城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估問題分析

潘愛萍，鞏暉，孟小迷

（1.河南財(cái)政金融學(xué)院工程經(jīng)濟(jì)系；2.河南財(cái)政金融學(xué)院財(cái)政稅務(wù)系，河南鄭州　450000）

城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估問題分析

潘愛萍1，鞏暉2，孟小迷2

（1.河南財(cái)政金融學(xué)院工程經(jīng)濟(jì)系；2.河南財(cái)政金融學(xué)院財(cái)政稅務(wù)系，河南鄭州450000）

城市發(fā)展過程中房地產(chǎn)的拆遷是不可避免的，雖然有相關(guān)法規(guī)政策作為拆遷補(bǔ)償價(jià)格確定的依據(jù)，但在實(shí)際過程中，補(bǔ)償價(jià)格的確定仍然有復(fù)雜情況需要視具體情況而定。通過分析當(dāng)前城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估方面存在問題和難點(diǎn)，提出了解決對(duì)策，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該重視土地價(jià)值，建立科學(xué)的修正系數(shù)指標(biāo)；加強(qiáng)同被拆遷人、拆遷人及同行間的溝通；按法律規(guī)定執(zhí)行拆遷房屋用途的認(rèn)定；按當(dāng)?shù)卣募?guī)定執(zhí)行拆遷前的突擊建房；評(píng)估考察時(shí)間前置，評(píng)估時(shí)點(diǎn)后置。

城市房屋；拆遷補(bǔ)償；價(jià)格；問題；對(duì)策

一、拆遷評(píng)估中存在的主要問題與難點(diǎn)

（一）對(duì)估價(jià)方法的選擇問題

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。”當(dāng)用比較法估價(jià)時(shí)，通常將評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)作為依據(jù)，再根據(jù)同類房地產(chǎn)在新舊程度、樓層等方面的差異情況進(jìn)行修正，得出具體被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格。在評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)時(shí)，區(qū)位、用途和裝修狀況等已考慮在內(nèi)。但如何確定基準(zhǔn)價(jià)和修正系數(shù)就成為需要解決的問題。

基準(zhǔn)價(jià)的確定主要是以被拆遷房屋周邊的房屋交易實(shí)例進(jìn)行修正獲得。但在房屋的拆遷時(shí)，本質(zhì)上該房屋的區(qū)位已發(fā)生變化，上述原有房屋的土地規(guī)劃用途應(yīng)采用新的用途，只有這樣才能達(dá)到該土地的最高最佳使用，因此，對(duì)拆遷房屋的價(jià)值評(píng)估，應(yīng)重點(diǎn)考慮土地價(jià)值變化對(duì)整體房地產(chǎn)價(jià)值的影響程度。

在修正系數(shù)方面，由于沒有完全相同的兩個(gè)房地產(chǎn)，所以首先存在的問題是如何確定這些修正系數(shù)才能反映房地產(chǎn)間的差異，其次是這些系數(shù)大多數(shù)存在區(qū)間，需要估價(jià)人員合理確定。

（二）在估價(jià)過程中存在的質(zhì)疑問題

拆遷評(píng)估的客觀公正事關(guān)拆遷人與被拆遷人的切身利益，對(duì)評(píng)估結(jié)果的咨詢是正常的，但由于各種因素的影響，評(píng)估結(jié)果會(huì)出現(xiàn)些微誤差。所以就有很多質(zhì)疑并要求解答。有的被拆遷人還對(duì)評(píng)估公司和拆遷人的關(guān)系產(chǎn)生質(zhì)疑，影響評(píng)估機(jī)構(gòu)正常開展業(yè)務(wù)。

（三）對(duì)被拆遷房屋的用途認(rèn)定問題

有的被拆房屋為老舊房而沒有產(chǎn)權(quán)證，或有產(chǎn)權(quán)證，但缺少用途記載，故對(duì)用途的認(rèn)定，成為了拆遷當(dāng)事人爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。這種情況如解決不好，會(huì)產(chǎn)生許多問題。

（四）突擊建房、突擊裝修問題

在拆遷評(píng)估過程中經(jīng)常會(huì)碰到被拆遷人突擊建房，突擊裝修的問題。對(duì)于新建的搭建物，沒有合法的手續(xù)，入戶調(diào)查難，或不給予評(píng)估，或不予登記，增大了評(píng)估難度。

（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)的問題

《房地產(chǎn)估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定“拆遷價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)”。但在實(shí)際的操作過程中，經(jīng)常由于各種原因?qū)е码m然房屋拆遷的范圍已經(jīng)確定，可房屋拆遷許可證卻還沒有拿到，或者拆遷許可證雖拿到后，過很久才進(jìn)行房屋拆遷。因此，以拆遷許可證頒發(fā)之日時(shí)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)就顯得很不合理，這樣既不能保障被拆遷人的合法權(quán)益，又增加了拆遷工作的難度。

