◎李輝霞

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如何解決農(nóng)村村民建房困難的問題
——以泉州市為例

◎李輝霞

由于歷史、法律、政策等等復(fù)雜的原因，我國農(nóng)村土地使用者不能隨意處分自己的土地，包括不能進(jìn)行合理的建設(shè)。因工作關(guān)系，經(jīng)常接觸農(nóng)村申請(qǐng)翻建的村民，見到農(nóng)村還有相當(dāng)數(shù)量的土質(zhì)、石頭、石頭與土質(zhì)或磚混合的危房。筆者發(fā)現(xiàn)，處在地震帶的泉州地區(qū)有部分農(nóng)村村民，不能改建、翻建房屋，不能申請(qǐng)宅基地建設(shè)，仍然居住于老舊的危房中。其現(xiàn)象對(duì)于推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程、對(duì)提高土地節(jié)約集約利用水平也造成了一定的阻礙。因此，開展解決部分農(nóng)村村民建房困難問題的探索，為更好地推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，確保農(nóng)民安居樂業(yè)，全面提高村民生產(chǎn)生活水平，是符合國家提出建設(shè)美麗鄉(xiāng)村精神的?，F(xiàn)筆者就上述農(nóng)村建房問題及解決方法簡(jiǎn)單的提出幾點(diǎn)淺薄的看法。

目前農(nóng)村建房存在的主要問題

地方政府不夠重視，審批限制較嚴(yán)。泉州市政府每年均下達(dá)轄區(qū)各縣（市、區(qū)）足量的農(nóng)村住宅新增建設(shè)用地指標(biāo)，但從每年各地上報(bào)的農(nóng)村住宅用地農(nóng)轉(zhuǎn)用申請(qǐng)情況來看，申請(qǐng)面積還不到下達(dá)指標(biāo)量的一半。一邊是指標(biāo)用不完，一邊是一些地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在小城鎮(zhèn)建設(shè)中將一些較為偏遠(yuǎn)、近期明顯不在開發(fā)范圍的村劃入鎮(zhèn)區(qū)范圍，存在“一刀切”不予審批的情況.而一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖遠(yuǎn)離中心市、鎮(zhèn)區(qū)，但審批部門以屬于市、鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃范圍、已列入拆遷計(jì)劃等為由禁止申請(qǐng)宅基地建設(shè)和房屋翻建，使得村民無法申請(qǐng)到辦理建房用地審批手續(xù)，無法選址建設(shè)或翻建，針對(duì)這些問題群眾反映較為強(qiáng)烈。

村鎮(zhèn)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃問題造成農(nóng)民建房選址困難。近年來，泉州市各級(jí)政府對(duì)新農(nóng)村建設(shè)較為重視，所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)都完成了新一輪土地利用總體規(guī)劃的修編和村鎮(zhèn)規(guī)劃修編，修編過程中因?yàn)橹鞴懿块T不同，存在土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃編制的不同步，從而導(dǎo)致兩個(gè)規(guī)劃未能較好的銜接。另外，兩個(gè)規(guī)劃修編均預(yù)留了農(nóng)村住宅用地，但主要針對(duì)集中成片住宅小區(qū)，無法全面顧及零星分散的個(gè)人建房。村民建房選址以自選為主，隨意性較大，經(jīng)常選擇在自留地、承包地或交通較為便利的道路兩側(cè)建房，這些地塊零星分散，難以符合土地利用總體規(guī)劃，有的甚至位于基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，無法進(jìn)行調(diào)整。造成村民理想建房的用地不被審批，政府指導(dǎo)安置的用地村民不愿意建房。

農(nóng)民宅基地廢棄、空置現(xiàn)象仍較為嚴(yán)重，造成土地資源的浪費(fèi)。一是一些村莊建設(shè)缺乏規(guī)劃指導(dǎo)，村莊“小、亂、散”現(xiàn)象普遍存在，農(nóng)村居民點(diǎn)用地往往不能合理、有效地利用。同時(shí)村莊內(nèi)存在大量的空閑宅基地和閑置土地，即所謂的“空心村”，極大的浪費(fèi)土地資源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，全市農(nóng)村人均居民點(diǎn)用地面積達(dá)249平方米，其中南安市人均面積最大，達(dá)到了317平方米，存在大量的廢棄閑置宅基地、“空心村”。二是目前缺乏有效合理的舊宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制。許多進(jìn)城農(nóng)民雖已在城鎮(zhèn)購買房產(chǎn)定居，但由于不肯舍棄自己在農(nóng)村的財(cái)產(chǎn)，而現(xiàn)行法律又限制了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，使得農(nóng)民住宅變成了“死產(chǎn)”，無法盤活利用，造成了宅基地的空置浪費(fèi)，在總體規(guī)劃中占用了需要建設(shè)的宅基地建房用地指標(biāo)。

