張巖 王凱 杜忠勛（都城偉業(yè)集團(tuán)有限公司，北京 100020）

基于SAP的房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理研究

張巖 王凱 杜忠勛
（都城偉業(yè)集團(tuán)有限公司，北京 100020）

隨著房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控力度的不斷增強(qiáng)，如何從項(xiàng)目管理角度實(shí)現(xiàn)全面、全過(guò)程、全員的降耗增效，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向集約化管理轉(zhuǎn)變，有效地控制工程建設(shè)成本，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值增值的重要課題。魯能集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理堅(jiān)持目標(biāo)控制、全面控制、事前控制和動(dòng)態(tài)控制的原則，建立了分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)、科學(xué)合理的全過(guò)程成本管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全員、全過(guò)程、全方位的成本過(guò)程控制與動(dòng)態(tài)管理。

全過(guò)程成本管理 成本科目 目標(biāo)成本 合約規(guī)劃 工程預(yù)結(jié)算

1　引言

房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，具有資金量大、施工期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、分工繁瑣、市場(chǎng)變動(dòng)因素大等特點(diǎn)，與資本市場(chǎng)的關(guān)系緊密。當(dāng)前，在政府緊縮市場(chǎng)資金，大力整頓市場(chǎng)的背景下，只要拿地建房，即可獲利的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)不復(fù)存在，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)除戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌經(jīng)營(yíng)外，做好項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的成本管理顯得尤為重要。

魯能集團(tuán)布局全國(guó)、項(xiàng)目分散、點(diǎn)多面廣，項(xiàng)目公司與集團(tuán)總部之間存在大量的信息傳遞，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面的了解項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)，可使決策層針對(duì)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整投資策略，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)做出迅速反應(yīng)。魯能集團(tuán)基于SAP成熟企業(yè)管理模式，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目管理特點(diǎn)和企業(yè)自身實(shí)際業(yè)務(wù)需求，建立了覆蓋項(xiàng)目前期、招標(biāo)、進(jìn)度、合同、物資、成本、安全、質(zhì)量、竣工等全過(guò)程成本信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本精細(xì)化、規(guī)范化管理。

2　項(xiàng)目全過(guò)程成本管理簡(jiǎn)介

借助魯能集團(tuán)專(zhuān)業(yè)的流程體系和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，在現(xiàn)有信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，基于SAP成熟企業(yè)管理模式，建立了房地產(chǎn)全過(guò)程成本信息管理系統(tǒng)，首先，建立標(biāo)準(zhǔn)成本科目體系，實(shí)現(xiàn)成本規(guī)范化管理；其次，建立目標(biāo)成本和合約規(guī)劃管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)成本精益化管理；第三，通過(guò)工程預(yù)結(jié)算管理，強(qiáng)化成本“三價(jià)”管理；第四，建立采購(gòu)過(guò)程監(jiān)控模式，加強(qiáng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理。第五，通過(guò)項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)成本的精確核算和綜合分析。

3　建立標(biāo)準(zhǔn)成本科目體系，實(shí)現(xiàn)成本規(guī)范化管理

標(biāo)準(zhǔn)成本科目體系主要包括兩方面內(nèi)容：一是統(tǒng)一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本科目名稱(chēng)，為后續(xù)成本分析奠定基礎(chǔ)；二是建立成本科目分級(jí)管理體系，滿(mǎn)足集團(tuán)與項(xiàng)目公司不同層面管理需求，如房地產(chǎn)成本管理中一級(jí)科目包括開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用和稅金，其中開(kāi)發(fā)成本細(xì)分為土地價(jià)款、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公用配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和資本化利息7大類(lèi)二級(jí)科目，土地獲得價(jià)款細(xì)分為土地價(jià)款、土地契約稅、契稅、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)等三級(jí)科目，依次細(xì)化分級(jí)。

