樓市泡沫：現(xiàn)狀與應對

樓市泡沫：現(xiàn)狀與應對

鐘偉本刊副主編、北京師范大學金融系教授

我們必須做出選擇——雖然整體去庫存和局部抑房價必須并行，但整體去庫存才是大局。

近期，中國樓市的火熱再度引發(fā)關注。那么，當前中國樓市處于怎樣的泡沫狀態(tài)？應當如何應對？以下是筆者的觀點。

第一，中國重點城市的樓市確實處于泡沫狀態(tài)。以京滬兩地為例，一套市郊的小住宅可能需要至少300萬元，假定房價每年溫和上升5%，那么就是每年上漲15萬。這已超越了大多數(shù)京滬普通白領的年收入以及絕大多數(shù)白領每年的儲蓄。這也意味著，如果財富沒有從父母向子女、從中小城市向大城市的迅速集中，年經(jīng)一代的白領其實并不具備在京滬購房的經(jīng)濟獨立能力。這樣的樓市明顯泡沫化。

第二，中國樓市泡沫僅是全球資產(chǎn)泡沫的局部，甚至很可能不是最危險的泡沫。從2011年至今，全球資產(chǎn)價格迅速攀升，同時經(jīng)濟增長乏力和物價低迷并沒有明顯改觀。包括樓市在內的資產(chǎn)泡沫膨脹，是主要央行量寬和零利率政策所致。中國樓市也是隨著國內貨幣環(huán)境趨于寬松和利率不斷下行而涌現(xiàn)的。目前全球債市聚集了逾150萬億美元的資金，以納斯達克指數(shù)和富時指數(shù)為代表的美英股市屢創(chuàng)歷史新高。由此看，資產(chǎn)泡沫并非中國特有，而是一種全球奇觀，沒有誰愿意自身的資產(chǎn)泡沫率先破裂。

第三，圍繞高房價的熱議，一定程度上掩蓋了樓市依舊面臨沉重去庫存的現(xiàn)實。“三去一降一補”，是異常艱巨的任務。一線以及重點城市房價的上漲，無法掩蓋中國樓市去庫存的遲緩。我們必須看到，2016年1—8月，房地產(chǎn)投資增速仍徘徊在約5%的低位，土地出讓收益金仍處于-8.5%的萎靡狀態(tài)。估計8月末，全國商品房庫存仍不會低于40億平米，待售面積也會逾7億平米。前8個月，房屋銷售不足9億平米，微增2%而已。從125家上市房企的財務數(shù)據(jù)看，改善也十分微弱。事實上，與2015年相比，當前的中國樓市仍然只算是溫和改善，并且冷熱分化嚴重。這迫使我們必須做出選擇——雖然整體去庫存和局部抑房價必須并行，但整體去庫存才是大局。

第四，中國重點城市房價的飆升確實包含泡沫，但這種泡沫效應可能被媒體無限放大了。一些人認為樓市的回升等同于損害實體經(jīng)濟，這種判斷十分奇特。無論中外，高房價的重點城市不可能吸納，而只會不斷擠出傳統(tǒng)制造業(yè)。而中國存在許多交通物流和工業(yè)配套齊全的，地價低廉且利用程度不高的工業(yè)園區(qū)、開發(fā)園區(qū)，可供傳統(tǒng)制造業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。另外一些人夸張地認為，中國樓市的泡沫甚至超越了當年的日本和美國。但這很可能也并非現(xiàn)實。中國目前住房按揭余額約16萬億元，但居民儲蓄存款逾60萬億元，戶均儲蓄超過12萬元，儲蓄率居高不下。因此，盡管重點城市房價過高，但就全國整體而言，房貸仍具有較大的安全邊際，而不是處于一觸即潰的危險邊緣。

第五，雖然重點城市的高房價，既不是過去三四年中國樓市調控政策有什么重大疏失所導，也不意味著中國樓市泡沫遍地或是去庫存已大功告成，但仍需要我們冷靜應對。事實上，當前的政策調控手段仍然靈活多樣，具體可從以下方面入手：一是繼續(xù)嚴格限制開發(fā)商的財務杠桿，強調地價款不能對接銀行結構性產(chǎn)品或資管計劃。二是建議規(guī)范政府土地出讓行為，公開地方政府和特定地王相關的政策承諾或會議紀要，避免地方政府和開發(fā)商的暗箱合謀。三是繼續(xù)擴大限購限貸政策，大幅降低多套房的購房杠桿。四是將個人房貸限制在180個月的收入以內，并對購房者出具虛假收入證明的單位追究法律連帶責任。五是根據(jù)水電燃氣等市政服務消耗量，對空置房屋嘗試收取空置費。六是以租房市場合約規(guī)范化為抓手，加強保護租房者利益。七是取消對重點城市年滿18周歲子女的購房許可，強調要求成年子女必須有穩(wěn)定工作和社保記錄方可購房。八是嘗試研究開征遺產(chǎn)稅等。

