鄧京聞

[摘要]城市規(guī)劃是一個(gè)城市長(zhǎng)期發(fā)展的藍(lán)圖，它為城市未來的發(fā)展指明了方向。在城市規(guī)劃中，與人們生活密切相關(guān)的就是規(guī)劃性指標(biāo)，而這些指標(biāo)的制定，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來重要的影響。文章僅站在開發(fā)商的角度，以瀏陽市國(guó)際家具城為例，初步分析和探討了規(guī)定性指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，提出了規(guī)定性指標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)中的運(yùn)用策略。

[關(guān)鍵詞]城市規(guī)劃；規(guī)定性指標(biāo)；房地產(chǎn)；開發(fā)商

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643156

改革開放以來，隨著城市經(jīng)濟(jì)、交通以及科技的發(fā)展，城市規(guī)劃的綜合性越來越強(qiáng)。而房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于推動(dòng)城市化進(jìn)程起了十分重要的作用。按國(guó)家法律法規(guī)要求，房地產(chǎn)開發(fā)必須在城市規(guī)劃規(guī)定性指標(biāo)的指導(dǎo)下進(jìn)行，要體現(xiàn)出城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)作用。我國(guó)現(xiàn)行的控規(guī)指標(biāo)體系包括規(guī)定性指標(biāo)規(guī)定性和指導(dǎo)性兩類指標(biāo)，規(guī)定性指標(biāo)主要包括用地性質(zhì)、建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率、交通出入口方位和停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施等。

1項(xiàng)目概況及規(guī)劃條件

11項(xiàng)目概況

瀏陽市國(guó)際家具城位于長(zhǎng)株潭城鎮(zhèn)群東部，在長(zhǎng)株潭城鎮(zhèn)群“一小時(shí)”經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，屬于瀏陽工業(yè)新城北部永盛組團(tuán)北片區(qū)，毗鄰開元大道與岳汝高速互通口，對(duì)外交通十分便利，總面積約573公頃。基地現(xiàn)狀主要由林地構(gòu)成，屬于未開發(fā)區(qū)域，拆遷量極少。地塊屬于低山丘陵地貌，高程在80至98之間，利于開發(fā)建設(shè)。

12項(xiàng)目規(guī)劃條件概況

依據(jù)《湖南省瀏陽市地塊規(guī)劃條件——編號(hào)YQ2014-010（制造基地）》，該地塊用地性質(zhì)為商業(yè)用地兼容居住用地；商住用地比例為商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于50%；容積率為10≤FAR≤15；建筑密度為35%≤D≤48%；綠地率為G≥20%；建筑限高為H≥50米。

2規(guī)定性指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響

21建筑容積率、建筑密度和綠地率

依據(jù)《長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定附錄》，按照建筑間距類區(qū)范圍劃分，瀏陽市國(guó)際家具城屬于建筑間距Ⅱ類地區(qū)，其建筑容積率、建筑密度、綠地率控制指標(biāo)則應(yīng)按照建筑間距Ⅱ類地區(qū)表的規(guī)定執(zhí)行。

建筑容積率（容積率）指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。商住綜合樓的容積率控制指標(biāo)，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成。

綠地率指基地內(nèi)綠地面積與建筑基地面積的比率（%），為下限指標(biāo)。地塊開發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)在滿足建筑功能布局的同時(shí)，盡可能提高該項(xiàng)指標(biāo)，以創(chuàng)造良好的生態(tài)景觀特色。“建筑密度”是一個(gè)平面的概念，其定義為建筑占地面積與規(guī)劃地塊面積之比，反映地面被建筑占用的比例，可用來控制地面通行、停車等基本環(huán)境的需求。

根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀及地塊規(guī)劃條件，進(jìn)行方案的設(shè)計(jì)，最終得出規(guī)劃性指標(biāo)值。其中容積率為144，建筑密度為4783%，綠地率為2060%，地面集中綠地率為1436%，屋頂集中綠地率為624%。

22用地性質(zhì)

瀏陽市國(guó)際家具城用地性質(zhì)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)當(dāng)中的商業(yè)用地兼容二類居住用地，其中商住用地比例為商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于50%，重點(diǎn)建設(shè)家具市場(chǎng)及家具大廈，必須考慮到商業(yè)性原則和人本性原則。商業(yè)性原則指商業(yè)街的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)服務(wù)于商業(yè)活動(dòng)，創(chuàng)造良好的購(gòu)物和休憩環(huán)境，提高街的舒適性，為沿街商業(yè)建筑的有機(jī)生成表現(xiàn)原創(chuàng)性和豐富性提供空間。人本性原則指購(gòu)物和休憩的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)讓每天來這里的消費(fèi)者全天候地感受到這是以人為主體的環(huán)境，為消費(fèi)者提供問訊、通信、休憩、衛(wèi)生方便、廢物丟棄等設(shè)施。

