一、前言

中國大陸地區(qū)于2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《物權(quán)法》，并自2007年10月1日起施行，其中第1條開宗明義表示：“為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法?！钡?條：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯?！钡?2條第1項(xiàng)明定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”而法律規(guī)定的權(quán)限與程序及人民的財產(chǎn)權(quán)保障如何尋求平衡點(diǎn)，在建置民法典物權(quán)編時，更有討論的時代意義。中國臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)征收制度并非規(guī)定在“民法”物權(quán)編當(dāng)中，而是規(guī)定在“土地法”與“土地征收條例”中，他山之石可以攻錯，本文試圖比較兩岸不動產(chǎn)征收制度，并提出對民法典物權(quán)編土地征收相關(guān)條文之立法建議，希冀可提供參考。

二、中國大陸地區(qū)不動產(chǎn)征收制度相關(guān)規(guī)定

(一)《中華人民共和國憲法》

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和公正觀念的普及與深入，中國大陸地區(qū)逐漸意識到征收補(bǔ)償?shù)闹匾?，?jīng)過2004年《憲法》第四次修正后，《憲法》第10條第3款規(guī)定由原來的“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用”修改為“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”，第13條由原來的“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財產(chǎn)的繼承權(quán)”修正為：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”，雖然這兩條修正案都是針對《憲法》的，但征收補(bǔ)償普遍被認(rèn)為是公民財產(chǎn)權(quán)的題中之意，因而也構(gòu)成國家必須尊重和保護(hù)的憲法基本權(quán)利[注]參見張千帆：“公正補(bǔ)償與征收的憲法限制”，《法學(xué)研究》2005年第2期，第25頁。，而于《憲法》中規(guī)定土地征收補(bǔ)償原則更可凸顯出對于人民權(quán)利保護(hù)之重視。關(guān)于土地征收中的公益原則，有學(xué)者認(rèn)為考察過去六十年的演變過程，應(yīng)作為土地征收前提而對土地征收進(jìn)行限制的公共利益走過了一條從抑制到虛無的道路，在許多時候經(jīng)濟(jì)發(fā)展才是真正目的或者說經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要就是公共利益[注]參見蔡樂渭：“從抑制走向虛無——土地征收中‘公共利益’的演變”，《政法論壇》2012年第6期，第61頁。，本文認(rèn)為似乎尚無需如此悲觀，在公共利益的認(rèn)定上，如何透過更細(xì)膩與明確的規(guī)定及相應(yīng)的監(jiān)督程序[注]參見吳春燕：“我國土地征收中公共利益的厘定與處置”，《現(xiàn)代法學(xué)》2008年第11期，第95頁。以保障人民權(quán)益并兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是我們需要努力的目標(biāo)。

(二)《中華人民共和國物權(quán)法》

1.物權(quán)不得侵犯原則

《中華人民共和國物權(quán)法》于2007年1月1日施行[注]中華人民共和國主席令第62號：《中華人民共和國物權(quán)法》已由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，現(xiàn)予公布，自2007年10月1日起施行。，在談到不動產(chǎn)征收之前，首先要強(qiáng)調(diào)的是《物權(quán)法》第4條規(guī)定：國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。換言之，物權(quán)原則上是受到法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。政府在征收不動產(chǎn)的同時也侵犯了不動產(chǎn)所有人之物權(quán)，故其征收原因應(yīng)以法律明定，并遵守謙抑原則，非有必要，不應(yīng)輕易征收人民之不動產(chǎn)。

2.城市土地國有，農(nóng)村土地集體所有

《物權(quán)法》第47條：“城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。”該條明文規(guī)定城市的土地為國家所有。《物權(quán)法》第59條：“農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：(一)土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包；(二)個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整； (三)土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法； (四)集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項(xiàng)；(五)法律規(guī)定的其他事項(xiàng)?！痹摋l則規(guī)定農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)屬于農(nóng)民集體成員集體所有，倘若有土地補(bǔ)償費(fèi)亦由農(nóng)民集體使用、分配。

3.集體所有土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)征收要件

《物權(quán)法》第42條第1項(xiàng)：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。該條明文規(guī)定征收必須為了“公共利益的需要”，且需依照“法律規(guī)定的權(quán)限和程序”來征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，彰顯了依法行政的精神。而同條第2項(xiàng)規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益”，凸顯了政府對農(nóng)民權(quán)益之重視。第3項(xiàng)則規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”，明文規(guī)定應(yīng)征收房屋及其他不動產(chǎn)時應(yīng)給予補(bǔ)償。第4項(xiàng)則重申：“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用”，但并沒有規(guī)范相關(guān)罰則。此外，土地征收的發(fā)動必須是為了公共利益的需要，然而公共利益卻是一個不確定的法律概念，因此需要有更多的客觀性、程序性標(biāo)準(zhǔn)來對公共利益進(jìn)行界定[注]參加陳銘聰：“論中國大陸土地征收法制中的公共利益”，《月旦財經(jīng)法雜志》2013年第5期，第170頁。。

4.嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

《物權(quán)法》第43條：“國家對耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。”

5.緊急需要征用不動產(chǎn)與補(bǔ)償

《物權(quán)法》第44條：“因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償?！?/p>

6.因征收或征用影響或消滅用益物權(quán)之補(bǔ)償

《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”

(三)《中華人民共和國土地管理法》

1.土地社會主義公有制

《中華人民共和國土地管理法》第2條第1項(xiàng)規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”同條第3項(xiàng)規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！盵注]《中華人民共和國土地管理法》第86條規(guī)定：本法自1999年1月1日起施行。

2.國家為了公共利益需要可征收或征用土地

《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！蓖ǖ?條第4項(xiàng)規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?/p>

3.征收土地審批程序與層級

《中華人民共和國土地管理法》第45條規(guī)定：“征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：(一)基本農(nóng)田；(二)基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；(三)其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。”

4.征收土地組織實(shí)施及補(bǔ)償

《中華人民共和國土地管理法》第46條規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯??！钡?7條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！?/p>

5.違法征收土地之刑事責(zé)任與民事責(zé)任

《中華人民共和國土地管理法》第78條規(guī)定：“無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效，對非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！钡?9條則規(guī)定：“侵占、挪用被征收土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。”

(四)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》

本條例第1條規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)，制定本條例[注]1998年12月27日國務(wù)院令第256號發(fā)布。。本條例在第25條對于征收土地有下述規(guī)定：“征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。征地補(bǔ)償、安置方案報市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭議不影響征收土地方案的實(shí)施。征收土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)全額支付?！盵注]《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第26條規(guī)定征收土地補(bǔ)償費(fèi)之歸屬與使用之監(jiān)督：“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征收土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費(fèi)用。市、縣和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督。”

(五)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

1.房地產(chǎn)保護(hù)與國土有償及期限原則

本法第1條規(guī)定：為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。第3條規(guī)定：“國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外?！钡?條后段：“房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯?！?/p>

2.房屋征收相關(guān)規(guī)定

本法第6條規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”而國務(wù)院于2011年1月19日第141次常務(wù)會議通過《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，并于2011年1月21日起施行。[注]參照中華人民共和國國務(wù)院令第590號?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第35條規(guī)定：“本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時廢止。”

(六)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

1.征收國有土地上房屋須為了公共利益并給予公平補(bǔ)償

本條例第1條開宗明義表示：為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。第2條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。這揭示了本條例規(guī)范征收國有土地上房屋須為了公共利益并給予公平補(bǔ)償之意旨。

2.征收補(bǔ)償決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開原則

本條例第3條規(guī)定：房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。而《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第4條將《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第2條之“公平補(bǔ)償”規(guī)定加入：“房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、公平補(bǔ)償、結(jié)果公開的原則”[注]2011年10月19日上海市人民政府令第71號公布。，增加了公平補(bǔ)償原則。

3.做出征收決定之情形

本條例第8條規(guī)定：“為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：(一)國防和外交的需要；(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要?！?/p>

4.征收補(bǔ)償、行政復(fù)議與行政訴訟

本條例第10條：“房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。”第13條第1項(xiàng)：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)?！蓖瑮l例第13條第3項(xiàng)規(guī)定：“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回?！蔽ù素P(guān)人民權(quán)益甚巨之規(guī)定似應(yīng)以法律定之，應(yīng)規(guī)定在母法《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中較為妥適。

5.征收補(bǔ)償之具體落實(shí)

第17條：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵?！钡?8條：“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！钡?9條規(guī)定：“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見?！?/p>

6.貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換機(jī)制

本條例第21條規(guī)定：“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋?！碧峁┝吮徽魇杖丝梢赃x擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

7.征收部門工作人員、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或估價師法律責(zé)任

本條例第30條規(guī)定：“市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責(zé)令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！钡?4條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”其中房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師之行政罰款似嫌過輕，有必要檢討增加數(shù)額，以嚇阻房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)估價師虛假估價。

三、中國臺灣地區(qū)土地征收相關(guān)規(guī)定

(一)“民法”物權(quán)編

臺灣地區(qū)“民法”物權(quán)編共分十章，分別是第一章通則、第二章所有權(quán)、第三章地上權(quán)、第四章永役權(quán)刪除改增訂第四章之一農(nóng)育權(quán)、第五章不動產(chǎn)役權(quán)、第六章抵押權(quán)、第七章質(zhì)權(quán)、第八章典權(quán)、第九章留置權(quán)、第十章占有。第二章所有權(quán)另分為四節(jié)，分別為第一節(jié)通則、第二節(jié)不動產(chǎn)所有權(quán)、第三節(jié)動產(chǎn)所有權(quán)、第四節(jié)共有；第三章地上權(quán)則分為第一節(jié)普通地上權(quán)、第二節(jié)區(qū)分地上權(quán)；第六章抵押權(quán)則分為第一節(jié)普通抵押權(quán)、第二節(jié)最高限額抵押權(quán)、第三節(jié)其他抵押權(quán)；第七章質(zhì)權(quán)分為第一節(jié)動產(chǎn)質(zhì)權(quán)、第二節(jié)權(quán)利質(zhì)權(quán)。[注]臺灣地區(qū)之物權(quán)法自1929年制定以來，共經(jīng)過五次修正，其中1994年只針對“民法”第942條做文字修正；2007年修正時主要系增加最高限額抵押權(quán)規(guī)定；2009年大幅修正，主要以揚(yáng)棄物權(quán)絕對法定主義為最大突破；2010年修正時則刪除永佃權(quán)，增加農(nóng)育權(quán)；2012年則針對遺失物相關(guān)規(guī)定做了修正。物權(quán)編規(guī)定在“民法”第757條至第966條，而遍查兩百多條條文，僅于第759條規(guī)定：“因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、征收、法院之判決或其他非因法律行為，于登記前已取得不動產(chǎn)物權(quán)者，應(yīng)經(jīng)登記，始得處分其物權(quán)”，其中提到征收兩字，對于土地征收制度并無任何規(guī)定，合先敘明。

