劉曉忠

幾乎是在國內(nèi)主要城市房市漸入高潮之時，酒杯被撤走了，留下一地詫異。最近滬深等地政府給熾熱的房市來了一個“急剎車”，上海和深圳分別出臺樓市調(diào)控，其中上海對非戶籍居民家庭購房資格要求社保繳納年限由3年改為5年，深圳則由1年調(diào)整為3年，同時對“中國式離婚”也做出了限定。

如同年初股市的熔斷機制，今年以來的樓市新政確實玩了一回過山車，來去過于匆匆。針對樓市調(diào)控，輿論普遍認(rèn)為不太“優(yōu)雅”。不過，說樓市調(diào)控政策嚴(yán)過市場邊界也好，要避免權(quán)利誤傷也罷，沉靜下來想想，這十幾年來的樓市調(diào)控，斷然難找到心儀的“優(yōu)雅”。

其實，某些地方政府十多年來的樓市調(diào)控，盡管給人以越調(diào)越漲的集體記憶，但客觀來說，確實是個成功的杰作，這不，最新的限購政策似乎強化了許多人對一線城市房產(chǎn)稀缺的預(yù)期。

這輪房市的急就章就是杠桿市，需求的投機討巧性昭然若揭，剛賣了房準(zhǔn)備換大房子，卻突然發(fā)現(xiàn)自己沒有賣房資格者叫屈，基于個體情感值得同情。但這些看上去有些急就章式的樓市政策，沒準(zhǔn)真的對滿腦子購房保值增值者，是一種救贖?，F(xiàn)在為限購政策而叫屈者，普遍的認(rèn)知是錯過了這次機會，下次就要支付更多的代價；但這次由杠桿撬動起來的房市，炒作的就是這種心理預(yù)期，一旦這種以做短期、炒預(yù)期的杠桿市，最敏感的預(yù)期和杠桿遭到了破壞，房市不免如去年的股市，會出現(xiàn)踩踏事件的發(fā)生可能。真若如此，這次的調(diào)控盡管不優(yōu)雅，但對投機討巧者也就算是一個救贖了。

前事不忘，后事之師。去年深圳房貸高達(dá)2151億元的增量（比2009年高出一倍有余），讓決策層看到杠桿市的粗暴，其中首付貸的出現(xiàn)，大戶在跑，房市流動性存在不小的漏斗，更是凸顯出杠桿市的脆弱和風(fēng)險的急速聚集。因為越來越多的跡象顯示，基于杠桿炒作起來的房市，很多大戶在出貨，且獲利的資金實際并沒再次進入房市，房市的信用實際已呈邊際遞減態(tài)勢。事實上，筆者認(rèn)為，房市流動性的斷裂已注定，只是沒有人能給出準(zhǔn)確的時點，很多被捂熱的中產(chǎn)換房需求，尚不知自己所接的棒可能就是最后一棒。

這種樓市調(diào)控政策及迷失的杠桿現(xiàn)象，本質(zhì)上源自經(jīng)濟的加杠桿，這又有主動與被動兩個因素。主動因素是，我們繼續(xù)追求著經(jīng)濟的某種合意增速，主動地繼續(xù)加杠桿，刺激經(jīng)濟增長。被動因素是，債務(wù)緊縮，使整個社會的債務(wù)呈復(fù)利式指數(shù)增長，在無法承受大面積剛性兌付風(fēng)險下，要維系剛兌不破，需要被動地加杠桿。這在堵住不發(fā)生局部性風(fēng)險的目標(biāo)下，去杠桿就只能是針對特定的部門，從而轉(zhuǎn)向探索轉(zhuǎn)杠桿，即地方政府和國企去杠桿，引到家庭部門加杠桿。

當(dāng)然，在市場不出清和非完全市場定價等背景下，家庭部門的加杠桿，就如同空中加油，杠桿由政府和國企部門向家庭部門轉(zhuǎn)移的同時，整體的市場杠桿率是在增加的，如2015年新增貸款11.72萬億元，全國房貸新增2.66萬億元，占比達(dá)23%，比2014年的占比16%提高了約7個百分點，映射杠桿在向家庭部門轉(zhuǎn)移。

總之，當(dāng)前一些一線城市的房產(chǎn)新政，盡管有些簡單粗暴，但提前限制了房市杠桿的膨脹，部分地緩解了房市風(fēng)險?？梢灶A(yù)見，抽調(diào)杠桿后的房市，房價回落也會隨之出現(xiàn)，樓市會逐漸進入痛苦的調(diào)整周期。