李國平

摘要： 房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)危機(jī)隱患長期存在與我國房地產(chǎn)企業(yè)，是目前急需解決的現(xiàn)實問題。通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)產(chǎn)生的原因進(jìn)行綜合分析，得出了我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高、盲目擴(kuò)張、財務(wù)管理人員對財務(wù)危機(jī)認(rèn)識不夠和房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不合理的結(jié)論，為我國房地產(chǎn)企業(yè)提出了資金集中管理、做好財務(wù)規(guī)劃、合理選擇融資方式和加強(qiáng)項目生命周期各階段財務(wù)管理等防范財務(wù)危機(jī)的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)危機(jī)；防范策略

中圖分類號：F23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.058

1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)產(chǎn)生原因

1.1資產(chǎn)負(fù)債率過高

資金占用量大，負(fù)債率高是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征。然而，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時經(jīng)?；陧椖抠Y金需求的考慮，導(dǎo)致其忽視了對公司整體財務(wù)狀況的考量和分析。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金時首先考慮的是如何快速籌集到所需的資金，使項目正常啟動或者使得企業(yè)能夠擺脫資金不足的現(xiàn)狀，沒有綜合考慮以前融資的到期時間而對整個企業(yè)的融資進(jìn)行整體規(guī)劃。一旦房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展形勢面臨阻礙，房地產(chǎn)企業(yè)無法快速收回投資，資金鏈可能面臨較大壓力，使得其財務(wù)狀態(tài)惡化，無法償還到期債務(wù)，甚至導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。另外，企業(yè)負(fù)債越多，所需支付的利息費用也就越多，加大了企業(yè)經(jīng)營的財務(wù)杠桿，雖然高負(fù)債率經(jīng)營能夠擴(kuò)大企業(yè)的資本回報率，但是負(fù)債率過高也使得企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險加大。

1.2盲目擴(kuò)張

房地產(chǎn)作為目前高利率的行業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍拿地?zé)崆榉浅８邼q，然而許多拿地行為是不符合企業(yè)發(fā)展需求的，這與我國企業(yè)家過分想要將公司做大做強(qiáng)有關(guān)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的盲目擴(kuò)張行為。房地產(chǎn)由于其高利潤的特性，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)持有大量的現(xiàn)金資產(chǎn)，出去維持正常經(jīng)營活動所需的資金，房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將剩余資金進(jìn)行再投資，加上市場競爭激烈，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在拿地?zé)崆楦邼q的情況。目前我國房價持續(xù)上漲，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地?zé)崆?，使得其忽視了風(fēng)險的存在，或者在進(jìn)行決策時過于樂觀。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為如果不是基于對市場的充分調(diào)查和對競爭對手的充分分析，極易導(dǎo)致投資的失敗。同時，一旦房地產(chǎn)市場進(jìn)入蕭條，將使得很多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)。

1.3財務(wù)管理人員對財務(wù)危機(jī)認(rèn)識不夠

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)較為混亂，財務(wù)人員普遍缺乏對房地產(chǎn)業(yè)的理解，同時缺乏實務(wù)水平的實務(wù)水平，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)危機(jī)的漠視。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員和相關(guān)決策者在進(jìn)行經(jīng)營決策時，沒有充分考慮和分析公司的財務(wù)狀況，當(dāng)企業(yè)財務(wù)狀況良好時，對未來可能產(chǎn)生的財務(wù)壓力沒有充分認(rèn)識，很容易做出錯誤的基于經(jīng)驗的決策，導(dǎo)致不良的后果。同時，當(dāng)公司財務(wù)狀況趨于惡化時，企業(yè)的財務(wù)管理人員由于缺乏足夠的知識和能力，無法有效地化解財務(wù)危機(jī)帶來的負(fù)面影響。很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者就是投資者，這類財務(wù)人員多為投資者親屬或者朋友，缺乏足夠的專業(yè)知識，使得公司的財務(wù)管理活動更加紊亂。

1.4房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍根據(jù)投資項目成立多個分公司對項目進(jìn)行經(jīng)營，這類結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)的管理更加方便，但是會增加其管理風(fēng)險?？偣九c項目分公司的關(guān)系是委托代理關(guān)系，項目分公司是代理人，總公司是委托人，項目公司在經(jīng)營活動上具有獨立性，使得總公司與項目分公司之間存在嚴(yán)重的信息不對稱的情況，總公司獲得項目公司的有關(guān)信息具有滯后性和不準(zhǔn)確性，項目公司的經(jīng)營活動可能有悖于總公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略，使得總公司難以有效地控制和管理項目公司的決算和預(yù)算等財務(wù)活動，加大了財務(wù)危機(jī)發(fā)生的概率。

