淺談不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的現(xiàn)狀及其優(yōu)化策略

李包發(fā) 胡 敏

萬載縣國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心

一、現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的現(xiàn)狀

所謂不動(dòng)產(chǎn)，主要是指不動(dòng)產(chǎn)登記的標(biāo)示物。當(dāng)前我國(guó)在《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》明確指出，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域及其房屋、林木等定著物等，但仍未給予明確的界定。眾所周知，我國(guó)目前推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，各級(jí)行政單位均設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)管理不動(dòng)產(chǎn)的登記，而之前我國(guó)區(qū)分各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，分別由不同的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)分散登記是與中國(guó)分散的不動(dòng)產(chǎn)行政管理體制相配套的。隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利越來越重視，2014年底頒布中國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例。但是至2015年3月底，全國(guó)300多個(gè)地市州盟、2800多個(gè)縣市區(qū)旗中，只有50個(gè)地市、101個(gè)縣完成了不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，占比分別不到16%和46%。推行新條例至今，在實(shí)際工作上問題頻，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記還有很長(zhǎng)的路要走。

二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的重要作用

1.不動(dòng)產(chǎn)登記管理有助于提高政府行政辦公效率，降低社會(huì)成本

通過推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，一是可以減少辦公行政人員，能夠最大限度地整合資源，減少政府的行政成本。二是通過整合登記機(jī)構(gòu)和職能，將過去需要到幾個(gè)部門分別辦理的程序精簡(jiǎn)為“一站式”服務(wù)，減少辦證環(huán)節(jié)，有利于提高企業(yè)、群眾申請(qǐng)和辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的效率，節(jié)約時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)政府和社會(huì)的雙贏。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記管理是一項(xiàng)國(guó)際通行的基本物權(quán)制度

自我國(guó)實(shí)行住房制度改革以來，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)也逐步走向市場(chǎng)化，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的核心是權(quán)屬，不動(dòng)產(chǎn)登記是確認(rèn)權(quán)屬的法律依據(jù)。因此，明晰不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前提和基礎(chǔ)，只有實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，避免重復(fù)登記、交叉登記等現(xiàn)象，才能確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬清晰，保證不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力和公示力，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記管理有助于保護(hù)公民合法權(quán)益

實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，通過建立完整、準(zhǔn)確的不動(dòng)產(chǎn)信息查詢平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)信息公開、透明，能夠?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易提供準(zhǔn)確的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息，減少偽造證件、詐騙等違法現(xiàn)象，避免不動(dòng)產(chǎn)交易雙方的損失，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全和產(chǎn)權(quán)人的切身利益。

三、現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理存在的問題

1.技術(shù)方面的問題

1)不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澐蛛y

雖然《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案(試行)》已出臺(tái)，但是在實(shí)際的登記單元?jiǎng)澐种写嬖谥T多技術(shù)難題，例如宗海劃分時(shí)，面臨漲潮與落潮時(shí)海面與地面交線不一致的問題，容易在使用過程中引起糾紛。

2)不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整合方面困難較大

由于全國(guó)各省市土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)登記基本各自為政，各地多數(shù)自主研發(fā)登記信息平臺(tái)和數(shù)據(jù)庫，在登記內(nèi)容、登記數(shù)據(jù)存儲(chǔ)等方面也不盡相同，如何實(shí)現(xiàn)地區(qū)間的數(shù)據(jù)庫兼容和數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換則需要計(jì)算機(jī)技術(shù)方面的突破。

2.法律方面的問題

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記局的成立為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提供了現(xiàn)實(shí)的物質(zhì)可能性，但基于現(xiàn)狀，不動(dòng)產(chǎn)登記并沒有統(tǒng)一的法律依據(jù)，登記機(jī)關(guān)的權(quán)力界限不明顯，導(dǎo)致權(quán)力交叉，極易造成登記錯(cuò)誤；這樣既不利于當(dāng)事人權(quán)益的保護(hù)，也不利于不動(dòng)產(chǎn)的交易。