(二)“土地法”

1.通則

(1)土地征收之目的與范圍

臺灣地區(qū)“土地法”規(guī)范之征收種類主要有三種，分別是一般征收、保留征收、區(qū)段征收[注]參見謝哲勝：《土地法》，翰蘆圖書出版有限公司2006年版，第449～451頁。。其中第208條：“‘國家’因左列公共事業(yè)之需要，得依本法之規(guī)定，征收私有土地，但征收之范圍，應(yīng)以其事業(yè)所必需者為限：一、國防設(shè)備；二、交通事業(yè)；三、公用事業(yè)；四、水利事業(yè)；五、公共衛(wèi)生；六、政府機(jī)關(guān)、地方自治機(jī)關(guān)及其他公共建筑；七、教育學(xué)術(shù)及慈善事業(yè)；八、國營事業(yè)；九、其他由政府興辦以公共利益為目的之事業(yè)。”所謂一般征收，乃指土地征收乃政府依公權(quán)力之運(yùn)作，為興辦公益事業(yè)需要或?qū)嵤皣摇苯?jīng)濟(jì)建設(shè)，基于“國家”對土地之最高主權(quán)，依法定程序，對特定私有土地，給予相當(dāng)補(bǔ)償，強(qiáng)制取得土地之一種處分行為。[注]參見臺灣地區(qū)“內(nèi)政部”地政司網(wǎng)站資料，載https：//www.land.moi.gov.tw/chhtml/landfaq.asp?lcid=10&cid=68&qcode=5#1，最后訪問時間：2017年3月15日。

(2)法定征收

第209條：政府機(jī)關(guān)因?qū)嵤皣摇苯?jīng)濟(jì)政策，得征收私有土地。但應(yīng)以法律規(guī)定者為限。

(3)區(qū)段征收

臺灣地區(qū)“土地法”第212條規(guī)定區(qū)段征收：“①因左列各款之一，征收土地，得為區(qū)段征收：一、實(shí)施‘國家’經(jīng)濟(jì)政策；二、新設(shè)都市地域；三、舉辦第二百零八條第一款或第三款之事業(yè)。②前項(xiàng)區(qū)段征收，謂于一定區(qū)域內(nèi)之土地，應(yīng)重新分宗整理，而為全區(qū)土地之征收?！彼^區(qū)段征收是指政府基于都市開發(fā)建設(shè)、舊都市更新、農(nóng)村小區(qū)更新或其他開發(fā)目的需要，對于一定區(qū)域內(nèi)之土地全部予以征收，并重新加以規(guī)劃整理后，由政府取得開發(fā)目的所需土地及公共設(shè)施用地，其余可供建筑土地，部分供作原土地所有權(quán)人領(lǐng)回抵價地之用，部分讓售或撥供需地機(jī)關(guān)使用，剩余土地，則辦理公開標(biāo)售、標(biāo)租或設(shè)定地上權(quán)，以處分土地之收入償還開發(fā)總費(fèi)用。辦理區(qū)段征收，政府可無償取得公共設(shè)施用地及節(jié)省龐大建設(shè)經(jīng)費(fèi)支出，土地所有權(quán)人亦可領(lǐng)回抵價地，享有土地利用價值提高、公共設(shè)施完善、生活質(zhì)量提升等多重開發(fā)利益，是公私互蒙其利之措施。[注]參見臺灣地區(qū)“內(nèi)政部”地政司網(wǎng)站資料，載https：//www.land.moi.gov.tw/chhtml/content.asp?cid=86，最后訪問時間：2017年3月15日。

(4)保留征收

“土地法”第213條規(guī)定保留征收：①因左列各款之一，得為保留征收：一、開辟交通路線；二、興辦公用事業(yè)；三、新設(shè)都市地域；四、國防設(shè)備。②前項(xiàng)保留征收，謂就舉辦事業(yè)將來所需用之土地，在未需用以前，預(yù)為呈請核定公布其征收之范圍，并禁止妨礙征收之使用。第214條規(guī)定：前條保留征收之期間，不得超過三年，逾期不征收，視為廢止。但因舉辦前條第一款或第四款之事業(yè)，得申請核定延長保留征收期間；其延長期間，以五年為限。

(5)原土地所有權(quán)人之買回權(quán)

“土地法”第219條第1項(xiàng)規(guī)定：私有土地經(jīng)征收后，有左列情形之一者，原土地所有權(quán)人得于征收補(bǔ)償發(fā)給完竣屆滿一年之次日起五年內(nèi)，向該管直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)聲請照征收價額收回其土地：一、征收補(bǔ)償發(fā)給完竣屆滿一年，未依征收計(jì)劃開始使用者；二、未依核準(zhǔn)征收原定興辦事業(yè)使用者。[注]“土地法”第219條規(guī)定：①私有土地經(jīng)征收后，有左列情形之一者，原土地所有權(quán)人得于征收補(bǔ)償發(fā)給完竣屆滿一年之次日起五年內(nèi)，向該管直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)聲請照征收價額收回其土地：一、征收補(bǔ)償發(fā)給完竣屆滿一年，未依征收計(jì)劃開始使用者。二、未依核準(zhǔn)征收原定興辦事業(yè)使用者。②直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)接受聲請后，經(jīng)查明合于前項(xiàng)規(guī)定時，應(yīng)層報原核準(zhǔn)征收機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，通知原土地所有權(quán)人于六個月內(nèi)繳清原受領(lǐng)之征收價額，逾期視為放棄收回權(quán)。③第一項(xiàng)第一款之事由，系因可歸責(zé)于原土地所有權(quán)人或使用人者，不得聲請收回土地。④私有土地經(jīng)依征收計(jì)劃使用后，經(jīng)過都市計(jì)劃變更原使用目的，土地管理機(jī)關(guān)標(biāo)售該土地時，應(yīng)公告一個月，被征收之原土地所有權(quán)人或其繼承人有優(yōu)先購買權(quán)。但優(yōu)先購買權(quán)人未于決標(biāo)后十日內(nèi)表示優(yōu)先購買者，其優(yōu)先購買權(quán)視為放棄。第3項(xiàng)規(guī)定：“第一項(xiàng)第一款之事由，系因可歸責(zé)于原土地所有權(quán)人或使用人者，不得聲請收回土地?！迸_灣地區(qū)大法官會議特別對本條第3項(xiàng)做出第534號解釋：“人民依法取得之土地所有權(quán)，應(yīng)受法律之保障與限制，為‘憲法’第一百四十三條第一項(xiàng)所明定。土地征收系‘國家’因公共事業(yè)之需要，對人民受‘憲法’保障之財產(chǎn)權(quán)，經(jīng)由法定程序予以強(qiáng)制取得之謂，相關(guān)法律所規(guī)定之征收要件及程序，應(yīng)符合‘憲法’第二十三條所定必要性之原則?！恋胤ā诙偈艞l第一項(xiàng)第一款規(guī)定，私有土地經(jīng)征收后，自征收補(bǔ)償發(fā)給完竣屆滿一年，未依征收計(jì)劃開始使用者，原土地所有權(quán)人得于征收補(bǔ)償發(fā)給完竣屆滿一年之次日起五年內(nèi)，向該管市、縣地政機(jī)關(guān)聲請照征收價額收回其土地，原系防止征收機(jī)關(guān)為不必要之征收，或遷延興辦公共事業(yè)，特為原土地所有權(quán)人保留收回權(quán)。是以需用土地機(jī)關(guān)未于上開期限內(nèi)，依征收計(jì)劃開始使用征收之土地者，如系因可歸責(zé)于原土地所有權(quán)人或?yàn)槠湔加性撏恋刂褂萌酥掠伤?，即不得將遷延使用征收土地之責(zé)任，歸由征收有關(guān)機(jī)關(guān)負(fù)擔(dān)……‘土地法’第二百十九條第三項(xiàng)規(guī)定之適用，于上開意旨范圍內(nèi)，不生抵觸‘憲法’之問題?！盵注]本號解釋于2001年11月30日做成，解釋爭點(diǎn)為：“土地法”征收之土地因可歸責(zé)于原土地所有人或使用人，致未能依限使用者，限制原土地所有人買回權(quán)之規(guī)定“違憲”？

