購(gòu)房者緣何對(duì)調(diào)控政策不再敏感

文/卞夢(mèng)健

購(gòu)房者緣何對(duì)調(diào)控政策不再敏感

文/卞夢(mèng)健

今年以來(lái)，全國(guó)一二線城市樓市潮涌，驚心動(dòng)魄。比如，上海因搶房而起的假離婚潮尚未平復(fù)，杭州單日3265套的售房紀(jì)錄已橫空出世，甚至連鄭州、合肥、廈門、濟(jì)南這樣的“普通”二線城市，樓市之火爆景象也是令人瞠目結(jié)舌。在此形勢(shì)下，雖然各地頻頻出臺(tái)嚴(yán)格的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策,但對(duì)許多購(gòu)房者來(lái)說(shuō), 在某種程度上他們已經(jīng)對(duì)此不再敏感。有些市民說(shuō)：每次有專家說(shuō)房?jī)r(jià)要跌，但哪次不是狼來(lái)了,狼在哪？這七八年時(shí)間里，只看到房?jī)r(jià)漲，一線城市的房?jī)r(jià)幾乎沒看到跌過(guò)?，F(xiàn)在不買，以后更買不起；現(xiàn)在買，就是賺,不買就虧了。

政策應(yīng)對(duì)恐慌情緒有所作為

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)為這樣的“盛況”做了絕好的注腳，8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅創(chuàng)下近79個(gè)月以來(lái)的新高。毫無(wú)疑問，新一輪的樓市狂潮已沛然降臨。與以往房?jī)r(jià)一漲就有人出來(lái)喊泡沫不同，今年房地產(chǎn)業(yè)界一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象是：雖然房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，但鮮見有人對(duì)樓市作出有份量的預(yù)警。曾經(jīng)的“空頭部隊(duì)”和“空軍司令”，幾乎都銷聲匿跡。更有南京購(gòu)房者吐槽，原本計(jì)劃賣掉一套南京郊區(qū)的房子之后，再到市區(qū)換一套新房，但沒想到中心城區(qū)出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象，幾周后再想買以前區(qū)域的房子，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，賣房的錢早已買不起以前的房子了。

購(gòu)房者對(duì)地方出臺(tái)的調(diào)控政策已不再敏感，究其原因主要是很多人認(rèn)為，當(dāng)下地方政策只具有喊話作用，對(duì)于已經(jīng)歷過(guò)多年限購(gòu)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，除非信貸收緊，否則抑制作用非常有限。不收緊信貸的任何調(diào)控政策，都沒有作用，因?yàn)槿癯捶康纳顚哟卧蚓驮谟谪泿耪?“所謂貨幣為水，房產(chǎn)是容器”。為此，有關(guān)專家認(rèn)為，如果沒有超發(fā)的貨幣，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)如此癲狂，所謂的資產(chǎn)荒，與資產(chǎn)泡沫有相當(dāng)大的聯(lián)系。

央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)人民幣貸款增加9487億元，是7月份4636億元的兩倍多，而8月份以住房按揭貸款為主的中長(zhǎng)期貸款增加5286億元，占當(dāng)月新增貸款的一半以上。資本想在一線和熱點(diǎn)城市尋找安全島，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)如此差，不要說(shuō)投資收益，能收回本金就不錯(cuò)了。所以說(shuō)，資本對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的追逐，是源于市場(chǎng)對(duì)貨幣購(gòu)買力的普遍焦慮。

一位不愿具名的分析師說(shuō)：“房?jī)r(jià)上揚(yáng)、地價(jià)瘋漲，地方土地收入猛增，地方政府的調(diào)控看上去嚴(yán)厲，但其實(shí)很溫柔 ，甚至是矛盾的，并沒有嚴(yán)厲打擊的意思?！痹诜?jī)r(jià)大漲中，與“溫柔”政府相伴的是地方土地收入的大增。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月全國(guó)單宗土地超過(guò)10億的地塊合計(jì)有65宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地王高達(dá)46宗。另?yè)?jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，今年前8個(gè)月全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)累計(jì)出讓收入超過(guò)2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14%。由此可見，地方政府為了在賣地中多增加收入，在“招拍掛”中無(wú)時(shí)不在盤算著將每一塊土地多賣些錢，所以，地方政府所出臺(tái)的調(diào)控政策，老百姓不僅不再敏感，而且不相信房?jī)r(jià)會(huì)因調(diào)控政策出現(xiàn)下降。

業(yè)人士認(rèn)為，現(xiàn)在房?jī)r(jià)爆漲的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)了恐慌，要解決這個(gè)問題只能從三方面下手：降低資金潮水位，增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，緩解購(gòu)房者的恐慌情緒。三方面都需要政策加碼，信貸不能只投入房地產(chǎn)業(yè)，要有政策約束信貸進(jìn)入實(shí)體。房地產(chǎn)去庫(kù)存也不能只去一二線城市的，銀行對(duì)三四線城市應(yīng)該增加利率優(yōu)惠。同時(shí)，應(yīng)出臺(tái)政策應(yīng)對(duì)恐慌情緒，通過(guò)增加土地供應(yīng)給市場(chǎng)以平穩(wěn)的預(yù)期。

