中國(guó)城市房地產(chǎn)泡沫的時(shí)空特征分析

朱吉

內(nèi)容摘要：本文在嘗試構(gòu)建城市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，以35個(gè)大中城市為例，對(duì)中國(guó)2006-2014年城市房地產(chǎn)泡沫的時(shí)空特征進(jìn)行分析。結(jié)果表明，整體上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫指數(shù)均指在波動(dòng)中呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且波動(dòng)方向受到了宏觀經(jīng)濟(jì)背景的明顯影響。2006-2014年，在中國(guó)35個(gè)大中城市中，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和偏熱的城市數(shù)量在逐漸增加，但處于正常狀態(tài)的城市數(shù)量始終處于主導(dǎo)地位；此外，中國(guó)城市房地產(chǎn)泡沫存在明顯的時(shí)空差異。熱點(diǎn)聚類(lèi)分析表明，房地產(chǎn)泡沫指數(shù)的冷、熱點(diǎn)城市分別集中在北方和南方地區(qū)，即中國(guó)城市房地產(chǎn)泡沫具有明顯的空間傳染性?；谝陨辖Y(jié)論，最后提出中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 時(shí)空分析 區(qū)域差異 測(cè)度

中圖分類(lèi)號(hào)：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

引言

1998年，在政府主導(dǎo)下，中國(guó)開(kāi)展了個(gè)人住房的貨幣化改革，自此，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始迅速升溫，并逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)，支撐著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也深刻影響著社會(huì)公眾福祉（張文斌，2016；李文峰，2016）。2006年以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，一度引起金融系統(tǒng)異常，并帶來(lái)了一系列社會(huì)問(wèn)題。尤其是隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，國(guó)內(nèi)需求不旺，城市房?jī)r(jià)走勢(shì)異常，呈現(xiàn)“大城市上漲、中小城市下跌”的兩極化態(tài)勢(shì)，商品房“去庫(kù)存”成為各級(jí)政府面臨的主要經(jīng)濟(jì)任務(wù)。

近年來(lái)，房?jī)r(jià)是否過(guò)高、是否存在嚴(yán)重泡沫，一直都是學(xué)者和公眾關(guān)注并爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，探討內(nèi)容主要涉及房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度方法（王浩、穆良平，2015）、量化評(píng)價(jià)（李文峰，2016））、預(yù)警機(jī)制（傅玳，2015）、影響因素（安鵬等，2008）等方面。其中，房地產(chǎn)泡沫量化評(píng)價(jià)是學(xué)者們研究的重點(diǎn)，并基于城市和區(qū)域兩個(gè)空間尺度展開(kāi)了廣泛探討。在城市尺度方面，修麗娜等（2009）基于天津市房地產(chǎn)泡沫程度的測(cè)度結(jié)果認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱度正在逐年升溫，尤其是2003-2008年間投資過(guò)熱，存在一定的泡沫現(xiàn)象；而張文斌（2016）基于蘭州市的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，盡管整體上蘭州市房地產(chǎn)泡沫程度呈現(xiàn)不斷擴(kuò)展的態(tài)勢(shì)，但在政府調(diào)控下，2007-2010年的房地產(chǎn)泡沫程度大幅下降。在區(qū)域尺度方面，學(xué)者們主要基于主要城市區(qū)域（苑德宇等，2008）、省級(jí)行政區(qū)域（張玉雙，2016）和全國(guó)區(qū)域（李文峰，2016）三個(gè)空間尺度測(cè)度了中國(guó)房?jī)r(jià)的泡沫程度，結(jié)果表明，中國(guó)東部地區(qū)房?jī)r(jià)泡沫明顯高于西部地區(qū)，在泡沫程度上，中國(guó)存在明顯的房?jī)r(jià)泡沫，甚至有學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫巨大，且仍在持續(xù)膨脹（李文峰，2016）?；谝陨涎芯拷Y(jié)論，可得到以下兩點(diǎn)認(rèn)知：其一，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度的研究認(rèn)知存在一定分歧，是否存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫尚存在爭(zhēng)議（王琛，2013）；其二，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫存在明顯的區(qū)域差異，但其宏觀尺度的區(qū)域格局與特征仍有待深入挖掘。