23停車泊位

依據(jù)《瀏陽市永安鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2010—2030年）》、《瀏陽市工業(yè)新城永盛組團(tuán)北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，瀏陽市國(guó)際家具城的停車位商業(yè)按照08個(gè)/百平米，公寓按05個(gè)/百平米，住戶按一戶一個(gè)停車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。這樣的停車位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，方便了家具大廈的住戶和家具市場(chǎng)的消費(fèi)者停車。

綜合上述規(guī)劃性指標(biāo)分析結(jié)果，該項(xiàng)目綠地率較高，建筑密度較低，才能滿足商業(yè)性原則和人本性原則?？紤]到鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)水平、居民的消費(fèi)能力和消費(fèi)需求，該項(xiàng)目建筑容積率較低，所能售出的商業(yè)店鋪和公寓的建筑面積則較少。站在開發(fā)商的角度，這樣的規(guī)劃性指標(biāo)實(shí)際降低了能出售的商業(yè)店鋪和公寓的建筑面積，不利于開發(fā)商利益的實(shí)現(xiàn)。

但是由于該項(xiàng)目商業(yè)性原則服務(wù)到位，可以吸引商家購(gòu)買店鋪；人本性原則體現(xiàn)具體，可以吸引對(duì)生活水平要求較高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體購(gòu)買公寓；車位配備充足，能吸引大量的商家購(gòu)買商鋪，為大量資金充裕的消費(fèi)者購(gòu)物停車提供方便。對(duì)于開發(fā)商來說，該項(xiàng)目規(guī)劃性指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，有利于提高銷售速度和銷售率，同時(shí)提高單位面積的售價(jià)，使其能盡快收回投資，效益達(dá)到最大化。

3規(guī)劃性指標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)中的運(yùn)用策略

首先是轉(zhuǎn)變觀念，城市規(guī)劃在不違背規(guī)范的前提下，必須要有自己的特色，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃性指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)控。需做到因地制宜，因人而異，因山而起，因水而回，響應(yīng)歷史和呼應(yīng)未來。這樣既保留了地方特色，又不違背行政官員的意愿，且做到了“以人為本”，為開發(fā)商通過房地產(chǎn)開發(fā)獲取利益提供了有利的條件。

其次要轉(zhuǎn)變城市規(guī)劃的政府職能與制度創(chuàng)新。城市規(guī)劃的規(guī)劃性指標(biāo)應(yīng)該在公共設(shè)施、低收入住房等社會(huì)公共事務(wù)土地的使用活動(dòng)中發(fā)揮保障作用，更好地發(fā)揮對(duì)資源配置的基礎(chǔ)性作用。低收入水平的人群，是房地產(chǎn)發(fā)展最強(qiáng)有力的后備資源，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)有利于提高消費(fèi)者的整體生活水平，提升了消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的滿意度，有利于開發(fā)商后期項(xiàng)目的開發(fā)與銷售。

最后是規(guī)劃性指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)要起著規(guī)范和管制作用。房地產(chǎn)發(fā)展多數(shù)均為短期的經(jīng)濟(jì)行為，往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益，而忽視全局和社會(huì)利益。比如房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或占用公共綠地，因此，有必要通過城市規(guī)劃的規(guī)劃性指標(biāo)對(duì)開發(fā)商行為進(jìn)行規(guī)范和管制。具體地說，城市規(guī)劃通過規(guī)劃性指標(biāo)應(yīng)對(duì)城市建設(shè)用地性質(zhì)，用途等做出相應(yīng)的規(guī)定，建設(shè)工程的外觀、高度、綠地率等也要接受城市規(guī)劃管理，以限制過度開發(fā)，保證良好的生活環(huán)境。雖然短期內(nèi)限制了開發(fā)商獲取利益的行為，但長(zhǎng)遠(yuǎn)地保障了房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，提高了開發(fā)商的信譽(yù)度，有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售以及開發(fā)商利益的實(shí)現(xiàn)。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)就像是一把雙刃劍，在提高居住環(huán)境質(zhì)量和居民的生活水平，推動(dòng)城市化進(jìn)程的同時(shí)也必須結(jié)合城市規(guī)劃的規(guī)定性指標(biāo)。站在開發(fā)商的角度，為了實(shí)現(xiàn)自己利益的最大化，將會(huì)與規(guī)定性指標(biāo)產(chǎn)生矛盾和沖突。在不違反城市規(guī)劃規(guī)范的前提下，將規(guī)定性指標(biāo)與房地產(chǎn)開發(fā)之間協(xié)調(diào)發(fā)展，以人民的利益為重，才能加快中國(guó)城市化的進(jìn)程，推動(dòng)城市的可持續(xù)發(fā)展。

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