孫宏斌：從“地王制造者”到“并購狂人”

Point

房地產(chǎn)市場進入新一輪焦灼，融創(chuàng)一手快速拿地，一手不斷并購，孫宏斌的邏輯是什么？

時間似乎并沒有改變孫宏斌豪賭的嗜好。

9月21日晚間，融創(chuàng)中國（01918-HK）公告稱，旗下公司聚金物業(yè)將以約40億元的總代價收購金科地產(chǎn)約16.96%的股權。此前3天，同在晚間，融創(chuàng)中國與聯(lián)想控股聯(lián)合發(fā)布公告稱，融創(chuàng)擬收購聯(lián)想控股41家目標公司的相關股權及債權，總代價約為137.9億元。

這兩筆收購只是冰山一角，年初以來，融創(chuàng)還有多筆并購案。更為刺激的是融創(chuàng)的拿地速度，在多個城市不斷制造“地王”。最近的案例在青島，9月19日，經(jīng)過550輪競價，融創(chuàng)以8.35億元成交總額拿下青島高新區(qū)一塊100畝地塊，樓面地價為6852元/平方米，溢價率高達341%，創(chuàng)下高新區(qū)的新單價“地王”。

房地產(chǎn)市場進入新一輪焦灼，融創(chuàng)一手快速拿地，一手不斷并購，孫宏斌的邏輯是什么？

“不拿地是死，拿地也是死，但拿地至少死得慢一點！”這句流傳許久的話很大程度上可以詮釋當前“地王”頻出的原因，混跡江湖已久的孫宏斌當然深諳其道。

2014年收購綠城是融創(chuàng)業(yè)務發(fā)展的一個轉折點，此前融創(chuàng)主要聚焦一線城市和中高端住宅。雖然這筆收購綿延多時，最終失敗，之后融創(chuàng)在對佳兆業(yè)和雨潤的并購中也先后失利。但2015年孫宏斌轉變策略，以并購小規(guī)模標的和聯(lián)營的模式成功進入多個二線城市，如南京、武漢、成都、西安、太原、合肥等。

去年下半年以來樓市再次火爆，房企巨頭并沒有改變轉型和多元化的努力，中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)則繼續(xù)加碼，融創(chuàng)業(yè)務擴張、增加土地儲備也就更容易理解。拿地無非通過招拍掛市場或者并購，地價處于高位之時，并購不失為一種相對安全和劃算的手段。

今年1月，融創(chuàng)CEO汪孟德曾表示，截至2015年底融創(chuàng)土地儲備達4427億元，其中1576億元來自公開市場，2851億元來自收購并購。

上半年，融創(chuàng)就公告了幾個并購項目，規(guī)模合計三四十億元。5月中旬，孫宏斌在融創(chuàng)北京壹號院全球發(fā)布會上說，“今年大的并購我們都會有公告，但是小的并購不需要公告，其實我們有很多的并購?！?/p>

對于聯(lián)想控股旗下融科智地的收購，融創(chuàng)說得直截了當，“此次交易的主要物業(yè)項目均位于融創(chuàng)集團聚焦發(fā)展的一二線核心城市，通過此次交易將進一步鞏固融創(chuàng)集團的區(qū)域布局，擴大融創(chuàng)集團在一二線核心城市的土地儲備和市場份額?！贝斯P收購，共包括42個物業(yè)項目，分別位于北京、天津、重慶、杭州等16個中國城市，總占地面積約693.72萬平方米，總建筑面積約1802.22萬平方米，未銷售面積約730.05萬平方米。

由于孫宏斌和柳傳志之間的特殊關系，這筆收購也被賦予了更多感情色彩和想象空間。

當年，孫宏斌是柳傳志的愛將，在聯(lián)想也是一顆未來之星。但結果令人唏噓，柳親手將孫送進了監(jiān)獄，孫迎來了人生的一次低谷。不過，柳傳志愛才，1994年孫宏斌出獄之后，兩人相見，柳借給孫50萬元，孫借此在天津建立起了名噪一時的順馳。吳曉波在他的《大敗局》中寫到，在臨分手的時候，柳傳志說，“我從來沒有說過誰是我的朋友?，F(xiàn)在，你可以對別人說，柳傳志是你的朋友?！?/p>

