丁文超

【摘要】編制目標(biāo)成本是大型房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的利器，是實(shí)現(xiàn)大型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的有力工具。如何更好的編制切實(shí)可行，偏差較小的目標(biāo)成本和很好地進(jìn)行管理和控制成為重點(diǎn)。為充分發(fā)揮目標(biāo)成本對(duì)投資控制的固有效用，本文從目標(biāo)成本編制的內(nèi)涵環(huán)節(jié)入手，分析編制方法，通過方法和管控措施進(jìn)一步綜合分析表明，目標(biāo)成本的編制和管理是實(shí)現(xiàn)大型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、利潤(rùn)目標(biāo)的成本工具。 （本文針對(duì)大型房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化住宅項(xiàng)目而編寫）

【關(guān)鍵詞】目標(biāo)成本；方法；控制；措施；后評(píng)估

1. 前言

每開一個(gè)新項(xiàng)目，大型房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)為新開項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)成本編制，這已經(jīng)成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的成本重點(diǎn)工作。但如何編制以及后期管控評(píng)估的方法值得所有成本人員去探討。

2. 目標(biāo)成本編制工作方法和步驟

2.1目標(biāo)成本是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)預(yù)期造價(jià)所進(jìn)行的優(yōu)化、計(jì)算與核定，也是設(shè)計(jì)文件的主要組成部分。它直接反映建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)行到竣工驗(yàn)收等全部建設(shè)項(xiàng)目投資額度，是合理確定項(xiàng)目投資和編制基本建設(shè)計(jì)劃，控制投資與撥款，反映建設(shè)項(xiàng)目的投資規(guī)模和投資構(gòu)成的重要依據(jù)。其主要包括靜態(tài)投資、動(dòng)態(tài)投資、鋪底流動(dòng)資金。靜態(tài)投資主要包括建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、關(guān)稅，其他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi)。動(dòng)態(tài)投資主要包括建設(shè)期利息、價(jià)差預(yù)備費(fèi)、匯率變動(dòng)部分。鋪底流動(dòng)資金按流動(dòng)資金需要量的一定比值計(jì)算。

2.2目標(biāo)成本的編制主要方法有如下三種：

（1）利用概算定額編制建筑工程目標(biāo)成本。當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)有一定的深度，建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)內(nèi)容及要求比較明確，有關(guān)工程量等數(shù)據(jù)基本上能滿足目標(biāo)成本編制的要求時(shí)，就可以根據(jù)概算定額或綜合預(yù)算定額編制目標(biāo)成本。

（2）利用概算指標(biāo)編制建筑工程目標(biāo)成本。概算指標(biāo)是一種用建筑面積、建筑體積或萬(wàn)元為單位，以整幢建筑物或整個(gè)項(xiàng)目為對(duì)象而編制的指標(biāo)，其數(shù)據(jù)來自各種已竣工的建筑物預(yù)算或決算資料，即用單項(xiàng)預(yù)估費(fèi)用除建筑面積（或體積）或其他指標(biāo)而得出。

（3）類似工程預(yù)算法。指擬建工程初步設(shè)計(jì)與已完工程或在建工程的設(shè)計(jì)相類似又沒有可用的概算指標(biāo)的情況，用已完工程或在建工程的相關(guān)造價(jià)資料來編制擬建工程概算。

2.3第二種方法比較直觀有效，后期使用對(duì)照考核方便。輔以第一種和第三種方法配合效果更好。第一種方法用于沒有經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的單項(xiàng)成本，可作為補(bǔ)充，第三種方法類似工程預(yù)算法因?yàn)椴杉臄?shù)據(jù)經(jīng)過檢驗(yàn)，結(jié)合實(shí)際工程情況相應(yīng)調(diào)整即可使用，簡(jiǎn)單有效。