二、針對(duì)拆遷房屋價(jià)格評(píng)估中出現(xiàn)的問題提出對(duì)策

（一）重視土地價(jià)值，建立科學(xué)的修正系數(shù)指標(biāo)

對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估，關(guān)鍵問題就是“土地最高最佳使用”。因此建議在確定評(píng)估方法中應(yīng)重視土地區(qū)位價(jià)格的評(píng)估，重視基準(zhǔn)價(jià)的合理確定，建議基準(zhǔn)價(jià)的確定更加明細(xì)化，突出不同區(qū)位的差異，并且不要只停留在較大的選值范圍內(nèi)。

關(guān)于修正系數(shù)，當(dāng)前拆遷評(píng)估中用到的大量修正系數(shù)，主觀隨意性、經(jīng)驗(yàn)性的確定所占成分過大。建議組建一支研究隊(duì)伍，對(duì)各種修正系數(shù)和參數(shù)進(jìn)行科學(xué)研究，建立合乎客觀情況的標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行修正，使這一基礎(chǔ)工作更具科學(xué)性和實(shí)際性。

（二）加強(qiáng)同被拆遷人、拆遷人及同行間的溝通

工作中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)善于與拆遷人溝通，分析原因，研究對(duì)策；與同行溝通是有可能因?yàn)橥悈^(qū)域的不同待拆遷項(xiàng)目建設(shè)單位可能不同，又或者是同一拆遷項(xiàng)目由于多種原因?qū)е露啻魏税l(fā)拆遷許可證，估價(jià)機(jī)構(gòu)可能不同。不同的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘過程時(shí)，由于主觀因素存在，設(shè)定價(jià)格內(nèi)涵過程不一致，就造成了同區(qū)域不同項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格存在較大的差異。這就要求估價(jià)機(jī)構(gòu)最好建立信息資源共享，做到整體平衡，避免出現(xiàn)價(jià)格矛盾。

（三）按法律規(guī)定執(zhí)行拆遷房屋用途的認(rèn)定

《房地產(chǎn)估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條中規(guī)定“被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估，對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的；應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。”該種情況下雙方當(dāng)事人很難進(jìn)行協(xié)商，當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)面對(duì)這樣的棘手問題時(shí)，評(píng)估人員既要把政策告知當(dāng)事人并努力進(jìn)行說服，又要使規(guī)劃部門配合盡早拿出確認(rèn)的結(jié)果。從而解決拆遷當(dāng)事人之間的矛盾，減少評(píng)估結(jié)果的差異。

（四）按當(dāng)?shù)卣募?guī)定執(zhí)行拆遷前的突擊建房

針對(duì)突擊建房，要對(duì)拆遷人講明，在進(jìn)行入戶調(diào)查時(shí)，要將新建的與之前建的房屋都給予詳細(xì)登記，同時(shí)需要被拆遷人簽字，如拒不簽字，可以讓與拆遷當(dāng)事人沒有利害關(guān)系的第三人代簽，同時(shí)要對(duì)建筑物室內(nèi)外狀況進(jìn)行錄像并拍照，留存好第一手資料，然后組織由被拆遷人、拆遷人、街道辦、拆遷辦和評(píng)估人員參加的協(xié)調(diào)會(huì)議，首先聲明拆遷前的突擊建房是一種違法行為，然后商定對(duì)這部分突擊建成的房屋給予建造成本的適當(dāng)補(bǔ)償。在這種情況下，通常適合采用成本法進(jìn)行評(píng)估，測(cè)算新建房屋實(shí)際成本可以按成本比例為拆遷補(bǔ)償評(píng)估的結(jié)果。

（五）評(píng)估考察時(shí)間前置，評(píng)估時(shí)點(diǎn)后置

在拆遷改造時(shí)，在辦理規(guī)劃等手續(xù)后，到拆遷部門進(jìn)行審核時(shí)，還需一段時(shí)間。期間，評(píng)估機(jī)構(gòu)就應(yīng)同拆遷管理部門到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行摸底，了解區(qū)域市場(chǎng)概況、區(qū)位、房屋結(jié)構(gòu)等情況，并對(duì)不同結(jié)構(gòu)、性質(zhì)、建筑年代的房屋進(jìn)行入戶抽查并記錄，掌握待拆房屋一手資料。待拆遷許可證發(fā)放之后，評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)確定在拆遷期限內(nèi)的某天，一是有利于拆遷評(píng)估的公正公平；二是不容易受拆遷當(dāng)事人后期影響；三是節(jié)省評(píng)估所需的時(shí)間，方便拆遷工作如期完成。

［責(zé)任編輯：高萌］

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1009-6043（2016）010-0028-02

2016-09-13

潘愛萍（1969-），女，河南鄭州人，河南財(cái)政金融學(xué)院工程經(jīng)濟(jì)系副教授。研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；

鞏暉（1972-），女，河南鄭州人，河南財(cái)政金融學(xué)院財(cái)政稅務(wù)系副教授。研究方向：稅收經(jīng)濟(jì)。