張春前(云南昆鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,云南昆明 650302)

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房地產(chǎn)建設項目招標投標策略風險管理與防范

張春前
(云南昆鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,云南昆明 650302)

【摘 要】隨著我國的經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展和對外聯(lián)系的不斷增強,我國的市場經(jīng)濟體系的建設開始不斷完善?，F(xiàn)階段,在我國的房地產(chǎn)建設項目的招標和投標過程中,還存在著嚴重的風險問題。這些問題的出現(xiàn)嚴重制約了我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。文章針對房地產(chǎn)招標投標策略的風險管理提出了相應的管理和防范措施。

【關鍵詞】房地產(chǎn) 建設項目 招標 投標 風險管理 防范

現(xiàn)階段，在我國的房地產(chǎn)建設項目的招標和投標的工作中，往往存在著很多風險問題。這些風險問題存在于房地產(chǎn)建設工作的過程中，很容易對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。因此，在房地產(chǎn)項目招標和投標的建設過程中要采取相應的措施對這些風險進行防范，進而使房地產(chǎn)建設工作變得更加安全和放心。

1 當前我國房地產(chǎn)招標和投標現(xiàn)狀

在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項目招標是為了對開發(fā)項目的最終承包商進行確定。在招標的過程中，開發(fā)商一旦不能對投標人所帶來的風險積極進行防范，將會對房地產(chǎn)建設工程造成嚴重的損害。目前我國的房地產(chǎn)競爭顯得十分激烈與殘酷，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要盡力獲得所開發(fā)項目，同時還要實現(xiàn)自身利益的最大化，然而，在這個過程中，開法商的利潤又不能全擺在明處，只能將其分散在房地產(chǎn)承包工程的方方面面。一般情況下，房地產(chǎn)承包商會將工程報價壓到最低，進而以低價的方式來引誘業(yè)主，此時，業(yè)主若不能經(jīng)受得住誘惑，就會與開發(fā)商簽訂購房合同，而此時承包方將會制造索賠機會。

房地產(chǎn)項目的投標競爭是開發(fā)商的綜合素質(zhì)和實力的競爭，這個階段不僅會受到投標者的技術實力和資金支持等方面的影響，也對投標者的投標策略進行了考驗。在實際的操作過程中，投標的策略就是保證企業(yè)能夠有較高的中標率，進而能夠令企業(yè)獲得最大的利益。而對于投標人來說，大多數(shù)投標策略的應用都給投標人帶來了一定的風險。所以，在房地產(chǎn)的招標過程中，招標人要時刻考慮投標策略的風險問題。

2 我國房地產(chǎn)建設項目投標招標中的風險分析

在房地產(chǎn)建設中，房地產(chǎn)建設項目投標的主要目的就是對項目的最終承包商進行確定。在這個過程中，開發(fā)商在招標時如果不能對投標人帶來的風險進行有效防范，就會對房地產(chǎn)工程項目造成巨大的影響?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)建設市場的競爭已經(jīng)變得十分激烈，房地產(chǎn)承包商在這個過程中想要在獲得項目的同時，還想要最大程度的獲取利益。房地產(chǎn)項目和招標條件的而不同，會讓投標人采取相對應的投標策略，而投標人在投標過程中比較常用的方案有很多:

(1)增加建議方案:當一個項目工程的招標文件中有規(guī)定可以提出相應的建設方案時，那么投標者就可以組織一批有經(jīng)驗和工程師和設計師進行設計，在這個過程中要對招標文件進行合理的設計和細致的研究，以便能夠提出更能滿足業(yè)主需求的合理方案，進而使自己的方案能夠中標；(2)多方案報價:在招標文件中，有時投標者會發(fā)現(xiàn)其中存在一些工程范圍不明確，且相關條款并不是十分公正的情況，這就需要相關人員在對投標風險進行估計的情況下，先針對招標文件報一個價，然后再提出報價可以根據(jù)條款的變動而降低，報出一個比較低的價格來吸引業(yè)主；(3)不平衡報價:這種報價方法是在常規(guī)報價方法上的一種優(yōu)化。這種報價方法的是指就是在項目總價一定的前提下，將工程清單中的基價綜合單價進行提高并降低其他細目的單價來保證工程款的最大收益；(4)優(yōu)惠取勝:承包商可以利用“提高質(zhì)量”、“降低支付條件”、“縮短工期”和提供相應的設備和物資等條件來吸引業(yè)主，爭取能夠中標；(5)低價奪標:在投標的過程中，價格優(yōu)勢是一種非常手段，它能夠幫助承包商打開市場，并戰(zhàn)勝競爭對手，這是一種不惜代價只為中標的投標方案；(6)突然襲擊:承包商在報價的過程中泄露一些自身的虛假信息來迷惑對方，而在最后時刻才顯露出自己的真正意圖，對對手進行突然襲擊，使對手措手不及；(7)以人為本:在招投標的過程中，在獲得自身利益的同時，也要注意投標過程中要與政府建立良好的關系，在遵紀守法的情況下努力處理人與人之間的關系，進而取得更多的支持和理解，以增加中標的可能性。

