楊瑛

（邯鄲市國土資源儲(chǔ)備辦公室，河北 邯鄲 056002）

土地儲(chǔ)備的成本控制方法研究

楊瑛

（邯鄲市國土資源儲(chǔ)備辦公室，河北 邯鄲 056002）

土地儲(chǔ)備是國家調(diào)控土地，科學(xué)的開發(fā)土地資源，深度挖掘和開發(fā)土地潛在價(jià)值的一種手段，同時(shí)也是一種資金密集型的工作，在開發(fā)的每個(gè)階段都需要大量的資金。因?yàn)橥恋貎?chǔ)備需要大量的資金，所以怎樣去控制土地儲(chǔ)備的成本，提高資金的利用率使得土地儲(chǔ)備持續(xù)發(fā)展，成了當(dāng)今社會(huì)最關(guān)注的問題，同時(shí)對于土地儲(chǔ)備也有很大的影響。我國對于土地儲(chǔ)備，還處在剛剛起步階段，缺乏各方面的解決方案和控制措施。鑒于此，本文主要分析了土地儲(chǔ)備的各項(xiàng)特點(diǎn)、資金結(jié)構(gòu)和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的專業(yè)水平，介紹了我國現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備中存在的問題，并對如何來控制土地儲(chǔ)備的成本方法進(jìn)行了深入的探討和研究。

土地儲(chǔ)備；成本控制；方法；研究；資金

土地儲(chǔ)備最早是在歐洲出現(xiàn)的，自1996年開始我國從國外引進(jìn)并實(shí)施。土地儲(chǔ)備是在對土地的使用和城市土地合理開發(fā)利用的過程中產(chǎn)生的一種對于土地的經(jīng)營管理制度。在我國對土地儲(chǔ)備的不斷發(fā)展中取得了許多成就，但是同時(shí)也由于我國發(fā)展的比較晚，相應(yīng)的出現(xiàn)了許多的問題，例如：土地市場化低、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理經(jīng)營水平低、土地儲(chǔ)備不能對土地市場起到有效的宏觀調(diào)控、土地儲(chǔ)備的計(jì)劃制定存在不足等等，這些問題的存在都使得我國各個(gè)城市的土地儲(chǔ)備的成本非常之大，不利于我國土地儲(chǔ)備的發(fā)展。土地儲(chǔ)備的成本決定土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)，土地儲(chǔ)備的成本越高存在的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，他們之間是成正比的，另外，土地儲(chǔ)備的成本是可以控制的，存在的利潤是不可控制的。因此，需要對土地儲(chǔ)備的成本加以控制，提高資金的利用率，減少土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)是勢在必行的。

一、土地儲(chǔ)備成本的構(gòu)成和特點(diǎn)

1、土地儲(chǔ)備成本的構(gòu)成

土地儲(chǔ)備成本主要包括土地收購的成本、儲(chǔ)備土地的成本、土地開發(fā)的成本、轉(zhuǎn)讓的價(jià)格等等。土地收購的成本主要是前期對土地購買的費(fèi)用；儲(chǔ)備土地的成本主要是土地儲(chǔ)備支出的利息，對土地投資出現(xiàn)的跌價(jià)等風(fēng)險(xiǎn)的損失。土地開發(fā)的成本指的是對土地進(jìn)行改造、建設(shè)、配套基礎(chǔ)設(shè)備等建設(shè)土地的支出。土地轉(zhuǎn)讓的價(jià)格比購買時(shí)的價(jià)格低會(huì)造成相當(dāng)大的土地存儲(chǔ)成本的損失，同時(shí)還得加上土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)階段發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等許多費(fèi)用。

2、土地儲(chǔ)備成本的特點(diǎn)

土地儲(chǔ)備成本的主要特點(diǎn)是土地儲(chǔ)存的階段性特征，這種特征是從土地收購階段的成本、土地的開發(fā)階段成本、土地儲(chǔ)備階段成本赫爾土地轉(zhuǎn)讓階段成本這四種階段成本組成。土地儲(chǔ)備成本的特點(diǎn)可以由上述四種階段得出。一是土地儲(chǔ)備成本需要非常多的運(yùn)行資金，從而得出土地儲(chǔ)備的資金密集型特點(diǎn)；二是由于對土地的開發(fā)需要根據(jù)土地性質(zhì)的不同、規(guī)劃用途的不同來進(jìn)行不同的開發(fā)；三是土地的開發(fā)模式不同也會(huì)導(dǎo)致土地儲(chǔ)備成本的不確定性和多義性；四是土地在開發(fā)的過程中對于土地需要的各種建設(shè)的現(xiàn)金流都是公開的，對于開發(fā)的成本也可以根據(jù)別的企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目來預(yù)算其成本，所以土地儲(chǔ)備成本是可以控制的，具有可控性；五是土地儲(chǔ)備成本具有區(qū)位性，因?yàn)橥恋氐氖召彸杀臼歉鶕?jù)土地的區(qū)位條件來決定的。