3.組織方面的問題

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)于一直都處于多頭登記狀態(tài)，較為混亂，負(fù)責(zé)各類不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)就有六家之多，各部門在其領(lǐng)域內(nèi)各自形成穩(wěn)定的利益體系。由于地方政府不愿配合，最終導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記形成碎片化現(xiàn)象。

4.社會(huì)方面的問題

一是反腐作用，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，通過信息公開雖然能夠有效震懾部分腐敗官員，降低腐敗機(jī)會(huì)，但是與廣大社會(huì)民眾自身關(guān)系并不密切，多數(shù)民眾較為莫然。二是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施是為房產(chǎn)稅征收做鋪墊，然而征收房產(chǎn)稅對(duì)民眾尤其是擁有多套不動(dòng)產(chǎn)的民眾而言，更是加重自身經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，故而支持者不多。

四、加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度完善的相關(guān)措施

1.完善相關(guān)法律和組織建設(shè)，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提供基本保障

一方面，加快基層不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)整合，克服原登記部門間職能重合、人員重疊等現(xiàn)實(shí)問題，推進(jìn)區(qū)、縣級(jí)行政部門統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的成立和職能劃分，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施提供組織保障。另一方面，全面完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律體系。加快相關(guān)法律法規(guī)的修改進(jìn)度，繼續(xù)完善統(tǒng)一登記相關(guān)規(guī)程，才能使不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有法可依。

2.法律公證風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)

不動(dòng)產(chǎn)登記管理的主要目的是保護(hù)公眾的交易安全可信，但在實(shí)際工作中該對(duì)象上的權(quán)利外觀和標(biāo)的物的分離，往往會(huì)導(dǎo)致權(quán)利的形式和真實(shí)情況不一致?；谶@種情形，因此多數(shù)學(xué)者觀點(diǎn)是為盡量減少或避免這類情況發(fā)生，可考慮將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)與我國(guó)公證部門進(jìn)行對(duì)接，把公證審查作為不動(dòng)產(chǎn)登記的法定前置程序，從而減輕登記機(jī)關(guān)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

3.在技術(shù)上建立統(tǒng)一的登記平臺(tái)，實(shí)行信息化管理

大量登記數(shù)據(jù)信息分管于各個(gè)登記部門，這樣有必要盡早建立起一個(gè)集不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的發(fā)證系統(tǒng)和不動(dòng)產(chǎn)檔案資料查詢的管理系統(tǒng)于一體的不動(dòng)產(chǎn)管理系統(tǒng)，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的信息化管理，實(shí)現(xiàn)信息的整合和共享。采用現(xiàn)代技術(shù)，比如互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等作為支撐，建立起一套完整的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)管理的內(nèi)外聯(lián)動(dòng)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性。

4.簡(jiǎn)政放權(quán)，加強(qiáng)登記人員的培訓(xùn)

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中各部門的阻力主要是不動(dòng)產(chǎn)登記和其隨后產(chǎn)生的各種權(quán)力使一些部門不愿意放手這一職責(zé)，必須簡(jiǎn)政放權(quán)，減少審批權(quán)，使不動(dòng)產(chǎn)登記成為一項(xiàng)服務(wù)職責(zé)，使各部門盡快促成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

5.加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的監(jiān)督

不動(dòng)產(chǎn)登記工作體現(xiàn)了公信力，但前提是不登記登記準(zhǔn)確無誤，為了減少考慮各種個(gè)人私利主觀地進(jìn)行錯(cuò)誤登記，不動(dòng)產(chǎn)登記官主觀改動(dòng)房產(chǎn)的交易價(jià)格以減少買賣雙方交易負(fù)稅等，針對(duì)這些必須加大審查監(jiān)督力度。

五、結(jié)語

總之，雖然不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理已經(jīng)進(jìn)入了推廣實(shí)踐階段，并取得了不錯(cuò)的成效，但實(shí)踐中依然存在的諸多問題，因此，為了保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的順利實(shí)施，一定要采取有效措施，加強(qiáng)解決推行過程中的種種難題，逐步實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標(biāo)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，保護(hù)好權(quán)利人的合法權(quán)益。

[1]趙永慧，賈廣葆.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點(diǎn)及實(shí)施路徑[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2014，(3)，80-82.