黃鳴強(qiáng)

浙江育英職業(yè)技術(shù)學(xué)院

關(guān)于空置商品房管理問題的探討

黃鳴強(qiáng)

浙江育英職業(yè)技術(shù)學(xué)院

隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，加上各地投資購房的增多，一些樓盤出現(xiàn)大量空置現(xiàn)象，空置房給物業(yè)帶來的管理問題日益突出，在此，以浙江海寧ABC花園為例，研究改善空置房管理的途徑。

一、浙江海寧ABC花園小區(qū)空置現(xiàn)狀

浙江海寧ABC花園位于杭州下沙大學(xué)城北，總用地面積約27.6萬平方米，總建筑面積約70萬平方米。共分三期，房屋空置情況為：一期應(yīng)交付戶數(shù)數(shù)量為1194戶，空置率為33.5%。二期應(yīng)交付戶數(shù)數(shù)量為1697戶，空置率為35.5%。三期應(yīng)交付戶數(shù)數(shù)量為1081戶，空置率為48.2%。

二、海寧ABC花園空置房的成因

(一)小區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施落后造成房屋空置

地理位置偏僻，遠(yuǎn)離市中心，由于價(jià)格相對(duì)低廉吸引工薪階層在新區(qū)購買住房，但新區(qū)硬件不成熟，周邊學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施及公共交通配套不全，高昂的生活及交通成本致使購房者住不起，不得不選擇空置住房，而去租賃生活方便交通便利的住房。

(二)房地產(chǎn)投資需求高漲帶來房屋空置

隨著居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)投資屬性日益明顯，投資房地產(chǎn)已成為人們最關(guān)注的投資渠道，特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市、好地段的樓盤，投資比例更高。大量炒房客進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)囤積住房，ABC花園投資客較集中的小區(qū)，入住率低。

(三)追漲買保障性住房形成的房屋空置

房地產(chǎn)的火熱房?jī)r(jià)，使得不少人趁房?jī)r(jià)還能承受給自己買退休房，或給孩子買結(jié)婚房。抱著退休后去另一個(gè)城市居住，必須在當(dāng)?shù)卦缳徶煤梅课?，男孩的父母早早地買下房屋筑巢引鳳，這些人雷打不動(dòng)地持有房屋。由于孩子要結(jié)婚了，房子不想出租，寧愿持有讓它空起來。

(四)住房質(zhì)量及物業(yè)管理問題形成的房屋空置

一些空置商品房多存在著質(zhì)量隱患，建筑優(yōu)良品質(zhì)率逐年下降，住房質(zhì)量問題投訴案件急劇增加?！皹谴啻唷薄ⅰ皹强蹇濉钡纫幌盗蟹课葙|(zhì)量事故頻頻挑動(dòng)購房者神經(jīng)，房屋質(zhì)量更被屢屢提及，影響居民居住信心。

三、ABC花園空置房管理存在的問題

(一)空置房鑰匙管理不規(guī)范

由于小區(qū)房屋剛交付不久，物業(yè)將重點(diǎn)放在房屋交房驗(yàn)房及整改的事宜上，對(duì)于空置房的鑰匙管理如固定存放、及時(shí)登記等稍稍松懈。導(dǎo)致很多鑰匙亂丟亂放，空置房的門不能及時(shí)上鎖，故外來人員能自由出入空置房，后期管理存后患。

We used the MUST and NRS-2002 to evaluate the risk of malnutrition in ＜ 65-year-old patients and the MNA for those ≥ 65 years old.

(二)空置房衛(wèi)生狀況差

空置房是房屋最原始的狀態(tài)，房?jī)?nèi)灰塵多，沒有及時(shí)的安排保潔人員定期打掃，更沒有的相關(guān)記錄，導(dǎo)致空置房的門窗玻璃多披上了很厚的灰塵，在樓宇外觀看上去整體很不清爽。另外，小區(qū)群租戶多，衛(wèi)生意識(shí)很差，隨意進(jìn)出空置房甚至在里面大小便。有業(yè)主來交房時(shí)看到主臥的角落有一堆糞便，強(qiáng)烈要求退房，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理協(xié)商給其打折才平息了業(yè)主的火氣。

(三)空置房設(shè)施設(shè)備管理模式不完善

空置房雖然無人居住，但硬件設(shè)施多是具備的，供水設(shè)備大多是塑料管道組成，由于氣候、以及一些外在因素會(huì)導(dǎo)致其堵塞，老化，破裂等多種現(xiàn)象。曾有業(yè)主投訴說，出差回家發(fā)現(xiàn)自家房子被水泡了，原來是樓上空置房?jī)?nèi)的水管爆裂了，導(dǎo)致水大量外溢滲入樓下，物業(yè)公司沒有及時(shí)加以保養(yǎng)及檢查，導(dǎo)致水管爆裂無人知情，應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。

