賦能·放活·流轉(zhuǎn)·交易

賦能·放活·流轉(zhuǎn)·交易

■ 38年前，小崗村農(nóng)民嚴金昌和其他17位村民冒著風(fēng)險按下紅手印，實行分田到戶“大包干”，開啟了中國農(nóng)村土地制度改革的大幕。38年后，嚴金昌又做了件“冒尖兒”的事，當上了剛剛成立的土流網(wǎng)小崗村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心總經(jīng)理，用手機APP發(fā)布了土地流轉(zhuǎn)信息，開啟土地流轉(zhuǎn)的互聯(lián)網(wǎng)時代，按下農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的快進鍵。

8月30日，中央深改小組召開第二十七次會議，審議通過了關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的《意見》，重申實行所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”。實行“三權(quán)分置”，是農(nóng)村改革的又一次重大創(chuàng)新，前提是“落實所有權(quán)”，基礎(chǔ)是“穩(wěn)定承包權(quán)”，核心是“放活經(jīng)營權(quán)”，要求在依法保護集體所有權(quán)和農(nóng)戶承包權(quán)前提下，探索形式多樣的土地流轉(zhuǎn)模式推動農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場體系。

★截至2015年底，全國家庭承包耕地流轉(zhuǎn)面積達到4.47億畝，占比達到33.3%，已有1231個縣(市)、17826個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。

★河北省近日出臺辦法，設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款風(fēng)險補償資金，對交易平臺（中心）、金融機構(gòu)及市縣財政部門風(fēng)險補償按一定條件給予獎補。

★貴州省提出，從今年開始用3年時間基本建成省、市、縣、鄉(xiāng)統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)、四級聯(lián)動的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場體系和信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺。

■本刊首席時政觀察員

【本文重要信源】

1.陳曉華：引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)；2.葉興慶：重構(gòu)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)之思；3.陳錫文：土地流轉(zhuǎn)一定不能突破底線

1形式多樣，構(gòu)建農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易新模式

從1996年僅2.6%的土地流轉(zhuǎn)率，到如今流轉(zhuǎn)比例超過1/3，流轉(zhuǎn)總面積超過4億畝，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)從零星的、不規(guī)范的“口頭約定”交易階段，逐漸走入了規(guī)范、健全的市場化階段，呈現(xiàn)出主體多元、形式多樣的發(fā)展態(tài)勢。

加快農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。除了轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、互換等已比較成熟的農(nóng)地流轉(zhuǎn)模式外，還要不斷探索適應(yīng)新形勢的流轉(zhuǎn)模式。例如，先股后轉(zhuǎn)，先明確股權(quán)（股份）再流轉(zhuǎn)，借鑒四川崇州“農(nóng)業(yè)共營制”模式，引導(dǎo)農(nóng)民以土地經(jīng)營權(quán)入股合作社和龍頭企業(yè)。土地信托，農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)通過簽訂信托合同的方式流轉(zhuǎn)到政府的托管公司，以市場主體的身份與農(nóng)民、企業(yè)發(fā)生合同關(guān)系。土地銀行，農(nóng)民自愿將土地承包經(jīng)營權(quán)存入土地銀行，收取存入利息，土地銀行再將土地劃塊后貸給愿意種植的農(nóng)戶，收取貸出利息。BOT模式，借鑒四川威遠縣做法，鼓勵龍頭企業(yè)從農(nóng)民手中先行無償成片流轉(zhuǎn)土地，興建農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營一定期限后，再將建成的產(chǎn)業(yè)基地移交給農(nóng)戶或?qū)：辖M織經(jīng)營。土地證劵化，以土地收益作為擔(dān)保發(fā)行證券，將不可移動、難以分割、不適合小規(guī)模投資的土地轉(zhuǎn)化成可以流動的金融資產(chǎn)。開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款，建立完善農(nóng)村土地市場評估配套機制，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物，向金融機構(gòu)申請貸款的融資活動。

完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)交易。黨的十八屆三中全會《決定》提出，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。完善農(nóng)村宅基地用益物權(quán)，就是要以賦予宅基地更多權(quán)能為基本取向，慎重穩(wěn)妥推進宅基地財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓等。在這方面，最具代表性的是浙江的“嘉興”模式和“義烏”模式以及天津“宅基地換房”模式、廣東“宅基地入市流轉(zhuǎn)”模式和重慶“地票模式”“宅基地換社?！薄罢負Q資金”模式等。首先要劃斷農(nóng)戶成員權(quán)，實行宅基地使用權(quán)“生不增、死不減，入不增、出不減”，其次要建立宅基地退出制度，給予農(nóng)戶一定的補償，再次要探索建立有條件的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，實現(xiàn)農(nóng)民宅基地使用權(quán)的市場價值，制定宅基地流轉(zhuǎn)管理辦法，設(shè)計流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)客體、流轉(zhuǎn)用途、流轉(zhuǎn)方式等條件規(guī)范流轉(zhuǎn)合同。此外，要有序開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押融資，從貸款對象、貸款管理、風(fēng)險補償、試點監(jiān)測評估等多方面進行規(guī)范。

