正義不靠“打”，健全為上策

張金鶚

所謂房地產(chǎn)行業(yè)，即是利用房屋或土地賺錢，而房價(jià)的一味瘋漲，就是放任市場炒作，體現(xiàn)出市場失靈的一面。在臺灣，這種“大市場、小政府”的狀態(tài)已經(jīng)非常明顯，政府對於市場的管控能力弱的重要原因在於土地私有化制度，相對於香港、大陸而言，臺灣政府介入的相對較少。

打不打房，誰來決定

如今我們來看臺灣的樓市，主要存在三高的特點(diǎn)：1、高房價(jià)；2、高空屋率；3、高自有率；其中空屋率已經(jīng)在10%以上，有些投資者購屋後寧願空置也不出租。當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)環(huán)境中，臺灣的租償比例是很低的，房價(jià)所得比高，房價(jià)過高而所得又偏低。以臺北為例，臺北市目前的房價(jià)是年家庭所得的16倍，當(dāng)然美國一些核心城市只有5-10倍，但香港、上海、北京同樣是高倍數(shù)，而高所得比背後又夾雜著房屋品質(zhì)較差的客觀事實(shí)，包括居住空間老舊狹小，因此這是一種不合理的狀態(tài)，也就是說臺北的房價(jià)收入比已經(jīng)是國際前列，但品質(zhì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。當(dāng)然作為首善之都的臺北，它的房價(jià)決定因素主要集中在內(nèi)部，第一土地私有化，這就造成了土地交易成本很高，在利率水準(zhǔn)較低的情況下，民眾沒有太多合理的投資工具，加上房屋稅，地價(jià)稅很低造成持有與交易成本偏低，因此民眾會更加熱衷於購買房屋來進(jìn)行投資，對抗貨幣貶值、通貨膨脹，總體來看，即是土地、金融、稅制加上部分政策共同導(dǎo)致臺北房價(jià)的不斷上揚(yáng)。在外部因素上，由於臺灣對於外來資金投資樓市的限制和並無大量移民的湧入，國際化程度相對於香港、新加坡還較低的情況，這些傳統(tǒng)的外部因素在臺灣、臺北並沒有發(fā)揮關(guān)鍵作用。

因此很多人對高房價(jià)望而生畏的同時(shí)，一直支持政府來“打房”，那我們必須從臺灣現(xiàn)有的房屋持有結(jié)構(gòu)的分析入手。現(xiàn)在臺灣房屋自有率高達(dá)80%以上，這個(gè)比例已經(jīng)算較高水平，分析大的結(jié)構(gòu)比例可以發(fā)現(xiàn)，其中20%的民眾為無殼蝸牛（臺灣形容無房一族），60%是一殼蝸牛，20%是兩殼以上蝸牛，2%左右是4殼以上蝸牛，當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)其實(shí)對於80%一殼蝸牛和無殼蝸牛而言都是輸家，因此我歷來主張不是淪為打房與不打房的意識形態(tài)般的鬥爭中，而是如何要確保房價(jià)合理，讓絕大部分人都受益。臺灣民眾投資樓市、炒作房屋已經(jīng)使得住宅商品化成為當(dāng)前主流，一來大量的金錢湧入房地產(chǎn)，使得整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到影響，其他領(lǐng)域的資金相對就會減少；二來走遍臺北市，晚上都可以發(fā)現(xiàn)很多高層住宅幾乎夜晚很少點(diǎn)燈，空屋率較高。出現(xiàn)一房難求與住宅空置的矛盾著實(shí)令人擔(dān)心，因此我們需要做的是拿出具體的政策，使得市場更加健全，讓房地產(chǎn)業(yè)不能佔(zhàn)據(jù)最大多數(shù)的利潤，讓經(jīng)濟(jì)回歸到爭取的產(chǎn)業(yè)道路上去，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的過度消耗使得整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷。在臺灣，因?yàn)檫x舉，繼而受到民眾壓力，導(dǎo)致到很多決策其實(shí)不一定科學(xué)專業(yè)，有些政策是對80%的居民不利，而只是口頭上傾斜於弱勢群體，也導(dǎo)致選前類似居住正義般的口號宣傳，選後又開始逐漸傾向開發(fā)商，因此我們需要的不僅是打房與不打房的口號，而是健全房市新的政策。

新政府上臺以後希望目前房市政策是不能繼續(xù)打房，希望房價(jià)不要漲也不要跌，維持穩(wěn)定，標(biāo)明將透過社會住宅、租屋市場和購屋貸款來改革活絡(luò)市場。過去行業(yè)思維或者媒體報(bào)道認(rèn)為房市政策只有“打房”與“救房”，逼迫政府只能看中短期打房或救房政策，而並沒有著手建立長期房市制度，因此無論新舊政府只能隨著房市波動而政策延遲地進(jìn)行打房或救房，這樣根本無法解決房市不合理現(xiàn)象。