1.5國家宏觀政策影響

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與各類房地產(chǎn)政策息息相關(guān)。我國房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行進(jìn)行融資，政府相對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管控只需要通過壓縮銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的借貸總額就可以，一旦政府想要抑制目前房地產(chǎn)業(yè)泡沫的現(xiàn)狀，實施更加嚴(yán)苛的貨幣政策，不僅將使房地產(chǎn)業(yè)融資成本迅速增加，同時將影響按揭貸款的利率，進(jìn)而使得需求下降，影響房地產(chǎn)的銷售，導(dǎo)致其資金無法迅速回籠。另外，我國已對多個大城市實施了房地產(chǎn)限購，一旦限購政策更加嚴(yán)苛或者擴(kuò)張到更大的范圍，房地產(chǎn)企業(yè)也將受到很大的影響。貸款利率和限購政策都為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶了很多不確定性，如果房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營活動時沒有充分考慮這兩者對其未來經(jīng)營活動的影響，更可能當(dāng)國家進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)控時爆發(fā)財務(wù)危機(jī)。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)防范策略

2.1資金集中管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采用集團(tuán)公司模式，對資金管理傾向于集權(quán)式的管理。總公司應(yīng)該充分發(fā)揮其資金整合的作用，不僅應(yīng)該對各分公司的資金收支情況實施監(jiān)控，同時應(yīng)該強(qiáng)化各分公司的資金管理，優(yōu)化其資源配置效率，充分利用資金，減少資金過分閑置的情況，提供整個集團(tuán)公司的資產(chǎn)配置效率。通過對整個集團(tuán)公司的資金進(jìn)行集中管理，可有有效防止企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險，保證公司持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時可以對資金的流動進(jìn)行有效的控制和管理，進(jìn)而對整個企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)活動進(jìn)行統(tǒng)籌管理，及時地了解集團(tuán)公司資金的流向、流量和存量等財務(wù)狀況，有效地監(jiān)控集團(tuán)公司資金的使用情況，合理分配和使用集團(tuán)資金，滿足重點項目的資金需求，加快資金的周轉(zhuǎn)效率，從而提高整個集團(tuán)公司資金使用效率。資金的集中管理業(yè)使得房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行談判的過程具有更大的優(yōu)勢，可以更加快速的獲得更加優(yōu)惠的、期限更長的貸款。

2.2做好財務(wù)規(guī)劃

預(yù)防財務(wù)風(fēng)險，整體的財務(wù)規(guī)劃非常重要。定期對財務(wù)規(guī)劃的實施情況進(jìn)行總結(jié)分析，對存在問題的部分進(jìn)行優(yōu)化，可以有效地防范財務(wù)危機(jī)的爆發(fā)。做好財務(wù)規(guī)劃，可以從資金的調(diào)度結(jié)果、利息的支付情況、資金成本的結(jié)構(gòu)、支出與財務(wù)規(guī)劃之間的差額等多方面著手，分析財務(wù)規(guī)劃的實施情況，預(yù)防財務(wù)風(fēng)險。在財務(wù)狀況處于不同的階段時，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用不同的投資策略，包括利用舉債進(jìn)行大量投資、不增加財務(wù)壓力的情況下慎重投資、不增加任何財務(wù)而放棄所有投資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該給予對自身財務(wù)狀況的分析合理地選擇當(dāng)期的投資策略，使財務(wù)規(guī)劃符合企業(yè)當(dāng)期的發(fā)展需求。

2.3合理選擇融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在充分分析財務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上選擇融資方式，只有這樣財務(wù)將財務(wù)風(fēng)險降到最低。例如，當(dāng)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險非常高時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量使用股票或者增資的方式進(jìn)行融資；當(dāng)財務(wù)風(fēng)險相對較高時，通過發(fā)行債券或者銀行借貸的方式進(jìn)行融資；當(dāng)財務(wù)風(fēng)險非常低的時候，通過債券市場或者銀行進(jìn)行大量舉債，提高資本回報率。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的財務(wù)風(fēng)險程度合理選擇融資方式。

2.4加強(qiáng)項目生命周期各階段財務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)項目周期包括融資、投資、項目開發(fā)、銷售和資金分配等五個環(huán)節(jié)。在融資階段，房地產(chǎn)企業(yè)通過獲得的土地使用權(quán)從銀行獲得抵押貸款，科學(xué)地安排項目的債務(wù)和權(quán)益投資的比例，加強(qiáng)先期項目投資資金的管理和回籠。在投資階段，應(yīng)該通過市場調(diào)研等活動對項目進(jìn)行全面地可行性分析，同時對投資規(guī)模、資源、選址、環(huán)境、財務(wù)效益、風(fēng)險等進(jìn)行綜合評估。在開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對項目的成本實施全面地監(jiān)控，避免不必要的成本支出，確保實際成本不高于預(yù)算成本；在銷售階段，實施有效的多元的營銷策略，加快房產(chǎn)的銷售，使資金能夠快速回籠。通過對項目生命周期各階段的財務(wù)管理，房地產(chǎn)企業(yè)能夠提高資金的使用效率，防止財務(wù)風(fēng)險的爆發(fā)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立其一套科學(xué)完整的財務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)，對項目生命周期中各階段的財務(wù)狀況進(jìn)行監(jiān)控，一旦指標(biāo)超出預(yù)警值，迅速對其進(jìn)行優(yōu)化，防止風(fēng)險的事故的發(fā)生。

參考文獻(xiàn)

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