(6)公用土地征收之限制

“土地法”第220條：現(xiàn)供第二百零八條各款事業(yè)使用之土地，非因舉辦較為重大事業(yè)無可避免者，不得征收之。但征收只為現(xiàn)供使用土地之小部分，不妨礙現(xiàn)有事業(yè)之繼續(xù)進(jìn)行者，不在此限。臺灣地區(qū)大法官會議第732號解釋：“‘中華民國’九十年五月三十日修正公布之‘大眾捷運(yùn)法’(下稱九十年‘捷運(yùn)法’)第七條第四項(xiàng)規(guī)定：大眾捷運(yùn)系統(tǒng)……其毗鄰地區(qū)辦理開發(fā)所需之土地……，得由主管機(jī)關(guān)依法報請征收。七十七年七月一日制定公布之‘大眾捷運(yùn)法’(下稱七十七年‘捷運(yùn)法’)第七條第三項(xiàng)規(guī)定：聯(lián)合開發(fā)用地……，得征收之。七十九年二月十五日訂定發(fā)布之‘大眾捷運(yùn)系統(tǒng)土地聯(lián)合開發(fā)辦法’(下稱‘開發(fā)辦法’)第九條第一項(xiàng)規(guī)定：聯(lián)合開發(fā)之用地取得……，得由該主管機(jī)關(guān)依法報請征收……此等規(guī)定，許主管機(jī)關(guān)為土地開發(fā)之目的，依法報請征收‘土地征收條例’(下稱‘征收條例’)第三條第二款及‘土地法’第二百零八條第二款所規(guī)定交通事業(yè)所必須者以外之毗鄰地區(qū)土地，于此范圍內(nèi)，不符‘憲法’第二十三條之比例原則，與‘憲法’保障人民財產(chǎn)權(quán)及居住自由之意旨有違，應(yīng)自本解釋公布之日起不予適用”[注]此號解釋于2015年9月25日公布，其理由書中提及：“國家”以征收方式剝奪人民土地所有權(quán)，甚而影響土地上合法居住者之居住自由，如非為公用，則須符合其他公益之正當(dāng)目的。征收捷運(yùn)交通事業(yè)所必須之土地，屬為興辦交通事業(yè)公用之目的；而主管機(jī)關(guān)辦理毗鄰地區(qū)土地之開發(fā)，系在有效利用土地資源、促進(jìn)地區(qū)發(fā)展并利大眾捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)經(jīng)費(fèi)之取得(“立法院”秘書處編印，《法律案專輯第一百一十四輯——大眾捷運(yùn)法案》，立法院秘書處，七十八年，第二五三頁等所示立法目的參照)，固有其公益上之目的。然“國家”為利用土地資源、促進(jìn)地區(qū)發(fā)展并利建設(shè)經(jīng)費(fèi)之取得等目的，依法報請征收交通事業(yè)所必須者以外之毗鄰地區(qū)土地(下簡稱非交通事業(yè)所必須之土地)，將使土地資源之利益重新分配或移轉(zhuǎn)予“國家”或其他私人享有，造成原土地所有權(quán)人遭受土地?fù)p失之特別犧牲。另為達(dá)利用土地資源、促進(jìn)地區(qū)發(fā)展并利建設(shè)經(jīng)費(fèi)之取得等目的，非不得以適當(dāng)優(yōu)惠方式與土地所有權(quán)人合作進(jìn)行聯(lián)合或共同開發(fā)、以市地重劃之方式使原土地所有權(quán)人于土地重新整理后仍分配土地、以區(qū)段征收使原土地所有權(quán)人取回與原土地同價值之土地、或以其他適當(dāng)且對土地所有權(quán)侵害較小之方式達(dá)成。系爭規(guī)定一、二、三以使土地所有權(quán)人遭受特別犧牲之方式，征收非交通事業(yè)所必須之土地進(jìn)行開發(fā)，并非達(dá)成土地資源有效利用、地區(qū)發(fā)展并利“國家”建設(shè)經(jīng)費(fèi)之取得目的所不得不采之必要手段，且非侵害最小之方式。其許主管機(jī)關(guān)為土地開發(fā)之目的，依法報請征收非交通事業(yè)所必須之土地，于此范圍內(nèi)，不符“憲法”第二十三條之比例原則，與“憲法”保障人民財產(chǎn)權(quán)及居住自由之意旨有違，應(yīng)自本解釋公布之日起不予適用。，更凸顯了征收土地必須具有必要性以及符合比例原則，呼應(yīng)本條規(guī)定。

2.征收程序

(1)核準(zhǔn)機(jī)關(guān)

“土地法”第220條：征收土地，由“中央”地政機(jī)關(guān)核準(zhǔn)之。

(2)核準(zhǔn)程序

“土地法”第224條：征收土地，應(yīng)由需用土地人擬具詳細(xì)征收計(jì)劃書，并附具征收土地圖說及土地使用計(jì)畫圖，依前二條之規(guī)定分別聲請核辦。第225條：“中央”地政機(jī)關(guān)于核準(zhǔn)征收土地后，應(yīng)將原案全部通知該土地所在地之該管直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)。第227條：①直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)于接到“中央”地政機(jī)關(guān)通知核準(zhǔn)征收土地案時，應(yīng)即公告，并通知土地所有權(quán)人及他項(xiàng)權(quán)利人。②前項(xiàng)公告之期間為三十日。③土地權(quán)利利害關(guān)系人對于第一項(xiàng)之公告事項(xiàng)有異議者，應(yīng)于公告期間內(nèi)向直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)以書面提出。賦予了當(dāng)事人異議權(quán)利。

(3)地價及其他補(bǔ)償費(fèi)之發(fā)給

“土地法”第233條：征收土地應(yīng)補(bǔ)償之地價及其他補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)于公告期滿后十五日內(nèi)發(fā)給之。但因?qū)嵤皣摇苯?jīng)濟(jì)政策，或舉辦第二百零八條第一款、第二款或第四款事業(yè)征收土地，得呈準(zhǔn)“行政院”以土地債券搭發(fā)補(bǔ)償之，然而目前臺灣地區(qū)實(shí)務(wù)上多系補(bǔ)償現(xiàn)金，而少有土地債券補(bǔ)償。大法官會議解釋第110號要旨：“征收土地之地價補(bǔ)償及發(fā)放，應(yīng)在法定期限內(nèi)辦理，逾期失其征收效力”，而其解釋文謂：“……二、需用土地人不于公告完畢后十五日內(nèi)將應(yīng)補(bǔ)償?shù)貎r及其他補(bǔ)償費(fèi)額繳交主管地政機(jī)關(guān)發(fā)給完竣者，依照本院院字第二七〇四號解釋其征收土地核準(zhǔn)案自應(yīng)從此失其效力，但于上開期間內(nèi)因?qū)ρa(bǔ)償之估定有異議，而由該管市縣地政機(jī)關(guān)依法提交標(biāo)準(zhǔn)地價評議委員會評定或經(jīng)土地所有人同意延期繳交有案者，不在此限。三、征收土地補(bǔ)償費(fèi)額經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)地價評議委員會評定后，應(yīng)由主管地政機(jī)關(guān)即行通知需用土地人，并限期繳交轉(zhuǎn)發(fā)土地所有人，其限期酌量實(shí)際情形定之，但不超過‘土地法’第二百三十三條所規(guī)定十五日之期限”[注]其解釋理由書第三點(diǎn)：三、征收土地補(bǔ)償費(fèi)之發(fā)給期限“土地法”第二百三十三條特別規(guī)定者，其目的在防止征收土地核準(zhǔn)案久懸不決及減少土地所有人之損害而保障其私權(quán)，至因公告之估定地價發(fā)生異議，由主管地政機(jī)關(guān)提交標(biāo)準(zhǔn)地價評議委員會另行評定時，同法對于其所評定之地價繳交發(fā)給期限雖無規(guī)定，惟基于上開理由，主管征收機(jī)關(guān)于該委員會評定后，應(yīng)即通知需用土地人并限期繳交轉(zhuǎn)發(fā)土地所有人，其期間亦不得超過“土地法”第二百三十三條所定之十五日。。大法官會議解釋第516號亦重申其旨：“‘國家’因公用或其他公益目的之必要，雖得依法征收人民之財產(chǎn)，但應(yīng)給予合理之補(bǔ)償。此項(xiàng)補(bǔ)償乃因財產(chǎn)之征收，對被征收財產(chǎn)之所有人而言，系為公共利益所受之特別犧牲，‘國家’自應(yīng)予以補(bǔ)償，以填補(bǔ)其財產(chǎn)權(quán)被剝奪或其權(quán)能受限制之損失。故補(bǔ)償不僅需相當(dāng)，更應(yīng)盡速發(fā)給，方符‘憲法’第十五條規(guī)定，人民財產(chǎn)權(quán)應(yīng)予保障之意旨。準(zhǔn)此，‘土地法’第二百三十三條明定，征收土地補(bǔ)償之地價及其他補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)于‘公告期滿后十五日內(nèi)’發(fā)給……‘行政法院’八十五年一月十七日庭長評事聯(lián)席會議決議略謂：‘司法院’釋字第一一○號解釋第三項(xiàng)，固謂征收土地補(bǔ)償費(fèi)額經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)地價評議委員會評定后，主管機(jī)關(guān)通知并轉(zhuǎn)發(fā)土地所有權(quán)人，不得超過‘土地法’第二百三十三條所規(guī)定之十五日期限，然縱已逾十五日期限，無從使已確定之征收處分溯及發(fā)生失其效力之結(jié)果云云，其與本解釋意旨不符部分，于‘憲法’保障人民財產(chǎn)權(quán)之旨意有違，應(yīng)不予適用?！贝送?，大法官會議解釋第652號補(bǔ)充第516號：“‘憲法’第十五條規(guī)定，人民之財產(chǎn)權(quán)應(yīng)予保障，故‘國家’因公用或其他公益目的之必要，雖得依法征收人民之財產(chǎn)，但應(yīng)給予合理之補(bǔ)償，且應(yīng)盡速發(fā)給。倘原補(bǔ)償處分已因法定救濟(jì)期間經(jīng)過而確定，且補(bǔ)償費(fèi)業(yè)經(jīng)依法發(fā)給完竣，嗣后直轄市或縣(市)政府始發(fā)現(xiàn)其據(jù)以作成原補(bǔ)償處分之地價標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定錯誤，原發(fā)給之補(bǔ)償費(fèi)短少，致原補(bǔ)償處分違法者，自應(yīng)于相當(dāng)期限內(nèi)依職權(quán)撤銷該已確定之補(bǔ)償處分，另為適法之補(bǔ)償處分，并通知需用土地人繳交補(bǔ)償費(fèi)差額轉(zhuǎn)發(fā)原土地所有權(quán)人。逾期未發(fā)給補(bǔ)償費(fèi)差額者，原征收土地核準(zhǔn)案即應(yīng)失其效力，本院釋字第五一六號解釋應(yīng)予補(bǔ)充”[注]此號解釋于2008年12月5日所作，解釋爭點(diǎn)為：釋字第516號解釋“相當(dāng)之期限”有無上限？解釋理由謂：“……上述所謂相當(dāng)期限，應(yīng)由立法機(jī)關(guān)本于盡速發(fā)給之‘憲法’要求，以法律加以明定。于法律有明文規(guī)定前，鑒于前述原補(bǔ)償處分確定后始發(fā)現(xiàn)錯誤而應(yīng)發(fā)給補(bǔ)償費(fèi)差額之情形，原非需用土地人所得預(yù)見，亦無從責(zé)其預(yù)先籌措經(jīng)費(fèi)，以繳交補(bǔ)償費(fèi)之差額，如適用‘土地法’、‘土地征收條例’等上開法律規(guī)定，要求直轄市、縣(市)政府于十五日或三個月內(nèi)通知需用土地人繳交補(bǔ)償費(fèi)差額，并轉(zhuǎn)發(fā)原土地所有權(quán)人完竣，事實(shí)上或法律上(如‘預(yù)算法’相關(guān)限制等)輒有困難而無可期待，故有關(guān)相當(dāng)期限之認(rèn)定，應(yīng)本于盡速發(fā)給之原則，就個案視發(fā)給補(bǔ)償費(fèi)差額之多寡、預(yù)算與預(yù)備金之編列及動支情形、可合理期待需用土地人籌措財源之時間等因素而定。然為避免直轄市或縣(市)政府遲未發(fā)給補(bǔ)償費(fèi)差額，致原土地所有權(quán)人之權(quán)益受損，參酌前揭因素，此一相當(dāng)期限最長不得超過二年…… ”，對于受征收人權(quán)益更加保障。

