摘要：房地產(chǎn)市場的主要利益主體包括房產(chǎn)商、政府和購房者，本文將通過房產(chǎn)市場中利益主體的博弈說明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀為房產(chǎn)稅的試點和改革的必要性提供有力的支持。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革；博弈矩陣

中圖分類號：F812.42；F299.233.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

房地產(chǎn)市場的主要利益主體包括房產(chǎn)商、政府和購房者，以下將通過房產(chǎn)市場中利益主體的博弈說明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀為房產(chǎn)稅的試點和改革的必要性提供有力的支持。

一、地方政府與房地產(chǎn)商的博弈

一般來說地方政府最大的利益在于能夠獲得地方人民的支持，衡量該利益的指標(biāo)之一就是健康的地方財政。房地產(chǎn)的發(fā)展似乎滿足地方政府利益最大化的要求，但是在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中的環(huán)境污染、預(yù)期人口增加和交通擁擠等外部效應(yīng)會引起政府支出增加，因此政府在與企業(yè)的博弈中會考慮將這部分外部支出全部或者部分轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)企業(yè)。兩者之間的博弈特點有：主體之間的信息是較完全的。政府對劃撥給房地產(chǎn)企業(yè)的土地信息掌握全面，企業(yè)也知道房產(chǎn)的保值增值能給政府帶來更多的稅收；主體都具有一定的壟斷性質(zhì)。地方政府有地區(qū)的絕對管轄權(quán)，而房地產(chǎn)資產(chǎn)市場具有的流動性使得不同地區(qū)的政府進行博弈來爭取更多的收入和發(fā)展機會，因此兩者博弈屬于完全信息博弈。因此，博弈的關(guān)鍵就在于雙方是否愿意承擔(dān)外部效應(yīng)帶來的那筆支出。由于針對不同性質(zhì)住房的的博弈結(jié)果不一樣，我們分針對普通住房建設(shè)和針對保障性住房建設(shè)兩種情況討論：

針對普通住房的雙方博弈有兩種情況：其一，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的雙方博弈，如表1，矩陣有兩個均衡：（6，1）、（1，6）。而現(xiàn)實中房地產(chǎn)商負(fù)擔(dān)的可能性更大，因為在發(fā)達的城市政府出讓土地都會要求開發(fā)商負(fù)擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公共支出。最終該支出通過高房價轉(zhuǎn)移到該地區(qū)購房者，企業(yè)仍然會獲得較好的收益。其二，在經(jīng)濟水平一般或相對落后的地區(qū)，雙方博弈如表2所示，開發(fā)的房產(chǎn)項目對雙方來說都得不到很高的收益，如果雙方進行的非合作的博弈，則雙方都不會負(fù)擔(dān)外部效應(yīng)帶來的支出，這樣雙方都不會有收益。現(xiàn)實生活中多為合作博弈，共同負(fù)擔(dān)費用使得彼此都能獲得不錯的利益。

針對保障性住房建設(shè)。理論上，政府為獲取民眾支持，很可能負(fù)擔(dān)一定的支出。其與房產(chǎn)商的博弈就會出現(xiàn)如表3的均衡（3，3）?？梢钥闯?，相同成本的福利房與商品房給開發(fā)商帶來的利潤差別確是很大的，所以房產(chǎn)商開動機小，而政府可以通過福利房建設(shè)獲得民眾的支持。但是現(xiàn)生活中，政府追求的與其說是獲得民眾支持，更多是追求財政收入，因為民眾的支持不能很好的表現(xiàn)出來，沒有具體的指標(biāo)去衡量，于是地方政府難以獲得實際的收益，而財政收入的增加可以反映良好的政績，于是想第三個博弈并不常見。

二、房地產(chǎn)商之間的博弈

假設(shè)某地區(qū)只存在甲、乙兩家房地產(chǎn)企業(yè)，且它們出售同質(zhì)房屋，兩者競爭通過價格實現(xiàn)，這樣企業(yè)的決策分為降價與不降價。表4矩陣的有兩個均衡：（3，3）、（5，5），即一方降價，另一方也會降價。事實博弈中兩者會形成非正式的價格合謀，大家都不會降價以獲得較高的得益。

三、房地產(chǎn)商與購房者的博弈

我們都知道房地產(chǎn)企業(yè)與購房者之間的信息極其不對稱，企業(yè)了解房產(chǎn)項目質(zhì)量等相關(guān)信息，而購房者掌握極少房屋信息，這是房地產(chǎn)商與購房者零和博弈的根本原因。通過表5矩陣可以說明現(xiàn)階段博弈雙方各自利益以及行動（其中討價還價的成本為1）。很明顯，均衡將會是（4，2）這樣雙方收益都會最好，而由于信息不對稱房地產(chǎn)商將獲得更高的收益。若進過討價還價沒有賣成或買成都會導(dǎo)致收益減少1，而賣不出和不買就說明交易沒有進行。事實上兩者還有另外一種博弈，就是企業(yè)在房產(chǎn)政策的壓力下做決策，而購房者也在觀望和購買之間選擇，但在現(xiàn)實生活中，政策性降價不會是大規(guī)模的，因此泡沫擠出有限，而且隨著城市人口增加，購房者的剛性需求規(guī)模不斷增大。

四、結(jié)語

簡單的博弈分析，說明了房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，并解釋了房價居高不下的主要原因：其一，土地資源的稀缺不但制約了住房供給，同時使得政府通過競拍提高地價，推動房價上漲；其二，購房需求很大部分是剛性需求，隨著城市化發(fā)展，這種需求愈加壯大，人們在與房地產(chǎn)商的博弈中處于劣勢，且其是長期態(tài)勢；其三，房屋降價難度大，一方面由于供需不平衡，另一方面由于房產(chǎn)商之間的競爭博弈；其四，政府提供的保障性住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足中低收入家庭的住房需求，對抑制房價的作用十分微弱。根據(jù)簡單的經(jīng)濟理論研究，我們可以發(fā)現(xiàn)利用市場機制作用非常有限，必須有市場外的力量介入，所以政府介入房價調(diào)控確實很有必要，除了出臺速效性的政策，為了防止過大的經(jīng)濟和社會沖擊，更需要逐步展開更為長遠(yuǎn)的政策措施，即正在改革和試點中的房產(chǎn)稅。用房產(chǎn)稅逐漸取代行政速效手段“限”字令的主導(dǎo)地位是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的趨勢。

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作者簡介：鄒立婷（1992-），女，漢族，湖南人，碩士，長沙理工大學(xué)，主要從事財務(wù)理論與實踐研究。