（1）首先收集項(xiàng)目地塊的設(shè)計(jì)前期所需的資料，包括但不僅限于政府土地出讓條件書、當(dāng)?shù)卣?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定、用地紅線圖、地形圖（包含豎向高程）、周邊道路、城市管線圖（含高程），己建、擬建狀況（照片）、當(dāng)?shù)叵馈⒐?jié)能設(shè)計(jì)方面的特殊要求、當(dāng)?shù)卣莘e率計(jì)算規(guī)則等。落實(shí)設(shè)計(jì)單位修改規(guī)劃概念方案，并將概念方案與政府進(jìn)行充分溝通，取得初步認(rèn)可或相關(guān)原則性意見。原則上要求新項(xiàng)目規(guī)劃方案在取得土地后30天內(nèi)通過政府評(píng)審。內(nèi)部評(píng)審重點(diǎn)針對(duì)影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的內(nèi)容，包括但不僅限于戶型結(jié)構(gòu)、地下室單位車位面積、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)配置、外立面效果、業(yè)態(tài)布局等。

（2）其次確定目標(biāo)成本測(cè)算的前置依據(jù)和條件，成本測(cè)算的依據(jù)包括可研階段項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)文件（概念方案）、關(guān)于項(xiàng)目定位的《市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》、《土地規(guī)劃指標(biāo)》及相關(guān)土地狀況資料、公司既定目標(biāo)成本數(shù)據(jù)等。前期數(shù)據(jù)收集和數(shù)據(jù)來源的準(zhǔn)確與否直接決定了后期目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性和可實(shí)施性。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)影響項(xiàng)目成本的因素進(jìn)行全面調(diào)研，才能準(zhǔn)確合理編制項(xiàng)目目標(biāo)成本。很多成本人員做事呆板，坐等其他部門提供數(shù)據(jù)，而不自己主動(dòng)調(diào)研和咨詢，要知道主動(dòng)參與進(jìn)去才能更好的發(fā)現(xiàn)和了解目標(biāo)成本制定和執(zhí)行中可能存在的問題和解決辦法。

（3）然后填寫編制說明：包括“項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算表”、“財(cái)務(wù)成本”、“面積匯總表”、“土地成本匯總表”、“可售產(chǎn)品成本”、“配套物業(yè)分?jǐn)偂薄ⅰ白≌黧w成本”、“商業(yè)主體成本”、“地下室主體成本”、“配套物業(yè)主體成本”、“項(xiàng)目整體銷售計(jì)劃匯總表”等。結(jié)合項(xiàng)目的定位、規(guī)劃指標(biāo)、建筑物的設(shè)計(jì)配置等，確定建安成本中各個(gè)項(xiàng)目的成本指標(biāo)取值。根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗(yàn)制定前期費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)，與公司以往目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比明確相關(guān)取費(fèi)。有多方案需要比較的項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)各方案成本差異性進(jìn)行分析說明，比較后提出成本建議。

（4）另外目標(biāo)成本一個(gè)重要附件是主要材料信息價(jià)，把影響目標(biāo)成本大的大宗主要材料列為信息價(jià)材料，定期調(diào)研修正，可有效進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。

3. 目標(biāo)成本過程執(zhí)行和管理控制方法

目標(biāo)成本管理是一個(gè)貫穿項(xiàng)目實(shí)施全過程的一項(xiàng)成本管理工作，那些為做目標(biāo)成本而做目標(biāo)成本，做完后甩在一邊不管的做法是短視而缺乏全局觀的。

3.1必須依據(jù)已批準(zhǔn)的項(xiàng)目目標(biāo)成本，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，制定控制成本的措施方案?？刂扑杏绊戫?xiàng)目成本的業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括但不限于：設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、限價(jià)設(shè)計(jì)、材料設(shè)備采購(gòu)比價(jià)、限價(jià)、合同簽訂、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證、合同付款、結(jié)算等。

3.2把《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算表》中的項(xiàng)目目標(biāo)成本數(shù)據(jù)錄入公司ERP作為內(nèi)控目標(biāo)，并根據(jù)《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算表》中的項(xiàng)目目標(biāo)成本編制本項(xiàng)目的《合約規(guī)劃》及《動(dòng)態(tài)成本暨合約規(guī)劃執(zhí)行情況一覽表》。負(fù)責(zé)跟蹤監(jiān)督及匯總反饋《合約規(guī)劃》的執(zhí)行情況。

3.3必須按《動(dòng)態(tài)成本暨合約規(guī)劃執(zhí)行情況一覽表》的內(nèi)容，每月進(jìn)行項(xiàng)目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，對(duì)成本指標(biāo)的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，并通過分析超成本分項(xiàng)的原因，及時(shí)采取控制成本的措施。