(4)限期遷移

“土地法”第234條：直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)于被征收土地應(yīng)受之補(bǔ)償發(fā)給完竣后，得規(guī)定期限，令土地權(quán)利人或使用人遷移完竣。

(5)被征收土地所有人權(quán)利義務(wù)之終止

土地征收是以補(bǔ)償金的支付作為征收發(fā)生權(quán)利變動效力的要件，即因補(bǔ)償金的提存或支付，而使需用土地人當(dāng)然取得土地所有權(quán)。[注]參見前注〔12〕，謝哲勝書，2006年7月初版，第469頁?！巴恋胤ā钡?35條：被征收土地之所有權(quán)人，對于其土地之權(quán)利義務(wù)，于應(yīng)受之補(bǔ)償發(fā)給完竣時終止，在補(bǔ)償費(fèi)未發(fā)給完竣以前，有繼續(xù)使用該土地之權(quán)。但合于第二百三十一條但書之規(guī)定者，不在此限。而臺灣地區(qū)“最高法院”80年臺上字第2365號判決謂：按不動產(chǎn)之公用征收，非以登記為“國家”取得所有權(quán)之要件，此觀“民法”第七百五十九條之規(guī)定自明[注]“民法”第759條：因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、征收、法院之判決或其他非因法律行為，于登記前已取得不動產(chǎn)物權(quán)者，應(yīng)經(jīng)登記，始得處分其物權(quán)。。依“土地法”第二百三十五條規(guī)定：被征收土地之所有權(quán)人，對于其土地之權(quán)利義務(wù)，于應(yīng)受之補(bǔ)償發(fā)給完竣時終止。準(zhǔn)此，經(jīng)政府合法征收之土地，只需政府對所有人之補(bǔ)償發(fā)放完竣，即由“國家”取得被征收土地之所有權(quán)，至該土地是否已登記為“國有”，在所不問。[注]參見《“司法”院公報》第34卷第4期第48頁。

3.征收補(bǔ)償

(1)補(bǔ)償額之決定、負(fù)擔(dān)及提存

“土地法”第236條：①征收土地應(yīng)給予之補(bǔ)償?shù)貎r、補(bǔ)償費(fèi)及遷移費(fèi)，由該管直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)規(guī)定之；②前項(xiàng)補(bǔ)償?shù)貎r補(bǔ)償費(fèi)及遷移費(fèi)，均由需用土地人負(fù)擔(dān)，并繳交該管直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)發(fā)之?！巴恋胤ā钡?37條：①直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)發(fā)給補(bǔ)償?shù)貎r及補(bǔ)償費(fèi)，有左列情形之一時，得將款額提存之：一、應(yīng)受補(bǔ)償人拒絕受領(lǐng)或不能受領(lǐng)者；二、應(yīng)受補(bǔ)償人所在地不明者。②依前項(xiàng)第二款規(guī)定辦理提存時，應(yīng)以土地登記簿記載之土地所有權(quán)人及他項(xiàng)權(quán)利人之姓名、住址為準(zhǔn)，而將補(bǔ)償?shù)貎r及補(bǔ)償費(fèi)提存的前提是建立完善的土地登記制度。

惟自“土地征收條例”通過后，依“土地征收條例”第1條第2項(xiàng)規(guī)定：土地征收，依本條例之規(guī)定，本條例未規(guī)定者，適用其他法律之規(guī)定。而“土地征收條例”第26條規(guī)定：①直轄市或縣 (市) 主管機(jī)關(guān)應(yīng)于“國庫”設(shè)立土地征收補(bǔ)償費(fèi)保管專戶，保管因受領(lǐng)遲延、拒絕受領(lǐng)或不能受領(lǐng)之補(bǔ)償費(fèi)，不適用“提存法”之規(guī)定。直轄市或縣 (市) 主管機(jī)關(guān)應(yīng)于本條例規(guī)定應(yīng)發(fā)給補(bǔ)償費(fèi)之期限屆滿次日起三個月內(nèi)存入專戶保管，并通知應(yīng)受補(bǔ)償人。自通知送達(dá)發(fā)生效力之日起，逾十五年未領(lǐng)取之補(bǔ)償費(fèi)，歸屬“國庫”。②前項(xiàng)保管專戶儲存之補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)給付利息。以實(shí)收利息照付。③未受領(lǐng)之征收補(bǔ)償費(fèi)，依第一項(xiàng)規(guī)定繳存專戶保管時，視同補(bǔ)償完竣。④第一項(xiàng)未受領(lǐng)補(bǔ)償費(fèi)保管辦法，由“中央”主管機(jī)關(guān)定之。⑤前四項(xiàng)規(guī)定，于本條例施行前未辦竣提存之未受領(lǐng)補(bǔ)償費(fèi)，準(zhǔn)用之。

(2)改良物之代為遷移或一并征收

“土地法”第238條：直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)遇有左列情形之一者，得將改良物代為遷移或一并征收之：一、受領(lǐng)遷移費(fèi)人于交付遷移費(fèi)時，拒絕收受或不能收受者；二、受領(lǐng)遷移費(fèi)人所在地不明者；三、受領(lǐng)遷移費(fèi)人不依限遷移者。

(3)被征收土地應(yīng)補(bǔ)償之地價

“土地法”第239條：被征收土地應(yīng)補(bǔ)償之地價，依左列之規(guī)定：一、已依法規(guī)定地價，其所有權(quán)未經(jīng)移轉(zhuǎn)者，依其法定地價；二、已依法規(guī)定地價，其所有權(quán)經(jīng)過移轉(zhuǎn)者，依其最后移轉(zhuǎn)時之地價；三、未經(jīng)依法規(guī)定地價者，其地價由該管“直轄市”或縣(市)地政機(jī)關(guān)估定之。

(4)土地改良物及農(nóng)作改良物之補(bǔ)償費(fèi)

“土地法”第241條：土地改良物被征收時，其應(yīng)受之補(bǔ)償費(fèi)，由該管“直轄市”或縣(市)地政機(jī)關(guān)會同有關(guān)機(jī)關(guān)估定之。第242條：被征收土地之農(nóng)作改良物，如被征收時與其孳息成熟時期相距在一年以內(nèi)者，其應(yīng)受補(bǔ)償之價值，應(yīng)按成熟時之孳息估定之；其被征收時與其孳息成熟時期相距超過一年者，應(yīng)依其種植、培育費(fèi)用，并參酌現(xiàn)值估定之。

(5)改良物之遷移費(fèi)

“土地法”第244條、第245條：因征收土地，致其改良物遷移時，應(yīng)給以相當(dāng)遷移費(fèi)，因土地一部分之征收而其改良物須全部遷移者，該改良物所有權(quán)人得請求給以全部之遷移費(fèi)，此兩條規(guī)定為土地征收時，遷移改良物給予遷移費(fèi)法律規(guī)定之依據(jù)。另依“土地征收遷移費(fèi)查估基準(zhǔn)”第3條規(guī)定：①土地改良物所有權(quán)人依本條例第五條第一項(xiàng)第一款及第三十四條第一項(xiàng)第四款規(guī)定遷移土地改良物者，應(yīng)依下列規(guī)定給予遷移費(fèi)：(一)建筑改良物，依該建筑改良物征收補(bǔ)償費(fèi)之百分之八十發(fā)給遷移費(fèi)；(二)農(nóng)作改良物，依該農(nóng)作改良物征收補(bǔ)償費(fèi)之百分之五十發(fā)給遷移費(fèi)。②前項(xiàng)農(nóng)作改良物不包括盆栽。盆栽部分得由直轄市或縣(市)政府視實(shí)際需要酌給搬運(yùn)費(fèi)。[注]“中華民國”八十九年十二月三十日“內(nèi)政部”(89)臺內(nèi)地字第 8971252號函訂定發(fā)布全文 10 點(diǎn)。

(6)補(bǔ)償之估定有異議時之評定

“土地法”第247條：對于第二百三十九條、第二百四十一條或第二百四十二條之估定有異議時，該管直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)應(yīng)提交標(biāo)準(zhǔn)地價評議委員會評定之。

(三)“土地征收條例”

“土地征收條例”制訂于2000年，依其立法總說明指出，現(xiàn)行土地征收除“土地法”規(guī)定外，尚見“平均地權(quán)條例”、“都市計(jì)劃法”、“促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級條例”、“國民住宅條例”、“科學(xué)工業(yè)園區(qū)設(shè)置管理?xiàng)l例”、“加工出口區(qū)設(shè)置管理?xiàng)l例”等，由于規(guī)定分歧，形成一制數(shù)法之情形，故訂定本“征收條例”[注]“立法院”第四屆第一會期第十二次會議案關(guān)系文書，院總字第285號政府提案第6564號，第75頁，1999年5月15日印發(fā)。。本條例共計(jì)六章、六十三條條文，分別為第一章總則、第二章征收程序、第三章征收補(bǔ)償、第四章區(qū)段征收、第五章征收之撤銷及廢止、第六章附則。自從“土地征收條例”制訂之后，因該條例第一條第二項(xiàng)及第三項(xiàng)規(guī)定：②土地征收，依本條例之規(guī)定，本條例未規(guī)定者，適用其他法律之規(guī)定；③其他法律有關(guān)征收程序、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與本條例抵觸者，優(yōu)先適用本條例。目前臺灣地區(qū)土地征收多依“土地征收條例”規(guī)定處理。