我們應當看到，中國一線樓市的過熱，是全球資產(chǎn)泡沫的一部分，而不是政府涉房政策出現(xiàn)疏失所致；與此同時，我們也應當看到，樓市去庫存有可能需要付出重點城市房價率先啟動的代價，調控房價過熱的局部懲處政策空間依然充裕。

［聲音］

易綱

“中國的GDP增速目前仍保持在6.5%至7%之間，就業(yè)情況良好，中國經(jīng)濟呈現(xiàn)多個積極變化?？傮w而言，中國經(jīng)濟比此前更加穩(wěn)定?！?/p>

——10月6日，中國人民銀行副行長易綱在國際貨幣基金組織(IMF)和世界銀行2016年秋季年會上表示，金融危機后，中國為全球經(jīng)濟增長做出重要貢獻。在過去的5年中，中國經(jīng)濟增量占全球經(jīng)濟增量的25%至30%。中國經(jīng)濟的轉型，將繼續(xù)為全球經(jīng)濟增長提供動力。

樓繼偉

“當前世界經(jīng)濟延續(xù)溫和復蘇態(tài)勢，但也面臨增長動力不足、貿(mào)易投資低迷的挑戰(zhàn)，其中既有短期周期性問題，也有長期的結構性問題?！?/p>

——10月8日，財政部部長樓繼偉在世界銀行和國際貨幣基金組織舉行的第94屆發(fā)展委員會部長級會議上表示，建立一個面向未來15年的更好、更大的世界銀行集團，對實現(xiàn)“消除極端貧困和促進共享繁榮”的雙目標、推進聯(lián)合國2030年可持續(xù)發(fā)展議程具有重要意義。

連維良

“嚴禁‘ 僵尸企業(yè)’、失信企業(yè)和產(chǎn)能過剩的企業(yè)實施債轉股，市場化債轉股絕不是免費午餐，政府不干預市場化債轉股的具體事務，不搞‘拉郎配’?！?/p>

——10月10日，國家發(fā)改委副主任連維良在國新辦舉辦的新聞發(fā)布會上強調，針對有較好發(fā)展前景但遇到暫時困難的優(yōu)質企業(yè)開展市場化債轉股，可以有效降低企業(yè)杠桿率、增強企業(yè)資本實力、防范企業(yè)債務風險，是一項一舉多得的舉措。

李揚

“不要以為發(fā)展普惠金融就是搞些產(chǎn)品、辦些機構，其核心概念應該是樹立普惠金融的新體制，它是金融業(yè)發(fā)展的新階段，需要提供全面服務?！?/p>

——9月23日，國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚在“2016博鰲觀察創(chuàng)新金融峰會”上表示，普惠金融有四個要點：第一就是平等，應當說過去是不平等的；第二應當是商業(yè)可持續(xù)；第三應當是風險可控；第四是成本可接受。

9月30日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在北京、重慶調研外匯管理工作，與部分中外資銀行、企業(yè)代表座談。潘功勝表示，外匯管理要堅持穩(wěn)中求進的總基調，兼顧便利化和防風險，按照“既有利于眼前——平衡外匯收支和防范跨境資本流動風險，又有利于長遠——推動金融市場開放”的原則，繼續(xù)簡政放權，銳意改革，進一步提升貿(mào)易投資便利化水平，支持新業(yè)態(tài)經(jīng)濟發(fā)展；同時創(chuàng)新管理方式和手段，突出真實性、合規(guī)性審核要求，打擊外匯違法違規(guī)行為，注重發(fā)揮外匯市場的自律機制作用，切實促進外匯市場健康發(fā)展。

“中國經(jīng)濟仍保持中高速增長、外匯儲備充裕、人民幣納入特別提款權貨幣籃子（SDR）以及企業(yè)外幣債務去杠桿過程接近尾聲等有利因素，將支撐人民幣匯率在合理均衡水平保持穩(wěn)定，人民幣匯率形成機制將更加透明、市場更可預期、匯率將更具彈性，未來我國跨境資本流動有望保持基本穩(wěn)定?！?/p>