周晶

【摘 要】本文對購房金融杠桿對房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響進(jìn)行了分析，然后根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡的實際狀況，建議實施考慮區(qū)域差異的宏觀調(diào)控措施，按照各個區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于不同歷史階段、當(dāng)前存在的問題以及宏觀調(diào)控的任務(wù)，因地制宜，實行有差異的金融調(diào)控措施。

【關(guān)鍵詞】購房金融；金融杠桿；市場調(diào)控

現(xiàn)階段中國人民銀行、銀監(jiān)會、住建部等都下發(fā)了相關(guān)文件，為保障性住房建設(shè)所需資金提供了保障。首先，央行文件強化了對保障性住房建設(shè)提供金融支持的規(guī)定，這對解決保障房建設(shè)的資金難題將發(fā)揮重要作用，使各級政府的住房保障責(zé)任有條件進(jìn)一步落實。其次，文件根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行了實事求是的政策調(diào)整。包括對首次購房家庭貸款利率優(yōu)惠0.7倍，這將大幅減輕首次購房家庭的資金壓力；對首次購房家庭貸款首付最低比例為30%，將有效防范住房信貸的違約風(fēng)險。此外，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭執(zhí)行首套房貸款政策，也體現(xiàn)了對住房改善的支持。目前我國住房的絕對短缺已不存在，改善性需求處于上升期，住房金融對改善性居住提供支持，正是政府惠及民生的體現(xiàn)。與以往的房地產(chǎn)調(diào)控不同，此次房貸新政彰顯出調(diào)控思路的三大變化：“以往調(diào)控如‘限購‘限貸多依靠行政手段，執(zhí)行過程中難免‘一刀切，而新政通過金融手段進(jìn)行引導(dǎo)，更加注重發(fā)揮市場機制的作用，依靠市場配置資源；過去的調(diào)控多數(shù)為自上而下，而新政則是自下而上，先是各地房地產(chǎn)政策微調(diào)不斷，而后中央再出統(tǒng)一政策，體現(xiàn)了從實際出發(fā)的原則。過去是為了調(diào)控而調(diào)控，新政則將推進(jìn)改革融入調(diào)控之中，比如新政提到要擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具，積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金試點等，都是支持房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的改革新舉措。

一、購房金融杠桿對我國樓市的影響分析

在十幾年的樓市發(fā)展過程中，信貸一直是業(yè)界內(nèi)外判斷市場的重要指標(biāo)和關(guān)鍵信號。購房金融杠桿對樓市的影響巨大，其支持力度在相當(dāng)大程度上決定了房地產(chǎn)市場的走勢。今年以來，一直是商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)貸款的個貸卻出現(xiàn)利率上升和貸款額度下降的情況，出于經(jīng)濟(jì)利益的原因，商業(yè)銀行放貸意愿下降，在一定程度上影響了住房市場的銷售。新政將促進(jìn)住房購買力的釋放，寬松的信貸環(huán)境有利于房地產(chǎn)市場的活躍。

金融對房地產(chǎn)市場影響的一個重要指標(biāo)是貸款量。數(shù)據(jù)顯示，2013年個人房貸余額同比增長21%，而今年上半年個人房貸則同比少增239億元。而新政會極大地釋放信貸量。對首付比例的明確和貸款利率的優(yōu)惠，也意味著政策恢復(fù)到‘兩限之前的正常狀態(tài)，給買房者帶來利好，有利于提升房地產(chǎn)市場的交易量。另外之前很多地方已陸續(xù)解禁了限購令。限購政策是在過去房地產(chǎn)市場上投機投資者較多影響了自住需求實現(xiàn)的條件下出臺的。目前整個住房供求關(guān)系已從2011年前的整體偏緊、部分過緊，轉(zhuǎn)變到目前的整體偏松、部分過剩，投機投資者也大為減少。所以，各地對限購政策進(jìn)行了調(diào)整，也符合分城施策、分類調(diào)控的政策要求。市場分化已是今后我國房地產(chǎn)市場的最突出特點，取消限購后市場會出現(xiàn)什么變化，主要取決于當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系。

二、購房金融杠桿對房地產(chǎn)市場調(diào)控影響原因分析

1.房地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重

房屋購買者和房屋投資者對未來房價的預(yù)期對我國房地產(chǎn)市場價格的短期變動具有很大的影響。居民的人均可支配水平對我國的西部、東部、中部地區(qū)的短期房地產(chǎn)價格的變化都有一定的影響。但是其影響沒有房屋購買者對房價預(yù)期那樣顯著。同時人們對我國東部地區(qū)的投資熱情高漲，認(rèn)為東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)價格高，升值空間十分巨大，吸引了很多的投資者的投資，這也使得信貸規(guī)模較大。所以，相比較而言，在我國的東部地區(qū)是最容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模增大

購房金融杠桿本身只是工具，但低信用加高杠桿一定蘊含巨大風(fēng)險。目前，一些銀行的購房貸款首付已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，那杠桿率已經(jīng)快已經(jīng)快接近十倍，這不得不讓人想到美國次貸危機的前車之鑒。