1.總則

(1)總則規(guī)范內(nèi)容

本條例總則共計(jì)有九條條文，其中第1條揭示立法目的。第2條明訂主管機(jī)關(guān)：在“中央”為“內(nèi)政部”；在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。第3條與“土地法”第208條一樣規(guī)定征收私有土地興辦事業(yè)之種類：國家因公益需要，興辦下列各款事業(yè)，得征收私有土地；征收之范圍，應(yīng)以其事業(yè)所必須者為限：一、國防事業(yè)，二、交通事業(yè)，三、公用事業(yè)……十、其他依法得征收土地之事業(yè)。相較于“土地法”第208條共規(guī)范九種，“土地征收條例”增加了“社會福利事業(yè)”種類以及將原本“土地法”第208條第9款“其他由政府興辦以公共利益為目的之事業(yè)”改為“其他依法得征收土地之事業(yè)”。第3條之1及第3條之2分別規(guī)范興辦公益事業(yè)勘選土地與興辦事業(yè)征收土地評估因素。第4條則與“土地法”第212條一樣規(guī)定區(qū)段征收。第5條則規(guī)定土地改良物不予征收之情形：①征收土地時，其土地改良物應(yīng)一并征收。但有下列情形之一者，不在此限：一、土地改良物所有權(quán)人要求取回，并自公告期滿之日起十五日內(nèi)自行遷移……五、其他法律另有規(guī)定。②前項(xiàng)應(yīng)征收之土地改良物，得視其興辦事業(yè)計(jì)劃之需要，于土地征收公告之日起三年內(nèi)征收之。但土地改良物所有權(quán)人于需用土地人報請征收土地前，請求同時一并征收其改良物時，需用土地人應(yīng)同時辦理一并征收……第6條則規(guī)定公有土地上之私有土地改良物之征收準(zhǔn)用第五條之規(guī)定。第7條則規(guī)范古跡、遺址或歷史建筑之保存。第8條則規(guī)范一并征收之要件、程序及期限。第9條規(guī)范原土地所有權(quán)人照原征收補(bǔ)償價收回土地。

(2)原土地所有權(quán)人照原征收補(bǔ)償價收回土地之情形

值得注意的是本條例第9條規(guī)定原土地所有權(quán)人照原征收補(bǔ)償價收回土地：①被征收之土地，除區(qū)段征收及本條例或其他法律另有規(guī)定外，有下列情形之一者，原土地所有權(quán)人得于征收公告之日起二十年內(nèi)，向該管直轄市或縣(市)主管機(jī)關(guān)申請照原征收補(bǔ)償價額收回其土地，不適用“土地法”第二百十九條之規(guī)定：一、征收補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給完竣屆滿三年，未依征收計(jì)劃開始使用者；二、未依核準(zhǔn)征收原定興辦事業(yè)使用者；三、依原征收計(jì)劃開始使用后未滿五年，不繼續(xù)依原征收計(jì)劃使用者。[注]同條第二至四項(xiàng)規(guī)定：②該管直轄市或縣(市)主管機(jī)關(guān)收受申請后，經(jīng)查明合于前項(xiàng)規(guī)定時，應(yīng)報原核準(zhǔn)征收機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，通知原土地所有權(quán)人于六個月內(nèi)繳還原受領(lǐng)之補(bǔ)償?shù)貎r及地價加成補(bǔ)償，逾期視為放棄收回權(quán)。③第一項(xiàng)第一款之情形，系因不可歸責(zé)于需用土地人之事由者，不得申請收回土地。④第一項(xiàng)第一款所稱開始使用，指興辦事業(yè)之主體工程動工。但依其事業(yè)性質(zhì)無需興建工程者，不在此限。惟辦理公共工程建設(shè)，以協(xié)議價購方式取得土地后，因原設(shè)計(jì)路線變更，致原取得之土地已無保留公用之必要，無“土地征收條例”第九條之適用。[注]“內(nèi)政部”93年10月22日臺內(nèi)地字第0930014098 號函：按協(xié)議價購之土地，系需用土地人與土地所有權(quán)人雙方達(dá)成合意，完成土地權(quán)利之移轉(zhuǎn)，與土地征收系以公權(quán)力強(qiáng)制取得人民土地所有權(quán)有別，是關(guān)于因公共工程建設(shè)需要，與土地所有權(quán)人協(xié)議價購取得之土地，嗣后因路線變更，致已無保留使用之必要，應(yīng)無“土地征收條例”第9 條規(guī)定之適用。惟因本案土地系貴府為辦理公共工程建設(shè)需要與土地所有權(quán)人協(xié)議價購取得，得否由原土地所有權(quán)人照原協(xié)議價購補(bǔ)償費(fèi)收回土地，請依公產(chǎn)管理有關(guān)法令規(guī)定本于職權(quán)處理。

2.征收程序

(1)征收程序應(yīng)舉行兩次以上公聽會

本章詳列征收程序，其中第10條規(guī)范事業(yè)計(jì)劃之申請?jiān)S可：“①需用土地人興辦之事業(yè)依法應(yīng)經(jīng)目的事業(yè)主管機(jī)關(guān)許可者，于申請征收土地或土地改良物前，應(yīng)將其事業(yè)計(jì)劃報經(jīng)目的事業(yè)主管機(jī)關(guān)許可。②需用土地人于事業(yè)計(jì)劃報請目的事業(yè)主管機(jī)關(guān)許可前，應(yīng)舉行公聽會，聽取土地所有權(quán)人及利害關(guān)系人之意見。但因舉辦具機(jī)密性之國防事業(yè)或已舉行公聽會或說明會者，不在此限……④需用土地人興辦之事業(yè)無須報經(jīng)目的事業(yè)主管機(jī)關(guān)許可者，除有第二項(xiàng)但書情形外，應(yīng)于與所有權(quán)人協(xié)議價購或以其他方式取得前，先舉行公聽會?！薄皟?nèi)政部”并于2010年另外訂定“申請征收前需用土地人舉行公聽會與給予所有權(quán)人陳述意見機(jī)會作業(yè)要點(diǎn)”[注]“內(nèi)政部”99年12月29日臺內(nèi)地字第0990257693號令。，自2011年1月1日生效，當(dāng)中第二點(diǎn)規(guī)定：為落實(shí)“土地征收條例”規(guī)定，需用土地人于興辦事業(yè)計(jì)劃報經(jīng)許可前，應(yīng)至少舉行二場公聽會；必要時，得舉行多場公聽會。

(2)征收計(jì)劃書審查事項(xiàng)

“土地征收條例”第13條規(guī)范征收計(jì)劃書之審查事項(xiàng)，其中第二項(xiàng)明訂審查七大事項(xiàng)：“中央”主管機(jī)關(guān)為前項(xiàng)之審核，應(yīng)審查下列事項(xiàng)：

一、是否符合征收之公益性、必要性及是否適當(dāng)與合理。

二、需用土地人是否具有執(zhí)行該事業(yè)之能力。

三、該事業(yè)計(jì)劃申請征收之土地是否符合現(xiàn)行都市計(jì)劃、區(qū)域計(jì)劃或“國土”計(jì)劃。

四、該事業(yè)計(jì)劃是否有助于土地適當(dāng)且合理之利用。

五、該事業(yè)計(jì)劃之財務(wù)評估是否合理可行。

六、依本條例第三十四條之一提出之安置計(jì)劃是否合理可行。

七、其他依法應(yīng)為或得為審查之事項(xiàng)。

(3)征收計(jì)劃書應(yīng)載事項(xiàng)及檢附文件

本條例第13條之1規(guī)定：前條所稱征收計(jì)劃書，應(yīng)記載下列事項(xiàng)，并檢附相關(guān)證明文件：一、征收土地或土地改良物原因；二、征收土地或土地改良物所在地范圍及面積；三、興辦事業(yè)之種類及法令依據(jù)；四、興辦事業(yè)計(jì)劃之必要性說明……十九、安置計(jì)劃。[注]“土地法”第13條之1：前條所稱征收計(jì)劃書，應(yīng)記載下列事項(xiàng)，并檢附相關(guān)證明文件：一、征收土地或土地改良物原因。二、征收土地或土地改良物所在地范圍及面積。三、興辦事業(yè)之種類及法令依據(jù)。四、興辦事業(yè)計(jì)劃之必要性說明。五、與土地所有權(quán)人或土地改良物所有權(quán)人協(xié)議價購或以其他方式取得之經(jīng)過情形及所有權(quán)人陳述意見之情形。六、公益性及必要性評估報告。七、土地使用之現(xiàn)狀及其使用人之姓名、住所。八、土地改良物情形。九、一并征收之土地改良物。十、四鄰接連土地之使用狀況及其改良情形。十一、征收土地區(qū)內(nèi)有無古跡、遺址或登錄之歷史建筑，并注明其現(xiàn)狀及維護(hù)措施。十二、舉行聽證、公聽會、說明會之情形，并應(yīng)檢附會議紀(jì)錄及出席紀(jì)錄。十三、土地或土地改良物所有權(quán)人或管理人之姓名、住所。十四、被征收土地之使用配置。十五、興辦事業(yè)概略及其計(jì)劃進(jìn)度。十六、應(yīng)需補(bǔ)償金額總數(shù)及其分配。十七、準(zhǔn)備金額總數(shù)及其來源。十八、涉及原住民土地之征收，應(yīng)檢附“中央”原住民族主管機(jī)關(guān)之書面同意文件。十九、安置計(jì)劃。

(4)征收之核準(zhǔn)機(jī)關(guān)

