邢海洋

繼一、二線城市限購后，中國人海外求田問舍之路又被“釜底抽薪”。

央行一聲令下，市場愣了一天，緊接著海外人民幣率先響應(yīng)，不僅頹勢一日扭轉(zhuǎn)，漲勢甚至可用勢如破竹來形容，1月4日下午，離岸人民幣（CNH）漲超400點，強勢收復(fù)6.92關(guān)口，此后一度升破6.87關(guān)口;1月5日，離岸人民幣更是漲勢如虹，美元/離岸人民幣一度漲至6.82，1月6日更一度突破6.80關(guān)口，不僅逆轉(zhuǎn)此前“破7”的擔憂，甚至令投資者重溫了數(shù)年前人民幣一幣難求的好時光。

也的確，香港的隔夜人民幣拆借率（Hibor）暴漲，最多時到達60%，離岸人民幣市場接近“干涸”。人民幣之所以一幣難求，據(jù)說是做空者因穿倉不得不回補。此前市場全是做空的聲音，“7”的關(guān)口前囤積了太多的空倉位，一旦趨勢逆轉(zhuǎn)，看空者集體踩踏，離岸人民幣怎能不被狂濤駭浪淹沒。

之所以人民幣預(yù)期逆轉(zhuǎn)，當然是央行明確換匯不能置業(yè)與投資證券的直接結(jié)果。要知道，對于偏愛實物，被國內(nèi)“樓價永遠漲”洗了腦的國人，兌外幣的主要用處就是海外置業(yè)，證券投資還在其次，至少是在安居之后才會逐漸進入股票、基金等投資。如今央行對換匯買房予以“嚴詞警告”，甚至動用法律手段打擊海外置業(yè)，熱錢外流勢頭怎能不逆轉(zhuǎn)，海外人民幣賣空者怎么不心虛。

千億美元計的海外置業(yè)

嚴控人民幣，并且明確國內(nèi)居民換匯不能用于海外買房的第一天，香港上市的碧桂園股價一路下跌，跌幅超過了2%，次日開盤跳水，距離年前高點瞬間跌去一成。大張旗鼓的海外置業(yè)，再也沒有比碧桂園的森林城市樓盤更典型了。這個位于馬來西亞柔佛州，與新加坡僅一橋之隔，占地面積13.86平方公里的人造城市，計劃總額將超過人民幣2500億元。一個這樣的項目，若吸引一半的內(nèi)地人前去置業(yè)，就不止把500億美元帶到海外了。這個巨大的海外置業(yè)項目，每天都在央視黃金時段上呼吁國人前往考察，為考察者提供從全國多家機場出發(fā)的考察行程。

短短兩年間，中國的外匯儲備縮水了一萬億美元，這其中有多少用在了海外置業(yè)上是個很難說清楚的數(shù)字。但各式各樣的移民項目，從美國移民的投資建房項目，到南歐葡萄牙和西班牙的50萬歐元購房移民，到馬來西亞和泰國的養(yǎng)老簽證，無不以當?shù)胤康禺a(chǎn)投資或置業(yè)為前提。國人單純的購房居住、買房保值升值、買房做房東等置業(yè)更遍布全球各地，甚至柬埔寨這樣的新興市場都房價暴漲。

不過，零碎的個人交易難以梳理，唯有靠推斷。《華爾街日報》曾估算，截至2014年，中國投資者在全球各地的房地產(chǎn)市場投資規(guī)模超過400億美元。不過那只能算預(yù)熱，海外置業(yè)是隨著人民幣貶值膨脹起來的，海外置業(yè)大潮近兩年才遍地開花。

Real Capital Analytics Inc的數(shù)據(jù)顯示，連續(xù)兩年，中國人是美國房地產(chǎn)最大的海外買家，2016年上半年，業(yè)已完成的中國投資者購買美國商業(yè)房地產(chǎn)的交易同比增長19%，至50億美元。計入已經(jīng)簽約但尚未完成的交易，截至2016年8月份，中國人的投資額度已經(jīng)達到了129億美元，非常接近2015年全年的140億美元了。這些資金主要流向紐約、波士頓、芝加哥、洛杉磯和邁阿密的一些高級住宅。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會還發(fā)現(xiàn)，舉家移民的中國人越來越傾向于定居郊區(qū)，他們非?？粗馗浇W校的品質(zhì)。

據(jù)獨立國際房地產(chǎn)顧問機構(gòu)萊坊的統(tǒng)計，2015年中國資本投資到海外房地產(chǎn)的資金總額達300億美元，相當于2014年的兩倍。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2016年前三季度，中國已經(jīng)超越美國成為全球最大的房地產(chǎn)跨境投資者，來自中國大陸的投資者，包括國有企業(yè)、保險公司和主權(quán)財富基金等，在全球商業(yè)房地產(chǎn)市場的投資總額已接近180億美元，較去年同期飆升50%以上，仲量聯(lián)行統(tǒng)計的是機構(gòu)行為。私人的、小數(shù)額的海外地產(chǎn)投資很難統(tǒng)計，萊坊也只統(tǒng)計了投資額超過250萬美元的案例。