(四)空置房安全管理體系不完善

由于房間空置，一些物品往往會(huì)被堆放在空置房?jī)?nèi)，易引發(fā)盜竊，火災(zāi)，水閥沒關(guān)等安全問題。比如有外來人員私自進(jìn)入空置房，出于好奇的將進(jìn)水閥打開，最后沒有及時(shí)關(guān)好導(dǎo)致水漫了整個(gè)房間還流入了電梯，使得整個(gè)電梯被泡壞了并停運(yùn)維修了個(gè)把月。

四、海寧ABC花園空置房管理的對(duì)策

制定相應(yīng)的鑰匙管理規(guī)定，空置房的鑰匙管理依據(jù)《鑰匙管理規(guī)定》嚴(yán)格執(zhí)行。

(二)空置房的清潔管理

1.服務(wù)中心設(shè)專人(樓宇管家)定期對(duì)空房進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，制定清單。2.清潔人員每月對(duì)空置房屋進(jìn)行打掃至少一次，并注意室內(nèi)設(shè)施是否完好，發(fā)現(xiàn)問題立即向上級(jí)主管匯報(bào)，分析損壞原因并安排維修。3.服務(wù)中心主管每月對(duì)空置房屋進(jìn)行檢查并記錄在《空房清潔工作記錄表》。

(三)空置房的設(shè)施設(shè)備管理

1.工程人員每月依據(jù)空房清單檢查空房?jī)?nèi)所有設(shè)施，并將檢查情況記錄在《房屋設(shè)備/設(shè)施巡查記錄表》中，并判斷是否需要維修，在特殊惡劣天氣對(duì)頂層空置房屋增加檢查。2.設(shè)施檢查內(nèi)容包括門、柜是否開裂、開關(guān)是否順暢；設(shè)施設(shè)備的各種配件是否齊全；天花墻線接口是否開裂，曲腳板是否開裂；衛(wèi)生間龍頭、噴淋、恭桶等五金件是否完好；廚房?jī)?nèi)灶具、排煙系統(tǒng)是否完整；供暖系統(tǒng)溫度是否正常，有無滲漏現(xiàn)象；3.在保修期內(nèi)的，出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，由工程部向開發(fā)商或業(yè)主及時(shí)反饋，并跟蹤維修情況，作好相關(guān)記錄；4.維修人員對(duì)空置房屋內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、維修，及時(shí)填寫《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》；5.根據(jù)季節(jié)變化定時(shí)對(duì)空置房進(jìn)行開窗通風(fēng)、散熱。必要時(shí)進(jìn)行烘干處理，防止墻面、天花發(fā)霉，木質(zhì)品生蟲及變化。對(duì)房?jī)?nèi)五金配件需定期加油保養(yǎng)。定期將電器打開試運(yùn)行，以保持電器良好的工作狀態(tài)，注意及時(shí)關(guān)閉電源。

(四)空置房的安全管理體系

1.空置房安全管理崗位職責(zé)分配。專人負(fù)責(zé)空置房管理的監(jiān)督工作；實(shí)施空置房的日常巡查工作，每月組織一次空置房房屋進(jìn)戶門關(guān)閉及水、電閥門關(guān)閉情況的安全專項(xiàng)檢查；保證空置房屋密碼不被泄露；保證房間內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備正常，不被損壞，每月進(jìn)行一次水表確認(rèn)，記錄水表讀數(shù)，如有異常及時(shí)上報(bào)，跟進(jìn)原因。2.空置房安全管理程序要點(diǎn)?？罩梅康牡怯浗n，空置房屋信息及時(shí)共享至各部門；空置房的維護(hù)巡查，包括空置房屋進(jìn)戶門及水、電閥門關(guān)閉情況，巡查率100%。3.空置房突發(fā)事件的處理流程。在日常例行巡檢中如發(fā)現(xiàn)空置房?jī)?nèi)有異常情況應(yīng)及時(shí)通知客服前臺(tái)，不得延時(shí)上報(bào)；客服前臺(tái)在接到通知后應(yīng)立即安排樓宇管家前往現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查情況，對(duì)于通知內(nèi)容屬于水浸、火險(xiǎn)、搶盜等事件除立即通知樓宇管家及相關(guān)部門人員前往現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理外，應(yīng)立即上報(bào)處理；及時(shí)與當(dāng)事房屋業(yè)主取得聯(lián)系，告知業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)情況及事件進(jìn)展并安撫業(yè)主情緒，把控局勢(shì)發(fā)展，做好現(xiàn)場(chǎng)的人員安排，保持與業(yè)主之間的聯(lián)系，盡可能的通過現(xiàn)場(chǎng)安排處理避免造成損失；突發(fā)事件處理后及時(shí)處理現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生，關(guān)閉空置房門窗及水電閥門；現(xiàn)場(chǎng)處理時(shí)需做好場(chǎng)拍照并做好存檔，及時(shí)填寫意外事件報(bào)告，上報(bào)至經(jīng)理處審核。