徐剛

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨著市場競爭的日趨激烈，以前粗放式經(jīng)營已不能適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，而以全面預(yù)算管理為核心的精細(xì)化經(jīng)營是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必由之路。本文試圖結(jié)合全面預(yù)算管理的一些理論和筆者在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)年的工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好全面預(yù)算管理工作做一些初步的探討，提出自己的建議和意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 全面預(yù)算管理

一、廣義的全面預(yù)算管理概念

全面預(yù)算管理，是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。

預(yù)算是一種系統(tǒng)的方法，用來分配企業(yè)的財務(wù)、實(shí)物及人力等資源，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)。企業(yè)可以通過預(yù)算來監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度，有助于控制開支，并預(yù)測企業(yè)的現(xiàn)金流量與利潤。

全面預(yù)算反映的是企業(yè)未來某一特定期間（一般不超過一年或一個經(jīng)營周期的全部生產(chǎn)、經(jīng)營活動的財務(wù)計劃），它以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤（企業(yè)一定期間內(nèi)利潤的預(yù)計額，是企業(yè)奮斗的目標(biāo)，根據(jù)目標(biāo)利潤制定作業(yè)指標(biāo)，如銷售量、生產(chǎn)量、成本、資金籌集額等）為目的，以銷售預(yù)測為起點(diǎn)，進(jìn)而對生產(chǎn)、成本及現(xiàn)金收支等進(jìn)行預(yù)測，并編制預(yù)計損益表、預(yù)計現(xiàn)金流量表和預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表，反映企業(yè)在未來期間的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。

二、廣義全面預(yù)算管理的框架和模式

全面預(yù)算管理的框架可分為預(yù)算目標(biāo)—預(yù)算組織—預(yù)算編制—預(yù)算執(zhí)行和控制—預(yù)算分析和考核五大模塊。預(yù)算目標(biāo)是企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃形成企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上形成企業(yè)計劃最終形成企業(yè)預(yù)算目標(biāo)。通過企業(yè)預(yù)算的組織、編制、實(shí)施和修正，使企業(yè)計劃、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的落地，為企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供合理的保證。全面預(yù)算管理框架的五大模塊既有先后順序，又有相輔相成的關(guān)系。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和全面預(yù)算管理的切入點(diǎn)

特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額大、開發(fā)周期長；二是銷售受國家政策、金融市場、買方市場影響大，銷量和價格波動大和不確定性。

由于房地產(chǎn)的上述特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全面預(yù)算管理的選擇不可能選擇以銷售收入（銷售價格的不確定性）為核心的預(yù)算模式和以目標(biāo)利潤（開發(fā)周期與經(jīng)營當(dāng)期利潤不同步）為核心的預(yù)算模式。由此，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身特點(diǎn)和全面預(yù)算管理的理論的切入點(diǎn)，在于建立“以項目成本控制為核心，現(xiàn)金流量控制為重點(diǎn)”的具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身特點(diǎn)的全面預(yù)算管理模式。該模式的主要特點(diǎn)是以開發(fā)項目成本為核心，預(yù)算編制以成本費(fèi)用為預(yù)算的起點(diǎn)，運(yùn)用現(xiàn)金預(yù)算控制開發(fā)項目投資額和費(fèi)用支出的預(yù)算管理模式。

四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的基本做法

從對項目開發(fā)的時間序列來劃分，應(yīng)在項目可行性研究階段進(jìn)行估算、在項目規(guī)劃設(shè)計階段進(jìn)行概算、在項目施工圖設(shè)計階段進(jìn)行造價預(yù)算，以此最終形成財務(wù)的預(yù)算體系。包括資本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計利潤表、預(yù)計現(xiàn)金流量表。在項目整體預(yù)算完成后，按照項目工程進(jìn)度，將整體預(yù)算分年、季、月進(jìn)行分解，形成年、季、月的預(yù)算。

