常 敬 洪娉婷 牛 壯

云南大學(xué)

房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展及建議

常 敬 洪娉婷 牛 壯

云南大學(xué)

近年來,中國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展迅速,但相對(duì)于歐洲和美國(guó)和其他發(fā)達(dá)國(guó)家不夠完美,房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠商業(yè)銀行貸款和房地產(chǎn)投資信托基金,甚至一些影子銀行。本文通過分析建議的方式的必要性和我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),提出了對(duì)策和建議。

房地產(chǎn)；眾籌；融資；必要性；隱患；建議與策略

傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期依賴銀行貸款等老的融資模式,提出模式的優(yōu)點(diǎn)是降低融資成本,從大量的中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用,避免腐敗的存在不合理的和額外的成本,降低成本的高利率和周圍,等等。但是由于國(guó)內(nèi)和國(guó)際市場(chǎng)環(huán)境是不同的,表明模式在我國(guó)時(shí)間較短,所以有必要研究表明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。

對(duì)于眾籌融資中的另一個(gè)主體而言，通過互聯(lián)網(wǎng)中介平臺(tái)進(jìn)行的房地產(chǎn)眾籌，讓用戶可以用較少的資金就可以參與到房地產(chǎn)投資之中，分享房地產(chǎn)領(lǐng)域的高額回報(bào)，或是直接獲得房產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)眾籌模式使得以往對(duì)房地產(chǎn)投資可望而不可即的小額投資人獲得了參與的機(jī)會(huì)。這種投機(jī)行為存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)。如深圳和廣州叫停房地產(chǎn)眾籌融資事件，實(shí)際上是監(jiān)管部門在萌芽階段對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)亂象進(jìn)行一次集中整治，防止不合規(guī)的“炒房行為”本文對(duì)這些房地產(chǎn)眾籌投機(jī)行為存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了深入的研究并且給出對(duì)策和建議。

一、房地產(chǎn)眾籌的模式

一是眾籌拍賣，主要代表由萬科，拍賣流程為：首先發(fā)起眾籌項(xiàng)目，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行在線拍賣，等待投資者眾籌，等待項(xiàng)目拍賣完成分享拍賣收益；二是眾籌投資，如平安的海外眾籌投資項(xiàng)目。該項(xiàng)目由溢價(jià)專門的物業(yè)持有，收益主要是租金收益和物業(yè)的服務(wù)增值；三是集體定制,如建造房子的自由平臺(tái)馮侖,首先是項(xiàng)目啟動(dòng)的過程,然后定制公告,公司推出的定制,家庭裝修定制，有買家提出住房需求,共同參與整個(gè)過程的自定義,可以根據(jù)家庭裝飾、房地產(chǎn)的建議,實(shí)現(xiàn)買家的主動(dòng)性。

二、房地產(chǎn)眾籌的必要性

我國(guó)眾籌融資出現(xiàn)的標(biāo)志一般是以2011年點(diǎn)名時(shí)間眾籌平臺(tái)的出現(xiàn)。盡管此后國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了上百家眾籌融資平臺(tái)，更是出現(xiàn)了針對(duì)垂直行業(yè)的眾籌平臺(tái)，但由于時(shí)間短，成功案例少等原因，我國(guó)學(xué)界專門對(duì)我國(guó)眾籌融資的研究尚少。所以眾籌融資方式在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的適用性與風(fēng)險(xiǎn)分析的研究就很有必要。

（一）房地產(chǎn)眾籌可以讓有購(gòu)房需求的眾籌人員獲得低價(jià)購(gòu)房資格，從而減輕購(gòu)房壓力。房地產(chǎn)眾籌沒有中間商，可以讓房?jī)r(jià)下降到人們的理想狀態(tài)，提高人們的購(gòu)房欲望。通過房地產(chǎn)眾籌，提前確定投資者與開發(fā)周期，減少更多的不必要環(huán)節(jié)，像營(yíng)銷成本、廣告費(fèi)用可以省去。再加上房地產(chǎn)眾籌要是更完善的話，無意可以讓房?jī)r(jià)降低更多。同時(shí)，由互聯(lián)網(wǎng)、政府與房企的共同參與，更容易接近客戶需求。