手握“尚方寶劍”，要權(quán)為民所用

可以說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)沒有像今天這樣，竟然出現(xiàn)如此“分裂”的狀況：一方面，一線城市和熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)高燒不退，武漢、廈門、南京、合肥、蘇州等熱點(diǎn)城市紛紛限購(gòu)限貸；另一方面，三四線城市和沈陽(yáng)等部分二線城市仍在寒風(fēng)中努力“去庫(kù)存”，通過(guò)各種手段刺激疲軟的樓市。各種復(fù)雜的、個(gè)性化的市場(chǎng)病癥，迫切要求政府施政更加精細(xì)化，令調(diào)控政策為民所謀。為此，今年9月6日住建部發(fā)布了《貫徹〈法治政府建設(shè)實(shí)施綱要（2015-2020）〉實(shí)施方案》，再度強(qiáng)調(diào)了“堅(jiān)持分類調(diào)控，因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控原則。

“分類調(diào)控，因城施策”是去年年初中央確定下來(lái)的調(diào)控原則，并把這條原則納入未來(lái)五年的“法治政府建設(shè)實(shí)施綱要”當(dāng)中，可見“分類調(diào)控，因城施策”已經(jīng)成為一條長(zhǎng)期性的施政原則，并且上升到“法治政府”的高度。這就意味著，在房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控方面，地方政府被賦予了調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)，拿到了來(lái)自中央的“尚方寶劍”。而且這項(xiàng)權(quán)力被置于依法全面履行政府職能的重要一環(huán)，是地方政府的權(quán)力，也是沉甸甸的責(zé)任。拿著這把“尚方寶劍”，地方政府可以怎么做，就值得思量了。因?yàn)椋捎诘胤秸疄榱死?，在出臺(tái)調(diào)控政策時(shí)軟綿無(wú)力，老百姓根本感受不到調(diào)控政策的威力，因而人們變得對(duì)調(diào)控政策不再敏感，所以才會(huì)出現(xiàn)越調(diào)控房?jī)r(jià)越上漲的局面。

國(guó)家住建部的方案強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持加強(qiáng)政府調(diào)控和發(fā)揮市場(chǎng)作用相促進(jìn)，使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和群眾居住需求相適應(yīng)?！边€提出一個(gè)重要的原則，就是“支持居民合理住房消費(fèi)”。也就是說(shuō)，出臺(tái)政策的目的不是為了打壓市場(chǎng)，讓大家沒辦法買房，而是要“支持居民合理住房消費(fèi)”。地方政府在實(shí)施調(diào)控的時(shí)候，一定要對(duì)市場(chǎng)有科學(xué)的和全面的把握，因地制宜，以房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展“不超前”、“不滯后”于本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和本地居民的收入水平為原則，根據(jù)本地市場(chǎng)的實(shí)際情況實(shí)施政策，在實(shí)施調(diào)控的過(guò)程中，無(wú)論是行政化的限購(gòu)限貸，還是刺激樓市增長(zhǎng)的“去庫(kù)存”政策，無(wú)論是差別化稅收，還是信貸政策，都應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行為目標(biāo)，不能因?yàn)樾姓{(diào)控而破壞市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制，導(dǎo)致市場(chǎng)的大起大落。

與此同時(shí)，地方政府手中還掌握著土地這一個(gè)影響市場(chǎng)的決定性工具，怎么用好這個(gè)調(diào)控手段至關(guān)重要。所以，住建部在方案中提出在用地方面亦堅(jiān)持分類原則，“實(shí)施住宅用地分類供應(yīng)管理”。這就意味著，地方政府在用土地進(jìn)行調(diào)控這一點(diǎn)上大有可為。而在運(yùn)用土地工具的時(shí)候，也要根據(jù)市場(chǎng)情況，堅(jiān)持“分類供應(yīng)”的原則。

其實(shí)，國(guó)家住建部方案中所提出的“分類供應(yīng)”原則，一方面是指保障房和商品房用地的分類供應(yīng)，另一方面也是指在土地供應(yīng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)情況，根據(jù)城市核心、城市邊緣、遠(yuǎn)郊區(qū)等區(qū)域的不同，有意識(shí)地調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量和節(jié)奏。總體來(lái)說(shuō)：如果城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，就應(yīng)當(dāng)加大土地供應(yīng)；如果庫(kù)存過(guò)大，就應(yīng)當(dāng)控制土地供應(yīng)；哪個(gè)區(qū)域供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，可能引發(fā)恐慌性搶購(gòu)，就應(yīng)當(dāng)以土地供應(yīng)來(lái)消除市場(chǎng)的恐慌情緒。

重要的是，地方政府在拿到“因城施策”的“尚方寶劍”之后，應(yīng)當(dāng)權(quán)為民所用。施政目的是讓人民“住有所居”，讓大家能夠住上自己心儀的房子，安居樂業(yè)，而不是把土地、稅收、信貸等調(diào)控大權(quán)當(dāng)作地方財(cái)政增收的工具。

