蔡一鳴

（山東工商學(xué)院 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，山東煙臺 264005）

房地產(chǎn)供給側(cè)改革對山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

蔡一鳴

（山東工商學(xué)院 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，山東煙臺 264005）

當(dāng)前 “供給側(cè)改革”已成為中國經(jīng)濟(jì)活動范圍內(nèi)最為火熱的話題之一。文章從房地產(chǎn)市場存在問題著手，分析了房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革的主要方向和內(nèi)容，解決泡沫化、高庫存問題，以及其改革效果的影響，成為山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。

供給側(cè)改革；房地產(chǎn)去庫存；產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是民生發(fā)展的牽頭行業(yè)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很強(qiáng)的拉動力。近年來，山東因勢而動，積極探索推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革方向道路。自2015年以來，山東省當(dāng)局已經(jīng)把房地產(chǎn)的去庫存看成重要經(jīng)濟(jì)工作去做，2016年，繼續(xù)深化供給側(cè)改革，打出了一套組合拳，為山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展添加新助力。

二、房地產(chǎn)市場改革背景

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨重重困境，我省房地產(chǎn)供求關(guān)系遇到了不容忽略的結(jié)構(gòu)性失衡，其高庫存、高費(fèi)用，不僅限制了山東房地產(chǎn)業(yè)的健康運(yùn)行，更成為山東經(jīng)濟(jì)增長的路障。在此情況下，房地產(chǎn)供給側(cè)改革的必要性、現(xiàn)實(shí)性就不言而喻了。

1、 房地產(chǎn)泡沫化供需不均衡。在過去幾年間，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速、持續(xù)景氣，導(dǎo)致開發(fā)商惡性炒作，房地產(chǎn)投機(jī)盛行，使房地產(chǎn)的價格有違市場經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的價格范圍，嚴(yán)重脫離了消費(fèi)者愿意支付的價格而持續(xù)上漲；另一方面，開發(fā)商積極擴(kuò)張，市場潛在供應(yīng)迅速擴(kuò)大，而在政府宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)需求萎縮，從供需比看，出現(xiàn)了泡沫化、供大于求的局面。

2、 房價高位運(yùn)行，超出居民承受能力。房價過高是房地產(chǎn)行業(yè)又一重要問題，從央行2015年《城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查》報告來看，仍有52.0%的住民表示現(xiàn)在房價過高，難以承受。2015年濟(jì)南農(nóng)村住民人均可支配收入平均為1.5萬元，一個家庭每年的收入一般在3萬元左右。若所有家庭成員將全部收入用于購入一套總價為30萬元的住宅也得積攢10年。房貸支出給予居民沉重的經(jīng)濟(jì)壓力，體現(xiàn)了房價不合理。

3、 政府調(diào)控不佳。我國各政府在城市用地方面涉權(quán)過多、管理松弛，沒有做好相關(guān)制約監(jiān)督工作。加上政府財政過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、調(diào)控市場和資源環(huán)境保護(hù)方面調(diào)控不佳，受短期利益驅(qū)動，過于追求上層統(tǒng)治者能看到的經(jīng)濟(jì)這一方面，賣地沖動難以消退。尤其是三、四線城市，沒有做到與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際經(jīng)濟(jì)情況、人民收入水平和人口狀況相互協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌兼顧，形成合理預(yù)期，使得房地產(chǎn)限于一種盲目的境地。

4、 老鼠洞現(xiàn)象普遍存在。房地產(chǎn)市場供給不均衡，尤其是進(jìn)城務(wù)工人員的住房問題得不到很好的解決。為了生活，許多農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，導(dǎo)致老家里的房子空無一人、無人看管，老鼠走進(jìn)走出；而進(jìn)城的農(nóng)民又支付不起高價格的城市住房，只能蝸居在城中村、地下室這種居住條件不好的地方，老鼠仍然走進(jìn)走出。

三、房地產(chǎn)供給側(cè)改革措施

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革目標(biāo)是根據(jù)實(shí)際改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使要素達(dá)到最優(yōu)配置水平，提高經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和數(shù)量?！叭ギa(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”，是供給側(cè)改革的重點(diǎn)任務(wù)，當(dāng)中涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的是“房地產(chǎn)去庫存，推進(jìn)持續(xù)發(fā)展”。所以，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)供給側(cè)改革，必須要從供給這一根本出發(fā)，把供給和需求控制在預(yù)期波動范圍內(nèi)，從而更高水平地保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行。在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，對《關(guān)于深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的實(shí)施意見》進(jìn)行深度解讀，從整體來看，我們要進(jìn)行全方位、多層次綜合性的改革。對此，可以從以下著手：