（二）房地產(chǎn)眾籌可以為理財(cái)需求的人員提供切實(shí)可靠地投資產(chǎn)品，滿足其投資需求。對(duì)于投資者來說更注重的是投資本身，就是希望自己的理財(cái)產(chǎn)品高于其他的投資產(chǎn)品的投資回報(bào)。而作為房地產(chǎn)兼具投資與適用的雙重性質(zhì)，但傳統(tǒng)的房地產(chǎn)資金占有量大讓很多投資者望而卻步。房地產(chǎn)眾籌則通過小額分散處理大大降低了房地產(chǎn)的門檻，讓許多中小投資者有了投資的可能性，且在投資過程中有話語權(quán)，腕足了互聯(lián)網(wǎng)多樣化的投資需求。

（三）提高緩解房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流,提前開發(fā),擴(kuò)大影響力。與房地產(chǎn)進(jìn)入白熱化階段,放棄優(yōu)先是減少積壓的成本。房地產(chǎn)和培養(yǎng)進(jìn)行了預(yù)訂之前,在項(xiàng)目開發(fā)有潛力的買家。然后將其展廳通過互聯(lián)網(wǎng)從線下到線上,實(shí)現(xiàn)高效率、低成本的營(yíng)銷。通過提高改善房地產(chǎn)項(xiàng)目概要、增加銷售、排水。房地產(chǎn)開發(fā)成本回收期長(zhǎng)、大量、高投資閾值。融資成本低的資本的主要目的是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。而房地產(chǎn)的提高具有低閾值的特點(diǎn),多樣化和分散。這將給中小企業(yè)一個(gè)良好的投資平臺(tái),改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式的同時(shí),提高現(xiàn)金的分布。

三、房地產(chǎn)眾籌存在的隱患

（一）眾籌因無任何的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管，容易觸碰法律紅線。若房地產(chǎn)眾籌是以炒房為目的并不被政策鼓勵(lì)。因?yàn)榇朔椒ㄊ且苑康禺a(chǎn)權(quán)益實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，從而引發(fā)政策監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)。一些融資項(xiàng)目要求提高表面上,不受監(jiān)管,在法律盲區(qū),使當(dāng)事人的權(quán)益難以得到法律承認(rèn)和保護(hù)。此外,營(yíng)銷推廣提高虛假?gòu)V告不當(dāng)可能涉及房地產(chǎn),房地產(chǎn)和提高,涉及股票、債權(quán)證券化或可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)“發(fā)行股票或債券”。

（二）信息披露不透明。由于大多數(shù)房地產(chǎn)提高項(xiàng)目在網(wǎng)上公布,投資者無法確定住房信息的真實(shí)性等常見的問題和信息不對(duì)稱,信息披露等簡(jiǎn)單問題,住房材料信息,投資者得不到。

（三）認(rèn)知度較低，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。眾籌房源少，所謂的“降價(jià)房”也只是針對(duì)早已投資相應(yīng)份額的投資者。財(cái)產(chǎn)安全承諾的收入沒有增加,特別是互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展使得離線商鋪投資價(jià)值是令人懷疑的。同時(shí),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,房地產(chǎn)和產(chǎn)量的提高也將逐漸減少。

四、進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)眾籌健康發(fā)展的建議與策略

（一）妥善地解決在房地產(chǎn)眾籌中遇到的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。特別是要保護(hù)投資者的合法權(quán)益，完善相關(guān)制度。從投資源頭進(jìn)行全方位的把控，包括法律、評(píng)估等哥哥領(lǐng)域；選擇正規(guī)的資金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，也可以引入保險(xiǎn)公司、擔(dān)保機(jī)構(gòu)等進(jìn)行擔(dān)保、引入第三方銀行進(jìn)行存管；由于小型企業(yè)平臺(tái)的資質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力和品牌認(rèn)知度和大型企業(yè),差別非常大,有效的信息披露是非常重要的。完善信息披露體系,兩國(guó)利益的均衡發(fā)展。

（二）加強(qiáng)自律，切記盲目模仿。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自己的現(xiàn)實(shí),尋找對(duì)象,通過平臺(tái)可以選擇大小、強(qiáng)度、高度的品牌企業(yè),作為一個(gè)合作伙伴。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該仔細(xì)研究模式、流程,籌集資金,使用規(guī)則,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),及時(shí)把握他們之間的聯(lián)系。

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常敬（1992年8月）性別女，民族漢，籍貫河南，學(xué)歷研究生，云南大學(xué)，研究方向：金融。