地方政府調(diào)控政策要因地制宜

當(dāng)然，無(wú)論如何調(diào)控都會(huì)涉及責(zé)任主體的問題?；诖耍挥懈鞯卣畳侀_“本地利益第一”的觀念，自覺將地方局部利益與國(guó)家整體利益有機(jī)統(tǒng)一起來(lái)，才能打贏房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這場(chǎng)涉及國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展前景的持久戰(zhàn)。所以，新華社在其發(fā)表的《房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持因城施策》一文中認(rèn)為：“從國(guó)務(wù)院到主管部門，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控須強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任，堅(jiān)持分類調(diào)控、因城施策，政策信號(hào)應(yīng)是明確的。在分化細(xì)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，城市政府調(diào)控須因地制宜，把分城施策細(xì)化為‘一城一策’甚至‘一區(qū)一策’。”筆者認(rèn)為，這樣調(diào)控或許能真正取得效果，對(duì)于那些已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策的城市而言，房?jī)r(jià)如果真的能降下來(lái)，老百姓的焦慮心理就會(huì)緩解，對(duì)地方出臺(tái)的調(diào)控政策才會(huì)信服。

也許我們會(huì)自然地認(rèn)為，調(diào)控的目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)上漲，因此其結(jié)果就一定是讓房?jī)r(jià)降下來(lái)。但從之前一些調(diào)控動(dòng)作來(lái)看，其往往并沒有起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用，有時(shí)反而對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了火上澆油的作用。例如，限貸限購(gòu)所造成的“末班車效應(yīng)”就會(huì)在短期內(nèi)推動(dòng)大量購(gòu)房需求涌入市場(chǎng)，加劇房?jī)r(jià)的上漲。再比如，一些城市為了不產(chǎn)生地王，就干脆不供地。北京到現(xiàn)在為止就已經(jīng)有4個(gè)月沒有供應(yīng)住宅用地。這樣做的效果無(wú)異于“掩耳盜鈴”。沒有新土地供應(yīng)，固然就沒有地王，結(jié)果卻是加劇市場(chǎng)供應(yīng)緊張，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。

今年市場(chǎng)熱度最高的蘇州率先出手，先是3月份的房?jī)r(jià)“限漲令”，然后是5月中旬撤銷5幅土地出讓，接著就是“土地限價(jià)令”。這個(gè)限價(jià)令很有意思，規(guī)定報(bào)價(jià)超出政府設(shè)定的最高報(bào)價(jià)時(shí)，競(jìng)價(jià)就被“熔斷”，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效?？梢钥闯鰜?lái)，蘇州市政府面對(duì)高燒的房地產(chǎn)市場(chǎng)、洶涌的輿論、上級(jí)政府的壓力，顯然有些著急，因而其出臺(tái)的政策就顯得有些簡(jiǎn)單粗暴。

從實(shí)際效果看，蘇州3月份房?jī)r(jià)“限漲令”并沒有產(chǎn)生實(shí)際效果，蘇州房?jī)r(jià)在4月份漲幅依然領(lǐng)跑全國(guó)。這項(xiàng)政策就像之前在北京等城市曾經(jīng)實(shí)行過(guò)的“限價(jià)令”一樣，一些開發(fā)商把裝修等費(fèi)用抬高后與房子捆綁銷售，導(dǎo)致實(shí)際成交價(jià)與賬面成交價(jià)大相徑庭的局面出現(xiàn)，使得價(jià)格信號(hào)失真，實(shí)際上不但沒起到抑制價(jià)格上漲的作用，還憑空增加了不少交易費(fèi)用，為房產(chǎn)交易糾紛留下大量隱患。

至于土地“限價(jià)令”，可以簡(jiǎn)單限制土地價(jià)格。然而，它在實(shí)際操作中很可能變成企業(yè)的“一口價(jià)”，一步到位出價(jià)到最高限價(jià)，于是就變成了誰(shuí)搶先報(bào)價(jià)土地就歸誰(shuí)，這就失去了“競(jìng)拍”的意義，顯然也有失公平。這樣的土地價(jià)格也和在競(jìng)爭(zhēng)中形成的市場(chǎng)價(jià)格相去甚遠(yuǎn)。同時(shí)，對(duì)土地進(jìn)行簡(jiǎn)單粗暴的“限價(jià)”，并不能改變實(shí)際供求關(guān)系。土地緊張導(dǎo)致住宅供應(yīng)緊張，仍會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

“分類調(diào)控，因城施策”是我國(guó)十幾年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控總結(jié)出來(lái)的重要經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用之妙，存乎一心，而簡(jiǎn)單粗暴的行政調(diào)控只會(huì)適得其反。這一段時(shí)間，深圳、上海、北京的風(fēng)頭終于被蘇州、合肥、南京搶過(guò)去，房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，土地市場(chǎng)更是地王頻出，好不熱鬧。風(fēng)頭出盡并不是好事，接下來(lái)中央政府調(diào)控的“雷神之錘”可能砸下來(lái)，讓一切歸于平靜。

（作者單位；山東省臨沂市蘭山區(qū)財(cái)政局）