健全房市，政策王道

雖然現(xiàn)在的房市政策，包含房地合一稅、囤房稅、房屋稅或地價(jià)稅調(diào)整、投資客房貸額度降低與利率提高，或老屋健檢交易、精準(zhǔn)地價(jià)的政策研擬，甚至真實(shí)交易資訊提供或不實(shí)資訊罰則，對於大眾而言都是一種“打房政策”，讓業(yè)界和投資客較為擔(dān)心。但是從科學(xué)專業(yè)決策的角度看，政府推行“不打房”概念的具體政策為何又無從得知。政府自身的思維不能繼續(xù)停留於打房而是加快推動長期合理房市制度的建立，包括預(yù)售屋與租屋實(shí)價(jià)登錄的改進(jìn)、房市供需銷售資訊的真實(shí)透明、房市業(yè)者的獎優(yōu)懲劣、消費(fèi)者購屋與租屋的權(quán)益保障等，從而通過有效的市場機(jī)制來發(fā)揮功能，讓房市漲跌符合自然市場規(guī)律，繼而規(guī)避市場失靈所帶來的房價(jià)非理性波動。臺灣的“大市場、小政府”已經(jīng)形成，要想改變，困難重重，新加坡、香港、中國大陸相對的“大政府、小巿場”對於臺灣而言確實(shí)很難做到，因此未來政府應(yīng)該不要淪為口號治理，而是加快健全房市，避免市場失靈。

當(dāng)前房市的突出問題便是房屋商品化嚴(yán)重，而非居住、使用、安身立命的場所。住宅極度商品化、投資化已經(jīng)嚴(yán)重影響其居住本質(zhì)屬性，導(dǎo)致房市失衡?，F(xiàn)在新政府和臺北市政府都在以居住正義為名將重點(diǎn)放在興建社會住宅上，更全力投入資源來加快建設(shè)，無論是動工還是已經(jīng)建成完工，但是在政策與執(zhí)行面來看，臺灣靠緩慢興建少數(shù)社會住宅就能夠健全房市，使得房價(jià)合理嗎？

“五·二○”新政府上臺，蔡總統(tǒng)的廿萬社會住宅準(zhǔn)備推動之際，卻看到臺北市部分居民及議員抗議興建社會住宅的新聞，令人對社會住宅的未來發(fā)展感到憂心。然而更令人憂心的是，大家將居住正義的落實(shí)聚焦在社會住宅能否興建上，中央與地方政府全力投入大量資源拚蓋社會住宅，結(jié)果即便達(dá)成目標(biāo)（暫不論只是動工或是完工），但大多數(shù)人的居住困境是否就能獲得改善？社會住宅不是萬能藥，首先其數(shù)量有限，不論是蔡總統(tǒng)的八年廿萬戶還是柯文哲市長的八年五萬戶，這些算起來仍低於市場存量的百分之五，根本無法直接影響市場的供需價(jià)量。到頭來，高房價(jià)、高空屋率、炒作樓市的核心幾個(gè)問題仍舊無法解決。再者興建社會住宅到完工以及入住，曠日持久，耗費(fèi)大量資源，短期內(nèi)恐怕十年都見不到成效。

因此未來臺灣社會必須圍繞“住宅去商品化”這個(gè)核心目標(biāo)來進(jìn)行改革，結(jié)合調(diào)整稅制、金融與內(nèi)政等相關(guān)政策，才有可能真正解決住宅問題。否則，部會之間自己都會衝突。比如，內(nèi)政部想要通過各種補(bǔ)貼形式，幫助民眾購屋、租屋來降低民怨；而財(cái)政、金融部門卻又要鼓勵(lì)資金流入房市來另類的拼經(jīng)濟(jì)，這樣下來就是惡性循環(huán)，終究受害的仍是民眾。

故而，政府在住宅資源的分配問題上應(yīng)全盤檢討，兼顧公平、效率與效益方式。如果未來社會住宅興建分配四千億資金與公有土地的無償提供，而民間空屋的轉(zhuǎn)用社會住宅與租金補(bǔ)貼給弱勢房客等更具公平、效率與效益的住宅補(bǔ)貼方式，是否應(yīng)分配較多資源，投入更多政府與社會的關(guān)注？再者，健全租屋市場，避免黑市，保障房東與房客；健全購屋市場，避免投資炒作、扭曲烘抬，保障購屋者權(quán)益；確保居住安全，老屋健檢與物業(yè)管理的加強(qiáng)等，這些更多民眾關(guān)切且更為嚴(yán)重的住宅問題，政府又各投入多少資源與關(guān)注？這些涉及的資源必須公平、妥善分配，不然大量資源投入最後成效了了，反而失去民眾對政府的信任。

雖然在臺灣是“大市場、小政府”住宅供給結(jié)構(gòu)，但政府在增加土地供給、房屋供給之餘，應(yīng)該更努力糾正住宅市場失靈的狀況，而非簡單以社會住宅的萬靈丹解決現(xiàn)在以“住宅商品化成風(fēng)為核心”的嚴(yán)重住宅問題。

