房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理分析

【摘要】隨著改革開放和人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展勢(shì)頭，已成為當(dāng)時(shí)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)支出產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也帶動(dòng)了建筑行業(yè)、裝飾行業(yè)、冶金行業(yè)、機(jī)械行業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，并間接影響了金融行業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)的發(fā)展手段一般是從炒地皮、炒項(xiàng)目并通過(guò)一系列的整合資源形成當(dāng)前具備龐大規(guī)模的大型企業(yè)，為了限制房?jī)r(jià)的升溫勢(shì)頭，政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，面對(duì)市場(chǎng)壓力和制度壓制，房地產(chǎn)高層需要采取合理手段對(duì)抗多方面的壓力。文章從房地產(chǎn)資金鏈的角度對(duì)行業(yè)管理模式進(jìn)行分析，從不同角度為房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提出理論依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 資金鏈 管理分析

房地產(chǎn)從2007年受國(guó)民經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的影響開始了快速發(fā)展的階段，房?jī)r(jià)和交易量都在短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造新高。但是社會(huì)的發(fā)展不可能讓房?jī)r(jià)變成泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，因此國(guó)家出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)的限制政策，以穩(wěn)固房地長(zhǎng)的市場(chǎng)環(huán)境安全，包括信貸緊縮、限購(gòu)制度、房地產(chǎn)稅收調(diào)整等條款的增加都讓房地產(chǎn)的資金籌備到了影響。房地產(chǎn)行業(yè)屬于風(fēng)險(xiǎn)高、投入高同時(shí)也收益高的行業(yè)，因此房地產(chǎn)公司想要在行業(yè)中具備良好的競(jìng)爭(zhēng)能力，就需要在資金上進(jìn)行籌備完全，并通過(guò)合理的管理手段控制交易風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理理論

資金鏈理論可以從社會(huì)再生產(chǎn)的角度進(jìn)行分析，包括生產(chǎn)者之間、生產(chǎn)者內(nèi)部以及生產(chǎn)者和非生產(chǎn)者資金走向的運(yùn)動(dòng)，來(lái)分析資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中發(fā)生關(guān)系破裂的情況，這也是引起企業(yè)資金鏈?zhǔn)Ш獾脑颉?/p>

企業(yè)資本鏈的循環(huán)是以不同的職能效應(yīng)貫穿企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整個(gè)階段，其中貨幣資本、生產(chǎn)資本、商品資本等形式為資本鏈正常運(yùn)行的基本要素，也是資本進(jìn)行循環(huán)的階段性分區(qū)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)理論指出，資本鏈的循環(huán)是在資本保持連續(xù)性和運(yùn)動(dòng)性的情況下發(fā)生的，同時(shí)還需要兩個(gè)必備條件，一是產(chǎn)業(yè)資本需要從每一個(gè)職能的運(yùn)用空間下體現(xiàn)價(jià)值，二是每一個(gè)職能都需要進(jìn)入時(shí)間上的連續(xù)循環(huán)圈。任何企業(yè)的正常運(yùn)行都離不開充足資金的保障，資本管理既是企業(yè)生死存亡的劃分線，也是企業(yè)在進(jìn)行管理體系實(shí)施的關(guān)鍵組成部分。資金管理部門是企業(yè)中體現(xiàn)管理職能的關(guān)鍵部門，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中貫穿始終，因此資金鏈管理理論的完善是企業(yè)避免財(cái)務(wù)危機(jī)和資金風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素，也是影響企業(yè)生存發(fā)展的根本原因。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈概述

資金鏈?zhǔn)蔷S系行業(yè)正常進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本資金循環(huán)鏈條，在企業(yè)中資金鏈循環(huán)一般分為資金投入、資金使用、資金回籠三個(gè)階段。這些過(guò)程顯示了企業(yè)資本的走向，也是企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)可以資金運(yùn)轉(zhuǎn)的表現(xiàn)，只有將資金鏈這三個(gè)階段進(jìn)行有效的控制和管理，企業(yè)才能保障正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)的資金鏈則是工程在進(jìn)行資金籌備時(shí)的投入成本到銷售項(xiàng)目完成之后實(shí)現(xiàn)資金收益的資本循環(huán)過(guò)程，其正常運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)受到市場(chǎng)環(huán)境的影響，也會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)的管理水平所影響。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈特征