3、土地儲(chǔ)備成本的核算

對于土地儲(chǔ)備成本的核算來說，可以分為固定成本和可變成本。把土地儲(chǔ)備成本的核算劃分為這兩種，可以更加準(zhǔn)確的預(yù)測、核算土地建設(shè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用，對各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行分析，以此來優(yōu)化各種費(fèi)用使之達(dá)到控制成本的目的。在土地儲(chǔ)備成本的具體核算中，要根據(jù)土地的地理位置、地權(quán)的所屬情況來進(jìn)行分析，得出每一塊土地的詳細(xì)情況，再按照每一項(xiàng)的耗費(fèi)情況來進(jìn)行核算。對于某些面積非常大的、分塊建設(shè)的項(xiàng)目，可以采用個(gè)別認(rèn)定法、按面積分配法和按價(jià)值分配法這三種核算方法來進(jìn)行核算。同時(shí)還要注意，在對土地核算的方法進(jìn)行選擇時(shí)，必須根據(jù)配比原則來通盤考慮，均衡各種利益，達(dá)到對土地儲(chǔ)備成本的準(zhǔn)確無誤的核算，確保在對土地存儲(chǔ)的成本中有所依據(jù)。

二、影響土地儲(chǔ)備成本變化的因素

1、內(nèi)部因素

影響土地儲(chǔ)備成本的內(nèi)部因素可以分為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的決策、管理能力。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的決策能力和管理能力的高低都直接影響著土地儲(chǔ)備的成本。根據(jù)以往的外國土地儲(chǔ)備的案例和研究可以看出，不同的決策者對于土地儲(chǔ)備的決策結(jié)果都有不同的影響，有的決策者和管理者的能力非常高，往往對于土地決策管理擁有土地方面信息數(shù)量大，信息的質(zhì)量高，對于信息的管理分析能力非常強(qiáng)，從而決策出來的結(jié)果對于土地儲(chǔ)備的成本低于那些決策能力和管理能力低的管理者，同時(shí)對于土地這方面的信息量大對土地儲(chǔ)備也便于管理。所以土地儲(chǔ)備的內(nèi)部因素對于土地儲(chǔ)備成本的高低以及贏利的多少都有非常大的影響。

2、外部因素

影響土地儲(chǔ)備成本的外部因素主要包括土地儲(chǔ)備的資金和政策的變化這兩方面的內(nèi)容。其中，對于土地儲(chǔ)備的資金來說，資金的來源和資金結(jié)構(gòu)是影響土地儲(chǔ)備的最為重要的外部因素，而現(xiàn)在我國的土地儲(chǔ)備資金的主要來源是政府財(cái)政撥款和銀行貸款。政府的財(cái)政撥款雖然沒有利息的壓力，但是許多城市存在有財(cái)政吃緊的狀況，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金補(bǔ)充機(jī)制不完善，需依賴銀行的貸款，但是銀行貸款的資金有利息還存在著資金信貸不足等許多方面的問題，這些都會(huì)導(dǎo)致土地儲(chǔ)備的資金缺乏有效的管理，造成土地儲(chǔ)備資金的來源不足，結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定。同時(shí)，政策的變化也常常影響著土地儲(chǔ)備的成本，使得土地儲(chǔ)備的成本增加。

三、土地儲(chǔ)備成本控制的主要方法

1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)合理決策和管理控制成本

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為對政府土地儲(chǔ)備管理、決策的部門，不是以盈利為目的的。它的主要作用是保證國家土地所有權(quán)，同時(shí)進(jìn)行適時(shí)的盈利。減少土地儲(chǔ)備的成本，不管對于政府來說還是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來說都是一件非常重要的事項(xiàng)，從而要求土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)做到以下幾點(diǎn)。一是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門加強(qiáng)合作和協(xié)調(diào)，共同去研究對土地的開發(fā)方案。二是加強(qiáng)對土地儲(chǔ)備的各項(xiàng)成本費(fèi)用的預(yù)測，并相應(yīng)的制定出計(jì)劃和方案，來達(dá)到減少土地開發(fā)成本。三是加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對在建項(xiàng)目的成本報(bào)告，并及時(shí)反映在建項(xiàng)目成本和耗費(fèi)資金情況，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行成本信息的交流、修改方案。四是及時(shí)掌握、了解國家和項(xiàng)目所在地的政策、市場需求，并根據(jù)這些有效的信息，利用相關(guān)的有利政策減少土地儲(chǔ)備成本，提高對資金的利用效率和組織的執(zhí)行效率。

