付麗萍

[摘要]隨著我國教育水平的發(fā)展，各大城市的大學(xué)逐漸形成一個或多個大學(xué)城。這些興起的大學(xué)城大多坐落于郊區(qū)或遠(yuǎn)離市中心，其周圍的基礎(chǔ)設(shè)施也在逐步完善，商業(yè)規(guī)劃趨于成熟。大學(xué)城周圍房地產(chǎn)的投資逐步上升，同時形成相對規(guī)模的商圈，大學(xué)生也成為大學(xué)城商圈的主要消費群體。大學(xué)城商圈的發(fā)展并不如城市商業(yè)中心發(fā)展有序，文章就以煙臺萊山區(qū)大學(xué)城為例，大致分析了大學(xué)周圍商圈出現(xiàn)的一些問題，并提出相對改善意見及措施。

[關(guān)鍵詞]大學(xué)城；商業(yè)圈；區(qū)域發(fā)展；區(qū)域規(guī)劃

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643025

大學(xué)城迅速發(fā)展但同時也出現(xiàn)一些弊端，20世紀(jì)80年代，煙臺萊山區(qū)幾所高校相鄰而建，其周圍所發(fā)展的商圈也是以大學(xué)城為中心而建成，最典型則屬萬象城商圈，本文就以圍繞萬象城商圈發(fā)展所存在的問題進(jìn)行討論。

1大學(xué)城商圈的形成

20世紀(jì)90年代初，我國實行第二次高等院校調(diào)整，擴大獨立大學(xué)的規(guī)模、建設(shè)發(fā)展多校區(qū)大學(xué)、大學(xué)及校園在空間上集中，高等院校城市化、區(qū)域化等。我國的教育事業(yè)也逐漸成熟化，城市化發(fā)展也在加快，教育和科研發(fā)展迅速并且逐漸強大，政府、企業(yè)與高校的合作等作用，促使大學(xué)城在中國的迅速發(fā)展。

大學(xué)城形成時，其附近的小商戶也會逐漸增多，最后形成一個較為規(guī)范的商業(yè)圈。萬象城投資建于2008年，結(jié)合住宅地塊和商業(yè)地塊構(gòu)建而成，承襲了原有的埠嵐商圈的根基，直接接收其已覆蓋的大學(xué)生和教職工及周圍常住民等消費群體，成為煙臺重要的區(qū)域性商圈。

2大學(xué)城帶動的經(jīng)濟(jì)

大學(xué)本身就是一所營利性機構(gòu)。在美國波士頓大學(xué)的經(jīng)濟(jì)收入就已占到城市總收入的40%，在德國海德堡市其大學(xué)經(jīng)濟(jì)收入已占到城市總收入的65%以上。[1]各地的大學(xué)城不斷興起，形成過程中也不斷帶動大學(xué)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。大學(xué)城的建設(shè)可以大大促進(jìn)新區(qū)的城市化進(jìn)程，尤其對于人口的拉動作用更強，在空間上大學(xué)城建設(shè)可直接帶來高校學(xué)生、教職員工、家屬的空間聚集，并將進(jìn)一步帶動房地產(chǎn)、餐飲、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成逐步擴張的態(tài)勢。[2]

在大學(xué)搬遷與擴大校區(qū)之初，大都選址在郊區(qū)：一是郊區(qū)面積大，新建教學(xué)樓及規(guī)劃等相對城區(qū)改造很容易。二是郊區(qū)相對城區(qū)較偏遠(yuǎn)，對大學(xué)的管理較為簡單容易。大學(xué)生雖固定居住在學(xué)校宿舍，但每月出行次數(shù)不少，尤其每逢節(jié)假日學(xué)生對交通運輸?shù)男枨蠹眲≡鲩L。萬象城鄰近城市主干道，緊鄰區(qū)內(nèi)各中小學(xué)及大學(xué)，節(jié)假日出行人流量較大。

大學(xué)城的出現(xiàn)，帶動了學(xué)校周圍房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。萬象城建設(shè)規(guī)劃時，將商業(yè)地塊和住房地塊結(jié)合，住宅區(qū)緊鄰商圈。自2005年以來，煙臺市萊山區(qū)住宅價格以每年1000～1500元/平方米的增幅遞增，由于大勢及政策影響，萬象城住宅房屋變得炙手可熱。一些學(xué)校也會在校內(nèi)或者學(xué)校周圍建立居民樓，為學(xué)校教職工提供住宅等。