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)通常都會(huì)是很龐大的工程，但是前期的資金需求過(guò)高，且周期性較強(qiáng)，另外施工過(guò)程中也需要進(jìn)行一定的成本投入，就會(huì)讓房地產(chǎn)的資金籌備永遠(yuǎn)不充裕，距離正產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和開工還有一定的距離。因此房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)迫切需要解決的問(wèn)題之一。資金投入后及時(shí)的和流才是企業(yè)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)的銷售周期很長(zhǎng)就會(huì)導(dǎo)致資本回收周期變長(zhǎng)，而且市場(chǎng)環(huán)境和政府政策對(duì)房?jī)r(jià)的壓制讓資金回流變得更加困難，還會(huì)因?yàn)樵S多不確定因素。房地產(chǎn)本身的項(xiàng)目性質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)，不具備一般產(chǎn)品的流通性，因此在銷售的過(guò)程中營(yíng)銷手法都比較單一，也會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的速度，如果施工部門沒(méi)有嚴(yán)格按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃，影響了建筑的口碑和質(zhì)量導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法正常銷售，房地產(chǎn)資金鏈面臨的風(fēng)險(xiǎn)更加無(wú)法估量。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理建議

（一）建立成本控制體系

企業(yè)進(jìn)行資金鏈的有效優(yōu)化就需要從內(nèi)部的節(jié)流行為進(jìn)行成本控制，只有企業(yè)具備強(qiáng)大的資金管理能力和自身免疫力才能不受到市場(chǎng)環(huán)境的直接影響，保障企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)從資金的管理機(jī)制進(jìn)行改革，財(cái)務(wù)部門是企業(yè)利潤(rùn)主要經(jīng)手部門，但是成本管理的組織復(fù)雜性一直是部門整體的硬傷，因此需要企業(yè)的管理部門對(duì)工程的投入資金進(jìn)行掌控，盡量減少資金的閑置和浪費(fèi)，從加強(qiáng)資金的利用率做起，執(zhí)行分期滾動(dòng)工程施工概念，較少大型工程一次性投入對(duì)資金的占用比率，同時(shí)加強(qiáng)資金核算和支出憑證管理，最大力度的降低資金流向不明的頻率。

（二）開拓資金來(lái)源渠道

企業(yè)對(duì)資本的節(jié)流和開源才是進(jìn)行資金鏈管理的重要組成部分，企業(yè)在開拓資金來(lái)源的同時(shí)需要具備良好的資信水平和多方面融資渠道多為補(bǔ)充。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)需要根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)制定相應(yīng)的融資政策，在政府宏觀調(diào)控允許的情況下，進(jìn)行多方面的融資渠道擴(kuò)展和開發(fā)，為企業(yè)的資金鏈不足進(jìn)行補(bǔ)充，同時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以施工項(xiàng)目為基礎(chǔ)，通過(guò)合理的金融手段緩解一定的資金壓力，完成對(duì)資金鏈的開源管理。另一方面，房地產(chǎn)的高負(fù)債也是不能進(jìn)行及時(shí)開展融資渠道的原因，因此需要企業(yè)在降低資產(chǎn)平均負(fù)債率上做出規(guī)劃，提升資本的周轉(zhuǎn)速度和使用效率，為穩(wěn)定現(xiàn)金管理、控制資本預(yù)支和資金信息明晰提出合理改善方案。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，目前的房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都在資金鏈管理方向有所欠缺，特別是在資本的管理上，只能從主觀的指標(biāo)里調(diào)整評(píng)價(jià)，沒(méi)有確立科學(xué)合理的資金利用率評(píng)估結(jié)構(gòu)，讓行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)幾率大大增加，因此進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈管理分析為需要從資本的使用和籌集開始進(jìn)行規(guī)劃，為完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈管理指明發(fā)展方向。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：周粉蓮（1979-），現(xiàn)供職于云南省曲靖市麒麟?yún)^(qū)房地產(chǎn)管理處。