規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)交易。近年來，關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地“同地同權(quán)”、直接“入市”交易的呼聲高漲。十八屆三中全會《決定》提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。2015年2月，全國人大授權(quán)國務(wù)院在北京大興區(qū)、浙江德清縣等33個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。要堅持“封閉運行、風(fēng)險可控”的原則，堅守確保土地公有制性質(zhì)不改變，耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線，確保農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等處分權(quán)利，通過出讓、出租、作價入股、聯(lián)營、抵押等多種方式流轉(zhuǎn)集體土地使用權(quán)。

【鏈 接】

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的PPP政企合作模式

最近，神州土地與河北省雞澤縣完成了合作建設(shè)與運營農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易中心項目簽約。基于PPP政企合作模式，神州土地現(xiàn)已在全國21個省市、100多個區(qū)縣完成了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易中心合作建設(shè)與運營工作，共同推動線上土地供求信息發(fā)布+線下撮合、交易的O2O服務(wù)模式。PPP政企合作模式，就是政府發(fā)揮監(jiān)督和管理職能，神州土地發(fā)揮企業(yè)在技術(shù)、人才、資金以及運營、宣傳推廣、金融服務(wù)等優(yōu)勢，協(xié)助政府做好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易基礎(chǔ)建設(shè)服務(wù)，負責(zé)搭建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易管理信息平臺，并完成宣傳推廣、招商推介等一系列運營支持服務(wù)，實現(xiàn)雙方資源的高度互補。 資料來源：根據(jù)媒體公開報道整理

【決策看點】

●近日，隨著公主嶺市農(nóng)村經(jīng)濟管理局、公主嶺市農(nóng)村商業(yè)銀行和湖南土流信息有限公司成功簽約，吉林省第一家土地金融交易中心——公主嶺農(nóng)地金融交易中心簽約成立。該中心的成立，在破解融資瓶頸、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)、活化集體經(jīng)濟、優(yōu)化生產(chǎn)關(guān)系、增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入等方面具有里程碑式的意義。據(jù)介紹，吉林與土流網(wǎng)開展合作，就是要升級改造農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，實現(xiàn)確權(quán)登記、資產(chǎn)評估、法律鑒定、物權(quán)融資等綜合功能，為農(nóng)民和新型經(jīng)營主體開展線上線下土地經(jīng)營權(quán)規(guī)范化流轉(zhuǎn)服務(wù)。

2立體貫通，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易新平臺

2004年福建省永安市在推進集體林權(quán)制度改革中成立了全國第一家林業(yè)要素市場，2008年成都市成立了全國第一家綜合性的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，隨后重慶、武漢、廣州等大城市也隨之設(shè)立了類似機構(gòu)。目前，全國已成立四川、重慶、湖北、北京、天津、河北、云南等14家省級或省會級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，已有1231個縣(市)、17826個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，提供信息集散、價格發(fā)現(xiàn)、交易中介、政策咨詢、糾紛調(diào)處等服務(wù)，形成了立體貫通的流轉(zhuǎn)交易平臺。

穩(wěn)妥慎重，不片面追求速度和規(guī)模。針對目前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場存在的定位不清、注冊資金規(guī)模差異大、交易品種單一、交易半徑小等問題，各地要從各地實際出發(fā)，統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，不搞強迫命令，不搞行政瞎指揮。同時，要堅持穩(wěn)步推進，穩(wěn)妥慎重、循序漸進，不急于求成，不片面追求速度和規(guī)模。此外，要適應(yīng)交易主體、目的和方式多樣化的需求，不斷拓展服務(wù)功能，逐步發(fā)展成集信息發(fā)布、產(chǎn)權(quán)交易、法律咨詢、資產(chǎn)評估、抵押融資等為一體的為農(nóng)服務(wù)綜合平臺?？h、鄉(xiāng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和林權(quán)等流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺，要采取統(tǒng)一監(jiān)督管理、統(tǒng)一交易規(guī)則、統(tǒng)一交易鑒證、統(tǒng)一信息發(fā)布、統(tǒng)一平臺建設(shè)的“五統(tǒng)一”管理模式運行。現(xiàn)階段市場建設(shè)應(yīng)以縣域為主，確有需要的地方，可以設(shè)立覆蓋地（市）乃至?。▍^(qū)、市）地域范圍的市場，承擔(dān)更大范圍的信息整合發(fā)布和大額流轉(zhuǎn)交易。

