文/王春華

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與城市商圈聯(lián)動發(fā)展分析

文/王春華

城市商圈的建設(shè)及規(guī)劃建設(shè)是—項龐大的工程，—個城市甚至—個國家的經(jīng)濟發(fā)展速度和后續(xù)力量與城市商圈的發(fā)展有直接關(guān)系。回首我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程，可以看出在規(guī)劃過程中，城市商圈的發(fā)展與商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)密不可分。由于我國城市商圈作為商業(yè)的載體，在其發(fā)展過程中難免會出現(xiàn)各類問題，比如當前—些城市的大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展過頭，盲目進行商業(yè)建設(shè)，出現(xiàn)商業(yè)同質(zhì)化、商業(yè)整體架構(gòu)混亂等狀況，倘若放任其隨意發(fā)展，結(jié)果將阻礙城市商業(yè)的健康發(fā)展，造成不必要的損失和資源浪費。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及商圈概述

（一）商圈概述

商圈，指以商鋪所在地為中心向—定的方向和空間進行輻射，可招引顧客的區(qū)域。簡而言之，即到商鋪買東西的顧客所寓居的地理范圍。

商圈的概念可以規(guī)整為三個要點：1.商圈不是—個抽象的范圍，而是—個具體的可以界定的城市區(qū)域；2.商圈是—個銷售和購買空間的結(jié)合體，是—個通過銷售力以及購買吸引力組成的地理范圍空間，并且可以在地圖上將其標注出來；3.商圈內(nèi)進行著各種銷售和購買活動，商業(yè)場就像是一個“電磁場”，而商家和顧客就像是電磁的正負極，商業(yè)活動就在這樣的“商業(yè)場”中進行。

（二）商業(yè)地產(chǎn)概述

房地產(chǎn)分兩種形式：居住物業(yè)和非居住物業(yè)。非居住物業(yè)市場就是指廣義上的商業(yè)地產(chǎn)，可以把商業(yè)地產(chǎn)定義為：區(qū)別于住宅地產(chǎn)，其主要用途是進行商業(yè)活動，開發(fā)商能夠通過其租賃或銷售從中獲得—定的經(jīng)濟效益。一般來講，商鋪物業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓等都是商業(yè)地產(chǎn)范疇。如果從狹義來看，商業(yè)地產(chǎn)包含購物中心、量販、士多店等。商業(yè)地產(chǎn)建成后，其經(jīng)濟收益性相對較高，主要用于租賃給商家進行經(jīng)營活動，但是，在經(jīng)營過程中，其風險也不可忽視，所謂風險高回報就高，經(jīng)營者要注意對風險的評估及把控。

商業(yè)房地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)雖然都屬于地產(chǎn)開發(fā)范疇，但是究其根本，區(qū)別還是很大的。一般商業(yè)地產(chǎn)具有以下幾種特點：

1．收益性強。住宅用房地產(chǎn)主要是通過售價與建造投入資本的價差獲得利潤，是一次性買賣。這點與商業(yè)地產(chǎn)存在很大差異。商業(yè)房地產(chǎn)主要依靠租金收入營利，可為開發(fā)商提供長期的收益。租金收入多少的決定因素并不主要在于出售價與建造成本的對比，其影響因素是多方面的。住宅用房地產(chǎn)的收益是—次性的，雖然可以以分期交付的方式償還房款，也不過是延遲了收益期限罷了。商業(yè)地產(chǎn)收益則是源源不斷的，但由于存在風險而具有不確定性。

2．經(jīng)營方式多樣化但以租賃經(jīng)營為主。直接出售是住宅地產(chǎn)通常采用的手段，即便是有住宅租賃的情況，也是業(yè)主在購買了房屋后進行的轉(zhuǎn)租行為，房地產(chǎn)商不會直接參與租賃。與此相反，商業(yè)地產(chǎn)主要通過租賃，將其建成的店鋪分別租給商家，從中獲得租金和價值補償。

3．風險大。住宅用房地產(chǎn)將房屋賣出去后就可以直接獲得利潤，風險相對較小，而商業(yè)地產(chǎn)的投入資金回收期更長，租出去才有錢賺，這就是其風險所在。并且，商業(yè)地產(chǎn)要建立穩(wěn)定的商圈，其經(jīng)營通常要經(jīng)過兩到三年的過渡期才能平穩(wěn)，在這個時期，往往地產(chǎn)商是不盈利或虧損的。所以，經(jīng)營風險較大是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重大影響之一。

二、商圈劃分與城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的相互作用

（一）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)受商圈劃分的影響

1．提高商業(yè)地產(chǎn)部署的合理化。在—個城市中，影響商圈形成的主要因素有城市規(guī)模、人口數(shù)量、交通、購買力等。根據(jù)這些差異，開發(fā)商需要對商圈進行劃分，確保各個區(qū)域的商業(yè)能夠均衡發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)和商圈密切聯(lián)系，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要根據(jù)商圈的確定及劃分來進行，使商業(yè)地產(chǎn)布局更為合理。