無論如何，交情歸交情，商業(yè)是商業(yè)，個人關系不可能成為這兩家上市公司達成收購協(xié)議的原因。事實上，目前融科智地對于聯(lián)想控股的意義越來越小，其利潤連年下滑，2013年為12.8億元，2014年6.2億元，2015年則降至不到5億元。

對于認購金科地產(chǎn)股份，融創(chuàng)中國在公告中將之解釋為“一次較好的投資機會，相信未來將為公司帶來較好的投資回報。”

基于孫宏斌的擴張邏輯，與其說是投資，不如說是看重了金科地產(chǎn)的布局和土地儲備。資料顯示，金科地產(chǎn)主要分布于中西部、長三角、環(huán)渤海三個區(qū)域，目前擁有在建地產(chǎn)項目約75個，土地儲備可建面積超過1700萬平方米。未來，或許雙方會有更進一步的合作和交易。

雖然孫宏斌在前述發(fā)布會上稱，“我想說其實我們從來沒有高價搶地，因為我看好的時候我認為它便宜，我認為它貴的時候我也不買，所以我們一直非常小心地在拿這些我們認為價格對的地。”但融創(chuàng)卻制造了多個“地王”，據(jù)地產(chǎn)人日報監(jiān)測和不完全統(tǒng)計，融創(chuàng)今年以來在全國招拍掛土地市場已經(jīng)拿下了至少36宗地，總計砸下546億元，摘了近20個地王。

2015年，融創(chuàng)中國實現(xiàn)銷售額734.6億元，歸屬于母公司凈利潤為32.98億元。融創(chuàng)發(fā)布的中期業(yè)績顯示，今年上半年，融創(chuàng)合計取得合同銷售金額561億元，汪孟德稱預計今年銷售額能夠達到1100億元，融創(chuàng)已經(jīng)進入房企銷售前十強。

一個頗為尷尬的現(xiàn)實是房地產(chǎn)企業(yè)雖然營業(yè)額不斷攀升，凈利潤漲幅卻在收窄，甚至大幅下滑，比如中國恒大上半年歸屬上市公司股東的凈利潤為20.17億元人民幣，同比下滑78.6%。融創(chuàng)則更甚，其上半年凈利潤約為1.03億元，較去年同期減少91.8%。

另外，融創(chuàng)中國的負債率也在上升，2015年底其現(xiàn)金余額270.58億元，凈負債率75.9%；截至2016年6月30日，現(xiàn)金余額為401.5億元，凈負債率達到85.1%。

這正是孫宏斌豪賭的性格。

當年操盤順馳時，孫宏斌就是快速拿地，高速擴張，僅2004年8月就在全國拿下十多個地塊，業(yè)績直追萬科?！洞髷【帧分杏涗浟藢O宏斌與王石的幾次交鋒。2003年7月，孫宏斌在一個論壇上就說要超越王石，而王石則反擊說，“你不可能這么快超越萬科，是不是要注意控制風險？”最終，孫宏斌敗在了現(xiàn)金流上。

往事已去，孫宏斌不再年少輕狂，兩鬢已添白發(fā)，萬科還是行業(yè)老大，卻深陷股權紛爭，王石甚至可能出局。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，如今融創(chuàng)在并購中現(xiàn)金流導向非常明確，也就是說，每一個并購項目馬上就可以進入銷售狀態(tài)（凈地的話5-6個月后就可以達到預售條件，或者是項目已經(jīng)動工但項目本身品質無大礙的項目），馬上就可以產(chǎn)生現(xiàn)金流，這樣，融創(chuàng)在并購過程中其實只需要支付并購的首付款就可以，其余幾期的款項完全可以通過銷售現(xiàn)金流覆蓋掉。這樣，融創(chuàng)的資金成本壓力也會較低，也會比較快地做出銷售業(yè)績。

（文/郭朝飛 來源/中國企業(yè)家網(wǎng)）