“房地產(chǎn)法新型疑難案件”研討會綜述

代 岱

（100040 北京市保障性住房建設投資中心 北京）

“房地產(chǎn)法新型疑難案件”研討會綜述

代 岱

（100040 北京市保障性住房建設投資中心 北京）

房地產(chǎn)案件在近些年成為法律糾紛中的一項難點，其中有許多疑難案件產(chǎn)生，針對這些疑難案件，相關的研討會自然也隨之召開。本文將從研討會的討論重點入手，加入司法實踐中的實際案例，對這些疑難案件進行分析研究。房地產(chǎn)案件的研究有助于房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，也是我國法律法規(guī)逐漸完善的一個過程。

房地產(chǎn)；研討會；法律案件

1 現(xiàn)今房地產(chǎn)法疑難案件重點

1.1 概念辨別問題

房地產(chǎn)法中有許多新名稱，這些新名稱的概念在逐漸確定的過程中，難免會出現(xiàn)模糊化以至于在發(fā)生房地產(chǎn)法案件時，問題在于雙方對案件的性質(zhì)定義出現(xiàn)分歧，此時就需要依據(jù)法規(guī)，對案件的性質(zhì)進行正確定義。如一案件內(nèi)容為甲方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，獲得了項目用地之后因為資金方面的缺陷而無法獨自開發(fā)，因此與乙方簽訂《房屋代建合同》，協(xié)定共同開發(fā)，后雙方就開發(fā)又簽訂了《商品房預售合同》[1]。由此，在之后雙方發(fā)生糾紛后，甲方認為這是房屋代建合同的糾紛，但是乙方則認為問題出在商品房預售合同上。對于案件重點的定義不同，在審判的過程中參照的法規(guī)也會變化，自然會影響最終的結果，所以必須在進行案件審判之前就對案件的性質(zhì)進行正確定義。就這一案件，研討會給予的意見是應當關注代建關系是否結束。如果雙方在簽訂兩份合同之后在進行交易的過程中有明顯的商品房買賣意義，則代建關系可以判斷終止，此案件應當為商品房預售糾紛。且參照最高人民法院對新疆維吾爾自治區(qū)郵政局與烏魯木齊市圣博特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛上訴案件的判決，當案件中代建的一方成為建立項目的土地運用權人和建立房屋的一切權人的時候，代建的關系才得以成立。如果不然，則代建關系可以判定終止。

1.2 合同有效性問題

房地產(chǎn)的有關案件，勢必會涉及到雙方簽訂的合同問題，甚至大部分案件都是就合同上列舉的條目是否有效作為論點。其中有的無效合同條約是因為與國家規(guī)定的法規(guī)相悖，如某一司法實踐案件中的問題：甲方與乙方簽訂《商品房買賣合同》，對在規(guī)劃立項時明確規(guī)定為企業(yè)自用不得對外交易的商鋪簽訂了合同，當時該地區(qū)雖然進行了商鋪可以進行交易的探討，但是并沒有納入正規(guī)法規(guī)中。嗣后，甲乙雙方發(fā)生合同糾紛，甲方認為商鋪并不屬于流通范疇，因此這項合同應當無效。研討會的專家就此做出判定，認為甲方的觀點應當?shù)玫娇隙?，因為我國對于土地的?guī)劃具有非常嚴格而且明確的管制制度，甲乙雙方簽訂的合同違反了國家法規(guī)，自然得不到國家法律的保護，屬于無效的合同。

另外還有合同無效是因為合同中沒有對一些特定的概念或者交易物品做出正確的規(guī)范，導致合同針對的目標模糊化，所以合同也屬于無效合同。如司法實踐中出現(xiàn)過類似的問題：甲乙雙方在簽訂的《商品房買賣合同》中，就乙方所購買的甲方開發(fā)的商鋪方面，在合同中并沒有明確指出商品房的具體圖樣，只有面積數(shù)據(jù)，而且在進行實地考察后，發(fā)現(xiàn)合同中所描述的位置上并沒有甲乙雙方合同中描述的商鋪，而是在附近地區(qū)存在商鋪。因為合同上的描述物出現(xiàn)差異，所以甲乙雙方發(fā)生了合同糾紛[2]。研討會專家對此做出的判定是，案件的判定重點應當放在合同是否有效方面。我國的合同法中有一項規(guī)定，指明買賣合同中必須要有非常明確的交易物，而且對交易物要有確切的標記，如果不能確切標記交易物，那么合同就無法成立。通常情況下確切的標記可以看作為房屋與土地基本情況都已經(jīng)確定。所以此案件中對于房屋并沒有確切指定，而且在該位置也無法找到合同描述中的交易物，因此該合同屬于無效合同。

1.3 合同無效之后的責任判定

當合同被判定無效之后，發(fā)生糾紛的雙方因為合同無效，所以合同中規(guī)定的內(nèi)容自然作廢，這時還需要對雙方的責任進行判定，否則無法對案件做出合理的終結。如司法實踐中有一案例：甲乙雙方簽訂了《商品房預售合同》并且相關款項已經(jīng)全部結款，此時發(fā)生了合同糾紛，合同被判定無效，那么此時雙方因合同無效產(chǎn)生的損失應當如何判定？研討會的專家認為，合同的無效是簽訂合同的雙方共有的責任，因此合同無效產(chǎn)生的損失也應當由簽訂合同的雙方共同承擔，我國的《中華人民共和國合同法》中也有相關規(guī)定，第五十八條曾明確規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”由此可見，當合同被判定無效之后，合同雙方應當共同承擔損失。

2 研討會解決案件的重點

是否違反法規(guī)：

我國對于房地產(chǎn)方面的發(fā)展一直給予高度的關注，在近幾年房地產(chǎn)飛速發(fā)展的情況下，自然對于這方面的法規(guī)制定也給予了高度的關注。雖然我國的房地產(chǎn)法律并不算完善，但是也是在蓬勃的發(fā)展當中，因此在研討會上，對許多疑難案件的研討重心都放在了是否違反我國的相關法律上，如同上文中提及的司法案例，有許多案例中，判定合同違反法規(guī)的時候，就宣布了合同的無效，無論對于判定案件還是分析案件，都是非常重要的一步。雖然許多疑難案件的雙方矛盾點不同，但是可以追根溯源，從源頭上對合同的有效性進行判定，能夠解決相當一部分的疑難案件[3]。研討會自然也在這方面做足了功夫，對于各項法規(guī)做了充分的研究，特別是時間正好卡在兩種法規(guī)變動之間的案件，這類案件就應當以案件發(fā)生時的法規(guī)進行判定，如果法規(guī)對于這類案件的判定有特殊規(guī)定，則按照特殊規(guī)定進行。

3 結語

房地產(chǎn)疑難案件的判定有幾個重點，比如概念辨別問題、合同有效性問題以及合同無效之后的責任判定，這些問題不僅是研討會的重點，也是近些年疑難案件中出現(xiàn)頻率較高的案件。在解決這些案件的時候，需要嚴格參照我國的相關法律法規(guī)，案件首先不能出現(xiàn)違反法律內(nèi)容。正確解決這些案件，有助于完善我國的法律法規(guī)，促使房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展。

[1]莊建偉.“房地產(chǎn)法新型疑難案件”研討會綜述[J].法制與社會.2013(19):94-96

[2]施海智.試論房地產(chǎn)法學學科體系的構建[J].今日南國(中旬刊).2010(12):103-105

[3]許憲春,賈海,李皎,李俊波.房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用研究[J].中國社會科學.2015(01):45-47