劉友燦

【摘要】在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制不斷改革的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速，房?jī)r(jià)呈逐年上升的趨勢(shì)，這種情況對(duì)我國(guó)金融安全造成一定的負(fù)面影響，為了減少其對(duì)金融安全的影響需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理的管理和調(diào)控。此篇文章對(duì)新時(shí)期下房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與調(diào)控的金融安全進(jìn)行分析，希望給房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作提供一定參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng) 管理與調(diào)控 金融安全 分析

現(xiàn)如今我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道主要有股票增發(fā)、發(fā)行債券、銀行開發(fā)貸款、民間借貸及預(yù)售回款等。但多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌集資金來(lái)自于銀行貸款（其中一部分為開發(fā)貸款，另一部分為預(yù)售回款而百姓買房多數(shù)要靠銀行按揭貸款），在這種情況下銀行將會(huì)承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的危險(xiǎn)，并且隨著房?jī)r(jià)的不斷升高極易形成的房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的危險(xiǎn)因素也逐漸增多。房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)對(duì)我國(guó)金融安全有著一定的影響，有關(guān)部門需要采取有效措施減少其帶來(lái)的不利影響。

一、新時(shí)期下房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

相關(guān)調(diào)查表明當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向銀行，下面對(duì)其進(jìn)行研究。

第一，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向銀行的方式進(jìn)行研究。以前在房地產(chǎn)相關(guān)政策上缺乏完整性，并且政府部門未對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的輔助，在這種情況下多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商僅投入少量資金便可保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行正常運(yùn)轉(zhuǎn)。近幾年政府部門將我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的具體情況作為主要依據(jù)制定了一些全新的規(guī)定，并且在實(shí)行后取得了較好的效果，但是上級(jí)決策人員仍然存在妥協(xié)的情況，從而導(dǎo)致新規(guī)定失去了價(jià)值和意義。如我市某（商業(yè)房產(chǎn)占比較高）開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商實(shí)力不足又高價(jià)拿地，通過(guò)銀行大量融資，融資后銀行未對(duì)資金用途進(jìn)行有效監(jiān)管，近年來(lái)趕上經(jīng)濟(jì)下行、國(guó)家開發(fā)貸款額度收緊及商業(yè)房產(chǎn)銷售不景氣的形勢(shì)下，開發(fā)企業(yè)后續(xù)資金跟不上進(jìn)行開成爛尾樓，如此將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向銀行，給銀行、購(gòu)房戶、社會(huì)造成了較大的影響。（注：目前該項(xiàng)目在政府、銀行的合力下已順利化解風(fēng)險(xiǎn)）

第二，在房地產(chǎn)銷售時(shí)將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向銀行。在銷售過(guò)程中的轉(zhuǎn)向方法主要包括如下三種：其一，虛假購(gòu)買。房地產(chǎn)開發(fā)商在正式銷售前讓公司員工以自己及員工親屬、朋友的身份簽約并向銀行申請(qǐng)辦理了按揭貸款，有的開發(fā)企業(yè)為了從銀行中獲取個(gè)人按揭貸款會(huì)出現(xiàn)偽造身份證的情況，在遇到真正購(gòu)房者后才將該房產(chǎn)向行政主管部門申請(qǐng)辦理的抵押預(yù)告登記和合同備案登記注銷，之后再將房源轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買者。在房?jī)r(jià)不斷升高的情況下此種行為不容易被發(fā)現(xiàn)；如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下降時(shí)銀行則成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者。其二，提高申報(bào)價(jià)格。此種移向方式同第一種基本相似，主要指房地產(chǎn)開發(fā)商為了從銀行獲取更多的貸款對(duì)房產(chǎn)品質(zhì)進(jìn)行了虛假申報(bào)，進(jìn)而提高銷售備案價(jià)格，虛假簽約從而巧妙的將房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向銀行。其三，多次倒手。此種轉(zhuǎn)向方法相比上述兩種方法帶來(lái)的后果更為嚴(yán)重，此種轉(zhuǎn)向方法主要指炒房者形成組織（人稱炒房團(tuán)），在開發(fā)企業(yè)配合下通過(guò)對(duì)房子進(jìn)行倒賣倒買的方式抬高房?jī)r(jià)及獲利，從而在銀行中獲取更多的貸款；在獲得銀行貸款后使用此項(xiàng)資金繼續(xù)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行提高，當(dāng)房地產(chǎn)運(yùn)行和發(fā)展情況較好時(shí)房子可以高價(jià)售出，但是如果出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)行勢(shì)下行時(shí)便會(huì)出現(xiàn)不同程度的金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、維護(hù)房地產(chǎn)金融安全對(duì)策

通過(guò)對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行詳細(xì)研究，可知房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在較多的問(wèn)題，并且這些問(wèn)題將會(huì)對(duì)金融安全產(chǎn)生不利影響，為了減少不利影響可以從以下幾點(diǎn)進(jìn)行解決。

