楊基旺

【摘 要】由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)財(cái)富急劇增長(zhǎng)，再加上國(guó)內(nèi)投資渠道的狹窄，股市萎靡不振，賺錢效應(yīng)差，因此居民財(cái)富主要集中在住房方面。隨著萬(wàn)眾創(chuàng)新和大眾創(chuàng)業(yè)，住房資產(chǎn)在創(chuàng)業(yè)階段是用于出租收取租金，還是評(píng)估折價(jià)作為股權(quán)投資一直在困擾投資者。本文從個(gè)人持有住房者的角度出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)行稅法及相關(guān)稅收條例對(duì)個(gè)人住房的股權(quán)投資及出租進(jìn)行分析，提出合理化建議。

【關(guān)鍵詞】個(gè)人住房；股權(quán)投資和出租；涉稅問(wèn)題

由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們?yōu)榱税簿訕?lè)業(yè)，個(gè)人財(cái)富主要集中在住房方面。隨著萬(wàn)眾創(chuàng)新和大眾創(chuàng)業(yè)，一部分創(chuàng)業(yè)人士將住房投資入股。

一、個(gè)人住房股權(quán)投資的涉稅問(wèn)題

1.個(gè)人交易環(huán)節(jié)涉及的稅種

個(gè)人住房投資入股在稅法上視同銷售，涉及的稅種主要包括：

（1）增值稅

假設(shè)深圳市居民個(gè)人股東擁有住房，建筑面積120平米， 購(gòu)買時(shí)間為2016年4月30日前，持有時(shí)間不足2年，價(jià)值500萬(wàn)元；按照深圳市目前的租售比，月租金在8000元，以此進(jìn)行演算。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅[2016]36號(hào)文件，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。對(duì)北上廣深四城市，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含兩年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。鑒于此住房不足兩年，需繳納增值稅238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）

（2）附加稅種及印花稅

如城建稅7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育附加2%和印花稅0.05%。需繳納附加稅種及印花稅30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]

（3）個(gè)人所得稅

稅率是1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）；房屋滿5年但不是首套房，個(gè)人所得稅1%也要繳納。需要繳納個(gè)人所得稅47，619.05元（=5，000，000.00元/1.05×1%）。此外，被投資公司需要根據(jù)評(píng)估價(jià)格繳納3%契稅及0.05%的印花稅。需繳納契稅及印花稅145，238.10元（=5，000，000.00元/1.05×3%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）。

此交易環(huán)節(jié)繳納增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、契稅和印花稅等共計(jì)461，877.77元。

2.被投資公司持有環(huán)節(jié)涉及的稅種

假設(shè)該公司的經(jīng)營(yíng)期限是20年， 涉及的稅種主要包括：（1）房產(chǎn)稅，該公司經(jīng)營(yíng)期限屆滿需繳納房產(chǎn)稅800，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×70%×1.2%×20年）。（2）土地使用稅，土地級(jí)別每年每平米×土地使用面積（一般為建筑面積/樓房總層數(shù)）。假設(shè)該房產(chǎn)小區(qū)地塊容積率為4.0，地段屬于深圳市二級(jí)納稅等級(jí)即年每平米21元，該公司經(jīng)營(yíng)期間應(yīng)繳納土地使用稅12600.00元=（120/4×21×20年）。（3）企業(yè)所得稅，被投資公司將個(gè)人股東投資的住房可以作為固定資產(chǎn)按20年提取折舊，抵減企業(yè)所得稅，即107142.86元 [=5，000，000.00元/1.05×（1-10%）/20×25%×20年]。（4）該公司在經(jīng)營(yíng)期間持有房產(chǎn)在折舊費(fèi)用遞減企業(yè)所得稅后仍需繳納稅款705，457.14元（=800，000.00元+12，600.00元-107，142.86元）。

以上（1）和（2）合計(jì)該住房在個(gè)人股東出售給被投資公司及被投資公司經(jīng)營(yíng)期間，共需繳納稅款1，167，334.91元（=461，877.77元+705，457.14元）。

二、個(gè)人住房出租的涉稅問(wèn)題

個(gè)人住房出租涉及的稅種主要包括：

1.增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅[2016]36號(hào)文件，個(gè)人住房出租按5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。因此，每月8000元的租金無(wú)需申報(bào)繳納增值稅及相關(guān)附加稅種，稅率是萬(wàn)分之五的印花稅可以忽略不計(jì)。

