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      我國離婚訴訟中按揭購房的法律問題

      2017-03-29 16:32董鵬程
      青年時代 2017年6期
      關(guān)鍵詞:分割離婚按揭

      董鵬程

      摘 要:隨著離婚自由觀念的不斷深入,離婚訴訟中的財產(chǎn)分割無疑是重中之重,其中房屋分割成為了法院審理的焦點與難點。同時伴隨著房價的一度升高,按揭購房情況應運而生,所以本文夫妻按揭購房現(xiàn)象進行分析,探討當前我國相關(guān)的法律制度。

      關(guān)鍵詞:離婚;按揭;分割

      一、夫妻按揭購房的含義和特點

      “按揭”一詞起源于香港,在我國內(nèi)地經(jīng)過不斷的完善和發(fā)展,已經(jīng)差別于最初的含義,并且由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范,所以在實踐中出現(xiàn)了不同的情況。我們熟悉的按揭房屋是指,購房者先行支付一定的首付款,再用其所購買的房屋作為擔保從而向銀行取得購房貸款,由購房者分期向銀行還本付息,期間房地產(chǎn)開發(fā)商承擔擔保責任的一種購房方式。在我們當前的生活中,由于房價太高的緣故,按揭購房已經(jīng)習以為常,其中主要有房屋現(xiàn)售按揭和房屋預售按揭兩中。

      夫妻按揭購房最主要的特點是法律關(guān)系復雜,形式多種多樣。對于購房人、開發(fā)商和銀行三方主體存在三種甚至六種法律關(guān)系,開發(fā)商與銀行之間的合作法律關(guān)系、買受人與開發(fā)商之間的房屋買賣法律關(guān)系、買受人和銀行之間的借貸抵押法律關(guān)系。其法律性質(zhì)在學界更是有諸多不同的看法。對于其形式有婚前個人購買并取得房產(chǎn)證的,也有婚后夫妻共同購買的,本文下文中主要針對婚前一方以個人名義購買按揭房屋,婚后共同還貸取得房屋所有權(quán)證的情況。其次是,夫妻按揭購房涉及的房款金額較高,不僅包括首付、償還的貸款還有不可缺少的房屋增值部分。

      二、離婚訴訟中對按揭房屋的分割

      (一)問題的提出

      在審理按揭購房離婚糾紛案件中,一些法院對夫妻雙方共同財產(chǎn)中的此類所有權(quán)歸屬不作實體部分的判決,而是根據(jù)雙方協(xié)商約定一方行使所有權(quán),并給予配偶方相應的補償。因為《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》中第二十一條明確規(guī)定:“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋爭議而協(xié)商不成的,人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,應當根據(jù)實際情況由當事人使用?!彼哉f只有待銀行的借款全部還清之后才能進行實體處理。但是在法院的審判中并未完全如此,也在一定情況下進行了實體處理,因而出現(xiàn)了當前存在的不同的分割方式。

      (二)實踐審判中的分割方式

      對于婚后夫妻雙方共同按揭購買的房屋在法律的適用中并沒有分歧,均認定為夫妻共有財產(chǎn)進行分割。但是對于夫妻一方婚前交納首付款,婚后以夫妻名義共同還貸的房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)、夫妻離婚時分割處理出現(xiàn)了不同的結(jié)果。

      1.夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購房,有證據(jù)證明婚后共同還貸。對于此類房屋根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,自然歸房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有人,屬于個人財產(chǎn),即便婚后夫妻雙方共同償還也不改變其為個人財產(chǎn)的事實。但是我們要清楚的意識到,房屋的所有權(quán)和房屋的價值是不等同的,不可混為一談。所以在實踐中將共同償還的貸款和房屋增值部分作為共同財產(chǎn)進行分割。除此以外,若配偶方能夠證明婚前是基于雙方之間的認可,共同出資但是登記在一方名下,仍應認定為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

      2.購房款未付清。由于按揭購房涉及到銀行貸款,所以在未付清房款時雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證,但是實際上由銀行掌控,依然在向銀行抵押擔保。所以在離婚進行分割時不僅包括首付款、共同償還的貸款還包括未償還的貸款,以及房屋的增值部分。在了解可分割的財產(chǎn)之后在實際的法院進行判決時又出現(xiàn)了兩種情況。一種是將房屋直接變現(xiàn),并按照我國《婚姻法》中的相關(guān)規(guī)定進行分配;另一種是雙方協(xié)商由一方對房屋行使所有權(quán)并繼續(xù)還清剩余貸款,對于另一方已歸還的貸款中屬于配偶一方的進行返還。

      在進行分割是若進行實體處理,要充分考慮是否已經(jīng)取得房產(chǎn)證再進行判決。若取得房產(chǎn)證則處理起來很方便,房產(chǎn)證上的人即擁有房屋所有權(quán)。若未取得則實質(zhì)上處理的只是合同和付款憑據(jù),所以法院在判決時應表述為“購買某房屋的房屋買賣合同之下買受人合同權(quán)利歸某人所以”,這樣才不會導致對房屋所有人的侵害。

      生活中存在諸多按揭房屋作為離婚財產(chǎn)進行分割的情形,而且形式種類和其中包含的法律關(guān)系更是越來越復雜,所以說準確認定夫妻婚前還是共同財產(chǎn),以及明確的分割方式顯得尤為重要,通過制定相關(guān)的政策,不僅使法院的判決避免產(chǎn)生分歧還可以更好的解決雙方之間的矛盾。

      參考文獻:

      [1]唐烈英. 商品住房擔保貸款制度的法律建構(gòu)[J]. 現(xiàn)代法學,2007年第3期.

      [2]宋炳華. 離婚夫妻財產(chǎn)分割熱點問題透析—兼論物權(quán)法與婚姻法的銜接》[J]. 中華女子學院學報, 2008年第6期.

      [3]葉名怡, 張偉. 離婚案件中三類特殊共有財產(chǎn)分割探析[J]. 法學雜志, 2009年第11期.

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