基于此，本文以中國(guó)35個(gè)大中城市為研究對(duì)象，嘗試構(gòu)架城市房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)體系，在時(shí)間尺度上分析房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度的空間動(dòng)態(tài)變化規(guī)律，這有利于認(rèn)識(shí)和理解中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的宏觀區(qū)位邏輯，也為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控提供參考。

數(shù)據(jù)來(lái)源與研究設(shè)計(jì)

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征，2006年是房?jī)r(jià)快速上漲的節(jié)點(diǎn)時(shí)間，這也意味著2006年以后，是中國(guó)城市房地產(chǎn)泡沫快速產(chǎn)生和膨脹的發(fā)展階段，因此，本文確定研究的時(shí)間跨度范圍為2006-2014年。文中涉及的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站和2007-2015年各城市統(tǒng)計(jì)年鑒。

（二）研究設(shè)計(jì)

1.房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)模型。評(píng)價(jià)體系構(gòu)建。本文主要借鑒了測(cè)度體系模型（張文斌，2016）等城市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo)，并基于科學(xué)性、層次性、整體性和可操作性等原則，構(gòu)建了包含“商品房銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資額/GDP、房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)總投資額、房?jī)r(jià)收入比和商品住宅施工面積/竣工面積”5個(gè)具體指標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫評(píng)價(jià)體系。

評(píng)價(jià)模型構(gòu)建。首先，需要對(duì)獲取的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，以實(shí)現(xiàn)指標(biāo)之間的可比性。根據(jù)已有房地產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化方法，Z-score標(biāo)準(zhǔn)化最為常用（陳超，2015），本文沿用這一方法。其次，確定各指標(biāo)權(quán)重。參考已有研究，本文采用變異系數(shù)法計(jì)算各指標(biāo)權(quán)重（張文斌，2016），以避免主觀因素帶來(lái)的誤差。最后，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)值和各指標(biāo)權(quán)重，計(jì)算各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫指數(shù)。計(jì)算公式為：

（1）式中：ωj為第j個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫指數(shù)，Wi為第i個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，xij′為第j個(gè)城市第i個(gè)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)值。

2.空間計(jì)量分析模型。矢量數(shù)據(jù)符號(hào)法。矢量數(shù)據(jù)符號(hào)法是將矢量數(shù)據(jù)借助形象直觀的符號(hào)在空間上加以表達(dá)（薛東前等，2014）。為直觀反映中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的基本空間格局，利用矢量數(shù)據(jù)符號(hào)法，將測(cè)度的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫指數(shù)在空間上進(jìn)行等級(jí)化表達(dá)。基于已有房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫等級(jí)的劃分方法，并結(jié)合指標(biāo)數(shù)據(jù)的基本特征，根據(jù)誤差理論，確定采用3σ方法進(jìn)行處理（張文斌，2016）?；趯?shí)際測(cè)度結(jié)果，對(duì)中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度進(jìn)行了5等級(jí)劃分（見(jiàn)表1）。矢量數(shù)據(jù)符號(hào)法將按照這一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行空間的等級(jí)化表達(dá)。

熱點(diǎn)聚類(lèi)分析法。苑德宇等（2008）認(rèn)為，中國(guó)城市房地產(chǎn)泡沫在一定區(qū)域范圍內(nèi)具有明顯的空間傳染性。Getis-Ord Gi*指數(shù)是用于識(shí)別區(qū)域低值簇和高值簇的空間聚類(lèi)分析方法，本文嘗試?yán)眠@一方法，在對(duì)我國(guó)城市房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性加以驗(yàn)證的基礎(chǔ)上，明確其空間集聚狀態(tài)。計(jì)算公式為：

（2）式中：d為距離尺度，ωi、ωj分別為第i和第j個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫指數(shù)，Wij為空間權(quán)重矩陣。為便于分析和空間表達(dá)，采用自然間斷點(diǎn)分級(jí)法（Jenks），將計(jì)算得到的Gi值劃分了四個(gè)等級(jí)，并按照等級(jí)值由大到小的順序依次命名為熱點(diǎn)、次熱點(diǎn)、次冷點(diǎn)和冷點(diǎn)城市。

評(píng)價(jià)結(jié)果

（一）中國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)泡沫程度的整體評(píng)價(jià)

