張先瓊

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開始實(shí)施宏觀調(diào)控機(jī)制。稅負(fù)作為房地產(chǎn)企業(yè)的必要性營(yíng)業(yè)成本，如何通過科學(xué)合理的稅收策劃來降低稅負(fù)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力逐漸成為強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵點(diǎn)。本文首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收策劃的必要性，然后分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃中存在的問題，最后總結(jié)了加強(qiáng)稅收策劃，提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的有效策略和建議。

關(guān)鍵詞：稅收策劃；房地產(chǎn)企業(yè)；綜合競(jìng)爭(zhēng)力；盈利能力；資本

房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃是指企業(yè)納稅人通過分析自身所處行業(yè)的特點(diǎn)，在嚴(yán)格遵循稅收法規(guī)的基礎(chǔ)上，從多個(gè)納稅方案中擇優(yōu)選擇符合企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的方案，從而實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)，提高企業(yè)的獲利水平的行為。

房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平的高低主要取決于營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本，當(dāng)營(yíng)業(yè)收入>營(yíng)業(yè)成本時(shí)，企業(yè)是盈利的，當(dāng)營(yíng)業(yè)收入<營(yíng)業(yè)成本時(shí)，企業(yè)是虧損的。由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平的提升主要有兩種途徑：其一，在營(yíng)業(yè)成本固定不變的條件下，增加企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入；其二，在營(yíng)業(yè)收入固定不變的條件下，降低企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本。稅收策劃對(duì)企業(yè)盈利能力的影響屬于第二種情況，因?yàn)槎愂詹邉澞軌蛴行У慕档投愗?fù)，從而間接降低營(yíng)業(yè)成本，進(jìn)而擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收策劃的必要性分析

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收策劃的根本目的在于，在確保稅收方案合理、合法的條件下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后凈利潤(rùn)的最大化。稅收策劃的實(shí)施和執(zhí)行貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售和存量保有環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)稅收工作的核算和審核都要以稅收策劃標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，因此，房地產(chǎn)稅收策劃是一項(xiàng)小型的系統(tǒng)工程，其不僅對(duì)企業(yè)整個(gè)工程稅務(wù)工作有條不紊的開展進(jìn)行了全面化、具體化的安排，還有效降低、減輕了工程各個(gè)階段的稅負(fù)額，從而為提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和綜合競(jìng)爭(zhēng)能力打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）強(qiáng)化了企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理手段

房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的制定是建立在企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上的，其運(yùn)行本質(zhì)在于，通過解析稅法中的優(yōu)惠政策，不斷進(jìn)行資金鏈的調(diào)整和優(yōu)化，從而依據(jù)資金的流向進(jìn)行營(yíng)銷策略的完善。稅收策劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理科學(xué)化的重要手段，隨著稅收策劃水平的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系將更加規(guī)范化和系統(tǒng)化。

（三）增強(qiáng)了企業(yè)依法納稅意識(shí)

稅收策劃，顧名思義即對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅情況進(jìn)行有效的規(guī)劃，但不等同于房地產(chǎn)企業(yè)可以借此進(jìn)行漏稅。稅收策劃是建立在依法納稅基礎(chǔ)上的，主觀上強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)，因此，稅收策劃的制定和實(shí)施，一方面通過合理合法的手段降低了企業(yè)的稅負(fù)，進(jìn)而縮減了企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本，另一方面強(qiáng)調(diào)了企業(yè)的納稅的責(zé)任和意識(shí)，因此，稅收策劃是值得被鼓勵(lì)和肯定的。

（四）加速了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的實(shí)施，不僅有效的驗(yàn)證了稅法的執(zhí)行力度，而且加速了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化，從而使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加有序化和規(guī)范化。另外，稅收策劃提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，從而有利于更好的發(fā)揮資金的流通價(jià)值。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃中存在的主要問題

（一）轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，規(guī)避土地增值稅

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)通過經(jīng)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)變，如投資或聯(lián)營(yíng)，來進(jìn)行土地增值稅的削減或規(guī)避。這種行為的出現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)借助稅法的政策規(guī)定變相減輕稅負(fù)的表現(xiàn)。由于我國(guó)稅法中明確規(guī)定，依據(jù)房地產(chǎn)來進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，需要以土地作價(jià)入股的方式來進(jìn)行投資，才可以免征土地增值稅，如果在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間出現(xiàn)了再度轉(zhuǎn)讓的情況，則需要征收土地增值稅，所以房地產(chǎn)行業(yè)在土地增值稅方面的籌劃問題尤為突出。

