試析房地產(chǎn)企業(yè)降價去庫存的財務可行性

朱偉峰

摘要：房地產(chǎn)去庫存是國家相當關(guān)注的事情，更是提到了2016年的重點工作中。為了實現(xiàn)去庫存，部分房地產(chǎn)企業(yè)采用了降價的方式。在文中就房地產(chǎn)企業(yè)降價去庫存的財務可行性進行分析，以期可以為房地產(chǎn)去庫存提供重要依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 去庫存 財務可行性 降價

對于目前的房地產(chǎn)市場而言，由于一二線城市的地產(chǎn)過熱，而三四線城市的去庫存形勢卻不容樂觀，國家地產(chǎn)調(diào)控措施區(qū)域分化明顯，一二線城市調(diào)控將更加嚴格。三四線城市有價無市，門可羅雀成為常態(tài)，苦于市場形勢的嚴峻，一方面企業(yè)即使全力推銷也是應者寥寥，一些企業(yè)在苦苦掙扎卻不愿降價；另一方面，消費者面對居高不下的房價，望房興嘆。那么以房地產(chǎn)企業(yè)的角度，究竟如何才能迅速的去化庫存？降價讓利與消費者的財務可行性如何？以下時作簡要分析。

一、迅速去化的路徑

（1）降價促銷，讓利于民。高庫存已經(jīng)嚴重拖累經(jīng)濟發(fā)展，比較突出的是三四線城市，更加嚴重的是一些縣級市，這些小城市是國家經(jīng)濟的基礎(chǔ)組成部分，房產(chǎn)高庫存鎖住的是經(jīng)濟的活力。房子是特殊商品，房地產(chǎn)市場要想健康發(fā)展，不應暴利，房地產(chǎn)的出路，最好的辦法是降價促銷，讓利于民，一方面拉動消費，一方面減少庫存，市場搞活，只有降價促銷，讓利于民房地產(chǎn)市場一潭死水才能活躍起來。

（2）房地產(chǎn)加金融，通過基金、保險，降低購房者付款總額促進房產(chǎn)銷售。當前已有房地產(chǎn)公司聯(lián)合基金公司進行項目操作，開發(fā)商從收入中拿出一部分或購房者也拿一部分，交給第三方基金、保險公司進行經(jīng)營運作，以這部分資金經(jīng)營所得，在一定年限內(nèi)返給購房者購房款的全部或一部分。房地產(chǎn)加金融，并不是特別新的東西，但是由于返還房款年限久遠，風險顯而易見，如何取信與購房者，得到購房者的認可，是一個很難解決的問題。

（3）因地制宜，將庫存房產(chǎn)改造成居家式酒店、旅館，進行經(jīng)營。說白了就是將庫存產(chǎn)品轉(zhuǎn)化成了固定資產(chǎn)，這種方式對產(chǎn)品所在區(qū)域、環(huán)境、自身經(jīng)營能力等，提出非常高的要求，并不適合所有房地產(chǎn)項目。

以上三種途徑，最有效的還是降價促銷，讓利于民，其他兩種方式都存在難以克服的弊端。我國經(jīng)濟面臨結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級的現(xiàn)實壓力，特別是經(jīng)濟增長方式的成功轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵還是房地產(chǎn)能否成功去庫存。因為房地產(chǎn)健康發(fā)展是牽涉幾十個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條能否順暢運行的關(guān)鍵節(jié)點。因此，降價去庫存，讓利與民，意義重大，功在當下，利在千秋。

二、降價去化的財務可行性分析

（一）假定條件

（1）某開發(fā)商，處于縣級城市，庫存房產(chǎn)80000㎡，庫存成本2.4億元，單位成本3000元/㎡；

（2）目前市場價格4000元/㎡，市場銷售基本停滯；

（3）公司每年發(fā)生期間費用800.00萬元；其中，折舊費100.00萬元；借款4000萬元，借款利息200萬元；

（4）假設(shè)按照目前售價的50%，確定促銷售價，既2000元/㎡，預計兩年去化完畢；假設(shè)現(xiàn)金凈流入，均勻歸還借款。

市場銷售按照2000元/㎡計算，兩年去化完畢。20x7年預計上表收入7619.05萬元，賬面虧損5840.00萬元；20x8年預計上表收入7619.05萬元，賬面虧損5740.00萬元，合計虧損11580.00萬元。測算如下：

20x7年營業(yè)總收入：7，619.05萬元。

20X8年營業(yè)總收入：7，619.05萬元。

20x7年營業(yè)總成本：12，000.00萬元。

20x8年營業(yè)總成本：12，000.00萬元。

20x7年營業(yè)總利潤：-5，840.00萬元。

20x8年營業(yè)總利潤：-5，740.00萬元。

考慮資金時間價值，兩年凈現(xiàn)金流入累計8620.00萬元，假定按照6%的利率5年復利，則可實現(xiàn)資金收益3096.62萬元，既收回的凈現(xiàn)金，只要投資回報率達到6%，五年的本利和即可覆蓋降價銷售所造成的虧損11580.00萬元。目前的房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率在10%以上，金融機構(gòu)的一些理財產(chǎn)品，年化收益率也在5%左右，因此從資金時間價值角度看，降價促銷有其可行性。

（二）以目前銷售情況測算以后年度盈虧情況

按當前市場形勢，假設(shè)當前庫存需銷售20年（按前三年平均銷售面積計算，目前面積約需要30年去化），則項目20年累計虧損將達到10949.60萬元，而20年的風險顯然要大于2年的風險。

三、結(jié)束語

“現(xiàn)金為王”是企業(yè)經(jīng)營的鐵律，現(xiàn)金一個企業(yè)的血液，如果現(xiàn)金運轉(zhuǎn)快，說明企業(yè)可支配的短期資金增加，盈利能力會增強，企業(yè)運轉(zhuǎn)強勢；如果現(xiàn)金流短缺，或者運轉(zhuǎn)速度慢，則說明企業(yè)決策出了問題。因此，通過以上測算分析可以看出，在一定范圍內(nèi)降價促銷有利可圖，肯定的說，房地產(chǎn)企業(yè)降價促銷讓利于民，是今后一個階段去庫存，實現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)加速，增強企業(yè)活力的有效手段。

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