淺談如何處理出租房裝飾裝修物的糾紛

劉佳蕊

（100029 北京住總第二開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司 北京）

淺談如何處理出租房裝飾裝修物的糾紛

劉佳蕊

（100029 北京住總第二開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司 北京）

房屋租賃現(xiàn)象在我國(guó)現(xiàn)階段社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中廣泛存在,承租人為了最大限度的提高租賃房屋的效能,往往對(duì)所租房屋進(jìn)行裝飾裝修,因此,產(chǎn)生關(guān)于房屋租賃中裝飾裝修物的歸屬及利益返還問(wèn)題的糾紛,這也成為法院審判中的難題,該類(lèi)案件的處理在理論界及審判實(shí)務(wù)界均引起了高度關(guān)注。因此，有必要對(duì)處理此類(lèi)糾紛的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析與研究。

裝飾裝修物；現(xiàn)值損失；殘值損失

一、立法的背景

李某將自己的一套房屋出租給張某，租期為五年，張某搬進(jìn)后覺(jué)得該房屋需要裝修一下，于是就對(duì)房屋進(jìn)行裝修，裝修裝飾造價(jià)為60萬(wàn)元。上述情況，背后會(huì)引發(fā)一系列的法律問(wèn)題：例如，對(duì)房屋的裝修出租人與承租人是否事先達(dá)成協(xié)議是否經(jīng)出租人同意，既沒(méi)有事先約定也沒(méi)能使事后協(xié)商一致，裝飾裝修物該如何處理？在實(shí)踐處理中所遇到的法律問(wèn)題是比較復(fù)雜的。鑒于實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，我國(guó)《合同法》223條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。

承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。本條是關(guān)于承租人對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的規(guī)定。其立法目的：①便于承租人行使租賃權(quán)，方便承租人的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)；②不損害出租人的利益。

對(duì)租賃物改善或增加設(shè)施裝修所引起的法律問(wèn)題，筆者認(rèn)為會(huì)設(shè)計(jì)到多個(gè)法律領(lǐng)域：首先，改善或增加的設(shè)施涉及民法物的分類(lèi)問(wèn)題，可分之物與不可分之物。其次，涉及租賃合同的效力問(wèn)題：期限屆滿(mǎn)，合同解除，合同無(wú)效。

二、相關(guān)法條分析

1.在租賃合同無(wú)效情形下對(duì)裝飾裝修物的處理方法

《解釋》第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。那么哪些情況會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效呢，《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無(wú)效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其中《解釋》第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！逗贤ā芬?guī)定了合同無(wú)效的法律后果，第五十八條合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。由于合同無(wú)效，當(dāng)事人間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系要恢復(fù)原狀，但應(yīng)尊重當(dāng)事人的意愿。未形成的附合裝飾裝修時(shí)，出租人同意留下裝飾裝修物的，可不再拆除，不同意留下的，承租人要拆除。這體現(xiàn)了“意思自治”的原則，但同時(shí)要考慮客觀(guān)情況，已形成附合的裝修裝飾物的，不能拆除或強(qiáng)行將裝飾裝修物與房屋分離，會(huì)導(dǎo)致該財(cái)產(chǎn)損毀或花費(fèi)過(guò)大，不適宜拆除，但在尊重出租人意愿的同時(shí)，也要本著公平的原則，考慮出租人的權(quán)益，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。這是過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則的體現(xiàn)。

2.在租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，對(duì)裝飾裝修物的處理方法

《解釋》中根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律效果，對(duì)裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。在合同無(wú)效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無(wú)效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷(xiāo)的裝飾裝修費(fèi)用。那為什么不能低于合同履行期間攤銷(xiāo)的裝飾裝修費(fèi)用呢？結(jié)合案例分析：李某將自己的一套房屋出租給張某，租期為5年。張某經(jīng)李某同意后對(duì)這套房屋進(jìn)行了裝修，裝修裝飾造價(jià)為60萬(wàn)元，裝修費(fèi)用在租期內(nèi)攤銷(xiāo)。三年后因李某違約導(dǎo)致合同解除，按照評(píng)估價(jià)值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬(wàn)元，則張某向法院起訴，可以請(qǐng)求李某賠償多少殘值損失？通過(guò)對(duì)法條的理解，以現(xiàn)值30萬(wàn)元為基礎(chǔ)，又不能低于已履行期間攤銷(xiāo)的裝飾裝修費(fèi)用，我們可以得出應(yīng)賠償36萬(wàn)元的殘值損失。因?yàn)槌鲎馊说倪^(guò)錯(cuò)導(dǎo)致5年的合同只履行了3年，根據(jù)《合同法》97條，合同解除的法律后果，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。承租人攤銷(xiāo)了3年的裝飾裝修的利益，雖然履行期間，承租人也在使用，但是由于承租人的過(guò)錯(cuò)，要對(duì)這3年得攤銷(xiāo)負(fù)全責(zé)，法律如此規(guī)定是帶有懲罰性的，所以出租人要將3年的全部攤銷(xiāo)賠償給承租人。同理若是承租人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同解除的，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持，但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。

三、相關(guān)法條的實(shí)際應(yīng)用與價(jià)值研究

通過(guò)將案例與法條的結(jié)合分析，可以總結(jié)出，在實(shí)踐中遇到此類(lèi)法律糾紛時(shí)我們大致分三步進(jìn)行分析：首先，按照是否經(jīng)出租人同意裝飾裝修區(qū)別對(duì)待；其次，對(duì)經(jīng)出租人同意裝飾裝修再根據(jù)租賃合同效力狀況進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，即要區(qū)分合同無(wú)效，租賃期限屆滿(mǎn)或合同解除的不同情形；最后，還要區(qū)分是屬于未形成附合的裝飾裝修物還是已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物給予不同對(duì)待。

綜上所述：法條中，“當(dāng)事人約定除外”這些除外規(guī)定充分體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人約定的原則，體現(xiàn)著私法自治，但在給予當(dāng)事人充分自由的同時(shí)，又有對(duì)其的限制，公平原則，立法者制定出的法律要權(quán)衡當(dāng)事人雙方的利益。真正讓當(dāng)事人感受到在法律面前人人平等，每個(gè)人都要受到法律的平等保護(hù)，有過(guò)錯(cuò)一方要賠償對(duì)方，都有過(guò)錯(cuò)的要相應(yīng)分擔(dān)損失，等等這些都是過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則與公平原則的體。

[1]李曉曉.房屋租賃合同中裝飾裝修物的歸屬及民法利益思考[J].法律.天津師范大學(xué),2012.