2、有效控制土地開發(fā)中的成本

在土地的開發(fā)期間，是對資金消耗最大的，所以要達(dá)到有效的控制土地儲(chǔ)備成本就必須在土地開發(fā)中控制成本。在對土地儲(chǔ)備開發(fā)的前期設(shè)計(jì)和前期策劃階段，必須考慮到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市建設(shè)的規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等基礎(chǔ)上，針對開發(fā)的土地編制科學(xué)的開發(fā)設(shè)計(jì)規(guī)劃，還要參照土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地利用設(shè)計(jì)等方案，來對土地儲(chǔ)備開發(fā)前期的投資、效益核算、利潤安排等各種資金成本做出控制。在土地開發(fā)的建設(shè)中，想要控制土地儲(chǔ)備的成本，就要盡最大能力縮短土地開發(fā)的周期，優(yōu)化土地儲(chǔ)備開發(fā)的模式，降低土地儲(chǔ)備的成本。在對土地的開發(fā)中還要注意：一是認(rèn)真核對和驗(yàn)收合同條款，防止出現(xiàn)一些不必要的重復(fù)收費(fèi)等問題；二是認(rèn)真檢查建筑原料等的收獲記錄，并確定是否合格，還要監(jiān)督建設(shè)單位是否有序的按照設(shè)計(jì)圖紙施工；三是對建設(shè)中出現(xiàn)的每筆經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)要做到認(rèn)真核算、復(fù)查，防止項(xiàng)目費(fèi)用存在計(jì)算誤差。

3、合理建設(shè)土地儲(chǔ)備資金

要想使土地儲(chǔ)備實(shí)現(xiàn)對土地的壟斷、統(tǒng)一規(guī)劃整理，就必須使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掌握充足的資金和擁有良好的資金結(jié)構(gòu)。只有這樣，才可以把土地招標(biāo)、拍賣等做到有實(shí)力的去應(yīng)對，控制好土地成本，得到較為樂觀的收益。因?yàn)橥恋貎?chǔ)備需要相當(dāng)長的時(shí)間去周轉(zhuǎn)，需要的資金量也非常大，這就導(dǎo)致規(guī)模相對較小的商業(yè)銀行貸款很難貸到需要的資金。同時(shí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)過分依賴銀行貸款不僅會(huì)增加大量的土地儲(chǔ)備成本，還會(huì)增加運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。因此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以把土地收益作為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的儲(chǔ)備資金，把它歸入到財(cái)政預(yù)算，并建立土地儲(chǔ)備基金會(huì)來管理儲(chǔ)備資金，用于土地的開發(fā)上，提高對土地儲(chǔ)備資金的利用率，減少對銀行的過度依賴，減少土地儲(chǔ)備利息，從而達(dá)到有效的控制土地儲(chǔ)備成本。

四、結(jié)語

土地儲(chǔ)備制度是我國對于土地管理制度的改革和創(chuàng)新，雖然經(jīng)歷長時(shí)間的發(fā)展，但不管在理論上還是實(shí)踐上都存在有一些不足，需要進(jìn)一步的完善，使得土地儲(chǔ)備制度跟上我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。鑒于此，本文較為全面的闡述了我國土地儲(chǔ)備成本的構(gòu)成和特點(diǎn)，分析了影響我國土地儲(chǔ)備成本的因素，并加以探討和研究，為控制我國土地儲(chǔ)備的成本提出了一些方法。但是由于土地儲(chǔ)備的規(guī)模確定和實(shí)際運(yùn)行過程中的情況難以估計(jì)，所以本文也不能夠一一考慮到位，只是作為一個(gè)參考和借鑒，以期為我國的土地儲(chǔ)備制度做出一些貢獻(xiàn)。

[1]金曉斌、周寅康、張鴻輝等：快速城市化背景下的城市土地儲(chǔ)備策略研究—以深圳市龍崗區(qū)為例[J].自然資源學(xué)報(bào)，2005（20）.

[2]張毅、申海建：我國城市土地儲(chǔ)備投資風(fēng)險(xiǎn)分析及對策淺探[J].國土資源科技管理，2006（23）.

[3]劉德秋、邵建峰、田傳浩等：城市經(jīng)營性建設(shè)用地需求預(yù)測方法與供應(yīng)計(jì)劃的制定一以浙江省紹興市為例[J].杭州師范學(xué)院學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2001（5）.

[4]郎理英：北京市土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)融資問題研究[Z].銀行與投資——中國投資學(xué)會(huì)2005—2006年度獲獎(jiǎng)科研課題選編，2005.

[5]羅玲、張瑩：我國城市土地儲(chǔ)備項(xiàng)目投資可行性評價(jià)研究[J].西北工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2012（1）.

[6]蔣勃羊、劉志文：交易費(fèi)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下“土地銀行”的產(chǎn)生及運(yùn)行——以四川省彭州市“土地銀行”模式為例[J].西南大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2010（4）.

（責(zé)任編輯：郭亞娟）