房地產(chǎn)事業(yè)駐進(jìn)大學(xué)城時，會建立相對規(guī)模的商場。在商場周圍，也會建立商業(yè)步行街來吸引大學(xué)城內(nèi)的大學(xué)生并成為主力消費，周圍的居民也會選擇其進(jìn)行日常消費。萬象城商圈完備了必要的場所，建設(shè)了集購物、休閑、娛樂為一體的商場。據(jù)調(diào)查，大學(xué)城平均常住人口在20萬人左右，中國大學(xué)生人均消費支出接近5000元/學(xué)期，相當(dāng)于一個中小型城市的發(fā)展。[3]萬象城商圈的建立是在原有的埠嵐商圈的基礎(chǔ)上，覆蓋周圍各大學(xué)的學(xué)生及教職工十萬余人及周邊數(shù)十萬居民的消費群體。

3大學(xué)城商圈發(fā)展所存在的問題

大學(xué)生多屬中低端消費者，消費習(xí)慣則是次數(shù)多購買量少。在大學(xué)生的消費結(jié)構(gòu)中，用于日常生活必需品的支出比例在不斷下降，用于文化、通信、娛樂、交際的支出比例在不斷上升。隨著大學(xué)城的日益健全，入校學(xué)生、入住居民、入駐企業(yè)和商家的迅速發(fā)展，對服務(wù)業(yè)的需求成為迫切不可缺少的重要部分。[4]

大學(xué)生消費高潮期在每學(xué)期剛開學(xué)階段，學(xué)生對于逛街購物的欲望高漲以及生活所需品也相應(yīng)較缺乏。但相對應(yīng)地，在學(xué)生寒暑假離校之前，各商戶會準(zhǔn)備各式活動在低迷時期前吸引一些學(xué)生來消費，為之后的一至兩個月做好保本的準(zhǔn)備。萬象城商圈中的步行街就是典型例子。在寒暑假期間，步行街中的商戶光臨的客人寥寥可數(shù)，整條街的商戶都難逃寒暑假“空巢”的厄運。

萬象城住宅區(qū)緊鄰商業(yè)街，甚至是商業(yè)街與居民樓一體而建，而居民常被商業(yè)街各種音源干擾。商家所擺出的海報及展示柜或營業(yè)柜，在人流高峰期也成為道路障礙。商戶晚上關(guān)門結(jié)束營業(yè)時會將部分垃圾留置在門外而不進(jìn)行處理。第二天保潔人員在污染較為嚴(yán)重的區(qū)域，常常需要花更多的時間來清理。對于一些流動尤其是燒烤攤位則會大面積污染道路，空氣也遭到嚴(yán)重污染。

化妝品行業(yè)的暴利眾所周知，各種化妝品在商業(yè)圈隨處可見。消費者多是沒有足夠鑒別能力的學(xué)生，因此當(dāng)有偽劣產(chǎn)品摻雜其中時，學(xué)生根本感覺不到商家的欺騙行為，也因此產(chǎn)生與產(chǎn)品價值不對等的消費。萬象城商圈中，商戶在節(jié)假日時會派出更多的導(dǎo)購，在消費者進(jìn)店挑選商品時便跟在顧客身邊不停推銷。由于有限的鑒別能力，學(xué)生們易盲目聽從導(dǎo)購?fù)扑]而消費。等使用產(chǎn)品時才發(fā)現(xiàn)并不適合自己或者其質(zhì)量及產(chǎn)品功效并不可觀。

路邊攤這類商販一般出現(xiàn)在人潮高峰期，多是路邊現(xiàn)做。在萬象城商圈中這類商戶很難管理，所制造的環(huán)境問題也極其嚴(yán)重。小吃街的衛(wèi)生管理不善導(dǎo)致時常有腐臭氣味，商戶的臟水及垃圾無法及時處理形成堆放，造成小吃街內(nèi)衛(wèi)生條件惡劣。小吃街也是學(xué)生經(jīng)常光顧的地方，但其中的食品衛(wèi)生多數(shù)不達(dá)標(biāo)，食材的新鮮度不夠，廚房器械也不衛(wèi)生等。在絕大多數(shù)的商圈，一些餐廳會有不道德行為，比如偷工減料或使用更廉價的次級食材。許多不良商販會在同等定價的基礎(chǔ)上，私下減少食材的使用量或者使用更為便宜的食材來稱秤，以獲取更多的利潤。