1、 嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)供地。從現(xiàn)在起，政府要切實(shí)做好自己的工作，從各個方面加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)劃，各相關(guān)部門積極履行職能，提供良好的服務(wù)，對其供地數(shù)量實(shí)行限額配置；同時，加強(qiáng)對開發(fā)商以及開發(fā)建設(shè)過程的監(jiān)督，保證房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量合理質(zhì)量合格；還要建立高庫存問責(zé)機(jī)制并嚴(yán)格保障其實(shí)施的有效性。在限制房地產(chǎn)開發(fā)供地方面，廣大人民也要積極參與社會監(jiān)督。

2、 降低購房相對成本。降低房價相對價格主要從兩個角度著手，一是在降低現(xiàn)實(shí)成本方面，逐步降低原來購房的高稅收、高管制，采取補(bǔ)貼等政策鼓勵開發(fā)商更多的建設(shè)一些普通住宅，提高去庫存效率。二是增加收入方面，在提供更多的就業(yè)機(jī)會的同時，也要對相應(yīng)人員進(jìn)行培訓(xùn)。使更多的人能夠獲得穩(wěn)定的收入來源，進(jìn)一步提升收入水平，從而使更多的人能夠買得起滿足自己需求的住房。

3、 政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，不能任由市場自我發(fā)展，還要適當(dāng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要一個“自由”的市場環(huán)境，但這個“自由”是相對的，它還需要政府發(fā)揮“有形之手”的作用。宏觀調(diào)控可以對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢進(jìn)行全面及時的把控，做出切合實(shí)際、時事科學(xué)的規(guī)劃方案，防止盲目開發(fā)現(xiàn)象繼續(xù)擴(kuò)張，保證其開發(fā)工作是對房地產(chǎn)規(guī)劃方案的逐步實(shí)現(xiàn)，最終達(dá)到供需結(jié)構(gòu)均衡。

4、 完善配套設(shè)施建設(shè)，開展多元化經(jīng)營。要提高商品房供給的有效性，就要推進(jìn)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，要完善配套公交、醫(yī)療、教育等資源，推進(jìn)可再生能源建筑應(yīng)用示范城市的建設(shè)，使城市內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和信息通達(dá)度更上一個層次，這樣才能讓人流聚集，從而盤活“鬼城”、“空城”。另外，山東省還將推進(jìn)跨界地產(chǎn)發(fā)展，將一部分符合條件的空置房進(jìn)行多種形式綜合利用；其中，環(huán)境優(yōu)美宜居的可改造成旅游勝地和休閑會所；也可以將非住宅庫存發(fā)展為學(xué)校、工業(yè)地產(chǎn)等。

5、 促進(jìn)農(nóng)民工市民化。激勵農(nóng)民進(jìn)城購房，逐步有序地促進(jìn)市民化，我省要求各地進(jìn)行合理規(guī)劃和政策支持，在推進(jìn)戶籍政策實(shí)施同時，使所有常住人口享受到相關(guān)的住房補(bǔ)貼，將他們發(fā)展為長期穩(wěn)定的住宅消費(fèi)群體。城市方面，提供農(nóng)民工相關(guān)技能培訓(xùn)機(jī)會，使他們及其子女享有和城市人口相同的教育醫(yī)療保障，積極推進(jìn)農(nóng)民工住房補(bǔ)貼政策的制定與實(shí)施；農(nóng)村方面，允許進(jìn)城務(wù)工人員將其老家的宅基地和耕地依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并對自愿退出的農(nóng)民給予一定的補(bǔ)償，也要相應(yīng)的規(guī)劃開展農(nóng)村建設(shè)，為留守農(nóng)村的人們提供較好的環(huán)境。

另外，山東省還將積極探索、培育住房租賃市場的發(fā)展，推進(jìn)租售并舉措施的實(shí)施，租賃和銷售相互結(jié)合，進(jìn)一步減少商品房的庫存量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的供需平衡。

四、房地產(chǎn)供給側(cè)改革影響

房地產(chǎn)的特殊性就在于與其他行業(yè)的高度相關(guān)性，在其作用下帶動了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)是指一個產(chǎn)業(yè)它自身的發(fā)展而引起的與它前向和后向有關(guān)的產(chǎn)業(yè)的作用效果。

房地產(chǎn)供給側(cè)改革逐漸地消化房地產(chǎn)庫存，有效地發(fā)揮其關(guān)聯(lián)效應(yīng)，成為山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。房地產(chǎn)去庫存對國民經(jīng)濟(jì)的影響不可小覷，它減輕了行業(yè)內(nèi)部的泡沫化程度，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常有利。

