肖乾瀚

中交城市投資控股有限公司

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)機(jī)制

肖乾瀚

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在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)需要依靠市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)作，但是市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作會(huì)出現(xiàn)“市場(chǎng)失效”的現(xiàn)象。城市規(guī)劃通過對(duì)城市土地和空間使用配置的調(diào)控，來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的市場(chǎng)行為進(jìn)行干預(yù)，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)的有序發(fā)展。但因城市規(guī)劃的公共政策屬性和房地產(chǎn)的以追求最大利潤(rùn)為目的，兩者的矛盾造成房地產(chǎn)開發(fā)違反城市規(guī)劃現(xiàn)象突出。從而導(dǎo)致規(guī)劃失控，對(duì)城市建設(shè)與發(fā)展造成嚴(yán)重危害，因此，加強(qiáng)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的控制是城市健康發(fā)展的必然要求。

城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；協(xié)調(diào)發(fā)展

為解決城市規(guī)劃和房地產(chǎn)的矛盾引發(fā)的社會(huì)問題，研究?jī)烧叩幕咎攸c(diǎn)和相互關(guān)系，從中找出它們的內(nèi)部聯(lián)系，提出協(xié)調(diào)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展的有效措施，為我國(guó)城市規(guī)劃工作的開展提供必要的引導(dǎo)和支持，進(jìn)而規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)范。

1 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說，其市場(chǎng)發(fā)展具有較強(qiáng)的政策性，尤其是城市規(guī)劃因具有導(dǎo)向性對(duì)其影響很大。城市規(guī)劃屬于一種政府行為，它所反映的是大眾人民的意志，將保護(hù)公眾利益、公民合法權(quán)益等放在首位，其中心目的就是推動(dòng)城市進(jìn)一步向前發(fā)展。而房地產(chǎn)開發(fā)工作主要責(zé)任方為房地產(chǎn)公司，其本質(zhì)為企業(yè)行為，之所以房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)與城市規(guī)劃顧及重點(diǎn)不同，主要在于兩者的內(nèi)涵與性質(zhì)存在差異，如在發(fā)展上，城市規(guī)劃多從宏觀角度考慮問題，不僅關(guān)注城市發(fā)展，還為城市發(fā)展指明了方向，善于從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮問題，而房地產(chǎn)開發(fā)則從微觀角度出發(fā)，只關(guān)心企業(yè)發(fā)展，注重近期效果；在信息收集上，城市規(guī)劃十分注重市民意見，始終將滿足市民需要放在首位，而房地產(chǎn)開發(fā)所重視的只是市場(chǎng)信息，主要目的是滿足市場(chǎng)需要。由此可見，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間存在著宏觀與微觀、長(zhǎng)期與短期的關(guān)系，這也就意味著房地產(chǎn)開發(fā)要受城市規(guī)劃引導(dǎo)與控制，只有這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展。

2 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控

2.1 城市總體規(guī)劃的引導(dǎo)作用

在總體規(guī)劃階段加強(qiáng)城市人口規(guī)模和用地規(guī)模的專題研究；加強(qiáng)總規(guī)階段居住用地規(guī)劃研究，確保居住用地規(guī)模和人口規(guī)模相適應(yīng)；還要進(jìn)一步加強(qiáng)“城市住房建設(shè)規(guī)劃”等與房地產(chǎn)發(fā)展直接相關(guān)的專項(xiàng)規(guī)劃的編制和近期建設(shè)規(guī)劃的編制。在城市住房建設(shè)規(guī)劃中，應(yīng)在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，了解掌握城市區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)供需現(xiàn)狀，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)能力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有科學(xué)合理的預(yù)測(cè)；在住房建設(shè)規(guī)劃中，要特別明確普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等滿足廣大人民群眾基本住房需求的各類住房的開發(fā)供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和建設(shè)時(shí)序，從而為城市的住房建設(shè)提供科學(xué)依據(jù)。近期建設(shè)規(guī)劃，確定了城市三年到五年內(nèi)城市的發(fā)展方向，同時(shí)也明確了各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)布局及規(guī)模、改造拆遷的規(guī)模和時(shí)序，導(dǎo)向性質(zhì)更加明確具體。進(jìn)而明確在城市近期建設(shè)規(guī)劃期限內(nèi)各類住房建設(shè)的目標(biāo)，從而合理安排新建各類住房的供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)時(shí)序及空間布局，合理安排改造拆遷的各類住宅的位置、規(guī)模和時(shí)序以及安置人口。