標(biāo)準(zhǔn)成本科目體系分級(jí)管理的主要功能包括：（1）建立成本實(shí)時(shí)監(jiān)控體系。成本科目是目標(biāo)成本測(cè)算和管理的基礎(chǔ)，是成本歸集的依據(jù)，是目標(biāo)成本剛性控制的必要條件，是成本精細(xì)化管理的前提。當(dāng)項(xiàng)目費(fèi)用達(dá)到某一成本科目的預(yù)設(shè)閾值時(shí)，系統(tǒng)可實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，并發(fā)出預(yù)警信息及超出目標(biāo)成本則終止其費(fèi)用發(fā)生；（2）實(shí)現(xiàn)集中管理靈活控制。立項(xiàng)申請(qǐng)審批釋放后，形成項(xiàng)目定義，按照不同的項(xiàng)目類(lèi)型，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)程序創(chuàng)建或復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)成本科目來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目架構(gòu)的搭建，操作人員也可對(duì)生成的項(xiàng)目架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，以滿(mǎn)足實(shí)際生產(chǎn)的需要，對(duì)于物業(yè)類(lèi)型下的結(jié)構(gòu)，科目體系保持一致，用科目編碼進(jìn)行區(qū)分。

4　建立目標(biāo)成本和合約規(guī)劃管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)成本精益化管理

（1）目標(biāo)成本是項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中必須達(dá)到的成本控制目標(biāo)，目標(biāo)成本控制對(duì)象包括合約規(guī)劃、采購(gòu)計(jì)劃、合同、收發(fā)貨、發(fā)票等，在全過(guò)程成本管理系統(tǒng)過(guò)程中，通過(guò)不同階段三個(gè)目標(biāo)版本的設(shè)計(jì)，使目標(biāo)成本與項(xiàng)目預(yù)算緊密結(jié)合，達(dá)到目標(biāo)成本與預(yù)算的控制要求，實(shí)現(xiàn)了全范圍的預(yù)算管控，包括事前預(yù)測(cè)、事中控制和事后分析。

（2）合約規(guī)劃是在項(xiàng)目目標(biāo)成本確定后，對(duì)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有合同大類(lèi)及金額進(jìn)行規(guī)劃，是實(shí)現(xiàn)成本控制的基礎(chǔ)。 在SAP系統(tǒng)中，在固化合約規(guī)劃的管理模式基礎(chǔ)上，通過(guò)實(shí)施合約規(guī)劃與采購(gòu)計(jì)劃、變更簽證、合同管理等功能的集成，實(shí)現(xiàn)合約規(guī)劃對(duì)采購(gòu)計(jì)劃、合同簽訂和執(zhí)行、變更簽證等環(huán)節(jié)的控制。

5　通過(guò)工程預(yù)結(jié)算管理，強(qiáng)化成本“三價(jià)”管理

工程預(yù)結(jié)算管理包括施工圖預(yù)算和工程結(jié)算兩部分內(nèi)容，與項(xiàng)目前端合約規(guī)劃管理緊密結(jié)合，共同實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本中的“三算三價(jià)”管理，切實(shí)做到項(xiàng)目成本“事前控制、事中跟蹤、事后總結(jié)”的全過(guò)程閉環(huán)管理。

（1）施工圖預(yù)算管理：預(yù)算根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件、施工組織設(shè)計(jì)、招標(biāo)資料、合同現(xiàn)行計(jì)價(jià)規(guī)范、預(yù)算定額等編制的單位工程建造費(fèi)用的文件，作為造價(jià)控制的依據(jù)。按其業(yè)務(wù)的邏輯性關(guān)系，在合約規(guī)劃編制完成后，采購(gòu)計(jì)劃提報(bào)前，在系統(tǒng)內(nèi)單獨(dú)設(shè)定審批流程，填報(bào)施工圖預(yù)算數(shù)據(jù)，強(qiáng)化合同預(yù)算管理，控制合同造價(jià)，降低結(jié)算壓力。同時(shí)，通過(guò)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，實(shí)現(xiàn)合約規(guī)劃、目標(biāo)成本在施工圖預(yù)算環(huán)節(jié)的控制及參考的重要作用。

（2）工程結(jié)算管理：結(jié)算是指工程、采購(gòu)?fù)旯げ⒔?jīng)驗(yàn)收合格后，根據(jù)已簽訂的施工采購(gòu)合同、竣工圖紙、招標(biāo)文件、會(huì)議紀(jì)要、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、其他洽商等所有與工程建造相關(guān)的資料編制的最終工程建造費(fèi)用的文件。從業(yè)務(wù)流程角度分析，工程結(jié)算是成本管理體系中重要的管理環(huán)節(jié)，在系統(tǒng)流程中，工程結(jié)算是對(duì)合約規(guī)劃到采購(gòu)合同整個(gè)過(guò)程的整合和復(fù)查，同時(shí)工程結(jié)算成本屬于項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的組成部分；從系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)角度分析，工程結(jié)算功能與合約規(guī)劃功能、采購(gòu)合同管理功能、經(jīng)法系統(tǒng)接口、財(cái)務(wù)管控接口等密不可分。按不同的項(xiàng)目類(lèi)型、合同類(lèi)型劃分審批權(quán)責(zé)，設(shè)定審批流程，實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算的系統(tǒng)內(nèi)審批，形成結(jié)算類(lèi)型的訂單。