從對預(yù)算的實(shí)施過程來劃分，一是擬定目標(biāo)成本：結(jié)合開發(fā)部、設(shè)計部、工程部對工程項目的概算、施工圖預(yù)算，以及市場材料、人工價格，確定目標(biāo)成本。二是確定目標(biāo)成本：同銷售收入預(yù)算、目標(biāo)利潤等指標(biāo)相比較，形成確定目標(biāo)成本。三是分解目標(biāo)成本：將各預(yù)算指標(biāo)落實(shí)到各部門，并以此為依據(jù)，在采購、建筑、安裝等各項合同招標(biāo)中以此為招標(biāo)控制價。四是在項目開發(fā)過程中跟蹤成本流程，按此編制投資進(jìn)度計劃、付款計劃，匯總編制現(xiàn)金收支預(yù)算。五是糾偏和分析；六是預(yù)算考核和評價。

五、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)容

運(yùn)營預(yù)算（經(jīng)營活動的預(yù)算），通常企業(yè)會以銷售預(yù)算為起點(diǎn)，以收定支，以銷定產(chǎn)。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，是以目標(biāo)成本為核心導(dǎo)向，所以前述原則只能是輔助性的比較，不能絕對化，在預(yù)算編制具體實(shí)施中還存在部門與部門的博奕，比如銷售部門和工程部門，當(dāng)年經(jīng)營計劃項目必須達(dá)到某種進(jìn)度，拿到預(yù)售許可證或者按照計劃必須完工，當(dāng)年開發(fā)成本必須得到保證。銷售預(yù)算做得過于激進(jìn)，給實(shí)際營運(yùn)過程中造成資金壓力，帶來財務(wù)風(fēng)險。在預(yù)算編制上，通過銷售收入預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算形成預(yù)計損益表。

財務(wù)預(yù)算包括現(xiàn)金預(yù)算（現(xiàn)金收支預(yù)算）、資本預(yù)算，形成預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計現(xiàn)金流量表。

六、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的技術(shù)方法

（一）預(yù)測的技術(shù)方法

1、銷售收入的預(yù)測技術(shù)方法

預(yù)測的方法有序列時間法、線性回歸法、平滑指數(shù)法、學(xué)習(xí)曲線法、敏感性分析、期望值分析法。對于銷售預(yù)算來說，因為房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，市場行情瞬息萬變，采用任何預(yù)測可能都不是精確的，相對而言，期望值法較為合理。期望值分析法：針對不同的情況（景氣、平和、低迷）分配不同的概率（最可能，最差，最好），推導(dǎo)出結(jié)果的預(yù)期值（包含了預(yù)期結(jié)果和風(fēng)險的組合）。由于市場的景氣、平和、低迷隨時變化，其所處的概率也在不斷波動中。

2、目標(biāo)成本的預(yù)測技術(shù)方法

由于房地產(chǎn)的特殊性，在不同的開發(fā)階段，有不同的測算數(shù)據(jù)。但在施工圖設(shè)計階段，基本上可以確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)成本的準(zhǔn)確數(shù)。主要是依據(jù)工程造價的專業(yè)技術(shù)知識，對項目目標(biāo)成本加以確定。

3、目標(biāo)利潤的預(yù)測技術(shù)方法

可分為本量利分析法、比例預(yù)算法、上加法（由凈利潤倒匡目標(biāo)利潤）等。

（二）控制和分析的技術(shù)方法

預(yù)算控制的方式按控制期間劃分，分為當(dāng)期預(yù)算控制、累進(jìn)預(yù)算控制。按預(yù)算項目種屬劃分，總額控制和單項控制。還可分為絕對數(shù)控制（預(yù)算數(shù)）和相對數(shù)控制（預(yù)算值的百分比）；預(yù)算執(zhí)行中的費(fèi)用控制，由于預(yù)算費(fèi)用不等于必須投入的資源，子公司在編制時，在執(zhí)行時沒用完，控制要點(diǎn)在于完善各種費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)成本的控制在于合同的簽訂以及付款環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流管控。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的考核

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理，必須經(jīng)過考核這一環(huán)節(jié)。這一環(huán)節(jié)的作用在于：一是明確戰(zhàn)略導(dǎo)向；二是強(qiáng)化激勵機(jī)制；三是改善業(yè)績評價；四是提升管理水平。做好預(yù)算考核可以結(jié)合KPI，運(yùn)用目標(biāo)性原則、動態(tài)性原則、可控性原則、公平公開的原則、總體優(yōu)化的原則可以起到促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

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