2.房產(chǎn)稅

2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房不區(qū)分實(shí)際用途，均按出租收入4%的稅率征收房產(chǎn)稅，即每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅3，657.14=8，000/1.05×4%×12，被投資企業(yè)在20年的經(jīng)營(yíng)期需繳納房產(chǎn)稅73，142.86元（相對(duì)于被投資公司持有該物業(yè)按余值繳納房產(chǎn)稅減少726，857.14元）。

3.個(gè)人所得稅

對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房取得的所得，2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。①每次（月）收入不超過(guò)4000元：應(yīng)納稅所得額=每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）-800元；②每次（月）收入超過(guò)4000元：應(yīng)納稅所得額=〖每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）〗×（1-20%）

在被投資公司經(jīng)營(yíng)期間，個(gè)人股東應(yīng)繳納個(gè)人所得稅127，085.71元[=（8000/1.05-8000/1.05×20%-800）×10%×12個(gè)月×20年]

此外，被投資公司收到租金發(fā)票可以抵減企業(yè)所得稅，即=8000/1.05×25%×12個(gè)月×20年=457，142.86元，相對(duì)于被投資公司持有物業(yè)計(jì)提折舊抵減企業(yè)所得稅457，142.86元。個(gè)人股東將房產(chǎn)出租給被投資公司，個(gè)人股東所繳納的稅款房產(chǎn)稅及個(gè)人所得稅合計(jì)200，228.57元，相對(duì)于被投資公司取得租金發(fā)票抵減的企業(yè)所得稅457，142.86元，還節(jié)稅256，914.29元。

三、個(gè)人股東從被投資公司贖回住房的涉稅問(wèn)題

如果個(gè)人財(cái)富獲得增長(zhǎng)，需要從被投資公司贖回住房，相當(dāng)于被投資公司向個(gè)人出售住房，由于涉及關(guān)聯(lián)交易，還需要稅局指定的專業(yè)評(píng)估公司評(píng)估作價(jià)。假設(shè)該房產(chǎn)沒(méi)有增值，個(gè)人股東原價(jià)贖回，被投資公司需要繳納的稅種主要包括：

1.增值稅及附加和印花稅

由于該物業(yè)系2016年4月30前取得，仍然使用簡(jiǎn)易征收辦法，不分持有物業(yè)年限，統(tǒng)一按照5%的征收率全額征收。被投資公司還需繳納增值稅238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）

增值稅附加稅種及印花稅，需繳納附加稅種及印花稅30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]

2.土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含稅收入。

（1）增值額=申報(bào)價(jià)-扣除項(xiàng)目金額

（2）扣除項(xiàng)目金額=原值+原契稅+遞增額（原值×遞增年數(shù)×5%）

（3）增值額/扣除項(xiàng)目金額≤50%，稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0

50%<增值額/扣除項(xiàng)目金額≤100%，稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%

100%<增值額/扣除項(xiàng)目金額≤200%，稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%

200%<增值額/扣除項(xiàng)目金額，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%

雖然個(gè)人股東按原價(jià)贖回該住房，但根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，主管稅局對(duì)此交易的價(jià)格認(rèn)為明顯偏低，應(yīng)找有資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)來(lái)確認(rèn)該筆交易是否繳納土地增值稅及計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅額。

3.契稅

個(gè)人需要繳納契稅（面積在90平米一下并且是首套房的可以繳納1%，，面積在90平米以上144平米以下繳納1.5%，面積在144平米以上的需要繳納4%）及0.05%的印花稅。個(gè)人股東贖回該住房需繳納契稅及印花稅50，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×1.5%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）

四、個(gè)人住房股權(quán)投資和出租的籌劃建議

個(gè)人股東將住房進(jìn)行股權(quán)投資在交易環(huán)節(jié)和被投資公司經(jīng)營(yíng)期間，個(gè)人股東及被投資公司需要繳納各種稅款1，167，334.91元；而個(gè)人股東僅將住房出租給被投資公司收取租金，被投資公司以此租金抵減納稅所得額，個(gè)人股東及被投資企業(yè)雙方還少繳納稅款256，914.29元；至此，個(gè)人住房股權(quán)投資和個(gè)人出租住房給被投資公司，綜合繳納稅款差異達(dá)到1，424，249.20元。

綜上所述，如果避免繳納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的契稅和土地增值稅、及每年繳納的房產(chǎn)稅、土地使用稅，還是個(gè)人持有物業(yè)出租較好。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例》.

[2]《中華人民共和國(guó)企業(yè)房產(chǎn)稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則》.

[3]《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則》.

[4]《中華人民共和國(guó)土地使用稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則》.

[5]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則》.

[6]《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法及實(shí)施條例》.

[7]《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則》.

[8]《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅[2016]36號(hào).