都市更新，協(xié)商在前

無論是增加土地供給還是改善老舊社區(qū)，關(guān)懷不同群體，幾乎都難以脫離“都市更新”的話題，在臺灣都更的新聞從來都是層出不窮，從過去的文林苑事件到現(xiàn)在的高雄果蔬市場等等案件無法一一列舉，在都更難以輕鬆推進(jìn)的表象下，我們可以看到包含法律制度不完善，土地私有化，財(cái)產(chǎn)權(quán)力、民權(quán)意識高漲加之在選舉社會中，抗議的有效程度較高的情況，使得都更一般都會存在一些民眾堅(jiān)持不願意更新的問題，個(gè)中成因又因人而異，因地而異。

當(dāng)面對民意反彈之時(shí)，我們要力求施政、權(quán)益分配的更加公平與公正，特別是都更前的程序公正與協(xié)商。

年初臺北市政府就提出公辦都更實(shí)施辦法，包括全程型、民辦轉(zhuǎn)公辦的半程型、諮詢輔導(dǎo)型及政府代拆型等四大類。試圖透過公辦都更，來解決過去的爭議，但是事情遠(yuǎn)非這麼簡單。

所謂公辦都更就是政府要扮演開發(fā)商角色，全程主導(dǎo)規(guī)畫設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)整合、權(quán)益分配、財(cái)務(wù)管理、審議招商、拆除興建、完工配售，到物業(yè)管理，過程之漫長，牽涉如此廣泛加上涉及到產(chǎn)權(quán)整合與權(quán)益分配，無法輕易能夠順利完成。同時(shí)又要兼顧公平、效率，發(fā)揮公共利益及提高都更規(guī)模面對少數(shù)不同意戶，這些都是令到政府頭痛的議題。

因此透過“文林苑”等事件後，我們更應(yīng)該推動“協(xié)商機(jī)制”，來落實(shí)程序正義與權(quán)益分配的實(shí)質(zhì)正義。面對反對拆遷戶，應(yīng)該先深入了解其原因與需求，提出多種方案，透過公正專業(yè)人士的協(xié)商平臺，進(jìn)行多次協(xié)商並記錄相關(guān)過程，確保透明公開，最後送請都更審議會仲裁，來保證各方權(quán)益得以保障，接受社會全體監(jiān)督。經(jīng)過嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)與程序檢驗(yàn)無爭議後，才來進(jìn)行拆除。只有如此未來才能逐步減少爭議，公開透明的合理協(xié)商，才能進(jìn)一步避免引發(fā)更大的社會爭議。

居住正義，邁向新生

在選舉中炒得火熱的“居住正義”議題，確實(shí)能夠引發(fā)民眾廣泛的共鳴與思考，而在選後，我們就必須思考居住正義究竟是如何？我們又該怎樣執(zhí)行？我認(rèn)為居住正義應(yīng)該包含四項(xiàng)核心：

一、居住安心

每個(gè)民眾購房其實(shí)是為了能夠居住安心，在保證樓宇質(zhì)量的同時(shí)，能夠安心生活。在購買時(shí)也能夠輕鬆知道真實(shí)的價(jià)格、存貨與實(shí)際的坪數(shù)、品質(zhì)，在這個(gè)過程中，我們希望能夠誠信進(jìn)行，無論是對於民眾或者建商而言都至關(guān)重要。

二、居住公平

在一個(gè)社會中，貧富分化是難以避免的，因?yàn)樨?cái)富分配與流動的不均衡自然導(dǎo)致，但為了社會的長遠(yuǎn)、穩(wěn)定的發(fā)展與進(jìn)步，公平就是必不可少的。有錢人、投資人自然需要在樓市上更多負(fù)擔(dān)一些稅費(fèi)與成本，而無錢人、自住人自然可以在其中相對少負(fù)擔(dān)一點(diǎn)，即是希望投資人不要以賺取不合理的利益為目標(biāo)，將其調(diào)節(jié)在一個(gè)相對合理的範(fàn)圍內(nèi)。

三、居住保障

社會中存在不同的群體，在考慮居住權(quán)益時(shí)，不能簡單考慮到有房、無房，而是要兼顧到殘障人士、老人、獨(dú)居老人、租戶等不同群體的基礎(chǔ)權(quán)益保障，不然在一棟棟高樓大廈背後其實(shí)都是一段段城市悲歌。

四、居住尊嚴(yán)

居住者辛苦購房，本該享受房屋的基本品質(zhì)，在臺灣雖然沒有香港的籠屋那種品質(zhì)非常低劣的居住環(huán)境，但是我們?nèi)孕枰コ掷m(xù)地推動居住文化，這一點(diǎn)在歐洲、日本都都大力推行，華人社會雖然較少著墨，但未來一定要保障居住者在其中的基本尊嚴(yán)，形容互助、友善、平和的居住文化。

只有努力從這四項(xiàng)核心中去完成，才有可能在口號與行動並進(jìn)中實(shí)現(xiàn)居住正義。面對未來，從基本面來看，臺灣的樓市仍會持續(xù)正面發(fā)展，未來健全房市、改革政策將會成為主流，長期而言，人民應(yīng)該對政策、方式抱持信心，只要堅(jiān)定地推動“住宅去商品化”，一切政策才能更加有效地執(zhí)行，雖然面對著選舉壓力與不同政府的選擇，但是走向合理發(fā)展是全民共同的期待。