江蘇徐州市豐縣國土資源局 王麗靜

提高土地儲備成本管控效能的問題探究

江蘇徐州市豐縣國土資源局 王麗靜

本文著重分析了土地儲備成本管理的重要意義和影響土地儲備成本管控的主要原因，并結(jié)合實踐提出了提高土地儲備成本管控效能的若干建議，以期為進(jìn)一步完善土地儲備成本體系，提高土地儲備成本利用率提供有益參考。

土地使用制度 儲備成本 管理 控制

一、影響土地儲備成本管控效能的主要原因

據(jù)2016年土地主管部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前我國約2/3以上省份的土地儲備融資資金在土地儲備總資金額的占比超過了40%，其中1/4的省份占比超過了80%。但同時，土地儲備在實踐中也相應(yīng)產(chǎn)生了一系列問題，不同程度上影響了土地成本管控效能，增大了土地儲備運(yùn)行的風(fēng)險。而造成這一現(xiàn)象的原因，主要如下：

(一)土地儲備成本標(biāo)準(zhǔn)定義沒有統(tǒng)一

由財政部、國土資源部聯(lián)合出臺的《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》明確指出，對于土地儲備過程中所發(fā)生的費(fèi)用是否能夠直接列入土地儲備成本項下的問題，可由地方財政部門依據(jù)具體情況酌情而定。但現(xiàn)實中，由于地區(qū)與地區(qū)之間的客觀差異性，使得各地對土地儲備成本的定義和內(nèi)涵認(rèn)知不一，且相當(dāng)模糊化和邊界化，到底何種費(fèi)用才能列入土地儲備成本，目前尚無明文規(guī)定，實踐操作中的彈性頗大。

(二)土地儲備及補(bǔ)償定價機(jī)制不健全

自全面實行土地資產(chǎn)經(jīng)營制度以來，各地方政府相繼出臺了相關(guān)指導(dǎo)性文件，明確了集體土地征收和國有土地上房屋的征收、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及基本原則，但對于國有宗地收購項目，則只是原則性地規(guī)定了“根據(jù)評估協(xié)商確定”，故而為收儲雙方留下了較大議價空間，導(dǎo)致同一區(qū)域內(nèi)的同類項目之間的價格、成本存在較大差異。

(三)土地儲備財務(wù)（融資）成本居高不下

土地儲備過程既是土地流轉(zhuǎn)的過程，又是資金循環(huán)的過程，所以，土地儲備的啟動和運(yùn)行均需大量資金。但目前各金融機(jī)構(gòu)正逐步收緊信貸政策，由此使其在土地交易定價環(huán)節(jié)就擁有了所謂“話語權(quán)”；再加上各金融機(jī)構(gòu)信息公開程度的參差不齊，競爭的不充分，導(dǎo)致土地儲備機(jī)構(gòu)長期處于被動地位，議價能力逐年下降，融資成本也隨之逐年提高。

二、提高土地儲備成本管控效能的工作思路

(一)完善土地補(bǔ)償定價機(jī)制，營造良好市場環(huán)境

首先，要求地方政府正確認(rèn)識土地儲備的重要性及其自身在土地儲備運(yùn)行中的“身份”，保持客觀、中立的態(tài)度，靈活調(diào)控土地市場發(fā)展的內(nèi)在需求，充分發(fā)揮土地所有權(quán)價值；同時，積極履行監(jiān)督職能，協(xié)調(diào)各方面利益，最大限度保障土地儲備過程的公開、公平、公正，避免過多干預(yù)或是參與到土地儲備中。其次，要制定明確、可行的土地補(bǔ)償定價機(jī)制，堅持評估定價和“同地同價”的基本原則。此外，要根據(jù)實際情況，有條件地適用安置補(bǔ)助與土地收儲分離政策。

(二)拓展融資渠道，降低土地儲備成本支出

隨著土地儲備規(guī)模不斷增加和周期增長，土地儲備財務(wù)費(fèi)用逐漸加大。而實踐證明，要想降低土地儲備成本，關(guān)鍵在于降低其負(fù)債率、貸款利率，同時縮短開發(fā)周期，加快資金回籠。具體地說，首先，要廣泛爭取地方政府的財政支持，采用設(shè)立土地收益基金來保障土地儲備資本金的充裕，減少貸款規(guī)模。例如，可采取免息形式，從土地收益基金中借款用作土地儲備項目本金。其次，可以利用銀行貸款和實際用款之間的時間差，最大限度的縮短項目周期。此外，對于部分面積較大的土地儲備項目，還可實施分期供地；對已供地的項目要嚴(yán)格控制貸款周期，以保障資金的及時回籠。

三、結(jié)束語

當(dāng)前，我國正處于深化土地使用制度改革的攻堅時期，為落實國家對土地資源宏觀調(diào)控的根本需要，加強(qiáng)土地儲備成本管控、健全土地儲備制度等系列措施是其必然之舉，不僅能夠進(jìn)一步規(guī)范我國土地市場運(yùn)行，實現(xiàn)土地節(jié)約集約利用效率，還能更全面地為地方重大項目建設(shè)提供融資資源，提高土地資產(chǎn)運(yùn)營能力，實現(xiàn)地方及國家整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。對此，各地土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)狀，加大對土地收儲成本和資金運(yùn)作的管理力度，進(jìn)一步完善土地成本核算機(jī)制，以最大限度降低土地收儲成本，實現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。

[1]喻建華,石義,龔君卓.強(qiáng)化土地儲備成本管理的途徑——以對武漢市的調(diào)查為例[J].中國土地,2015(1):44-46

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