6　建立采購(gòu)過(guò)程監(jiān)控模式，加強(qiáng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中采購(gòu)管理大致分為采購(gòu)計(jì)劃、合同簽訂、合同執(zhí)行三個(gè)階段，做好項(xiàng)目建設(shè)期的采購(gòu)管理對(duì)于工程造價(jià)控制具有重要意義。采購(gòu)計(jì)劃階段，依據(jù)合約規(guī)劃及施工圖預(yù)算，制定工程服務(wù)、材料（甲供材）、及其他外包合同計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)事前控制；合同簽訂階段，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的成本管理控制、施工階段管理控制和材料價(jià)格管理控制，提高工程施工質(zhì)量，控制工程建設(shè)成本，實(shí)現(xiàn)事中跟蹤；合同執(zhí)行階段，強(qiáng)化對(duì)工程質(zhì)量及進(jìn)度管控，依據(jù)合同條款核定各節(jié)點(diǎn)付款金額，形成付款資金計(jì)劃，完善資金應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)事后分析。通過(guò)對(duì)采購(gòu)過(guò)程全面監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的有效管理，達(dá)到預(yù)期的工程造價(jià)控制目標(biāo)。

（1）采購(gòu)計(jì)劃：企業(yè)實(shí)務(wù)中，需求部門(mén)一般根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度需要向采購(gòu)部門(mén)提出采購(gòu)需求計(jì)劃，采購(gòu)部門(mén)根據(jù)該需求計(jì)劃歸類(lèi)匯總，統(tǒng)籌安排采購(gòu)計(jì)劃，并按規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)徟髨?zhí)行。項(xiàng)目需求計(jì)劃分成物資需求、工程服務(wù)、零購(gòu)固定資產(chǎn)等，系統(tǒng)內(nèi)通過(guò)合約規(guī)劃的觸發(fā)和控制，并與采購(gòu)審批工作流進(jìn)行串聯(lián)，按不同的采購(gòu)方式及策略，分權(quán)責(zé)進(jìn)行審批。通過(guò)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)記錄，做到有效的可回顧的記錄查詢(xún)，對(duì)于計(jì)劃的執(zhí)行，反復(fù)，都可以通過(guò)生成的響應(yīng)的數(shù)據(jù)報(bào)表進(jìn)行輸出分析，從而不斷控制采購(gòu)需求計(jì)劃的準(zhǔn)確性，不斷的完成采購(gòu)需求計(jì)劃的可控性，計(jì)劃控制得當(dāng)就可以有效的直接的控制采購(gòu)成本。

（2）合同簽訂：在合同簽訂審批環(huán)節(jié)，系統(tǒng)可自動(dòng)對(duì)照合約規(guī)劃，并考察費(fèi)項(xiàng)規(guī)劃余量，通過(guò)預(yù)警、強(qiáng)控指標(biāo)進(jìn)行對(duì)應(yīng)管控，且不允許選擇其它合同和重復(fù)選擇已進(jìn)行合同簽訂的合約規(guī)劃，防止重復(fù)計(jì)算已發(fā)生成本，解決已發(fā)生成本虛高的問(wèn)題。簽訂合同時(shí)，由專(zhuān)業(yè)部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況擬定合同，明確合同金額、付款時(shí)間、付款方式，進(jìn)而在系統(tǒng)內(nèi)形成項(xiàng)目成本支付計(jì)劃。同時(shí)，將合同付款與項(xiàng)目計(jì)劃中的工作項(xiàng)或工作成果進(jìn)行綁定，保證合同付款不會(huì)與實(shí)際工程的完工情況不符，避免合同款項(xiàng)超付的問(wèn)題。