本條例第14條規(guī)定：征收土地或土地改良物，由“中央”主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)之。依據(jù)同條例第2條規(guī)定：本條例所稱主管機(jī)關(guān)在“中央”為“內(nèi)政部”，在“直轄市”為“直轄市”政府，在縣 (市) 為縣 (市) 政府。

(5)征收土地之補(bǔ)償費(fèi)

本條例第19條規(guī)定：征收土地或土地改良物應(yīng)發(fā)給之補(bǔ)償費(fèi)，由需用土地人負(fù)擔(dān)，并繳交該管“直轄市”或縣(市)主管機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)發(fā)之。第20條第1項(xiàng)規(guī)定：征收土地或土地改良物應(yīng)發(fā)給之補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)于公告期滿后十五日內(nèi)發(fā)給之。但依第二十二條第五項(xiàng)規(guī)定發(fā)給應(yīng)補(bǔ)償價額之差額者，不在此限。

(6)被征收土地所有人權(quán)利義務(wù)之終止

本條例第21條與“土地法”第235條一樣規(guī)范被征收土地所有人權(quán)利義務(wù)之終止：①被征收土地或土地改良物之所有權(quán)人，對于其土地或土地改良物之權(quán)利義務(wù)，于應(yīng)受之補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給完竣時終止。②前項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)未發(fā)給完竣前，得繼續(xù)為從來之使用。但合于第二十七條但書規(guī)定者，不在此限。

(7)異議之提出、復(fù)議及行政救濟(jì)

本條例第22條規(guī)范救濟(jì)程序：①權(quán)利關(guān)系人對于第十八條第一項(xiàng)之公告事項(xiàng)有異議者，得于公告期間內(nèi)向該管“直轄市”或縣(市)主管機(jī)關(guān)以書面提出。該管“直轄市”或縣(市)主管機(jī)關(guān)接受異議后應(yīng)即查明處理，并將查處情形以書面通知權(quán)利關(guān)系人。②權(quán)利關(guān)系人對于征收補(bǔ)償價額有異議者，得于公告期間屆滿之次日起三十日內(nèi)以書面向該管“直轄市”或縣(市)主管機(jī)關(guān)提出異議，該管“直轄市”或縣(市)主管機(jī)關(guān)于接受異議后應(yīng)即查明處理，并將查處情形以書面通知權(quán)利關(guān)系人。③權(quán)利關(guān)系人對于前項(xiàng)查處不服者，該管“直轄市”或縣(市)主管機(jī)關(guān)得提請地價評議委員會復(fù)議，權(quán)利關(guān)系人不服復(fù)議結(jié)果者，得依法提起行政救濟(jì)。[注]同條第4項(xiàng)與第5項(xiàng)規(guī)定：④“直轄市”或縣(市)主管機(jī)關(guān)依第二十條規(guī)定發(fā)給補(bǔ)償費(fèi)完竣后，征收計(jì)劃之執(zhí)行，不因權(quán)利關(guān)系人依前三項(xiàng)規(guī)定提出異議或提起行政救濟(jì)而停止。⑤征收補(bǔ)償價額經(jīng)復(fù)議、行政救濟(jì)結(jié)果有變動或補(bǔ)償費(fèi)經(jīng)依法發(fā)給完竣，嗣經(jīng)發(fā)現(xiàn)原補(bǔ)償價額認(rèn)定錯誤者，其應(yīng)補(bǔ)償價額差額，應(yīng)于其結(jié)果確定之日起三個月內(nèi)發(fā)給之。

(8)限期遷移

本條例第28條規(guī)定：①被征收土地或土地改良物應(yīng)受之補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給完竣或核定發(fā)給抵價地后，“直轄市”或縣(市)主管機(jī)關(guān)應(yīng)通知土地權(quán)利人或使用人限期遷移完竣。②應(yīng)受領(lǐng)遷移費(fèi)人無可考或所在地不明，致其應(yīng)遷移之對象未能遷移者，“直轄市”或縣(市)主管機(jī)關(guān)應(yīng)公告三十日限期遷移完竣。③征收范圍內(nèi)應(yīng)遷移之對象逾期未遷移者，由“直轄市”或縣(市)主管機(jī)關(guān)或需用土地人依“行政執(zhí)行法”執(zhí)行。

3.征收補(bǔ)償

(1)補(bǔ)償?shù)貎r之基準(zhǔn)

本條例第30條規(guī)定：“①被征收之土地，應(yīng)按照征收當(dāng)期之市價補(bǔ)償其地價。在都市計(jì)劃區(qū)內(nèi)之公共設(shè)施保留地，應(yīng)按毗鄰非公共設(shè)施保留地之平均市價補(bǔ)償其地價。②前項(xiàng)市價，由“直轄市”、縣(市)主管機(jī)關(guān)提交地價評議委員會評定之。③各“直轄市”、縣(市)主管機(jī)關(guān)應(yīng)經(jīng)常調(diào)查轄區(qū)地價動態(tài)，每六個月提交地價評議委員會評定被征收土地市價變動幅度，作為調(diào)整征收補(bǔ)償?shù)貎r之依據(jù)。④前三項(xiàng)查估市價之地價調(diào)查估計(jì)程序、方法及應(yīng)遵行事項(xiàng)等辦法，由‘中央’主管機(jī)關(guān)定之?！倍皟?nèi)政部”另依此條第四項(xiàng)訂有“土地征收補(bǔ)償市價查估辦法”[注]2012年6月5日“內(nèi)政部”臺內(nèi)地字第 1010199193 號令訂定發(fā)布全文 31 條；并自“土地征收條例”第 30 條條文施行之日(2012年9月1日)施行。其中第三條第一項(xiàng)規(guī)定：“直轄市”或縣(市)主管機(jī)關(guān)依本辦法規(guī)定辦理土地征收補(bǔ)償市價查估時，得將查估程序全部或一部委托不動產(chǎn)估價師辦理，委托費(fèi)用由需用土地人負(fù)擔(dān)。第六條規(guī)定：①依第四條第二款調(diào)查實(shí)例，以搜集市場買賣實(shí)例為主，并得搜集市場收益實(shí)例。調(diào)查實(shí)例應(yīng)填寫買賣實(shí)例調(diào)查估價表或收益法調(diào)查估價表。②前項(xiàng)所稱收益實(shí)例，指租賃權(quán)或地上權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，且具有租金或權(quán)利金等對價給付之實(shí)例。③第一項(xiàng)調(diào)查得采用當(dāng)事人、四鄰、不動產(chǎn)估價師、不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、地政士、金融機(jī)構(gòu)、公有土地管理機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)或有關(guān)機(jī)關(guān)(構(gòu))之信息，明文規(guī)定補(bǔ)償?shù)貎r查估之方式。，此次2012年修法使臺灣地區(qū)征收補(bǔ)償機(jī)制由事前政府估價變成事后政府估價[注]參見張永?。骸锻恋卣魇昭a(bǔ)償理論、實(shí)證、實(shí)務(wù)》，元照出版公司2013年版，第151頁。，亦即由“依法定地價補(bǔ)償”改為“依市價補(bǔ)償”[注]參見林家祺：“土地征收的公平補(bǔ)償”，載《土地征收與法律政策》，元照出版公司2016年版，第86～91頁。。征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從過去申報法定地價、公告現(xiàn)值、公告現(xiàn)值加成，再到以市價認(rèn)定，然市價本身仍屬不確定法律概念，尤其不動產(chǎn)市價有所謂一日三市之說，再加上地主尚存對土地主觀上經(jīng)濟(jì)價值的認(rèn)定，在法律正當(dāng)程序觀念與日俱進(jìn)下，似應(yīng)讓被征收地主有參與地價評議委員會及陳述意見的機(jī)會，使評定地價之過程不至于被認(rèn)為系黑箱作業(yè)，增加地價評定之透明度與信賴度[注]參見林坤賢：“從大法官釋字第732號解釋看土地征收公平補(bǔ)償之若干問題”，《“全國”律師》2016年第2期，第59頁。。

(2)建筑改良物、農(nóng)作改良物及土地改良物之補(bǔ)償

本條例第31條規(guī)定建筑改良物及農(nóng)作改良物之補(bǔ)償費(fèi)，第32條規(guī)定土地改良物之補(bǔ)償，其中土地改良物及農(nóng)作改良物之補(bǔ)償費(fèi)與“土地法”第241條及第242條相當(dāng)。第31條則規(guī)范“土地法”所無之建筑改良物之補(bǔ)償費(fèi)，按征收當(dāng)時該建筑改良物之重建價格估定之。[注]相關(guān)之分析參見前注〔12〕，謝哲勝書，第473～475頁。

(3)合法營業(yè)損失之補(bǔ)償

本條例第33條規(guī)定：“①土地或土地改良物原供合法營業(yè)之用，因征收而致營業(yè)停止或營業(yè)規(guī)?？s小之損失，應(yīng)給予補(bǔ)償。②前項(xiàng)補(bǔ)償基準(zhǔn)，由‘中央’主管機(jī)關(guān)定之?！薄皟?nèi)政部”于2012年修正“土地及土地改良物征收營業(yè)損失補(bǔ)償基準(zhǔn)”[注]2012年1月11日“內(nèi)政部”臺內(nèi)地字第1000256890號令修正。，其中第三點(diǎn)第一項(xiàng)規(guī)定：合法營業(yè)用土地或土地改良物全部征收致停止?fàn)I業(yè)時，其損失補(bǔ)償以該事業(yè)最近三年向稅捐稽征機(jī)關(guān)申報之營利事業(yè)所得稅結(jié)算申報書上營業(yè)凈利加利息收入減利息支出之平均數(shù)計(jì)算補(bǔ)償之。[注]“土地及土地改良物征收營業(yè)損失補(bǔ)償基準(zhǔn)”第六點(diǎn)規(guī)定：合法營業(yè)用土地或土地改良物之營業(yè)損失，未能依第三點(diǎn)至第五點(diǎn)規(guī)定計(jì)算者，其營業(yè)損失按實(shí)際征收部分之營業(yè)面積，依下列各款計(jì)算補(bǔ)償：(一)其征收部分之營業(yè)面積在十五平方公尺以下者，發(fā)給新臺幣六萬六千元。(二)其征收部分之營業(yè)面積超過十五平方公尺未達(dá)一百五十平方公尺者，其超過前款部分每平方公尺發(fā)給新臺幣一千一百元，未滿一平方公尺者，以一平方公尺計(jì)算。(三)其征收部分之營業(yè)面積在一百五十平方公尺以上者，其超過前二款部分每平方公尺發(fā)給新臺幣六百六十元，未滿一平方公尺，以一平方公尺計(jì)算。