3.4《目標(biāo)成本》的材料價(jià)格附件所發(fā)布的價(jià)格是上限，是進(jìn)行材料設(shè)備的采購(gòu)、價(jià)格談判、比價(jià)、合同簽訂、支付、結(jié)算的依據(jù)。公司要對(duì)實(shí)際的采購(gòu)價(jià)每月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并建立數(shù)據(jù)庫(kù)，報(bào)公司備案，作為公司發(fā)布及修正內(nèi)控價(jià)格的參考依據(jù)。

3.5施工單位申請(qǐng)支付節(jié)點(diǎn)款時(shí)，上報(bào)流程必須包含施工單位提供的與目標(biāo)成本分項(xiàng)對(duì)應(yīng)的支付明細(xì)成本控制部負(fù)責(zé)將支付明細(xì)與項(xiàng)目目標(biāo)成本分項(xiàng)目標(biāo)是否符合進(jìn)行核對(duì)并提出審核意見。

3.6負(fù)責(zé)建立動(dòng)態(tài)成本臺(tái)賬（包括合同臺(tái)帳及現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)帳），負(fù)責(zé)建立管理費(fèi)用支出及貸款利息成本臺(tái)賬，建立銷售費(fèi)用臺(tái)帳，登記、審核實(shí)際發(fā)生成本是否在成本控制指標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)。還需按季度總結(jié)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本、成本超支情況及處理意見。

3.7超項(xiàng)目目標(biāo)成本處理。項(xiàng)目目標(biāo)成本實(shí)行總額控制的原則，實(shí)施中須對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)分項(xiàng)按細(xì)化要求進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，在過程中不得突破。超項(xiàng)目成本的處理措施必須說明情況進(jìn)行分析和應(yīng)對(duì)后方可調(diào)整，詳見以下幾種方法：

（1）不使用不可預(yù)見費(fèi)，擬采取降低成本措施補(bǔ)救。

（2）擬使用不可預(yù)見費(fèi)彌補(bǔ)，調(diào)整分項(xiàng)成本，須明確不可預(yù)見費(fèi)的動(dòng)態(tài)調(diào)整情況。

（3）需突破項(xiàng)目分項(xiàng)目標(biāo)的，須明確如何在項(xiàng)目組團(tuán)其他分項(xiàng)成本中平衡，在過程中要做好動(dòng)態(tài)成本的記錄和備案，根據(jù)備案情況不定期進(jìn)行抽查審核。

（4）在項(xiàng)目實(shí)施過程中，因經(jīng)營(yíng)計(jì)劃調(diào)整引起成本分項(xiàng)目標(biāo)成本增加的，組織召開評(píng)審會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^后方可調(diào)整。

4. 目標(biāo)成本總結(jié)和后評(píng)估

（1）所有項(xiàng)目結(jié)算（總包和分包）的組成分為：工程實(shí)物量結(jié)算、合同履約結(jié)算和工程結(jié)算后評(píng)估。成本人員負(fù)責(zé)審核合同的履約情況和項(xiàng)目結(jié)算后評(píng)估工作。

（2）當(dāng)項(xiàng)目交付后，需在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成所有合同的結(jié)算工作。

（3）根據(jù)項(xiàng)目大小不同，房產(chǎn)公司可分組團(tuán)進(jìn)行清算。

（4）待項(xiàng)目全部開發(fā)結(jié)束、財(cái)務(wù)決算完成后，公司內(nèi)部進(jìn)行分析研究，與當(dāng)?shù)赝校▋蓚€(gè)以上）的成本情況同行比較分析，找出差距，總結(jié)成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出進(jìn)一步降低成本的方法，形成項(xiàng)目成本評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒福瑸橄乱粋€(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本制定提供參考依據(jù)。

5. 結(jié)論

綜上所述，目標(biāo)成本管理的方法有多種，但上述三個(gè)重要環(huán)節(jié)必不可少。只要平時(shí)重視成本數(shù)據(jù)積累和沉淀，勤于市場(chǎng)調(diào)研，利用現(xiàn)代企業(yè)的管理數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)加以分析，再加上有效動(dòng)態(tài)控制，就能更好的做好目標(biāo)成本管理工作。