文/象飛田供應鏈創(chuàng)始人、總裁 潘海祥

主導物流地產(chǎn)未來的因素

文/象飛田供應鏈創(chuàng)始人、總裁 潘海祥

物流地產(chǎn)作為經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設施的載體，伴隨著零售消費升級、電商快速發(fā)展，這一模式的前行無疑與太多的因素交織在了一起，未來，依然在摸索式前行中的物流地產(chǎn)是否可以做到將有限的資源投向集約式發(fā)展中去，實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展呢？

外資物流地產(chǎn)占據(jù)半壁江山

2016年，隨著行業(yè)領軍企業(yè)的整體上市、其它地產(chǎn)領域的企業(yè)殺入，物流地產(chǎn)用火和熱形容毫不為過。

在中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，物流地產(chǎn)被外資占領大半壁江山，主要原因有兩點：第一是國外商業(yè)消費更發(fā)達，外資從海外而來，能夠前瞻性地提前布局物流倉儲，有了很好的先發(fā)優(yōu)勢;第二是物流地產(chǎn)風險低，收益穩(wěn)定，為中國資本所不屑，而這種產(chǎn)品更適合對接國際金融市場，外資相對而言更有用武之地。

對于需求而言，物流地產(chǎn)目前的需求集中在珠三角、長三角、環(huán)渤海和內(nèi)陸大型城市等物流需求旺盛的一線城市、熱點二線城市以及重要的物流節(jié)點城市，這些城市有著很大的市場增長潛力。在此，對2017年物流園區(qū)的發(fā)展趨勢發(fā)表一點自己的看法：

土地紅利將逐步消失

物流業(yè)躋身“十大產(chǎn)業(yè)”之列，有它的必然性，隨之也開啟了物流園區(qū)紅利時代，其中以土地紅利最為突出。因為隨之出臺的“物流倉儲用地供地價格參照當?shù)毓I(yè)用地標準”政策，讓政府和投資企業(yè)基本上都按照項目所在地工業(yè)用地最低保護價掛牌，基本不考慮土地成本。以東部地區(qū)三線城市為例，拆遷、指標、失地補償及土地整理等綜合費用基本都在60萬元以上，而土地掛牌價少則幾萬，多的也在20余萬元，而這其中尤其是倉儲型園區(qū)企業(yè)拿地最為瘋狂，他們的稅收貢獻也是最少。反而是公路港型園區(qū)對區(qū)域稅收和產(chǎn)業(yè)升級貢獻相對要大得多。據(jù)了解，政府對園區(qū)項目的認知和要求已經(jīng)發(fā)生變化，要么稅收承諾，要么土地價格市場化評估。

兩權分離成為主流

投資權和經(jīng)營權分離在2013年由天地匯最先提出，近幾年逐步得到市場認同，2016年也已出現(xiàn)了幾家類似公司。此前幾年基本都是已有園區(qū)的托管整合模式，因為先天條件制約，合作的園區(qū)大部分存在與其網(wǎng)絡化經(jīng)營矛盾的“缺陷”，如權證問題、建筑形態(tài)與功能配比等。2016年起，已經(jīng)有很大一部分物流地產(chǎn)企業(yè)按照定制模式與園區(qū)運營企業(yè)開展合作，從項目選址、規(guī)劃階段就開始深入合作，這樣做一方面保障了投資企業(yè)的基本收益，另一方面也符合園區(qū)運營的輕資產(chǎn)平臺公司的網(wǎng)絡化布局綜合性要求。2017年兩權分離將會取得突破性進展。而園區(qū)建設周期一般較短，這種合作模式的良好效果將在2018年得到集中體現(xiàn)。