(4)發(fā)給遷移費(fèi)之情形及查估基準(zhǔn)

本條例第34條與“土地法”第244條及245條相當(dāng)：“①征收土地或土地改良物時，有下列情形之一，應(yīng)發(fā)給遷移費(fèi)：一、依第五條第一項(xiàng)第一款或第二款規(guī)定遷移者。二、征收公告六個月前設(shè)有戶籍之人口必須遷移者。但因結(jié)婚或出生而設(shè)籍者，不受六個月期限之限制。三、動力機(jī)具、生產(chǎn)原料或經(jīng)營設(shè)備等必須遷移者。四、因土地一部分之征收而其改良物須全部遷移者。五、水產(chǎn)養(yǎng)殖物或畜產(chǎn)必須遷移者。②前項(xiàng)遷移費(fèi)查估基準(zhǔn)，由‘中央’主管機(jī)關(guān)定之?！倍巴恋卣魇者w移費(fèi)查估基準(zhǔn)”于2000年制定[注]2000年12月30日“內(nèi)政部”(89)臺內(nèi)地字第 8971252號函訂定發(fā)布全文 10 點(diǎn)。，最近一次修正為2011年。

(5)安置計(jì)劃之訂定

本條例第34條之1規(guī)定：①征收公告一年前有居住事實(shí)之低收入戶或中低收入戶人口，因其所有建筑改良物被征收，致無屋可居住者，或情境相同經(jīng)“直轄市”或縣(市)政府社會工作人員查訪屬實(shí)者，需用土地人應(yīng)訂定安置計(jì)劃，并于征收計(jì)劃書內(nèi)敘明安置計(jì)劃情形。②前項(xiàng)安置，包括安置住宅、購置住宅貸款利息補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼等。此條規(guī)范之意旨似與大陸地區(qū)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第18條“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障”相似，都是在保障弱勢者居住權(quán)利。

(6)補(bǔ)償費(fèi)辦法之訂定

本條例第36條之1規(guī)定：“被征收土地或土地改良物，其補(bǔ)償費(fèi)之核計(jì)、核發(fā)對象、領(lǐng)取補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)備文件等事項(xiàng)之辦法，由‘中央’主管機(jī)關(guān)定之?！倍皟?nèi)政部”于2003年訂有“土地或土地改良物征收補(bǔ)償費(fèi)核計(jì)核發(fā)對象及領(lǐng)取辦法”[注]2003年12月29日“內(nèi)政部”臺內(nèi)地字第 0920062736 號令訂定發(fā)布全文 14 條；并自發(fā)布日施行。，其第2條規(guī)定：被征收之土地上訂有耕地三七五租約及抵押權(quán)登記時，地價補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給順序，應(yīng)按其權(quán)利訂定或設(shè)定之先后為之。

4.區(qū)段征收

“土地法”第212條規(guī)定：“①因左列各款之一征收土地，得為區(qū)段征收。一、實(shí)施‘國家’經(jīng)濟(jì)政策。二、新設(shè)都市地域。三、舉辦第二百零八條第一款或第三款之事業(yè)。②前項(xiàng)區(qū)段征收，謂于一定區(qū)域內(nèi)之土地，應(yīng)重新分宗整理，而為全區(qū)土地之征收?！北緱l例則將區(qū)段征收相關(guān)細(xì)節(jié)規(guī)定如后，包含了第37條規(guī)范區(qū)段征收范圍勘定后之禁止事項(xiàng)，第38條“區(qū)段征收之申請程序及必備書件”，第39條“現(xiàn)金補(bǔ)償原則”，第40條“發(fā)給抵價地之申請程序及處理程序”，第41條“被征收土地有耕地租約或設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利或限制登記者之處理”，第42條“發(fā)給抵價地設(shè)定抵押權(quán)或典權(quán)”，第43條“區(qū)段征收公有土地之規(guī)劃開發(fā)及分配”，第43條之1“農(nóng)業(yè)專用區(qū)之規(guī)劃配設(shè)”，第44條“區(qū)段征收范圍內(nèi)土地之處理方式”，第45條“抵價地之計(jì)算基準(zhǔn)”，第46條“應(yīng)領(lǐng)與實(shí)際領(lǐng)回抵價地面積有所增減之處理”，第47條“差額地價之減輕”，第48條“區(qū)段征收程序及補(bǔ)償之準(zhǔn)用”等。

5.征收之撤銷及廢止

本章則規(guī)范征收之撤銷及廢止[注]有關(guān)廢止征收相關(guān)分析可參見陳明燦：《土地征收導(dǎo)論》，新學(xué)林出版公司2013年版，第245～252頁。，分別于第49條規(guī)范辦理撤銷或廢止征收之情形，第50條“辦理撤銷或廢止征收之程序”，第51條“核準(zhǔn)撤銷或廢止征收后之作業(yè)”，第52條“撤銷或廢止征收后權(quán)利之準(zhǔn)予或不予回復(fù)”，第52條之1“土地征收處分準(zhǔn)用規(guī)定”，第53條“土地改良物撤銷或廢止征收之準(zhǔn)用”，第54條“土地改良物一并辦理撤銷或廢止征收之情形”，第55條“土地改良物所有權(quán)人相同時之處理等規(guī)定”，第56條“征收之土地，提供民間機(jī)構(gòu)投資建設(shè)”，第57條“地上權(quán)之取得”，第58條“征用私有土地或土地改良物之要件、程序及使用補(bǔ)償費(fèi)”，第59條“優(yōu)先購買權(quán)”，第60條“尚未辦竣結(jié)案者之處理”，第61條“申請收回之辦理”，第62條“施行細(xì)則”，第63條“施行日”等規(guī)定，其中最重要的條文為第49條第1項(xiàng)、第2項(xiàng)[注]“土地征收條例”第49條第3項(xiàng)、第4項(xiàng)：③依前二項(xiàng)辦理撤銷或廢止征收之土地或土地改良物，其已一并征收之殘余部分，應(yīng)同時辦理撤銷或廢止。但該殘余部分已移轉(zhuǎn)或另有他用者，不在此限。④前三項(xiàng)規(guī)定，于本條例施行前公告征收之土地，適用之。：

①已公告征收之土地，需用土地人應(yīng)切實(shí)按核準(zhǔn)計(jì)劃及所定期限使用。在未依征收計(jì)劃完成使用前，需用土地人應(yīng)每年檢討其興辦事業(yè)計(jì)劃，并由其上級事業(yè)主管機(jī)關(guān)列管。有下列情形之一者，應(yīng)辦理撤銷征收：

一、因作業(yè)錯誤，致原征收之土地不在工程用地范圍內(nèi)。

二、公告征收時，都市計(jì)劃已規(guī)定以聯(lián)合開發(fā)、市地重劃或其他方式開發(fā)。但以聯(lián)合開發(fā)方式開發(fā)之土地，土地所有權(quán)人不愿參與聯(lián)合開發(fā)者，不在此限。

②已公告征收之土地，有下列情形之一者，應(yīng)廢止征收：

一、因工程變更設(shè)計(jì)，致原征收之土地不在工程用地范圍內(nèi)。

二、依征收計(jì)劃開始使用前，興辦之事業(yè)改變、興辦事業(yè)計(jì)劃經(jīng)注銷、開發(fā)方式改變或取得方式改變。

三、已依征收計(jì)劃開始使用，尚未依征收計(jì)劃完成使用之土地，因情事變更，致原征收土地之全部或一部已無征收之必要。

四、中國臺灣地區(qū)與中國大陸地區(qū)土地征收制度之比較

(一)土地所有權(quán)不同

兩岸之間房地產(chǎn)制度之差異為何？我們先從大陸地區(qū)開始介紹，其制度概念若涉及與臺灣地區(qū)對比時再附帶一提。首先從土地部分開始談，大陸地區(qū)實(shí)施“社會主義土地公有制”，即為人民不得私有土地，土地所有權(quán)只容許國有(全民所有)，以及農(nóng)村集體所有。如以此一角度來看，有些概念需要加以調(diào)整，過去常有人說大陸地區(qū)是實(shí)施土地國有制，這個概念只涵蓋了一部分而已，因剛才談到的社會主義土地公有制，這個“公有”除了全民所有外，還包括集體所有，依據(jù)此制度，人民不得擁有土地所有權(quán)，而只能為全民所有以及集體所有，至于全民所有是比較容易理解的，像城市地區(qū)的土地都是屬于國有(全民所有)，至于地方郊區(qū)或農(nóng)村地區(qū)，若是屬于集體經(jīng)濟(jì)組織如生產(chǎn)隊(duì)、生產(chǎn)小隊(duì)，即屬于“集體所有”[注]參見李永然：“海峽兩岸不動交易產(chǎn)制度的比較”，載http：//www.law119.com.tw/NEWdesign/comptaipei/personview.asp?kname=%A7%F5%A5%C3%B5M&ktop=%AE%FC%AEl%A8%E2%A9%A4%A4%A3%B0%CA%A5%E6%A9%F6%B2%A3%A8%EE&idno=857&keywords=，最后訪問時間：2017年3月15日。。