第一，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房行為進(jìn)行管控。在高房?jī)r(jià)持續(xù)不降的情況下我國(guó)政府部門為確保金融安全、穩(wěn)定房?jī)r(jià)已采取行政命令的形式出臺(tái)了房屋限購(gòu)政策，基于此各地可據(jù)“因城施策”的原則結(jié)合實(shí)際情況制定合理的限購(gòu)措施，減少虛假購(gòu)房出現(xiàn)的幾率。目前我國(guó)政府部門對(duì)投機(jī)購(gòu)房行為也制定了一些解決措施，對(duì)購(gòu)買房子過(guò)程中出現(xiàn)投機(jī)行為進(jìn)行嚴(yán)重打擊，從而減少房?jī)r(jià)增長(zhǎng)對(duì)我國(guó)金融安全帶來(lái)的負(fù)面影響。房屋在人們生活中必不可少，如果任由開發(fā)商將其作為商品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)而不加管控，商人逐利是本性，長(zhǎng)此以往將會(huì)對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定產(chǎn)生一定影響。除此之外我國(guó)住建部門應(yīng)擴(kuò)大個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的覆蓋面，進(jìn)而保證限購(gòu)政策可以得到最大程度的發(fā)揮，并且在城鎮(zhèn)中也可以實(shí)行此政策，減少城鎮(zhèn)中一些炒房者哄抬房?jī)r(jià)的情況。

第二，制定科學(xué)、合理的懲罰制度。在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售過(guò)程中虛假按揭的情況較為多見，為了對(duì)此種行為進(jìn)行有效控制，金融管理部門需要制定合理的懲罰制度。在制定懲罰制度前需要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行充分調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果制定懲罰制度，加大日常管理力度建立信用檔案，如果發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為需要及時(shí)進(jìn)行記錄，并且對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行收集，在信息和數(shù)據(jù)整理完成后移交政府部門，由政府依法對(duì)其進(jìn)行懲罰，從而減少虛假按揭發(fā)生的幾率。此外金融管理部門需要對(duì)信貸管理工作產(chǎn)生足夠的重視，貸款銀行應(yīng)對(duì)借款人資質(zhì)和相關(guān)資料的真實(shí)性進(jìn)行嚴(yán)格檢查，如有不實(shí)則禁止發(fā)放貸款，減少謊報(bào)房?jī)r(jià)的情況出現(xiàn)。

第三，調(diào)整房貸首付比例。為了更好的實(shí)行房屋限購(gòu)政策，銀行可以根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況對(duì)房貸首付比例進(jìn)行調(diào)整，國(guó)家法律法規(guī)中明確說(shuō)明在二次購(gòu)買住房時(shí)房貸首付的比例必須超過(guò)全部房款五成，同時(shí)貸款的利率較基準(zhǔn)利率大；在三次購(gòu)買或多次購(gòu)買住房時(shí)需要對(duì)房貸首付和貸款利率進(jìn)行合理的調(diào)整，從而減少房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。近幾年上述規(guī)定逐漸得到強(qiáng)化，此種規(guī)定對(duì)收入偏低的人群有一定的影響，但是對(duì)聯(lián)合炒房組織的影響較小，為此需要加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，禁止出現(xiàn)一戶多房按揭現(xiàn)象。

第四，加大保障性住房的投資建設(shè)力度。隨著我國(guó)住房限購(gòu)政策實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了有效的管理和調(diào)控，但是對(duì)房地產(chǎn)交易也產(chǎn)生了一定影響，通過(guò)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)在實(shí)行此項(xiàng)政策后我國(guó)房產(chǎn)交易數(shù)量逐漸減少，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生一定阻礙作用，受到人們的詬病與此同時(shí)人們對(duì)限購(gòu)政策持不滿意的態(tài)度。加大保障性住房的投資建設(shè)力度，有利于解決低收入者的住房問(wèn)題，也在很大程度上減少了因限購(gòu)等對(duì)房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)的不利政策帶給社會(huì)的影響，與此同時(shí)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一定的積極作用。

此外政府部門應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)銷售監(jiān)管及銷售資金的監(jiān)管等方式對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，也可以使用稅收方法對(duì)現(xiàn)有的房產(chǎn)資源進(jìn)行合理調(diào)配，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)井然有序、維護(hù)金融體系安全、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

上述文章對(duì)新時(shí)期下房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與調(diào)控的金融安全進(jìn)行了分析，并且對(duì)維護(hù)金融安全提出了對(duì)投機(jī)性購(gòu)房行為進(jìn)行管控、制定科學(xué)合理的懲罰制度、調(diào)整房貸首付比例及加大保障性住房的投資建設(shè)力度等對(duì)策，希望在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變的環(huán)境下，政府監(jiān)管部門及金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)遵循正確分析，區(qū)別對(duì)待的原則，及時(shí)跟蹤、分析各地的房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)信貸的運(yùn)行情況，提高對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控及金融安全系統(tǒng)性認(rèn)識(shí)，制定相關(guān)政策，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證金融安全，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、快速發(fā)展。

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