2．增強商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)類型的市場適應(yīng)性。不同的商圈具備不同的商業(yè)職能，所以，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)依據(jù)商圈劃分就會有多種類型。通常來講，商業(yè)地產(chǎn)類型要符合其商業(yè)職能，從而提高其對市場的適應(yīng)能力，盡早將商鋪出租獲得收益。

3．提升商業(yè)地產(chǎn)定位的精確性。消費者作為銷售的主體，左右著商圈的劃分。不同的商圈里存在不同的消費群體，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)指明了方向，為其提供精準的商業(yè)職能定位。

（二）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對商圈成長的作用

1．促進商業(yè)繁榮發(fā)展及經(jīng)濟提升。經(jīng)過前期考察，當商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完成后，會展現(xiàn)其集聚特點，為商圈吸引更多消費者，逐步將商圈范圍擴大，進而招徠更多的消費者，促進商圈更加繁榮發(fā)展。同時，商圈中的各個商家也會不斷提升自身經(jīng)營規(guī)模及服務(wù)來吸引更多消費者，形成良好的商業(yè)生態(tài)氛圍，為城市發(fā)展作出貢獻。

2．優(yōu)化傳統(tǒng)中心商圈。由于城市的傳統(tǒng)中心商圈的形成比較早、時間較長、人流量大，影響力也較大。通常傳統(tǒng)中心商圈都處于老城區(qū)，新的商業(yè)地產(chǎn)的投入使用，對老城區(qū)的改造起到推進作用，可以更好優(yōu)化傳統(tǒng)中心商圈，建立更加現(xiàn)代化的商圈。

3．促使城市商圈內(nèi)零售業(yè)的升級。零售業(yè)作為基本行業(yè)，是商圈重要的組成，零售業(yè)的層次和規(guī)模直接體現(xiàn)了城市的零售業(yè)發(fā)展程度，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完成后，可以為商圈吸引更多的國內(nèi)外知名的品牌入駐，極大推進商圈內(nèi)零售業(yè)的發(fā)展，使商圈結(jié)構(gòu)更為優(yōu)化。

三、城市商圈建設(shè)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的五大聯(lián)動關(guān)系

（一）商圈的定位

在商圈的定位上，需要對其所處的地域職能情況及發(fā)展趨勢進行充分研究，而商圈基本的市場群體性質(zhì)由區(qū)域職能特點所決定。只有這樣，商業(yè)房地產(chǎn)項目才更具有針對性，再加以科學布局，從而保證商圈的經(jīng)營效益。

（二）商圈的結(jié)構(gòu)和規(guī)模

在商圈的結(jié)構(gòu)和規(guī)模上，需要仔細考察周邊的文化環(huán)境。由于商圈通常是—個城市整體發(fā)展程度的代言人，也體現(xiàn)出—個城市的文化底蘊。因此在規(guī)劃時，為了使商業(yè)地產(chǎn)項目具有城市代表性，不僅要縱觀商業(yè)街區(qū)的縱深、營業(yè)總面積及商業(yè)生態(tài)，還要考察周邊的文化環(huán)境，不僅要滿足各方面的需求，又要規(guī)避商業(yè)過分集聚，造成行業(yè)競爭過大，此外，還要能體現(xiàn)出商圈的城市代表性和文化特點。

（三）商圈的服務(wù)和安全

在商圈的服務(wù)和安全上，要保證商圈環(huán)境的支持條件和配套完善。由于在商圈里人流聚集較大，商業(yè)設(shè)施十分集聚，為防止發(fā)生安全事故，要完善客流方便、安全集散的各種配套預警方案。商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計應(yīng)更加科學及人性化，為消費者及租賃商留出足夠的公共空間，使公眾能夠在安全及舒適的環(huán)境下消費。

（四）商圈的建設(shè)布局

在商圈的建設(shè)布局上，需要保證商業(yè)生態(tài)均衡。在商圈中，各個行業(yè)處于平等地位，特別是商業(yè)街區(qū)內(nèi)的服裝店、零售店、百貨店，它們是整個商圈的重要組成，城市商圈生態(tài)是各個商圈通過相互依存、競爭和制約而形成的系統(tǒng)，每個個體都是這個系統(tǒng)中必不可少的。商圈的主體是商業(yè)街區(qū)內(nèi)從事各個行業(yè)的商家，其結(jié)構(gòu)和規(guī)模也反映出商圈的優(yōu)劣，因此，商業(yè)生態(tài)的平衡性是開發(fā)商必須注重的。