2.2 詳細(xì)規(guī)劃的控制作用

控制性詳細(xì)規(guī)劃是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的背景下，為了給城市土地出讓、招標(biāo)提供足夠的依據(jù)而產(chǎn)生的具有中國(guó)特色的規(guī)劃類型。土地使用權(quán)出讓前，必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃?？匾?guī)的編制要覆蓋整個(gè)城區(qū)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)性、控制性更強(qiáng)。①控制性體現(xiàn)在：規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離、建筑間距、禁止機(jī)動(dòng)車出入口等；②引導(dǎo)性體現(xiàn)在：提出各地塊的建筑體量、體形、色彩等要求。在控制性詳細(xì)規(guī)劃中，各個(gè)地塊控制指標(biāo)的科學(xué)合理確定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起著非常重要的控制作用，因此，編制過程中要加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)強(qiáng)度的綜合分析，統(tǒng)籌考慮地塊的環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益，綜合分析開發(fā)建設(shè)對(duì)土地使用經(jīng)濟(jì)性的影響，達(dá)到科學(xué)確定土地使用強(qiáng)度，提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益的目的，使城市用地結(jié)構(gòu)保持合理比例，為確定房地產(chǎn)開發(fā)投資方向提供科學(xué)可靠的依據(jù)，增強(qiáng)規(guī)劃的實(shí)用性和可操作性，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)合理開發(fā)、有序開發(fā)。

3 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)機(jī)制

3.1 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)機(jī)制

城市規(guī)劃的編制需要不斷地跟蹤反饋，保持房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的一致性。其次增強(qiáng)城市規(guī)劃前瞻意識(shí)，為房地產(chǎn)提供指導(dǎo)。城市規(guī)劃要有超前意識(shí)，要能夠影響房地產(chǎn)發(fā)展方向、發(fā)展策略，避免被開發(fā)項(xiàng)目牽著鼻子走。最后，城市規(guī)劃需要兼顧房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，增加彈性空間和其應(yīng)變能力，房地產(chǎn)開發(fā)的不確定性必然要求規(guī)劃需要具有彈性，但這種彈性要與相關(guān)的法律依據(jù)相輔相成。

3.2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的保障機(jī)制

1)防止房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)過度投機(jī)行為。城市用地規(guī)模和用地總量是進(jìn)行城市規(guī)劃過程中所必須重點(diǎn)關(guān)注的問題，必須通過嚴(yán)格限定房地產(chǎn)商投機(jī)行為來保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡。

2)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信息和數(shù)據(jù)的實(shí)地調(diào)查收集工作。城市規(guī)劃必須以房地產(chǎn)市場(chǎng)信息為基礎(chǔ)，因此只有真實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息才能夠?yàn)槌鞘幸?guī)劃工作的開展提供足夠的支持，這就要求必須進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研。

3)逐步完善對(duì)城市規(guī)劃的監(jiān)管。城市規(guī)劃直接影響房地產(chǎn)的健康發(fā)展，而城市規(guī)劃實(shí)施過程是涉及到政府、公民、房地產(chǎn)商多方利益，為保障各方參與者的合法權(quán)益，需要建立完善的監(jiān)督和監(jiān)管體系。公開、透明的公示規(guī)劃成果，向公眾普及公眾參與規(guī)劃的權(quán)益，充分發(fā)揮群眾的輿論監(jiān)督作用。

總之，城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響很大，兩者間的關(guān)系也較為特殊，房地產(chǎn)開發(fā)要正常進(jìn)行，就需要將城市規(guī)劃作為依托，這就需要城市規(guī)劃發(fā)揮自身作用，給予房地產(chǎn)開發(fā)正確引導(dǎo)，并聯(lián)系現(xiàn)實(shí)情況，采用合適的規(guī)劃手段，設(shè)計(jì)好城市土地利用范圍，完善周邊設(shè)施，科學(xué)規(guī)劃與開發(fā)。只有這樣才能為自身發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

[1] 王家庭.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)非協(xié)調(diào)發(fā)展對(duì)策研究[J].城市，2005，18(2)：24-26.

[2] 張敬仲.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的互動(dòng)關(guān)系研究[J].鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，31(6)：46-51.