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      簡析中國房地產(chǎn)融資渠道及新型融資方式

      2016-12-05 08:09:30李廉翌陳倍好重慶工商大學重慶400000
      人間 2016年13期
      關鍵詞:工商大學渠道融資

      李廉翌 陳倍好(重慶工商大學,重慶 400000)

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      簡析中國房地產(chǎn)融資渠道及新型融資方式

      李廉翌 陳倍好
      (重慶工商大學,重慶 400000)

      摘要:概述我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀及存在問題,分析我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、ppp融資模式的概念、特點、前景。為我國房地產(chǎn)融資渠道及新型融資渠道研究提供參考與借鑒。

      關鍵詞:房地產(chǎn)金融;新型融資方式

      一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀

      1.資金來源于自籌資金和其他資金。

      2.金融投入總量增長且結構不斷優(yōu)化。

      二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題

      (一)銀行貸款受擠壓。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),其特點是開發(fā)周期長、投資規(guī)模大,其需要大量的資金支持才能確保長期運轉,對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。在嚴格的信貸額度控制和嚴厲的監(jiān)管政策下,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款已經(jīng)受到明顯擠壓。

      (二)房地產(chǎn)金融制度不夠完善。對比國外房地產(chǎn)金融機構體系如專業(yè)性住房金融機構、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構和向住房融資提供擔?;虮kU的機構,我國僅有非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(主要為商業(yè)銀行),這就使得我國房地產(chǎn)金融組織結果單一化,影響了房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度,同時也使得商業(yè)銀行金融風險增大。

      (三)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新品種和手段匱乏。與發(fā)達國家相比,我國城市房地產(chǎn)金融品種和手段創(chuàng)新較少,無論是對房地產(chǎn)企業(yè)貸款或者個人住房貸款都離不開抵押、按揭等幾種原始方式。我國城市房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的意識不高,沒有專門設計適合不同房地產(chǎn)企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種。

      (四)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)運行機制效率不高。目前,我國涉及房地產(chǎn)金融的專項法規(guī)不多,房地產(chǎn)金融缺乏法律保護,而且國家對房地產(chǎn)金融發(fā)展支持不足。由此導致城市房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場運行尚未進入規(guī)范化的軌道,影響了房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Α?/p>

      (五)房地產(chǎn)金融中介服務滯后。第一,房地產(chǎn)金融資信評估體系不健全;第二,房地產(chǎn)中介保證機構缺乏;第三房地產(chǎn)中介業(yè)務市場混亂;第四房地產(chǎn)中介機構人才匱乏。

      三、新形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道選擇

      (一)REITs。

      1.概念。房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trust),指制定信托投資計劃的信托公司與投資者(委托人)簽訂信托投資合同, 以發(fā)行信托受益憑證等方式,委托或聘請專業(yè)機構和人員實施具體的經(jīng)營管理,從而達到將受托投資者的資金用于房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資的一種資金信托投資方式。

      2.REITs的具體特點為。

      一是來源于租金和房產(chǎn)升值的收益。

      二是給予投資者更多分紅的大部分收入。

      三是不同于銀行存款、基金等較為短期的投資方式,REITs能獲得更長遠的資金回報,同時與股市、債市等風險性投資方式并沒有太多的相關性。

      四是有利于政府盤活社會存量房產(chǎn),既可幫助政府融資,也降低運營成本;

      五REITs對開發(fā)商而言,可以避免開發(fā)商自持物業(yè)的雙重征稅(免除企業(yè)所得稅),從而提高物業(yè)的回報率;開發(fā)商以自持物業(yè)換取REITs在公開市場出讓,可規(guī)避資產(chǎn)轉讓稅收;抵押型REITs可替代銀行貸款融資渠道;

      六是REITs對投資者個人而言,可使房地產(chǎn)投資化整為零,便于小額投資;REITs股權具有良好的變現(xiàn)性,風險收益介于股票與債券之間,可優(yōu)化投資組合。

      3.前景。在剛結束的兩會上,李克強總理在作2016年政府工作報告時提出:“探索基礎設施等資產(chǎn)證券化。深化投融資體制改革,繼續(xù)以市場化方式籌集專項建設基金,推動地方融資平臺轉型改制進行市場化融資,探索基礎設施等資產(chǎn)證券化,擴大債券融資規(guī)模。”在金融領域,Reits市場未來潛力巨大,受到了各大企業(yè)的青睞。

      (二)ppp融資模式。

      1.概念。PPP模式(Public—Private—Partnership),它把政府部門的社會責任、遠景規(guī)劃、協(xié)調(diào)能力與民營企業(yè)的創(chuàng)業(yè)精神、民間資金和管理效率結合到一起,是指政府與各私人組織團體之間,為了合作建設城市基礎設施項目。

      2.優(yōu)點。

      (1)消除費用的超支。(2)發(fā)揮市場的決定性作用,做大民營企業(yè),轉換政府職能。(3)風險分配合理。(4)徹底解決民生領域的腐敗問題。

      3.存在問題。

      (1)前景被質(zhì)疑,易擱淺。(2)特許經(jīng)營權能否質(zhì)押的問題一直爭議不斷。

      我國《擔保法》在權利質(zhì)押章節(jié)中,對新近出現(xiàn)的經(jīng)營權、收費權、經(jīng)營收益權等權利質(zhì)押還沒有明確的規(guī)定。

      4.前景。

      (1)2016年是基建投資大年,PPP市場空間更大。(2)PPP引導基金支持項目論證,保證前期工作順利開展。(3)PPP項目逐步落地,模式越來越清晰。

      經(jīng)過兩年多的推廣,相關培訓活動使PPP概念日漸明晰,各參與方對PPP的認識更為全面,自身定位更加精準:政府部門從公共服務的管理者、提供者向監(jiān)督者、合作者轉變,從以建設、融資為主到運營、合作為主轉變,整合了社會的資源,進入激發(fā)了市場的活力。

      (4)特許經(jīng)營權質(zhì)押破題,地方融資平臺參與,金融機構支持力度加大,PPP融資渠道拓寬。

      四、結束語

      房地產(chǎn)的特點是施工條件復雜,開發(fā)周期長、投資規(guī)模大,其需要能穩(wěn)定為其提供資金且風險程度為穩(wěn)健的資金來源。不同的房地產(chǎn)企業(yè),其融資目的不同,有的為了資本積累,長期擴張,有的為了引進技術,樹立形象,拓展社會的人脈渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身的發(fā)展特點及目的,選擇適合的融資渠道。不同的融資渠道對控股權有著不同程度的影響,不同的融資結構對控制權有著不同的要求。

      在過去,很多房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行貸款,導致以受國家貨幣政策和金融政策的直接影響,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)轉變以銀行信貸為主的融資方式,多元化其投資渠道,提升社會資本來源的比例,在決策前三思而行,根據(jù)企業(yè)情況把握合適的度。

      基于此,上文所提到的REITs和ppp融資模式不失為其中幾種好的融資方式。

      參考文獻:

      [1]鄧程燕.對我國房地產(chǎn)融資渠道的分析[J].時代金融, 2013(11):64-65

      [2]田峰.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道探析[J].商情(教育經(jīng)濟研究),2008(1):133

      [3]陳朝萌.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化問題研究[D].天津商業(yè)大學,2010

      陳倍好(1996-),女,漢族,重慶工商大學,學生,本科,工程管理專業(yè)。

      中圖分類號:F293.3

      文獻標識碼:A

      文章編號:1671-864X(2016)05-0030-01

      作者簡介:李廉翌(1995-),男,漢族,重慶工商大學,學生,本科,工程管理專業(yè)。

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