[摘要]文章從留置權(quán)與特殊留置權(quán)的區(qū)別著手,研究特殊留置權(quán)的特殊性,進而重點討論特殊留置權(quán)中的不動產(chǎn)出租人留置權(quán),論述不動產(chǎn)出租人留置承租人物品的程序、對比使用公權(quán)力保護不動產(chǎn)出租人權(quán)利的利弊以及用物權(quán)方式保護出租人權(quán)利的優(yōu)勢等。
[關(guān)鍵詞]特殊留置權(quán);不動產(chǎn)
我國學者對擔保物權(quán)的研究側(cè)重于質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)的研究,對留置權(quán)研究得不夠,對特別留置權(quán)的研究就更少了。所謂特別留置權(quán)是指“民法典”物權(quán)編中擔保制度以外的留置權(quán)。依各國立法例,特殊留置權(quán)主要包括:不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)、營業(yè)主人的留置權(quán)、運送人和承攬運送人的留置權(quán)和船舶留置權(quán)。本文主要研究不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)。
一、不動產(chǎn)出租人留置權(quán)的概念
留置權(quán)分為一般留置權(quán)和特殊留置權(quán)。特殊留置權(quán)的“特殊”之處就在于:其一,特殊留置權(quán)所擔保的債權(quán)與特殊留置權(quán)的標的物不以存在牽連關(guān)系為必要;其二,特殊留置權(quán)的標的物不以留置權(quán)人已經(jīng)占有為必要;不以占有為必要,特殊留置權(quán)人怎么行使特殊留置權(quán)?特殊留置權(quán)的行使不以占有為必要,不要求有實際的管領力,特殊留置權(quán)的行使可以對未留置的物品一樣享有留置權(quán)。其三,單個留置物上的特殊留置權(quán)可因債務人提供相當?shù)膿N锒麥?,是為擔保物?quán)不可分性之例外。
不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)是指,不動產(chǎn)之出租人就租賃契約所生之債權(quán),對于承租人之物置于該不動產(chǎn)者,有留置權(quán),但禁止扣押之物不在此限。怎么樣理解“置于”?根據(jù)學者的解釋,所謂“置于”是指“所留置之物須為承租人由他處所移入,且移入之目的非屬于臨時性之置放”,這就排除了“僅為相當暫時性之目的,而臨時置放于所承租不動產(chǎn)上之物,例如承租人在另一處營業(yè)所所屬的貨車送貨至其所承租之土地后,為卸貨而臨時停放于其上時,不動產(chǎn)出租人不得阻止其離去,而對其行使留置權(quán)”。據(jù)此,某一物是否屬于不動產(chǎn)出租人留置權(quán)的客體,在相當程度上取決于承租人的主觀意思即其“移入之目的”。然而,承租人的主觀意思到底如何,常常是他人所難以琢磨和判斷的,這就導致實務中當事人往往會因為這一問題而發(fā)生爭執(zhí),甚至要訴之法院,而法院在判定承租人的主觀意思時也常常感到難以把握。
關(guān)于不動產(chǎn)出租人留置的對象,大陸法系、英美法系的相關(guān)立法均規(guī)定,為維護承租人生活、工作、學習等方面的基本需要,承租人的某些財產(chǎn)即便置于租賃物中,也不得留置。不過,究竟哪些財產(chǎn)在性質(zhì)上不得留置,理論界認識不一,這就給不動產(chǎn)出租人留置權(quán)制度的適用帶來了一些困難。
