新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的探討

翟碩琨

[摘要]隨著社會的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入到了一個新的發(fā)展時期。在新形勢下，影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素有很多，其中成本控制是重要因素之一，需要企業(yè)提高對成本控制的認(rèn)識?，F(xiàn)階段，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面所取得的效果較差，無法充分發(fā)揮成本控制的作用。因此，本文就新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制進(jìn)行探討，希望通過本文的探討能夠完善房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，充分發(fā)揮成本控制在企業(yè)發(fā)展中的作用。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)；項目成本；控制

文章編號：2095-4085（2016）09-0069-02

所謂成本控制主要是指針對房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時所產(chǎn)生的各項成本進(jìn)行控制。該成本控制并不是簡單的節(jié)約費用，而是從項目的整體方面進(jìn)行考慮，對項目中的各項資源進(jìn)行優(yōu)化和配置，以降低成本，是企業(yè)降低開發(fā)成本，提高利潤的重要手段。在成本控制過程中，需要企業(yè)對項目成本進(jìn)行全面控制與管理，充分發(fā)揮成本管理在項目開發(fā)中的作用。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的基本原則

1.1因地制宜原則

在房地產(chǎn)企業(yè)中包含眾多部門，每個部門成本形成的過程存在一定的差異，因此所采取的項目成本控制方法也應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。例如，房地產(chǎn)企業(yè)中的工程部，其成本的形成主要是由物料、服務(wù)采購等形成，所以應(yīng)當(dāng)對工程部的各項成本進(jìn)行細(xì)化，制定不同的控制目標(biāo)，同時再采用相應(yīng)的招投標(biāo)手段，以降低工程部成本[1]。而設(shè)計部成本的形成主要是各種咨詢費用，這費用通常都具有較大的彈性，不同設(shè)計公司所需的服務(wù)費用也有很大的差距，因此對設(shè)計部成本進(jìn)行控制所采取的有效措施就是對其總費用進(jìn)行預(yù)算，并加以控制。

1.2效益原則

房地產(chǎn)企業(yè)對成本的控制還應(yīng)當(dāng)與所提供的服務(wù)相結(jié)合，切勿出現(xiàn)為了控制而控制的現(xiàn)象[2]。也就是說，企業(yè)不能夠為了控制成本而不提供相應(yīng)的服務(wù)，或是減少服務(wù)。因此，項目成本控制所遵守的效益原則主要是指在同一水平下所提供的服務(wù)，應(yīng)盡量減少所付出的費用，從而達(dá)到成本控制的目的。

1.3經(jīng)濟(jì)原則

經(jīng)濟(jì)原則主要是針對項目中關(guān)鍵要素進(jìn)行成本控制，而并非是對所有的環(huán)節(jié)都進(jìn)行成本控制。經(jīng)濟(jì)原則也是企業(yè)進(jìn)行成本控制的重要原則之一，需要重點落實和貫徹。經(jīng)濟(jì)原則下的成本控制應(yīng)當(dāng)將資源都集中在重要的環(huán)節(jié)當(dāng)中，而對于那些成本較少、對項目影響較少的事項則可以忽略不計。

2新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制存在問題

2.1忽視了準(zhǔn)備階段的成本控制

項目在整個生命周期所需要進(jìn)行的成本控制所涉及的內(nèi)容是多方面的，然而房地產(chǎn)企業(yè)只重視對施工階段的成本進(jìn)行控制，而在其他方面的成本控制卻缺乏相應(yīng)的重視，尤其是在項目的準(zhǔn)備階段，更是沒有采取任何的控制措施[2]。很多時候，房地產(chǎn)企業(yè)會認(rèn)為只要能夠加強(qiáng)對施工階段成本的控制，就能夠使整個項目的成本得到有效控制，這種觀念的形成十分不利于對項目進(jìn)行成本控制。在項目準(zhǔn)備階段會產(chǎn)生很多隱性成本，這些成本雖然每一次的金額不是很多，但是涉及范圍較廣，累計出來的隱性成本金額卻是很大的，對于控制房地產(chǎn)項目的整體成本會產(chǎn)生十分消極的影響。此外，在開發(fā)項目時由于隱性成本的存在，導(dǎo)致工作人員無法準(zhǔn)確判斷出當(dāng)前項目的經(jīng)濟(jì)性，也會影響企業(yè)在項目成本上的控制。

