王偉紅

摘 要： 在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期建立完善的土地市場，是實現(xiàn)我國土地由粗放型向著集約型轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵，是提高土地利用效率的關(guān)鍵，更是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的客觀要求。加強土地市場管理，規(guī)范土地交易行為，對更好緩解土地資源矛盾有著很大幫助，從而保證有限的土地資源得到最大限度的利用，發(fā)揮其應(yīng)有的經(jīng)濟效益和社會效益，促進經(jīng)濟社會實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。本文主要結(jié)合實際情況，首先分析了山東省高密市土地利用情況，然后就經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期土地市場建立和管理進行分析研究，希望通過本次研究對同行有所助益。

關(guān)鍵詞：高密市 土地市場管理 土地利用

中圖分類號：F301 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-9082（2016）09-0084-01

為科學(xué)合理管理土地資源，山東省高密市出臺意見建立起建設(shè)項目用地預(yù)審查制度，對項目投資強度、容積率、用地定額指標(biāo)、環(huán)境評價、資金到位等內(nèi)容進行預(yù)審，凡未通過預(yù)審或沒有預(yù)審的，國土部門不予保障用地。此外，該市還利用平原的地形特點，從前幾年開始，在基本農(nóng)田保護區(qū)安裝攝像頭，對土地實行實時監(jiān)控。截至目前，已安裝33個高清監(jiān)控攝像頭，總覆蓋面積達165平方公里，涉及高密市全部18個基本農(nóng)田保護區(qū)和2個土地開發(fā)整理項目區(qū)。

一、高密市土地利用現(xiàn)狀分析

總面積1523平方公里、人口86萬的高密市屬于平原地區(qū)，耕地保護率高達91.7%，位居山東省第二位，可供開墾的耕地后備資源十分有限。在城鎮(zhèn)化進程進一步加快、建設(shè)用地需求進一步加大、社會經(jīng)濟發(fā)展迅猛的新形勢下，土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整勢在必行。近些年，高密市充分發(fā)揮好職能作用，積極向市政府出謀劃策，當(dāng)好參謀，利用報紙、電視、宣傳欄等方式，加大宣傳力度，引導(dǎo)全社會增強保護耕地和節(jié)約集約用地意識，營造了良好的節(jié)約集約用地氛圍。充分挖掘利用城區(qū)現(xiàn)有存量土地。加快舊城、城中村改造和企業(yè)“退城進園”。去年以來，高密經(jīng)濟開發(fā)區(qū)先后對東小莊、娘娘廟等9個居委會進行舊村改造，改善了300多戶居民的居住條件，騰出住宅用地60多畝，不僅提升了城市化水平，而且增加了項目建設(shè)用地。但是我們還應(yīng)該清楚的認(rèn)識到，地區(qū)土地利用過程中還存在不少問題，需要我們及時采取措施將其解決。

首先，土地結(jié)構(gòu)不合理。高密市耕地比重比較高，園林、林地所占據(jù)的比重比較少。在農(nóng)業(yè)耕地中，主要以糧食型作物為主，畜牧業(yè)發(fā)展過程由于缺少相應(yīng)的畜草資源，導(dǎo)致糧食壓力增加，農(nóng)業(yè)和畜牧業(yè)生產(chǎn)成本大大增加；其次，土地退化比較嚴(yán)重。因為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)不合理導(dǎo)致的農(nóng)田土壤被污染現(xiàn)象十分嚴(yán)重，土地生態(tài)環(huán)境遭受到嚴(yán)重破壞，土地退化嚴(yán)重，耕地生產(chǎn)能力下降，土壤板結(jié)，耕作層變淺，城鎮(zhèn)建設(shè)和工程項目建設(shè)給植被生長產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響；最后，建設(shè)用地不足，土地浪費現(xiàn)象嚴(yán)重。地方土地管理和建設(shè)機構(gòu)經(jīng)常反應(yīng)建設(shè)用地不足，但同時在建設(shè)用地使用過程中存在嚴(yán)重的浪費現(xiàn)象，城市中心區(qū)域建筑高度不合理，土地利用效率低下，一些地區(qū)不顧時期，盲目建設(shè)項目，導(dǎo)致建設(shè)用地嚴(yán)重浪費。