（3）合同執(zhí)行：在合同執(zhí)行過(guò)程中，存在補(bǔ)充協(xié)議、設(shè)計(jì)變更、工程簽證等合同的變動(dòng)，在進(jìn)行合同調(diào)整時(shí)，需要預(yù)估變更金額（設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證），確保變更在可控范圍內(nèi)，超出部分金額由規(guī)劃余量劃出。當(dāng)合同工程量達(dá)到付款節(jié)點(diǎn)時(shí)，需要進(jìn)行工程量的確認(rèn)，確認(rèn)后產(chǎn)生項(xiàng)目實(shí)際成本，后續(xù)發(fā)票校驗(yàn)及付款均依據(jù)工程量的確認(rèn)結(jié)果進(jìn)行，系統(tǒng)內(nèi)對(duì)此過(guò)程中的所有金額根據(jù)其跟合約、預(yù)算的關(guān)聯(lián)關(guān)系采取嚴(yán)格控制，保證成本的可控，同時(shí)可通過(guò)臺(tái)賬、報(bào)表實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)。

（4）動(dòng)態(tài)成本管理：通過(guò)合約規(guī)劃、采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)合同等功能、數(shù)據(jù)的集成，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理的系統(tǒng)功能，在某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)，系統(tǒng)可自動(dòng)抽取項(xiàng)目已發(fā)生和預(yù)計(jì)發(fā)生成本，形成項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本，并設(shè)定預(yù)警功能，當(dāng)動(dòng)態(tài)成本達(dá)到設(shè)定閾值時(shí)，系統(tǒng)發(fā)出警告信息給相關(guān)責(zé)任人，通過(guò)動(dòng)態(tài)成本跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目目標(biāo)成本、合約規(guī)劃的執(zhí)行情況，適時(shí)反映各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，合同的實(shí)際執(zhí)行；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本控制工作。

7　通過(guò)項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)成本的正確精確核算和綜合分析

項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)方式分為銷(xiāo)售型項(xiàng)目和持有型項(xiàng)目，根據(jù)房地產(chǎn)成本管理及核算管理要求，結(jié)合項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出“兩攤兩結(jié)”的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法，以實(shí)現(xiàn)成本的精確核算和綜合分析。 “兩攤”解決房地產(chǎn)項(xiàng)目間接費(fèi)、配套費(fèi)的成本歸集問(wèn)題，“兩結(jié)”解決房地產(chǎn)項(xiàng)目滿(mǎn)足從不同緯度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本展示和會(huì)計(jì)報(bào)表的出具要求。

8　結(jié)語(yǔ)

通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本在信息系統(tǒng)中全過(guò)程的閉環(huán)管理，有效地支撐了房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的成本管控。以成本科目體系為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本概算、預(yù)算、結(jié)算的在線(xiàn)審批和管控；通過(guò)目標(biāo)成本控制合約規(guī)劃編制，用合約規(guī)劃控制后續(xù)施工圖預(yù)算、招投標(biāo)及合同執(zhí)行中發(fā)生的費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)歸集；通過(guò)結(jié)算模塊功能自動(dòng)抽取合同履約過(guò)程中的補(bǔ)充協(xié)議、簽證變更及其他費(fèi)用，控制合同付款，切實(shí)做到了項(xiàng)目成本“事前控制、事中跟蹤、事后總結(jié)”的成本全過(guò)程閉環(huán)管理。

As the effort to adjust and control real estate prices continues to strengthen， it is an important issue for real estate enterprises to consider how to reduce consumption and improve efficiency comprehensively during the whole process and of the entire staff to drive real estate enterprises to shift towards intensive management and efficaciously control of the costs of construction for a purpose of holding or increasing the value of the assets. The cost control of real estate program sticks to the principle of goal-oriented， comprehensive， dynamic and before- the- event control and establishes a scientific and reasonable cost control system of division of labor and responsibility and organic coordination to realize the process control and dynamic management of costs concerning the whole process and staff in all dimensions..

The whole process of project cost management；The cost of course；Target cost；Contract planning；Project settlement

張巖（1971—），男，山東莒南人，碩士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，都城偉業(yè)集團(tuán)有限公司，主要從事信息化管理工作，王凱（1980—），男，山東濟(jì)南人，本科，工程師，都城偉業(yè)集團(tuán)有限公司，主要從事信息化建設(shè)管理工作；杜忠勛（1987—），男，山東棗莊人，碩士，工程師，都城偉業(yè)集團(tuán)有限公司，主要從事信息化管理工作。