機構(gòu)置業(yè)畢竟是冰山浮出水面的部分，易于觀察。真正難以觀察的是水下的部分，這才是中國人海外置業(yè)的主力，亞洲協(xié)會（Asia Society）和羅森咨詢公司（Rosen Consulting Group）的研究顯示，在2010～2015年，不包括機構(gòu)和信托在內(nèi)，中國人在美國購買房產(chǎn)的支出高達1100億美元。具體來看，購買商業(yè)房產(chǎn)的金額為170億美元，購買住宅的金額高達930億美元。另外，根據(jù)這兩家研究機構(gòu)的預(yù)測，未來5年，中國人在美國的置業(yè)規(guī)模將超過2100億美元，規(guī)模是過去5年的兩倍。據(jù)澳大利亞投資審查委員會（FIRB）公布的數(shù)據(jù)顯示，中國人在2011～2015年的5年間，在澳大利亞總共買入價值509億澳元的房產(chǎn)。而在加拿大最受華人青睞的溫哥華，中國買家2015年共花費127億加元購置房產(chǎn)，占當?shù)胤慨a(chǎn)銷售總額的33%。

2016年，國內(nèi)投資者在第11屆上海海外置業(yè)移民投資展現(xiàn)場做相關(guān)咨詢

萬億美元流失的外儲，甚至還有加上同樣多的貿(mào)易順差形成的海外盈余，有多少變成了海外房地產(chǎn)，這是一個謎。但不難想見，以中國人骨子里的求田置舍的基因，相當部分資金轉(zhuǎn)移到了海外的房產(chǎn)中，其猛烈程度都招致了諸如溫哥華等很多海外城市的“設(shè)卡”攔截。若切斷這個流向，再關(guān)閉了海外證券投資的大門，留學旅游和購物又能用上幾個錢？中國人即使持有了外幣又有何用。不難想見，當市場明白了這個邏輯，人民幣于是漲勢如虹。

保險大鱷

霧霾、人民幣升值，外加景點高收費，海外游客少了，而中國人出國旅游的多了。每年旅游方面全國的赤字約為千億美元，但這個惠及全國人民，看似直接給外國人送錢的“人類大遷徙”，送出的錢也只是那些大機構(gòu)的海外并購的一個零頭。2016年前11個月，中國企業(yè)的海外收購額就達到了史無前例的2340億美元，幾乎是2015年同期的三倍。而海外并購里就隱藏著大量的房地產(chǎn)交易。

2014年底安邦保險收購紐約地標華爾道夫酒店開創(chuàng)了中國保險業(yè)海外大舉房地產(chǎn)收購的先河。該酒店最終收購價19.5億美元，創(chuàng)下美國酒店相關(guān)交易的最高金額紀錄。該酒店位于曼哈頓島金融街核心地段，自始建以來就是紐約的地標建筑之一。安邦的收購價折合人民幣約7.3萬元/平方米，這一數(shù)字甚至低于北京核心地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的價格，被認為是一筆相當劃算的投資。

隨著居民的財產(chǎn)增加，中國的保險業(yè)急速擴張，可由于經(jīng)濟的降速，“資產(chǎn)荒”愈發(fā)凸顯出來。房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營穩(wěn)定，有著較高的預(yù)期回報，注重長期性和安全性的保險資金表現(xiàn)出對不動產(chǎn)持久的偏愛，以至于相當多的資金流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。尤其在人民幣貶值的背景下，海外房地產(chǎn)更成為保險業(yè)揚帆出海的主要目的地。華爾道夫酒店的成功收購之后，安邦的胃口被吊起來，目標瞄向了耗資超百億美元的大型酒店集團喜達屋。只可惜在與萬豪的收購戰(zhàn)中，報出140億美元高價的安邦卻突然撤回了收購協(xié)議。這場萬豪對喜達屋的并購爭斗中，安邦半路殺出、短時間內(nèi)三次提價，在監(jiān)管層表示不支持的前提下依然強勢報價，背后的博弈引人遐想。當此時，人民幣開始了貶值進程，匯改過程中保匯率保外儲逐漸演變?yōu)樨泿女斁种刂兄?。安邦大手筆收購無疾而終，或許正因為外匯無從籌措。

即便外匯緊張，截至11月初，2016年內(nèi)已有超10家保險公司參與不動產(chǎn)投資，總金額已超千億，約1123億元人民幣。其中，投資國內(nèi)不動產(chǎn)近306億元，投資國外不動產(chǎn)約817億元人民幣。在保險公司眼里，海外不動產(chǎn)的資產(chǎn)回報率和穩(wěn)定性都遠超國內(nèi)房地產(chǎn)。只不過，只有“財大氣粗”、背景深厚的保險公司獲得了投資海外的便利，其中安邦投資金額高達480億元人民幣，中國人壽也動作頻頻，分別購置了倫敦、曼哈頓兩處地產(chǎn)及喜達屋旗下遍布美國的酒店股份。