打造互聯(lián)網(wǎng)流轉(zhuǎn)平臺，探索O2O商業(yè)模式。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略的深入推進，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也搭上互聯(lián)網(wǎng)快車，探索出具有變革性的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易新模式，出現(xiàn)了土地資源網(wǎng)、土易網(wǎng)、土流網(wǎng)、土超網(wǎng)、農(nóng)村土地網(wǎng)、搜土地網(wǎng)等土地流轉(zhuǎn)交易互聯(lián)網(wǎng)平臺?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺具有掛牌信息更充分、交易主體更廣泛、交易過程更規(guī)范、交易數(shù)據(jù)更翔實、交易服務(wù)更專業(yè)等優(yōu)勢，如土流網(wǎng)自主研發(fā)建立了土地大數(shù)據(jù)中心、GPS土地測畝儀、土流通、土地自動估價系統(tǒng)等完善、專業(yè)的技術(shù)體系和系統(tǒng)，以及APP、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，已做到三分鐘發(fā)布流轉(zhuǎn)信息,三小時前往現(xiàn)場核實，最快三天就能完成土地流轉(zhuǎn)，探索出農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)“線上+線下”O(jiān)2O商業(yè)模式。對于各地來說，要積極開發(fā)或引進電商平臺，探索建立“聚土地”“籌土地”“籌農(nóng)場”等土地流轉(zhuǎn)機制，打破區(qū)域限制幫助農(nóng)村解決信息不對稱的問題。農(nóng)民可以將土地流轉(zhuǎn)到電商名下，電商平臺將土地交予合作社管理，而用戶通過網(wǎng)上預(yù)約，對土地使用權(quán)進行認購，并獲得實際農(nóng)作物產(chǎn)出。同時，參與項目生產(chǎn)環(huán)節(jié)的農(nóng)民除了獲得土地租金收入，還可領(lǐng)取工資。

【決策看點】

●國家批準重慶市為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)以來，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的要求，重慶試點地票改革7年，制度設(shè)計聚焦于盤活農(nóng)村建設(shè)用地，借鑒城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，已累計交易地票18.08萬畝，反哺“三農(nóng)”360多億元。在重慶的實踐中，地票價格約20萬元/畝，扣除3.7萬元/畝復(fù)墾成本以后，由農(nóng)戶和集體經(jīng)濟組織按85∶15的比例分享。根據(jù)最低交易保護價，農(nóng)戶收益不低于12萬元/畝，集體經(jīng)濟組織收益不低于2.1萬元/畝。

【鏈 接】

成都引進現(xiàn)代保險制度建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險分散機制

最近，四川成都邛崍市冉義鎮(zhèn)的種植大戶與九龍村的農(nóng)戶續(xù)簽了土地流轉(zhuǎn)合同，租期從原來的3年變?yōu)榱?0年。簽訂這么長時間合同，得益于2015年以來成都市探索的“預(yù)流轉(zhuǎn)+土地流轉(zhuǎn)履約保證保險”模式。成都市在全國率先引進現(xiàn)代保險制度，利用保險的風(fēng)險分散機制，讓農(nóng)戶吃上“定心丸”。今年，成都市財政列支1000萬元專項資金在全市推廣。目前，已有中華聯(lián)合財險、人保財險、錦泰財險以及平安財險四家保險公司獲得承保資格。截至今年6月30日，中華聯(lián)合財險共計承保近5萬畝。 資料來源：中國財經(jīng)網(wǎng)2016年8月9日

3完善規(guī)則，健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)風(fēng)險控制機制

土地是農(nóng)民集體和農(nóng)民的錢袋子、命根子。剛剛召開的中央深改小組第二十七次會議強調(diào)，要嚴格保護農(nóng)戶承包權(quán)，任何組織和個人都不能取代農(nóng)民家庭的土地承包地位，都不能非法剝奪和限制農(nóng)戶的土地承包權(quán)。但近年來工商資本租地在一定程度上加劇耕地“非糧化”“非農(nóng)化”傾向，必須建立健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)風(fēng)險控制機制。

尊重農(nóng)民意愿，堅持嚴格審查。首先，要嚴格審查交易主體，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，一律要求經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或成員代表2/3以上同意；農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，一律要求擁有完全民事行為能力，對長期轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)和房屋所有權(quán)的，還要求有穩(wěn)定的生活來源和居所。其次，要合理設(shè)限，一定標的額以上的農(nóng)村集體資產(chǎn)流轉(zhuǎn)必須進入市場公開交易，防止暗箱操作。再次，要嚴格審查，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要依法對各類市場主體的資格進行審查核實、登記備案。

加強檢查檢測，防止農(nóng)地“非農(nóng)化”。一方面，農(nóng)業(yè)職能部門要加強定期檢查和動態(tài)監(jiān)測，及時查處各類違法違規(guī)交易行為，嚴禁隱瞞信息、暗箱操作、操縱交易。耕地、林地、草地、水利設(shè)施等產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易后的開發(fā)利用，不能改變用途，不能破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，不能破壞生態(tài)功能。另一方面，交易市場行業(yè)協(xié)會要推進行業(yè)規(guī)范、交易制度和服務(wù)標準建設(shè)，增強行業(yè)自律意識，提升市場公信力。

金融部門要對交易市場的金融類業(yè)務(wù)活動監(jiān)督管理，做好風(fēng)險預(yù)警、評估和處置工作。特別對工商資本租地，要限制工商資本長時間、大面積租賃農(nóng)戶承包地，對工商資本租地要有明確的上限控制，并要建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險保證金制度，當土地流入方停止經(jīng)營活動，且無其他經(jīng)營業(yè)主承接，或遭受重大自然災(zāi)害或意外事故，損失巨大無力支付租金，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)合同不能繼續(xù)履行時，啟用保證金支付租金。