（二）借助資本化條件，降低土地增值稅

我國(guó)稅法中規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的借款費(fèi)用，滿足資本化條件要求的，可以進(jìn)行資本化處理，從而將這部分資本化后的成本，納入資產(chǎn)成本會(huì)計(jì)科目。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法的規(guī)定進(jìn)行了片面化的操作，在稅收策劃中，將滿足資本化要求的借款費(fèi)用計(jì)入到了開發(fā)成本科目中，但是在對(duì)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行核算時(shí)，又將這部分借款費(fèi)用進(jìn)行了加計(jì)扣除處理，從而致使土地增值稅的金額大幅降低，違反了合法性規(guī)定。

（三）預(yù)售購(gòu)房款不計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，漏稅嚴(yán)重

很多房地產(chǎn)企業(yè)為了降低納稅金額，在房屋預(yù)售階段，將預(yù)售房屋所得的款項(xiàng)計(jì)入到往來賬目之中，而不計(jì)入到企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入科目，這種不按實(shí)際發(fā)生業(yè)務(wù)所進(jìn)行的業(yè)務(wù)操作，是企業(yè)進(jìn)行變相漏稅的手段。

三、加強(qiáng)稅收策劃，提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的有效策略和建議

（一）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)

1.房地產(chǎn)合作開發(fā)的稅收策劃

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的啟動(dòng)資金出現(xiàn)不足時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)和合作進(jìn)行開發(fā)和建房。此時(shí)，有兩種情況可供房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行選擇：

其一，多個(gè)利益主體之間可以提供自身所具備的的資源，并共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，待開發(fā)建設(shè)完成后，利益主體之間共享收益。這種情況下，在進(jìn)行房屋出售時(shí)要繳納相應(yīng)的增值稅，到利潤(rùn)分配階段則可不用二次繳納稅款；

其二是建立控股制合作，在共同開發(fā)建設(shè)完房屋后，按照約定好的利潤(rùn)比例進(jìn)行房屋分配。這種情況下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，需要按無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行稅款繳納，在房屋分配階段，還要根據(jù)各自的銷售情況繳納相應(yīng)的增值稅。

通過對(duì)比兩種稅款繳納方式，不難發(fā)現(xiàn)，第一種方式繳納的稅款要低于第二種，所以在房地產(chǎn)開發(fā)階段，可以采用第一種方式來進(jìn)行稅收策劃。

2.房地產(chǎn)企業(yè)印花稅的稅收策劃

在房地產(chǎn)開發(fā)階段，企業(yè)印花稅=簽訂施工合同的金額*固定稅率。在進(jìn)行印花稅策劃的過程中，需要注意到：第一，同一張憑證可以適用兩種不同固定稅率的情況下，要按兩個(gè)稅率進(jìn)行分別計(jì)算和申報(bào)；第二，由印花稅計(jì)算公式可知，簽訂施工合同的金額是影響印花稅的重要因素，因此，每簽訂一份合同就要繳納相應(yīng)的印花稅，所以，在印花稅策劃階段，要盡可能降低合同簽訂的次數(shù)。

（二）房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

1.房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增制度下的稅收策劃

隨著房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則的推行，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后的適用稅率由5%改為了11%。在房地產(chǎn)銷售的過程中，營(yíng)改增法規(guī)中列明了一些過渡性的政策，銷售自行開發(fā)的、開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以按5%的稅率或11%的稅率進(jìn)行納稅，而于5月1日后取得施工許可證、開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要按11%的稅率繳納增值稅。在房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)，若收取預(yù)收款后，即使未開具增值稅發(fā)票，但收到的預(yù)收款需要預(yù)繳3%增值稅；在達(dá)到交房條件，結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，可根據(jù)（結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入-相應(yīng)的土地款）*11%—進(jìn)項(xiàng)稅額交納應(yīng)交增值稅。

2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收策劃

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售時(shí)，增值額<扣除金額*20%，免征土地增值稅；增值額>扣除金額*20%，全額征收土地增值稅。土地增值稅=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入-扣除數(shù)，其中扣除部分包括配套設(shè)施費(fèi)、土地開發(fā)成本等，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增大可控配套設(shè)施成本，來減輕土地增值稅稅負(fù)。

（三）存量房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋出租期間，還需要進(jìn)行企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、增值稅以及城建稅等，為了降低相關(guān)稅金的繳納，企業(yè)可以將承租業(yè)務(wù)向承包業(yè)務(wù)過渡和轉(zhuǎn)化，并以自身名義進(jìn)行稅務(wù)登記，這樣可以向承包人收取部分管理費(fèi)，從而能夠降低從租計(jì)征、增值稅等稅負(fù)。

第二，加強(qiáng)出租業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變，通過投資的形式來專門做承租業(yè)務(wù)的企業(yè)入股，從而使自身角色變?yōu)槌凶馄髽I(yè)的股東，進(jìn)而能夠參與承租企業(yè)的利潤(rùn)分配。

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（作者單位：安徽安糧地產(chǎn)有限公司）