其與一般留置權(quán)的區(qū)別:1.特殊留置權(quán)所擔保的債權(quán)僅需因為租賃合同而產(chǎn)生就可以了,而不需要與承租人的不動產(chǎn)具有牽連關(guān)系。2.不動產(chǎn)出租人占有的留置物只需其位置在該不動產(chǎn)之上,而不要求該不動產(chǎn)出租人已經(jīng)實際占有(包括直接和間接占有)為必要條件。3.禁止扣押物均不得作為特別留置權(quán)的標的物。一般留置權(quán)也有這樣的規(guī)定,但是特殊留置權(quán)的規(guī)定要嚴格得多。如不能留置婦女僅存的短裙。4.不動產(chǎn)出租人之留置權(quán)得就留置標的物受償?shù)?,僅就可以就以前未收取的租金或出租物受到損害的賠償額為限,而一般留置權(quán)無此規(guī)定。5.兩者消滅的原因也不一樣。承租人取走留置物時被不動產(chǎn)出租人所知,且未提出異議的,不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)消滅。一般留置權(quán)人喪失了留置物的占有,如果不是出于自己的意思,即使沒有提出異議,還可以基于占有返還請求權(quán)請求返還,留置權(quán)并不消滅。6.承租人提出與留置物價值相當?shù)膿砣』貙α糁梦锏恼加?,是擔保物?quán)不可分性的例外。一般留置權(quán)具有不可分性。
二、出租人如何行使留置權(quán)
然而,出租人怎么行使留置權(quán)?是直接進去房子里取走房內(nèi)的物品,還是要經(jīng)過一定的手續(xù)?筆者認為,雖然不動產(chǎn)留置權(quán)的行使不需要借助于他人的幫助,但是,基于保護承租人的利益,需要履行一些手續(xù),例如:在物業(yè)公司工作人員的陪同下取走相應的物品;或者,將物品取走后留一定的期間讓承租人回贖。出租人已經(jīng)有實體上的權(quán)利,只要在程序上給予承租人一定的回旋余地,可以平衡出租人與承租人的利益。接下來討論,出租人行使留置權(quán)是在合同存續(xù)期間還是合同到期以后?筆者認為,特別留置權(quán)所擔保的債權(quán)是因為租賃合同而生,所以,不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)必須是在合同存續(xù)期間才能行使,我國沒有規(guī)定,但是筆者認為當承租人不繳納租金達到足以違約的程度,出租人便可行使留置權(quán)。合同到期以后,出租人和承租人之間就沒有租賃關(guān)系,出租人便不可采用此制度來保護自己。
在此考慮下出租人對租賃物內(nèi)的物品有沒有占有?如果有占有,是直接占有還是間接占有?出租人對房屋是自主占有,承租人對房屋是他主占有,這是沒有什么爭議的,但是當承租人不繳納房租,出租人行使特殊留置權(quán)時,出租人對房屋內(nèi)承租人的物品是否有占有?筆者認為出租人對放置在房屋內(nèi)的承租人的物品是沒有占有的,不管是直接占有還是間接占有。間接占有是指占有人雖然不對物予以直接占有,但對于直接占有該物的人具有返還請求權(quán),從而間接地對該物具有管理、支配、處分的狀態(tài)。例如出質(zhì)人,出租人,寄托人等對質(zhì)物、出租物、寄存物是間接占有人。間接占有不能獨立存在,間接占有人與直接占有人之間必須存在一定的法律關(guān)系,如:質(zhì)權(quán)關(guān)系、租賃關(guān)系、保管關(guān)系。嚴格地說,間接占有并非真正實際上的占有,所以占有的保護有時僅限于直接占有人。不動產(chǎn)出租人只有對房屋有權(quán)向承租人具有返還請求權(quán),而對房屋內(nèi)的東西是沒有返還請求權(quán)的。房屋內(nèi)的物品的占有權(quán)始終是屬于承租人的,而出租人行使特殊留置權(quán)時是在承租人知曉且沒有異議的情況下進行的,不需要對承租人的物進行直接或間接的占有。出租人對房子內(nèi)的物品是一種物理上的控制或者說是管理支配,說出租人對屋內(nèi)物品具有占有是沒有法律上的依據(jù)的,它不是對承租人的物品的一種占有。并且特殊留置權(quán)的行使,也不以對占有該物品為前提。在我國,由于沒有規(guī)定不動產(chǎn)出租人留置權(quán)的制度,所以出租人都是要通過公力機關(guān)才能實現(xiàn)自己的權(quán)利。規(guī)定了不動產(chǎn)出租人留置權(quán)的國家,把不以占有為必要,出租人無須借助于他人的行為就可以行使自己的權(quán)利。出租人雖然沒有占有,但是對出租屋內(nèi)的物品還是享有留置權(quán)的。出租人取走留置物時被承租人知曉,并無異議時,出租人成功行使不動產(chǎn)出租人留置權(quán)。