海外蓋房

移民潮流漸強，那些真正的定居型移民購買的多是海外成熟社區(qū)的房產(chǎn)?？蓪τ谏钤趪鴥?nèi)，只是分散資產(chǎn)或偶爾度假的居民，他們?nèi)粤晳T于國內(nèi)購買地產(chǎn)商新開發(fā)樓盤的套路。而順應(yīng)這一潮流，近一兩年來“千億”級別的房企正在不斷向海外開疆拓土，近者如韓國、馬來西亞，遠的如澳大利亞、新西蘭、美國、英國都有開發(fā)商買地蓋樓。

在倫敦，連年房價上漲吸引了大量海外開發(fā)商，海外開發(fā)商所建房屋是本地開發(fā)商的兩倍，萬達、綠地集團均在此豪擲數(shù)億英鎊蓋酒店或高端公寓。在美國，萬科布局了多處房地產(chǎn)，舊金山與鐵獅門合作，建高層豪華公寓，又在紐約曼哈頓建更大的項目。在澳大利亞，綠地集團開發(fā)了悉尼市庫克灣新城項目，規(guī)劃總建筑面積為40萬平方米，總投資大約80億元人民幣，該項目建成后，主要面向華人及留學生市場。綠地又在悉尼啟動了更高端的悉尼綠地中心項目，買家也大都是中國人。

發(fā)達國家通常不會將置業(yè)與移民聯(lián)系在一起，投資移民需要通過投資活動給當?shù)貛硪欢康木蜆I(yè)。不過仍有開發(fā)商試圖將國人拉來入伙，再招募本地人建房子，開發(fā)與移民一舉兩得，綠地就在洛杉磯綠地中心項目引入了EB-5投資移民項目。

深處歐債危機的葡萄牙和西班牙則沒有了發(fā)達國家的底氣，先后推出了50萬歐元購房移民項目，通過購房移民的一大半都是中國人。其次是韓國的濟州島，政府對購買政府指定項目50萬美元以上的外國人給予居住資格。馬來西亞的第二家園計劃，外籍人士只需存入馬來銀行約合人民幣60萬元的馬幣，即可在保留原國籍的基礎(chǔ)上全家取得馬來西亞身份。泰國更允許年齡50歲以上的外籍人士通過購買房產(chǎn)獲得養(yǎng)老簽證。

在濟州島，綠地集團以9億元拿下1500萬平方米的土地，開發(fā)漢拿山小鎮(zhèn)，計劃開發(fā)2000套房子，先期入市的百余套一多半賣給了中國人。在馬來西亞，碧桂園的金海灣項目一下子就建9000套房屋，開盤熱銷約94億元人民幣，打破了當時馬來西亞房產(chǎn)銷售紀錄。這里毗鄰新加坡，因為地理位置的優(yōu)勢，在眾多宣稱手冊里說，這里的房價將直追深圳。后來，碧桂園的目標越來越大，干脆在填海造地建造森林城市項目。森林城市橫跨四座填海島，體量巨大也只有用城市命名了。對一個地產(chǎn)商，如此巨大的投入可謂一招險棋，故而按碧桂園的說法，他們走的是滾動開發(fā)的戰(zhàn)略，“以銷定產(chǎn)”，賣多少建多少，雖然宣傳中碧桂園對于森林城市的投資達到2500億元，可到2016年實際投入包括地價加起來為50多億元。而2016年上半年，森林城市銷售破100億元。

據(jù)說，碧桂園馬來西亞樓盤最初的目標群體并非中國人，而是本地人群，可在金海灣的銷售中，他們發(fā)現(xiàn)四分之一的房子被中國買家買走了。到了森林城市的運作，你就不能不說碧桂園把國內(nèi)投資者看作目標客戶。中央電視臺黃金時段上，森林城市的售樓廣告鋪張奢華，多視角展現(xiàn)新加坡旁這一宏大項目的魅力，召喚國人海外置業(yè)。

這里不免令人疑竇叢生，外管局對于“個人購匯不得再用于境外購房及投資”規(guī)定進行澄清時表示，個人購匯不允許用于海外購房并非新政策，個人海外購房及投資屬于尚未開放的資本項目，“一直以來都不能做”。事實上，個人購匯政策沒有變化。此次改進個人外匯信息申報管理并未縮減個人購匯的用途或調(diào)整購匯額度，而是對前期政策的落實進行更為細化、精確的管理。可當碧桂園如此高調(diào)的廣告在中央電視臺的黃金時段大規(guī)模播放的時候，外管局在相當長的時間內(nèi)并未禁止。

這說明了一個問題，此前當人民幣面臨升值壓力、外儲不斷膨脹的時候，作為“潛規(guī)則”，外管局對大手筆的換匯是“默許”的。如今外儲即將跌破3萬億美元，外管局重申了“明規(guī)則”。

兌換了美元，卻無實際的用途，誰還會存美元？但問題是，沒有了自由兌換的便利，人民幣的國際化從何談起，人民幣作為海外儲備貨幣的地位如何建立？