分別將2006-2014年中國(guó)35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)泡沫測(cè)度分指標(biāo)和綜合指標(biāo)（泡沫指數(shù)）求均值（見(jiàn)圖1），以反映中國(guó)城市房地產(chǎn)泡沫的基本變動(dòng)情況。整體來(lái)看，2006-2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度在波動(dòng)中呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫指數(shù)由2006年的-0.3302上升至2014年的0.2747，根據(jù)本文的中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)，35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)平均值始終處于正常狀態(tài)區(qū)間（-0.5306～0.5306），但并不能認(rèn)為中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在嚴(yán)重泡沫。

從波動(dòng)特征來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫指數(shù)的波動(dòng)受到了宏觀經(jīng)濟(jì)背景的明顯影響。測(cè)度結(jié)果表明，2008-2009年，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫指數(shù)增長(zhǎng)緩慢，個(gè)別指標(biāo)（如房地產(chǎn)投資額、房?jī)r(jià)收入比等）指數(shù)甚至開(kāi)始下跌，這與2008年的全球金融危機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱度下降、房市需求不旺等有關(guān)。2011年之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步轉(zhuǎn)入新常態(tài)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，GDP增速由2011年的9.2%下降到了2014年的7.4%，這一階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫指數(shù)由2011年的0.1530增長(zhǎng)至2014年的0.2747，增長(zhǎng)速度逐漸趨緩，說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫受到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的顯著影響。

（二）中國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)泡沫程度的空間特征

依據(jù)等時(shí)間間隔的原則，選擇2006、2010和2014年三個(gè)年份的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫指數(shù)，采用矢量數(shù)據(jù)符號(hào)法進(jìn)行空間可視化表達(dá)（見(jiàn)圖2）。結(jié)果表明，2006年，除石家莊市和廈門(mén)市的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)分別為-1.0187和0.5977，處于過(guò)冷和偏熱狀態(tài)之外，其他城市均處于偏冷和正常兩個(gè)狀態(tài)區(qū)間內(nèi)。從數(shù)量上來(lái)看，處于正常狀態(tài)的城市數(shù)量為23個(gè)，偏冷城市數(shù)量為10個(gè)，正常狀態(tài)的城市數(shù)量多于偏冷城市。從空間上來(lái)看，處于偏冷狀態(tài)的城市主要集中在中、西部地區(qū)，而處于正常狀態(tài)的城市在東、中、西三個(gè)區(qū)域均有分布，空間上相對(duì)均衡。2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度顯著增強(qiáng)，逐漸出現(xiàn)過(guò)熱城市，如太原市、深圳市等，但總體上，仍以正常狀態(tài)的城市為主。在空間分布上，偏熱和過(guò)熱狀態(tài)的城市主要分布在中、東部地區(qū)。2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度進(jìn)一步增強(qiáng)，但在數(shù)量上，處于正常狀態(tài)的城市仍占大多數(shù)。從空間上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)偏熱和過(guò)熱的城市主要集中在中國(guó)的東南和西南兩大區(qū)域。需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于過(guò)熱狀態(tài)的城市數(shù)量進(jìn)一步增長(zhǎng)至4個(gè)，分別為深圳市、廈門(mén)市、昆明市和蘭州市，顯然，以上4個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)兩極化狀態(tài)，深圳市和廈門(mén)市在35個(gè)城市中居于前列，昆明市和蘭州市則相對(duì)落后。由此說(shuō)明，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市（如廈門(mén)市、深圳市等），可能由于投資過(guò)熱導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度較高，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的城市（如蘭州市、昆明市等），可能由于消費(fèi)需求不旺，導(dǎo)致商品房庫(kù)存量過(guò)大帶來(lái)了嚴(yán)重的房市泡沫。

總之，2006-2014年，中國(guó)35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度呈現(xiàn)出不斷強(qiáng)化的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和偏熱的城市數(shù)量逐漸增長(zhǎng)，但處于正常狀態(tài)的城市的數(shù)量始終處于主導(dǎo)地位；此外，各狀態(tài)下城市的空間格局也在不斷變化。

（三）中國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)泡沫程度熱點(diǎn)分析

文章選擇2006、2010和2014年三個(gè)年份的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫指數(shù)，基于Getis-Ord Gi*指數(shù)進(jìn)行了熱點(diǎn)聚類(lèi)分析（見(jiàn)圖3）。整體上來(lái)看，2006-2014年，房地產(chǎn)泡沫指數(shù)的冷點(diǎn)城市主要集中在北方地區(qū)，熱點(diǎn)城市則集中南方地區(qū)，且不同年份存在一定差別。