二、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期土地市場建立和管理研究分析

1.保證糧食產(chǎn)量基礎(chǔ)上，堅持市場導(dǎo)向，調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)

山東省是我國的農(nóng)業(yè)大省，高密市是山東省的農(nóng)業(yè)大市，其蔬菜、瓜果和中草藥有自身獨特的優(yōu)勢。因此，在保證糧食基本產(chǎn)量前提下，適當(dāng)縮減糧食面積，擴大優(yōu)勢農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的種植面積，是符合市場發(fā)展需求。借助縮小糧食生產(chǎn)面積的機會，對農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，發(fā)展飼草產(chǎn)業(yè)，這樣既能緩解糧食壓力，同時還能夠提高土壤活性，改良土壤結(jié)構(gòu)。在對后后背土地之間開發(fā)利用過程中，應(yīng)該以發(fā)展理你和園林為主。在農(nóng)業(yè)發(fā)展過程中，生態(tài)農(nóng)業(yè)是未來主要發(fā)展方向，其市場前景更為廣闊，地方政府通過政策、技術(shù)、信息和市場保護等措施，促進生態(tài)農(nóng)業(yè)快速發(fā)展。

2.做好土地資源市場管理工作

首先，繼續(xù)完善和規(guī)范土地市場。要進一步建設(shè)國有土地和城市土地儲備體系，進一步完善土地轉(zhuǎn)租、評估、拍賣、流轉(zhuǎn)和抵押等多種制度，通過建立土地交易規(guī)定、提供相應(yīng)的土地信息服務(wù)、定期公布土地交易信息等措施確保土地使用的公平、公正和公開，進一步優(yōu)化市場環(huán)境；其次，對農(nóng)村土地市場進行約束和規(guī)范。在不改變農(nóng)村土地使用用途的前提下，積極鼓勵農(nóng)民群眾進行土地流轉(zhuǎn)，通過城鄉(xiāng)土地置換，有償回收等措施進一步做好農(nóng)村宅基地管理工作，村鎮(zhèn)集中建設(shè)，將多余的土地更好的釋放出來，通過對農(nóng)業(yè)用地進行登記評估，為農(nóng)業(yè)用地經(jīng)濟補償額度提供了相應(yīng)的數(shù)據(jù)支撐；最后，要進一步完善農(nóng)田基本用地補償制度，通過經(jīng)濟補償?shù)姆绞?，將一批高產(chǎn)量的農(nóng)田用地穩(wěn)定起來，同時還要進一步加大新增建設(shè)用地的費用補償和土地使用過程中管理力度，確保農(nóng)業(yè)用地質(zhì)量。

3.融合規(guī)劃，科學(xué)配置土地資源

首先，緊緊圍繞融合城市總體規(guī)劃及各專項規(guī)劃主線，嚴(yán)格落實“控制總量、優(yōu)化布局、提高效率、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)”的發(fā)展目標(biāo)，把科學(xué)規(guī)劃編制、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的理念納入土地規(guī)劃完善建庫的工作中，做到土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)體系規(guī)劃、南部文化發(fā)展區(qū)規(guī)劃、城北工業(yè)區(qū)規(guī)劃“完全融合”，與城市園林體系、林地保護利用、畜牧業(yè)發(fā)展、綜合交通體系、水利發(fā)展、旅游規(guī)劃“基本融合”；其次，實現(xiàn)土地規(guī)劃修編和城市規(guī)劃、相關(guān)專項規(guī)劃有效銜接，在優(yōu)化用地布局上狠下功夫，在盤活存量用地，用好、用活現(xiàn)有土地政策，做好土地外延擴大上做文章，增加土地利用規(guī)劃的彈性、可行性、操作性，最大限度集約、節(jié)約用地。

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