1、 為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供物質(zhì)保障。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生產(chǎn)要素之一，它的發(fā)展為其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了辦公場所和生產(chǎn)車間。房地產(chǎn)去庫存的降價補(bǔ)貼措施，保證了這一要素得以充分利用，為其他企業(yè)發(fā)展提供了更為充足的物質(zhì)保障，一定程度上減少了企業(yè)的生產(chǎn)成本；另一方面，采取這種去庫存的方法，也是加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的有效方式。

2、推進(jìn)城市綜合開發(fā)，提高人們的生活水平。對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃，統(tǒng)籌全局發(fā)展，有效地提高了城市的綜合開發(fā)水平。房地產(chǎn)的開發(fā)和改造中，人們用來休息、娛樂的基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，生態(tài)環(huán)境方面不斷優(yōu)化，另一方面，給農(nóng)民購房一定的補(bǔ)貼，使進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民有能力支付起更好的住房，不再是地下室這種環(huán)境差的住所，這些都很大程度上地提高了人們的生活水平。

3、帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高、帶動力強(qiáng)，不管是從它的前向還是后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)我們都可以看出，房地產(chǎn)業(yè)涉及行業(yè)眾多，包括建筑建材業(yè)、能源化工業(yè)、電子通訊業(yè)、家電家具業(yè)、運(yùn)輸服務(wù)業(yè)等多個國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)部門。也就是說，房地產(chǎn)這一個行業(yè)的良好發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)下會起到一個“以點(diǎn)帶面”的效果，帶動了整個與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。這將促進(jìn)消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)的增長和模式的升級，為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境與保障，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步邁進(jìn)。

4、創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會，增加稅收。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，其必將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造出新的就業(yè)機(jī)會，而任何其帶動下的產(chǎn)業(yè)都需要相關(guān)的勞動力。再加上房地產(chǎn)系統(tǒng)本身范圍廣闊，在建設(shè)、出售及后期服務(wù)都需要大量專業(yè)人員，社會就業(yè)崗位就會增加，從而減輕了人們的就業(yè)壓力。

另外，房地產(chǎn)銷售數(shù)額的增加，不僅保障了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收入的增長，它在相關(guān)產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)下，也促進(jìn)了與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價值的增長，使社會整體收入增長，將有效地帶動地方財政收入的增加。

5、 有利于土地資源的合理利用。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民為尋求更好的生活大量進(jìn)城務(wù)工，而城市土地的供需失調(diào)，基礎(chǔ)設(shè)施用地比例過小現(xiàn)象，工業(yè)用地比例相對較大，土地浪費(fèi)現(xiàn)象會嚴(yán)重。其次，會導(dǎo)致農(nóng)村住房和耕地大多空置，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。房地產(chǎn)供給側(cè)改革，對土地的供應(yīng)與開發(fā)進(jìn)行了有效管理，規(guī)范了各項(xiàng)土地交易活動的規(guī)則，有助于抑制城市土地盲目無限制的需求，促進(jìn)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，提高了土地資源使用效率，減少浪費(fèi)，從而優(yōu)化了土地使用結(jié)構(gòu)。

五、結(jié)論

供給側(cè)改革是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展升級的重中之重，也是人們共同關(guān)注的話題。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個全面綜合的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，對城市發(fā)展以至整個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)都具有不可估量的作用力，它通過更高層次的就業(yè)與服務(wù)，更低層次的空置率與成本，為擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)活動范圍提供了便利和條件。一般來說，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級間是相互作用的，山東房地產(chǎn)供給側(cè)改革，正在成為山東區(qū)域經(jīng)濟(jì)升級的主要動力和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。為此，我們要對區(qū)域范圍內(nèi)的自然條件和社會經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行歷史和現(xiàn)狀的分析，對區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行整體部署，因時而謀、勇往直前，充分發(fā)揮房地產(chǎn)供給側(cè)改革的助推器作用，推動山東經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展升級。

[1] 袁鑫桐．淺談房產(chǎn)測量的管理和部門協(xié)作[J]．中國房地產(chǎn)業(yè),2012,(06)．

[2] 供給側(cè)改革是房地產(chǎn)去庫存有效藥方,新華網(wǎng)．

[3] 胡建坤．農(nóng)民進(jìn)城買房經(jīng)濟(jì)研究[J]．城市發(fā)展研究,2013．

[4] 王夏陽．跨國公司對華投資的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)研究[J]．經(jīng)濟(jì)師,2001,(04)．

[5] 吳麗穎．膠東半島房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的影響研究[J],煙臺大學(xué),2010．

（責(zé)任編輯：高 博）