(二)土地征收制度規(guī)定在不同法典

臺灣地區(qū)土地征收相關(guān)規(guī)定主要規(guī)范在“土地法”與“土地征收條例”里；大陸地區(qū)土地與房地產(chǎn)征收制度則規(guī)范在《物權(quán)法》里，并于《土地管理法》《房地產(chǎn)管理法》及《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中有相關(guān)規(guī)定。臺灣地區(qū)“土地征收條例”制訂于2000年，依其立法總說明指出，現(xiàn)行土地征收除“土地法”規(guī)定外，尚見“平均地權(quán)條例”、“都市計(jì)劃法”等規(guī)定，由于規(guī)定分歧，形成一制數(shù)法之情形，故訂定本“征收條例”，而大陸地區(qū)由于城市土地國家所有、農(nóng)村土地農(nóng)村集體所有，人民僅擁有土地使用權(quán)，故于《土地管理法》中對土地征收規(guī)定并不多，而于《房地產(chǎn)管理法》中對房屋之征收有較多之規(guī)定。而大陸地區(qū)先前常將征收與征用二種用語混淆，第十屆全國人民代表大會第二次會議通過的憲法修正案對征收和征用概念嚴(yán)加區(qū)別，第13條第3款規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償，換言之，征收是指為了公民利益的需要，國家把私人所有的財產(chǎn)強(qiáng)制征歸國有；征用則是在緊急情況下對私有財產(chǎn)的強(qiáng)制性使用，在緊急狀況結(jié)束后，要把被征用的財產(chǎn)還給權(quán)利人[注]參見金儉：《中國不動產(chǎn)物權(quán)保護(hù)——立法、案例與理論》，翰蘆出版有限公司2007年版，第129頁。。臺灣地區(qū)有關(guān)于土地征用之規(guī)定規(guī)范在“土地征收條例”第58條：“國家”因興辦臨時性之公共建設(shè)工程，得征用私有土地或土地改良物。征用期間逾三年，或二次以上征用，期間合計(jì)逾三年者，需用土地人應(yīng)于申請征用前，以書面通知；土地或土地改良物所有權(quán)人于收到通知書之日起三十日內(nèi)，得請求需用土地人征收所有權(quán)，需用土地人不得拒絕。

(三)土地征收內(nèi)容的不同

臺灣地區(qū)的土地征收根據(jù)目的和性質(zhì)的不同，除了一般征收外還有附帶征收、區(qū)段征收和保留征收等。其征收的目標(biāo)物為土地所有權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利以及土地改良物所有權(quán)及其他權(quán)利。大陸地區(qū)的土地征收則僅規(guī)定為公共利益的需要進(jìn)行土地征收，并未見附帶征收、區(qū)段征收和保留征收等規(guī)定。此外，臺灣地區(qū)“土地征收條例”第49條尚規(guī)定規(guī)范辦理撤銷或廢止征收之情形，第50條辦理撤銷或廢止征收之程序，第51條核準(zhǔn)撤銷或廢止征收后之作業(yè)等，大陸地區(qū)并未見類此規(guī)定。而所謂撤銷征收，系指征收的土地在未依征收計(jì)劃使用完成前，因法定原因，需用土地人和所有權(quán)人向“中央”主管機(jī)關(guān)申請核準(zhǔn)撤銷征收，直轄市或縣(市)主管機(jī)關(guān)于收到“中央”主管機(jī)關(guān)通知核準(zhǔn)撤銷或廢止征收案后通知原土地所有權(quán)人于一定期間繳清應(yīng)繳納之價額，發(fā)還其原有土地[注]“土地征收條例”第51條第2項(xiàng)規(guī)定：直轄市或縣(市)主管機(jī)關(guān)于收到“中央”主管機(jī)關(guān)通知核準(zhǔn)撤銷或廢止征收案時，應(yīng)公告三十日，并通知原土地所有權(quán)人于一定期間繳清應(yīng)繳納之價額，發(fā)還其原有土地。。

(四)征收程序不同

大陸地區(qū)土地征收程序主要規(guī)定在《土地管理法》第46條中，其規(guī)定如后：“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?。臺灣地區(qū)則于“土地征收條例”第10條詳細(xì)規(guī)范事業(yè)計(jì)劃之申請?jiān)S可程序：①需用土地人興辦之事業(yè)依法應(yīng)經(jīng)目的事業(yè)主管機(jī)關(guān)許可者，于申請征收土地或土地改良物前，應(yīng)將其事業(yè)計(jì)劃報經(jīng)目的事業(yè)主管機(jī)關(guān)許可。②需用土地人于事業(yè)計(jì)劃報請目的事業(yè)主管機(jī)關(guān)許可前，應(yīng)舉行公聽會，聽取土地所有權(quán)人及利害關(guān)系人之意見。但因舉辦具機(jī)密性之國防事業(yè)或已舉行公聽會或說明會者，不在此限……④需用土地人興辦之事業(yè)無須報經(jīng)目的事業(yè)主管機(jī)關(guān)許可者，除有第二項(xiàng)但書情形外，應(yīng)于與所有權(quán)人協(xié)議價購或以其他方式取得前，先舉行公聽會。并于第13條第2項(xiàng)明訂審查七大事項(xiàng)：“中央”主管機(jī)關(guān)為前項(xiàng)之審核，應(yīng)審查下列事項(xiàng)：一、是否符合征收之公益性、必要性及是否適當(dāng)與合理；二、需用土地人是否具有執(zhí)行該事業(yè)之能力；三、該事業(yè)計(jì)劃申請征收之土地是否符合現(xiàn)行都市計(jì)劃、區(qū)域計(jì)劃或國土計(jì)劃；四、該事業(yè)計(jì)劃是否有助于土地適當(dāng)且合理之利用；五、該事業(yè)計(jì)劃之財務(wù)評估是否合理可行；六、依本條例第三十四條之一提出之安置計(jì)劃是否合理可行；七、其他依法應(yīng)為或得為審查之事項(xiàng)。相較于大陸地區(qū)征收程序更為明確。

(五)征收補(bǔ)償機(jī)制不同

大陸地區(qū)關(guān)于土地征收部分規(guī)范在《土地管理法》第46條第2項(xiàng)：“被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯??！钡?7條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！标P(guān)于房屋征收補(bǔ)償則規(guī)定在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。”第18條：“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”第19條規(guī)定：“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定?！迸_灣地區(qū)的征地補(bǔ)償則非常具體詳細(xì)，包括地價補(bǔ)償費(fèi)、土地改良物補(bǔ)償費(fèi)、營業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)、遷移費(fèi)、接連地補(bǔ)償?shù)榷囗?xiàng)[注]有關(guān)征收補(bǔ)償規(guī)定可參見葉百修：《土地征收法》，作者自版，2016年版，第245～318頁。，關(guān)于如何認(rèn)定價格也有詳細(xì)規(guī)定，此部分或許可以給大陸地區(qū)未來在修訂相關(guān)規(guī)定時參考。

五、結(jié)論

國家因?qū)嵤┙?jīng)濟(jì)政策或興辦公共事業(yè)并屬于絕對重大之公共利益，必需取得土地，若尚有其他解決方法可供采用時，不得先采取征收之方式，征收是最不得已才可行使之手段，因此征收及其程序之法律都必須符合比例原則之規(guī)定。土地征收因具強(qiáng)制性直接合法侵害人民財產(chǎn)目標(biāo)，故必須依據(jù)正當(dāng)法律程序原則，而有征收必有補(bǔ)償，無補(bǔ)償即不得征收，若未于法定期間內(nèi)予以補(bǔ)償者，征收即應(yīng)失其效力，故征收補(bǔ)償為土地征收法定生效之要件，方符合臺灣地區(qū)“憲法”第15條規(guī)定人民之財產(chǎn)權(quán)應(yīng)予以保障之意旨[注]參見林容羽：“兩岸土地征收合法性之比較研究——以公益性、比例原則與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為中心”，中國文化大學(xué)法律研究所2014年碩士論文，第174～175頁。。有關(guān)臺灣地區(qū)土地征收釋憲案件中，大法官們可以對于土地征收正當(dāng)法律程序中征收公益性及必要性條件，做更精確之詮釋[注]參見莊錦秀：“土地征收的正當(dāng)法律程序——兼評大法官會議第732 號解釋”，載《土地征收與法律政策》，元照出版公司2016年版，第152頁。，例如近期之大法官會議第732號解釋即對土地征收與比例原則關(guān)聯(lián)性做詳盡之說明，而臺灣地區(qū)“最高行政法院”101年判字第953號判決亦指出征收土地應(yīng)具備公益性、必要性、符合比例原則[注]參見范文清：“土地征收與比例原則——評釋字第732號解釋”，《月旦裁判時報》第50期，2016年第8期，第65頁。。此外，大陸地區(qū)有學(xué)者提出為保護(hù)農(nóng)民利益、維護(hù)社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會應(yīng)建立土地征收侵權(quán)責(zé)任機(jī)制，亦是一值得思考方向[注]參見丁文、溫世揚(yáng)：“土地征收侵權(quán)責(zé)任機(jī)制研究”，《浙江社會科學(xué)》2006年第4期，第67頁。。比較大陸地區(qū)與臺灣地區(qū)有關(guān)征收相關(guān)規(guī)定，大陸地區(qū)《物權(quán)法》第二編所有權(quán)第四章一般規(guī)定中第41條至第44條對于征收與征用做出相關(guān)規(guī)范，而在《土地管理法》及房地產(chǎn)管理法中亦重復(fù)相類似之規(guī)范并更為明確；臺灣地區(qū)則未于“民法”物權(quán)編中對征收做相關(guān)細(xì)節(jié)規(guī)定，而是回歸到“土地法”與“土地征收條例”去做規(guī)范；日本亦未在《民法》物權(quán)編里對土地征收做規(guī)范[注]有關(guān)日本《民法》物權(quán)編條文，參見日本民法規(guī)定，載http：//law.e-gov.go.jp/htmldata/M29/M29HO089.html，最后訪問時間：2017年6月17日。，而在《土地收用法》里做規(guī)范[注]參見徳田博人：“日本土地征收及損失補(bǔ)償制度”，載http：//china.findlaw.cn/info/wuquanfa/suoyouquan/zszy/106467.html，最后訪問時間：2017年6月17日。。本文認(rèn)為在制定新的民法典過程中，應(yīng)重新省思是否要將征收規(guī)定放在民法典物權(quán)編里，或另立專法或僅以《土地管理法》及《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定為已足?倘若仍要將相關(guān)征收與征用規(guī)定放在民法典物權(quán)編里，則可考慮將土地與房屋征收及補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循“決策民主、程序正當(dāng)、公平補(bǔ)償、結(jié)果公開”的原則放入該編中，更能凸顯對于征收決定嚴(yán)謹(jǐn)之重視，并徹底落實(shí)補(bǔ)償機(jī)制。