個(gè)人建房審批涉及部門多、環(huán)節(jié)多、時(shí)間長(zhǎng)。目前群眾在申請(qǐng)辦理建房審批手續(xù)時(shí)，要分別將申請(qǐng)材料送鎮(zhèn)政府、規(guī)劃、國土等多個(gè)部門，非常不方便。涉及使用農(nóng)用地的，需報(bào)泉州市政府審批，涉及使用林地的還必須經(jīng)林業(yè)部門審批同意。同時(shí)，個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理審批手續(xù)的過程中還存在搭車收費(fèi)的現(xiàn)象。從村民向村委會(huì)提出申請(qǐng)到最后取得建房批準(zhǔn)證書，時(shí)間跨度大，程序多，手續(xù)雜。因此，部分群眾認(rèn)為申請(qǐng)建房難度大而中途放棄。

解決農(nóng)村住房困難建房問題的幾點(diǎn)建議

放寬農(nóng)村宅基地審批條件。建議各縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃部門避免以屬于鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃范圍、已列入拆遷計(jì)劃等為由，搞“一刀切”，限制農(nóng)村村民翻建自有房屋。未納入近期拆遷改造計(jì)劃范圍內(nèi)的，已取得土地使用證的，在翻建標(biāo)準(zhǔn)符合《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》規(guī)定的前提下，予以批準(zhǔn)翻建；建議規(guī)劃建設(shè)部門加緊未編制規(guī)劃的村莊的規(guī)劃編制工作，確保地方在辦理村民建房用地規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)時(shí)有據(jù)可批。同時(shí)在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外，符合村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃且滿足“一戶一宅”條件的情況下，地方政府應(yīng)確實(shí)保障農(nóng)村住宅用地需求，及時(shí)為農(nóng)村住房困難戶辦理建房用地審批手續(xù)。

加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃銜接。充分發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃的引導(dǎo)作用，科學(xué)合理確定農(nóng)村居民點(diǎn)新增建設(shè)用地的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，通過用途管制引導(dǎo)村民建房合理選址，向中心村、集鎮(zhèn)或小城鎮(zhèn)聚集。同時(shí)，新修編的城鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃應(yīng)注意與土地利用總體規(guī)劃銜接，將農(nóng)村住宅用地、集中安置區(qū)規(guī)劃在土地利用總體規(guī)劃確定的允許建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)。

加快制定舊宅基地退出補(bǔ)償安置機(jī)制?？刹捎脙煞N辦法：一是安置房方式，由政府在規(guī)劃集中居住區(qū)內(nèi)建設(shè)安置房，申請(qǐng)者自主選擇，申請(qǐng)條件可參照當(dāng)?shù)赝谡鞯胤课莶疬w安置條件；二是貨幣補(bǔ)償方式，給予相應(yīng)貨幣補(bǔ)償，各縣（市、區(qū)）應(yīng)加快集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的研究制定，以確保村民能得到合法合理的補(bǔ)償。

簡(jiǎn)化農(nóng)村個(gè)人建房審批程序。各地應(yīng)對(duì)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地審批事項(xiàng)進(jìn)行梳理簡(jiǎn)化，壓縮審批時(shí)限，收到申請(qǐng)后從速辦理相關(guān)手續(xù)。根據(jù)目前農(nóng)村住宅用地審批流程，在符合《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)范和簡(jiǎn)化審批程序：一是統(tǒng)一收件辦理；二是統(tǒng)一現(xiàn)場(chǎng)踏勘；三是增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土部門要加強(qiáng)協(xié)作配合，嚴(yán)格按規(guī)則和程序辦事，堅(jiān)決杜絕松懈瀆職、互相推諉、久拖不辦的現(xiàn)象，嚴(yán)禁搭車收費(fèi)，減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。

（泉州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）