4關(guān)于大學(xué)城商圈的管理及規(guī)劃

萬象城商圈的商業(yè)街緊鄰居民區(qū)，商業(yè)街的噪聲及衛(wèi)生條件問題比較嚴(yán)重，周圍緊鄰步行街的居民一整天都會受到各種聲音的干擾。對于商業(yè)圈的管理，尤其是環(huán)境衛(wèi)生，應(yīng)該要加強物業(yè)方面。對公放音樂、廣告宣傳的行為應(yīng)嚴(yán)加制止，并設(shè)立懲罰制度，以約束各個商戶的行為。環(huán)境衛(wèi)生做好區(qū)域的劃分，垃圾等廢舊物品擱置應(yīng)分區(qū)放置；騎電動車、自行車的商戶等進(jìn)入商業(yè)街，應(yīng)規(guī)劃出指定區(qū)域停放代步工具及交通工具等。商戶的宣傳海報最好是以粘貼在門店為主，不放置人行道成為路障；展示柜及營業(yè)柜也應(yīng)放置在不阻礙人行的區(qū)域。路邊流動攤位應(yīng)規(guī)劃合理區(qū)域，使環(huán)境更加整潔，管理更加規(guī)范等。

商戶的管理需要加強，在保證其正常經(jīng)營盈利的情況下，不會產(chǎn)生不良動機及行為。工商管理局應(yīng)加強監(jiān)測力度，增加檢視頻率，做到隨機抽查而不是定期檢查，以防止商戶臨時應(yīng)對，里表不一；在商業(yè)圈內(nèi)應(yīng)設(shè)立消費者維權(quán)快速通道，加強對消費者權(quán)利的維護(hù)。食品安全檢測一定要加強，使得不良商販無法欺騙消費者以及給消費者帶來不良影響及后果?；瘖y品行業(yè)應(yīng)做到規(guī)范管理，明確商家的供貨渠道，以確保消費者利益不受損失；美容美發(fā)行業(yè)，也要嚴(yán)格管理。一些商家利用低價吸引消費者后，在其消費基礎(chǔ)上附加不透明的高價服務(wù)而使得消費者被迫高消費，對于此類行為一定要嚴(yán)厲打壓，明確規(guī)定其行業(yè)價格透明等。

房地產(chǎn)投資商的進(jìn)駐對于大學(xué)城的發(fā)展有著極大的幫助，無論從帶動經(jīng)濟(jì)或是提高地區(qū)建設(shè)水平都有著顯著影響。在大學(xué)所在區(qū)域的區(qū)域規(guī)劃應(yīng)以大學(xué)為中心，建立相應(yīng)的設(shè)施，做到娛樂設(shè)施與教育設(shè)施區(qū)域劃分明確，改善教育設(shè)施提高學(xué)生生活學(xué)習(xí)水平。居民區(qū)及商業(yè)區(qū)應(yīng)分開，原有的居民區(qū)也應(yīng)保留其相應(yīng)的區(qū)域，在投資建設(shè)時考慮其周圍影響，改善和提高總體的利益。對于臨時搭建的區(qū)域做好相應(yīng)規(guī)劃。

關(guān)于大學(xué)城商圈難逃大學(xué)寒暑假“空巢期”的厄運，商戶和房地產(chǎn)投資商也應(yīng)有默契配合。商戶的客戶群應(yīng)在短時間內(nèi)由學(xué)生群體轉(zhuǎn)變?yōu)楦浇用?。學(xué)生消費是次多量少，而當(dāng)?shù)厝藙t剛好相反。在節(jié)假日時，附近居民出門消費的概率較大，商戶可以把握機會，在此前進(jìn)行好廣告宣傳及活動準(zhǔn)備等。房地產(chǎn)商可在商圈附近投資建設(shè)中高檔小區(qū)以吸引更多人選此定居等。在選擇地段的同時，考慮好其交通設(shè)施的狀況以及未來規(guī)劃的目標(biāo)、城市商業(yè)區(qū)的發(fā)展等。

參考文獻(xiàn)：

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