具體來(lái)看，2006和2010年的熱點(diǎn)聚類(lèi)分析結(jié)果基本相同，房地產(chǎn)泡沫指數(shù)的冷點(diǎn)城市主要集中在東北、華北和西北三大區(qū)域；熱點(diǎn)城市主要集中在長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域。冷熱點(diǎn)城市的空間分界線大致為“昆明-大連”一線。2014年的熱點(diǎn)聚類(lèi)格局較2006和2010年發(fā)生了顯著變化，房地產(chǎn)泡沫指數(shù)的冷點(diǎn)城市主要集中東北和華北地區(qū)，尤以環(huán)渤海區(qū)域較為集中，熱點(diǎn)城市則主要集中在珠三角和長(zhǎng)江中游區(qū)域。冷熱點(diǎn)城市的空間分界線大致為“西寧-上?！币痪€。通過(guò)對(duì)比三個(gè)年份的熱點(diǎn)聚類(lèi)結(jié)果發(fā)現(xiàn)，變化最為明顯的是長(zhǎng)三角地區(qū)，由2006年的熱點(diǎn)城市集聚區(qū)逐漸轉(zhuǎn)為2014年的次冷點(diǎn)城市集聚區(qū)，這是政府調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求共同作用的結(jié)果。

根據(jù)熱點(diǎn)聚類(lèi)分析發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫具有顯著的空間集聚效應(yīng)，這反映了城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)在空間上明顯的相互作用關(guān)系，進(jìn)一步驗(yàn)證了房地產(chǎn)泡沫空間傳染性的存在。

結(jié)論與啟示

（一）結(jié)論

本文在嘗試構(gòu)建城市房地產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，以35個(gè)大中城市為例，對(duì)中國(guó)2006-2014年城市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了時(shí)空特征分析。主要結(jié)論如下：

整體來(lái)看，2006-2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度在波動(dòng)中呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫指數(shù)均值由2006年的-0.3302上升至2014年的0.2747，但始終處于正常狀態(tài)區(qū)間。房地產(chǎn)泡沫指數(shù)波動(dòng)受到了宏觀經(jīng)濟(jì)背景的明顯影響。

2006-2014年，在中國(guó)35個(gè)大中城市中，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和偏熱的城市數(shù)量逐漸增長(zhǎng)，但處于正常狀態(tài)的城市數(shù)量始終處于主導(dǎo)地位；此外，各狀態(tài)下城市的空間格局也在不斷變化。

2006-2014年，房地產(chǎn)泡沫指數(shù)的冷點(diǎn)城市主要集中在北方地區(qū)，熱點(diǎn)城市則集中南方地區(qū)，且不同年份存在一定差別，這一特征表明中國(guó)房地產(chǎn)泡沫具有顯著的空間集聚效應(yīng)，進(jìn)一步驗(yàn)證了房地產(chǎn)泡沫空間傳染性的存在。

（二）啟示

基于以上結(jié)論，得到如下啟示：

首先，中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度的確正在逐年強(qiáng)化，這意味著房地產(chǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)正在增大。一方面，房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在和發(fā)展，容易吸引更多社會(huì)資本的投入，進(jìn)而對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生抑制，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡（Hendershott.P.H，2000）；另一方面，房地產(chǎn)泡沫的破裂會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重危害，尤其是會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)產(chǎn)生致命性危害，進(jìn)而殃及生產(chǎn)、消費(fèi)等活動(dòng)（田傳浩，2004），甚至可能引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)（汪丁丁，2003）。因此，從目前來(lái)看，及時(shí)有效地對(duì)中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)控是十分有必要的。

其次，警惕個(gè)別城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，個(gè)別城市的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象明顯，如深圳市、廈門(mén)市等，需要特別關(guān)注和警惕，根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的空間傳染性可知，一旦這些高風(fēng)險(xiǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，極可能會(huì)引起其他城市樓市的崩潰。因此，需要強(qiáng)化對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)城市的調(diào)控力度，以杜絕樓市崩潰的“連環(huán)效應(yīng)”。

最后，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，應(yīng)當(dāng)注意區(qū)域的差異性。由于不同區(qū)域的房地產(chǎn)泡沫程度存在顯著差別，且城市之間經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、管理機(jī)制等也明顯不同，因此，在政府進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，需要因地制宜，采取差異化調(diào)控措施。

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