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率接近80%，負(fù)債規(guī)模仍呈上升態(tài)勢。社會資金向熱點城市房地產(chǎn)業(yè)的過度集中，部分家庭在房價高位集中加杠桿，使得熱點城市房價的任何明顯波動，都可能會導(dǎo)致金融機構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量的惡化，導(dǎo)致宏觀政策可能會被房地產(chǎn)業(yè)綁架，增加經(jīng)濟(jì)運行的實質(zhì)性風(fēng)險。

3.房地產(chǎn)市場金融資源配置不合理

商業(yè)銀行的目標(biāo)是利潤最大化，這使得信貸主要投向一些利潤率更高的房地產(chǎn)項目，而關(guān)乎國計民生的普通住房以及保障性住房建設(shè)卻缺乏金融支持。銀行對保障性住房建設(shè)項目的貸款意愿不高，主要是由于保障房建設(shè)項目行政審批時間長，使得資金占用時間也長，且保障房建設(shè)政策性強，投資回報率低。

三、購房金融杠桿影響房地產(chǎn)市場調(diào)控的金融機構(gòu)改革建議

1.加強對房地產(chǎn)信貸的監(jiān)控

應(yīng)從組織結(jié)構(gòu)變化與執(zhí)行兩個方面完善商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸構(gòu)建風(fēng)險管理體系。從組織結(jié)構(gòu)變化層面看，商業(yè)銀行針對房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理設(shè)立專門部門以增強信貸風(fēng)險管理水平為目標(biāo)，進(jìn)一步應(yīng)優(yōu)化風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)。同時，增強商業(yè)銀行各級管理人員風(fēng)險管理意識，使其充分認(rèn)識到信貸風(fēng)險管理的重要性與必要性，激發(fā)其管理積極性、責(zé)任感；從執(zhí)行層面看，商業(yè)銀行風(fēng)險管理部門在進(jìn)行風(fēng)險管理時，應(yīng)明確各部門的職責(zé)權(quán)限，做好對各部門執(zhí)行各項工作時的全過程實時監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時分析問題，及時解決問題，將各項風(fēng)險降低到最小限度。其次，商業(yè)銀行應(yīng)構(gòu)建健全的風(fēng)險管理機制，將其貫穿于商業(yè)銀行經(jīng)營管理全過程，并且需將風(fēng)險管理職責(zé)落實到位，為風(fēng)險管理體系高效有序運行提供驅(qū)動力；最后，商業(yè)銀行應(yīng)投入大量的人力、財力及物力資源，用于加強信貸風(fēng)險管理的文化建設(shè)，實行事前預(yù)測、事中控制，事后監(jiān)督的運作模式。

2.加快商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的多元化實現(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，僅靠金融調(diào)控不可能解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，必須要加快商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的多元化。

在金融產(chǎn)品創(chuàng)新方面加強商業(yè)銀行結(jié)售匯等中間業(yè)務(wù)的匯率風(fēng)險管理，商業(yè)銀行應(yīng)充分利用匯率形成機制改革的有利時機，加快外匯衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，兼顧外匯代客理財和自營交易業(yè)務(wù)，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽灾髟O(shè)計產(chǎn)品、自主報價的做市商。人民幣匯率制度改革后，一般房地產(chǎn)企業(yè)客戶面臨的本外幣匯率風(fēng)險將明顯增加，對相關(guān)的匯率風(fēng)險產(chǎn)品需求也相應(yīng)增加。因此，商業(yè)銀行積極開拓外匯金融產(chǎn)品創(chuàng)新業(yè)務(wù)，如適時推出諸如遠(yuǎn)期合約、外匯期權(quán)、貨幣互換、保理、外匯掉期等避免匯率風(fēng)險的金融工具和產(chǎn)品，創(chuàng)造性地提供“人無我有”且能滿足客戶需求的服務(wù)和產(chǎn)品，創(chuàng)造性地模仿和借鑒，推出獨具特色的產(chǎn)品和服務(wù)。此外我國商業(yè)銀行還應(yīng)借鑒國外金融機構(gòu)的先進(jìn)管理經(jīng)驗，增強金融創(chuàng)新能力，加快相關(guān)專業(yè)人才的培訓(xùn)，提高我國商業(yè)銀行的匯率風(fēng)險管理水平。

對于商業(yè)銀行在辦理結(jié)售匯等中間業(yè)務(wù)過程中因匯率波動而帶來的風(fēng)險，可以通過盡量縮短銀行平盤交易與客戶交易的時間差，提高匯率報價頻率，利用價差覆蓋潛在的匯率變動損失。如可以運用“差別定價”策略來防范匯率波動給商業(yè)銀行結(jié)售匯等中間業(yè)務(wù)所帶來的風(fēng)險?！安顒e定價”是市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)尋求風(fēng)險收益相對稱的具體經(jīng)營策略。具體而言是針對不同業(yè)務(wù)和客戶的風(fēng)險度高低確定不同定價水平，風(fēng)險愈高，定價水平也愈高。

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