2.2缺乏健全的成本控制機(jī)制

健全的控制機(jī)制是保障房地產(chǎn)企業(yè)對項目成本進(jìn)行有效控制的基本措施，然而由于很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有健全的控制機(jī)制，無法完成項目成本控制[3]?，F(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本控制只是財務(wù)工作，沒有認(rèn)識到其它部門所需要承擔(dān)的職責(zé)，以至于房地產(chǎn)企業(yè)中的成本控制機(jī)制存在很大的缺陷。由于企業(yè)無法在制度上對項目成本進(jìn)行有效的監(jiān)督與控制，也缺乏適當(dāng)?shù)墓膭钫?，使企業(yè)中絕大多數(shù)員工在管理成本方面都缺乏一定的積極性，從而造成成本控制難以得到有效完成。并且，由于控制機(jī)制的不健全、控制指標(biāo)體系的不完善，導(dǎo)致項目在開發(fā)過程中不能夠及時對所產(chǎn)生的成本進(jìn)行反饋，也就無法改善項目成本管理方案，不能完成成本控制目標(biāo)。

3新形勢下加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的策略

3.1加強(qiáng)項目成本規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)要想能夠嚴(yán)格控制項目成本，應(yīng)當(dāng)充分考慮項目整個生命周期所涉及的各項費用支出，從項目準(zhǔn)備階段便開始加強(qiáng)控制，制定相應(yīng)的控制規(guī)劃。成本控制規(guī)劃所采取的計算方法主要包括直接計算與因素計算兩種方法。所謂直接計算主要是指在整個項目周期中，對產(chǎn)生的所有費用進(jìn)行相應(yīng)的計算，并核算各個部門的成本，從而掌握具體的項目成本，并對其進(jìn)行控制。而因素計算主要是根據(jù)項目開發(fā)過程中的具體情況，對影響項目成本的各種因素進(jìn)行分析與探討，從中找出能夠有效降低項目成本的有效策略，并與項目的具體情況相結(jié)合，以便得到有效的成本控制方法。上述兩種成本控制方法，在實際應(yīng)用過程中所產(chǎn)生的效果是十分客觀的，有利于企業(yè)對項目成本進(jìn)行控制[4]。

3.2健全的成本控制機(jī)制

除了發(fā)揮財務(wù)管理在項目成本控制當(dāng)中的作用，還應(yīng)當(dāng)制定健全的成本控制機(jī)制，否則難以充分發(fā)揮財務(wù)管理的作用。房地產(chǎn)企業(yè)想要健全成本控制機(jī)制，應(yīng)從以下兩個方面著手，首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確項目成本控制相關(guān)工作人員的職責(zé)，切勿將成本控制視為是財務(wù)部門一個部門的工作，它需要各個部門共同合作完成，從而健全成本控制機(jī)制；其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全項目成本分析的標(biāo)準(zhǔn)，以便使項目成本控制變得更加合理。與此同時，所制定的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具有一定的先進(jìn)性，能夠隨著項目的變化而變化，有效完成項目成本控制工作。

4結(jié)語

總之，成本控制對于房地產(chǎn)的生存和發(fā)展具有重要意義，也是確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠保持穩(wěn)定、長期發(fā)展的重要手段。但是，企業(yè)在新形勢下對于成本的控制還存在很多問題，不能夠有效完成企業(yè)控制成本的目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對其自身進(jìn)行全面分析，找出無法完成成本控制的重要原因，并制定出有效的應(yīng)對方案并加以解決，以便能夠控制房地產(chǎn)企業(yè)中每一個項目的成本，這在一定程度上對于降低企業(yè)運營成本，提高企業(yè)利潤，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展都具有重要作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]張晉，徐桂靈.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制和管理研究[J].河南科技，2013，6（12）：263+265.

[2]謝根根.論房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的原則[J].南華大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2010，（4）：53-55.

[3]董艷麗，桑春娥，朱秀梅.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究[J].商場現(xiàn)代化，2012，10（24）：223-224.

[4]陳偉.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制[J].淮海工學(xué)院學(xué)報（人文社會科學(xué)版），2013，7（24）：28-31.