三、我國對不動產(chǎn)出租人的權(quán)利保護
我國對不動產(chǎn)出租人的救濟,在司法實踐中,通常采取如下三種措施保護不動產(chǎn)出租人的權(quán)利:1.不動產(chǎn)出租人在公證處提存;該辦法不足之處在于我國幅員遼闊,偏遠地方申請?zhí)岽婀C不太實際。由公證處指定地方保管該動產(chǎn),從成本的角度出發(fā),不是優(yōu)選辦法。不動產(chǎn)出租人提存完后,還需去法院進行訴訟才能實現(xiàn)自己的債權(quán),對債權(quán)人來說非常不利。2.不動產(chǎn)出租人在公證處進行證據(jù)保全公證。3.不動產(chǎn)出租人直接向法院起訴,由法院對出租房屋內(nèi)的物品先予執(zhí)行。該辦法不足之處在于司法程序繁瑣,時間非常長,申請先予執(zhí)行比較難,法院要嚴格審查。以上分析可以看出,我國實踐中是采用債權(quán)的保護方法保護不動產(chǎn)出租人的利益,而不動產(chǎn)出租人留置權(quán)是采用物權(quán)的保護方式來保護不動產(chǎn)出租人的利益。
可以看出,對不動產(chǎn)出租人債權(quán)保護和物權(quán)保護的區(qū)別:1.在權(quán)力性質(zhì)上,不動產(chǎn)出租人留置物屬于物權(quán),不動產(chǎn)出租人無需借助于他人的行為,就能行使其權(quán)利并直接支配留置物。而我國是實行債權(quán)的保護方法,不動產(chǎn)出租人作為債權(quán)人不能直接支配承租人的動產(chǎn),不動產(chǎn)出租人最終要通過向法院起訴來實現(xiàn)自己的債權(quán)。2.在權(quán)利效力上,由于不動產(chǎn)出租人留置權(quán)屬于物權(quán),不動產(chǎn)出租人對于留置物有支配權(quán),當此項權(quán)利與債權(quán)并存的時,不動產(chǎn)出租人對于承租人有排他權(quán)和優(yōu)先權(quán)。我國沒有規(guī)定是債權(quán)的保護,是故不動產(chǎn)出租人沒有排他權(quán)及優(yōu)先權(quán)。3.在權(quán)利效力所及的范圍上,由于不動產(chǎn)出租人留置權(quán)屬于物權(quán),在權(quán)利性質(zhì)上屬于對世權(quán),權(quán)利人之外的一切人均為義務人,均負有不得侵害其權(quán)利的義務。我國的司法實踐規(guī)定僅可針對承租人,無權(quán)針對第三人行使。4.在權(quán)力行使的方式上,實行不動產(chǎn)出租人留置權(quán)制度的國家一般均賦予不動產(chǎn)出租人自力救濟權(quán)。即在緊急的情況下允許不動產(chǎn)出租人以自力救濟權(quán)。我國的司法實踐均需借助國家機關(guān)的力量,費時費力,不動產(chǎn)出租人的權(quán)利很難實現(xiàn)。
實務中經(jīng)常出現(xiàn)承租人不繳租金的情況,對房屋出租人來說,使用公權(quán)力進行救濟費時費力,需要不動產(chǎn)出租人特殊留置權(quán)制度的建立和完善,以保護不動產(chǎn)出租人的利益,使實踐中不動產(chǎn)出租人留置承租人的物品的行為處于有法可依的境地。
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[作者簡介]戴意珠(1989-),廣東惠州人,現(xiàn)為深圳大學法學院2013級民商法研究生,研究方向:商法。