3 房地產(chǎn)建項目投標策略的風險防范

3.1 完善房地產(chǎn)項目報價要求

在房地產(chǎn)招投標報價的過程中，加強投標報價文件的規(guī)范化，使得每個投標人的報價形式保持一致是十分關鍵的。投標人自然希望項目工程能夠在投標的過程中有一個統(tǒng)一格式的報價式，這樣就能夠?qū)Ω鱾€投標商進行有效對比。同時，投標方也希望能夠通過增加報價來顯示相互之間的差異性，這樣就會使投標的難度進一步擴大。因此，統(tǒng)一投標報價的格式，能夠降低每個投標方所報價格之間的差異，也能夠?qū)ν稑藞髢r的可比性進行強化，進而降低評標工作的難度，有效提高了工作效率。此外，可以對投標方不平衡報價的發(fā)揮空間進行限制，進而確保招標方的利益不受到嚴重侵害。

3.2 使工程量清單變得更加準確

在房地產(chǎn)工程的建設過程中，招標人在能夠?qū)υO計文件的質(zhì)量和準確性進行確定的情況下，反復檢查和計算招標工程量清單，以便能夠確保工程量清單的準確性。所謂工程量清單指的是承包合同中對工程項目的內(nèi)容、性質(zhì)和單價數(shù)量等作出的規(guī)定，其在承包合同中的作用十分突出。工程量清單能夠根據(jù)招標的相關要求和施工設計圖紙的相關要求，在清單上將計算部分的事物工程量進行表示，進而讓投標單位進行逐項填寫，進而用來報價。

3.3 對不平衡報價現(xiàn)象進行約束

在實際的招投標過程中，由于招標方的招標文件中存在各個環(huán)節(jié)的報價不平衡現(xiàn)象，需要制定與之相適應的標準要求和相應的評價體系。還要對不平衡的報價標書進行作廢處理，對不平衡報價進行修正，以此來避免房地產(chǎn)招投標過程中由于報價不平衡而出現(xiàn)風險。

3.4 對不平衡報價進行分析和評價

在房地產(chǎn)建設項目的評標過程中，要對不平衡的報價的真假進行相應的判斷，進而對其進行可觀的評價和系統(tǒng)的分析，這在對不平衡報價的處理中至關重要。目前，在評標工作中，人們更關注的是

低中標價，而不會意識到合同執(zhí)行的風險和資金的價值進行有效認識。因此，要對人們的不平衡報價意識進行提高，讓他們能夠在整體上認識到各類單價與綜合報價之間的重要關系。對不平衡報價的原因以及不平衡報價過程中的風險因素進行有效分析，進而對評標活動中的各種風險進行有效規(guī)避。在對不平衡報價進行分析時，也要針對具體的房地產(chǎn)項目工程進行具體分析，進而選擇較為經(jīng)濟實惠且有比較實用的評價方法。

4 結語

總而言之，房地產(chǎn)建設項目的招標和投標的過程中，投標方之間的競爭是十分激烈的。每一個投標方都想利用自身的優(yōu)勢中標，招標方則希望在招投標的過程中找到合適的承包商。在房地產(chǎn)建設項目的招投標過程中，投標方以專業(yè)的態(tài)度制定相對合理的策略能夠進一步有效提高房地產(chǎn)建設項目的品質(zhì)，并在一定程度上對投標方在投標過程中可能發(fā)生的策略風險進行有效的規(guī)避和防范，從而能夠進一步保證我國房地產(chǎn)建設項目的平穩(wěn)、和諧、健康的發(fā)展，進而帶動我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展。

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