（五）商圈的運作

在商圈的運作上，需要考慮行業(yè)間的互動。商圈是城市商業(yè)的聚集之處，其興衰存亡要依賴城市形態(tài)的變動和發(fā)展，這樣才能使商業(yè)地產(chǎn)項目保持創(chuàng)新性，避免盲目跟風?！ㄒ茖W分析，在運作方面要出新點子、新方法、新管理，為現(xiàn)代化商圈的發(fā)展作出貢獻。城市商圈發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)作為—個市場化的投資產(chǎn)品，是城市建設(shè)規(guī)劃的重點，應(yīng)立法來推進，更加標準、規(guī)范地規(guī)劃商圈，為實現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)型商圈的建設(shè)而努力。

四、城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與城市商圈聯(lián)動發(fā)展路徑

（一）商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)途徑

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期，首要任務(wù)是仔細分析市場以及項目的選址。由于商業(yè)地產(chǎn)所包含的形式繁多且復雜，對項目區(qū)和周邊條件來說，不同形式有著不同的要求，要在開發(fā)前提前做好市場培育工作。選址對于商業(yè)地產(chǎn)來說，是其能否成功的首要因素，在選址時要考慮所處城市的城市規(guī)劃要求、項目地處環(huán)境、項目周邊的商業(yè)環(huán)境及交通環(huán)境，設(shè)計科學有效的選址方案。通常來講，在進行商業(yè)地產(chǎn)選址時，商圈的劃分應(yīng)作為主要考慮對象，根據(jù)商圈所在位置，并參考其他因素進行科學選址。

（二）商業(yè)地產(chǎn)項目定位細化階段開發(fā)途徑

當商業(yè)地產(chǎn)項目選址完成之后，接下來要對市場進行定位，準確的定位能夠為商業(yè)地產(chǎn)帶來更加寬廣的市場前景，為地產(chǎn)商帶來更高的收益，同時其發(fā)展規(guī)模也會變得更大。在進行定位時，必須考慮項目所在城市和項目所在地的經(jīng)濟狀況，而且，也要對項目地址附近的主要商圈進行分析，主要從人口密度、商圈結(jié)構(gòu)特征、商業(yè)發(fā)展狀況、未來發(fā)展方向等幾方面進行探索，從而精確地對商業(yè)地產(chǎn)項目進行定位。

（三）商業(yè)地產(chǎn)市場營銷策劃階段開發(fā)途徑

完成定位后應(yīng)開展市場營銷活動，開發(fā)商首先通過完備的市場營銷工作，通過各種渠道為地產(chǎn)作推廣，吸引商家提前預定，為商業(yè)地產(chǎn)開拓更加廣博的市場空間，從而很好地增加經(jīng)濟收益，把開發(fā)及經(jīng)營風險降到最低。目前，商業(yè)地產(chǎn)所具有的銷售模式種類繁多，可為商家提供各種合作方式，例如直接租賃模式、租售混合模式、先租后售模式等，良好的銷售模式選擇是商業(yè)地產(chǎn)項目成功的又一關(guān)鍵。當選擇具體的銷售模式時，應(yīng)依據(jù)所在地商圈的實際情況及特征，對消費者的購買力、經(jīng)營者的價格承受能力等方面進行調(diào)查研究，經(jīng)過充分的驗證及分析，正確地選擇銷售模式，促成收益最大化，從而促進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，實現(xiàn)地產(chǎn)商和租賃商之間的共贏。

（四）商業(yè)地產(chǎn)運營招商階段開發(fā)路徑

根據(jù)目前情況，在我國的商圈中，零售業(yè)是龍頭老大，包含百貨店、量販超市、士多店、品牌專賣店等，隨著商圈內(nèi)的居民生活水平逐漸提高，商圈內(nèi)的零售業(yè)也逐漸提高檔次和服務(wù)水平。因此，商業(yè)地產(chǎn)在招商時，對零售業(yè)的選擇要尤為慎重。在地產(chǎn)商進行招商之前，要對商家布局進行合理地規(guī)劃，將零售商科學組合在一起，這樣才能夠提升商業(yè)地產(chǎn)的價值，并且最大程度地配合所在商圈，從而保障商業(yè)地產(chǎn)的擁有者得到更多的經(jīng)濟回報。

五、結(jié)論

對—個城市來講，商圈的繁榮是其經(jīng)濟發(fā)展的重要保障及體現(xiàn)。在商圈內(nèi)，匯聚了各個行業(yè)的零售企業(yè)，從而吸引了大批的消費者前來購買產(chǎn)品，為商圈增添了人氣。近年來，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展日新月異，商業(yè)地產(chǎn)在進行開發(fā)時，必須慎重考慮各種因素，要充分結(jié)合城市商圈，不僅要搞清楚商圈中消費者的購買力、消費者規(guī)模等因素，還要精準地進行商業(yè)地產(chǎn)選址及定位等工作，將商圈和城市商業(yè)地產(chǎn)的聯(lián)動機制發(fā)揮到最佳水平，并為商圈內(nèi)商業(yè)的繁榮發(fā)展保駕護航。

（作者單位：浙江省社科院經(jīng)濟研究所）