資本化浪潮風起云涌

物流地產(chǎn)投資大、回報慢是客觀事實，目前已經(jīng)實現(xiàn)資本化運作的園區(qū)投資企業(yè)已有多家，但與國內(nèi)眾多的物流園區(qū)比較，畢竟少數(shù)。大量的物流園區(qū)存在資金杠桿高、財務負擔重、現(xiàn)金流緊張的經(jīng)營風險，好在因為有地有房，融資相對還是可行的。但園區(qū)產(chǎn)權分割銷售政策遲遲未見松綁，土地收儲拆遷對很多園區(qū)也是遙遙無期。很多園區(qū)企業(yè)都活在“資產(chǎn)升值”的夢境中，如何變現(xiàn)？如何資產(chǎn)升值貨幣化？一入豪門深似海、從此土豪變“負翁”。資產(chǎn)證券化是解決這一問題的最佳途徑。而資產(chǎn)證券化兩個前提：一是權證齊全，二是收益穩(wěn)定。很大一部分園區(qū)連這些基本的條件都不能滿足，只能熬了！即使?jié)M足，REITS目前在國內(nèi)尚未啟動，啟動后也會優(yōu)先選擇一二線城市的成熟園區(qū)。很多三四線園區(qū)在資產(chǎn)證券化浪潮來臨時會面臨沒人要的尷尬境地。

還有一個路徑是賣給全國布局的資本公司。我們看到傳化收購寧波天地，深國際收購昆山白楊灣就是很好的證明，平安不動產(chǎn)、萬科、華夏幸福是否會有類似動作？不管怎么樣，隨著一二線城市園區(qū)的飽和、土地存量減少，三線城市權證清晰、收益穩(wěn)定的園區(qū)被收購的案例將風起云涌。

再有一條路就是抱團取暖。這里的抱團取暖不是所謂園區(qū)聯(lián)盟，而是將多家園區(qū)資產(chǎn)形成資產(chǎn)包，變成一家“類眾籌”的重資產(chǎn)公司，形成合力后運作資產(chǎn)證券化。這種模式國內(nèi)也有公司在行動，也有公司在謀劃，結(jié)果如何，不得而知。

總之，2017年物流園區(qū)依然會熱，但傳統(tǒng)的粗放式、靠土地投機的投資會減少，綜合運營能力要求越來越高，大資本高歌猛進、小土豪傍大款，園區(qū)將進入一個群雄逐鹿的戰(zhàn)國時代！

信息化成為發(fā)展必要手段

園區(qū)作為物流產(chǎn)業(yè)集聚的重要陣地，承擔了重要的區(qū)域經(jīng)濟服務職能。而如何有效做到標準化、集約化，從而幫助園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)提供除場所租賃以外的增值服務，信息化是必要的有效手段。我們可喜地看到，目前國內(nèi)部分園區(qū)連鎖化經(jīng)營的公司都在園區(qū)的綜合信息系統(tǒng)的研發(fā)方面有所布局，系統(tǒng)從園區(qū)的招商及物業(yè)管理、財務結(jié)算、生活服務、車輛管理、物流信息匹配、物資采購到倉儲運輸企業(yè)的WMS、TMS系統(tǒng)，甚至于安全管理等全方位集成，全面提升園區(qū)及園內(nèi)企業(yè)的基礎管理的信息化水平，一方面提高了園區(qū)的管理效率，同時園區(qū)金融及其它通過數(shù)據(jù)分析的需求新服務落地成為現(xiàn)實！而對于絕大多數(shù)所謂“孤島式”園區(qū)所要做的僅僅是選擇實施，“坐享其成”。

人才短缺難題尤為突出

人才匱乏是很多已進入該領域的企業(yè)所面對的最主要的“成長的煩惱”。傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)進入物流地產(chǎn)領域，對未來客戶的需求知之甚少。隨著大量新建園區(qū)的落地實施，人才問題，尤其是項目公司總經(jīng)理將是困擾物流地產(chǎn)投資公司的最大問題。這方面人才需要對園區(qū)選址、規(guī)劃、招商、運營及管理，甚至于資本運作、金融、政府政策協(xié)調(diào)都要有所了解。目前，部分園區(qū)投資企業(yè)或運營企業(yè)的總經(jīng)理一部分來自于傳統(tǒng)物流企業(yè)，一部分來自于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而這部分人才綜合能力方面的短板不言而喻。一個合格的園區(qū)總經(jīng)理在今后一段時間將成為“香餑餑”。