中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析與應(yīng)對措施探究

【摘 要】自2015年第二季度以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由冷清到火爆的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場再次受到人們的追捧，迎來新一輪搶購熱潮。僅2016年11月北京市二手房均價為55686元/m2，比去年同期上漲41.54%。如此高的房價變動隨之也引發(fā)了公眾對房地產(chǎn)市場過熱話題的再次關(guān)注。為何房地產(chǎn)市場如此火爆？我們該采取何種措施控制房地產(chǎn)價格平穩(wěn)有序增長？本文將對房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)狀進行分析，并簡要提出相應(yīng)的應(yīng)對措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；現(xiàn)狀；措施

一、中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

2016年1-10月，我國房地產(chǎn)市場的需求總體依然旺盛，70個大中城市新建商品房和商品住房的市場價格穩(wěn)中有漲，全年保持去庫存、平穩(wěn)、分化的發(fā)展態(tài)勢。其中，全國房地產(chǎn)投資累計值達到83974.61億元，累計增長6.6%；商品房銷售面積為12.0億平方米，同比增長26.8%；銷售額為91482億元，同比增長41.2%。隨著9月30日及10月初熱點城市樓市新政的落地實施，部分非理性需求得到一定程度抑制，熱點城市樓市逐步回歸理性，而其余城市房地產(chǎn)市場預(yù)期也將受到一定程度影響，預(yù)期全國商品房銷售同比增幅有望繼續(xù)收窄。

房地產(chǎn)作為社會大眾投資消費的主要項目之一，一直以來都受到輿論的重點關(guān)注。尤其自去年以來，房地產(chǎn)投資再次成為繼股災(zāi)之后的首選熱門投資項目，大量資金涌入房地產(chǎn)市場，造成了一二線城市的房源供不應(yīng)求，房價居高不下?！暗赝酢鳖l出，銷售現(xiàn)場火爆的場景比比皆是。房地產(chǎn)市場的火熱程度超出了許多人的預(yù)期。

二、中國房地產(chǎn)市場過熱的主要原因

1.國家政策的支持鼓勵

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟騰飛的關(guān)鍵角色，一直是國家為實施宏觀調(diào)控，促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措之一。在今年召開的中央經(jīng)濟工作會議中明確提出五大任務(wù)，其中化解房地產(chǎn)庫存作為會議的重點被提及，成為中央到地方政府的主要工作。2016年2月17日，財政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。2016年5月1日起，二手房實施營改增，將二手房交易中的營業(yè)稅改為增值稅。這些措施均減輕了民眾購房所需承擔的稅負，降低了民眾購房的成本。同時，央行下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率、開放“二胎”等政策的出臺增加了市場的貨幣供應(yīng)量，提高了人們購房的意愿，在一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場的進一步繁榮。因此，得益于各種政策的支持，市場成交量顯著上升。一二線城市房價飆升，部分城市庫存壓力有所緩解。但是在三四線房地產(chǎn)市場，房屋庫存堆積現(xiàn)象依舊嚴重，大部分城市仍出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。

2.地方政府的炒房炒地

我國自1994年實行分稅體制后，中央政府得到了更多的稅收支配權(quán)，與此相反的是地方政府由于稅收體制的不完善，缺乏充足穩(wěn)定的稅收來源。同時，地方政府之間形成的上下級關(guān)系使財政撥付得不到合理的分配，出現(xiàn)了越往下級政府財政越困難的情況。由此中央與地方之間、地方與地方之間的的相互競爭甚是激勵。此外，中央政府對地方政府有著十分嚴格的考核制度，如GDP、稅收等。地方政府官員為了實現(xiàn)政績的突出，只能將目光伸及土地這類見效快速、獲取便捷、儲量豐富的資源。

3.房地產(chǎn)投機行為過度

房地產(chǎn)市場過熱是眾多因素共同作用的結(jié)果，而房地產(chǎn)投機則是我國房地產(chǎn)市場過熱產(chǎn)生的直接誘因。我國房地產(chǎn)投資者普遍存在著“買房是實現(xiàn)資本保值增值的重要手段”的思想。許多人在投資房地產(chǎn)時僅僅是考慮房地產(chǎn)價格在未來能夠保持增長，從而給自身帶來豐厚的經(jīng)濟利益。但在實際情況中，許多人并沒有考慮自身擁有的支付能力，存在著貸款買房的行為，這在無形中給自己產(chǎn)生較大的經(jīng)濟壓力。其次，許多人忽略了出租房屋所能帶來的收益，因此房屋空置現(xiàn)象十分普遍。此類投機行為易導致市場缺乏正確的價值引領(lǐng)，虛增的市場需求導致價格大幅度攀升，價格偏離正常的軌道。同時，“高漲”的需求會錯誤引導開發(fā)商投資開發(fā)更多的房地產(chǎn)項目，導致更多的供給投向市場，產(chǎn)生“庫存化”現(xiàn)象。

三、中國房地產(chǎn)市場過熱的應(yīng)對措施

在國家大力謀發(fā)展，促改革的浪潮中，一個合理健康的中國房地產(chǎn)市場是中國發(fā)展的關(guān)鍵和重要保證。若房地產(chǎn)市場過熱情況沒有得到合理的控制，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生將對我國經(jīng)濟造成難以挽回的損失和危害。鑒于我國的特殊國情，對于房地產(chǎn)市場過熱的控制需要從多個領(lǐng)域入手。

1.進行制度改革

我國目前制度的缺陷對我國房地產(chǎn)行業(yè)的價格上漲起到了推波助瀾的作用。一方面表現(xiàn)在地方政府財政負擔過大；另一方面地方政府由于承擔大量資源配置職責，所獲得財政支持十分有限，因此財政緊缺現(xiàn)象普遍存在，為了彌補財政赤字帶來的影響只能以出賣土地為解決辦法。因此，提高財政利用率，可以通過事前編制預(yù)算，中央與地方合理分配稅源，拓寬財政收入渠道等措施，使財政的一進一出都能得到高效運營。

2.合理控制房貸規(guī)模

市場流通貨幣過多是推動房價升高的重要因素之一。當房產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱時，政府可以出臺了一系列的措施進行調(diào)控。如適當提高利率、緊縮信貸額、首套房付款比例，增加購買第二套房限制條件等貨幣政策來調(diào)整房地產(chǎn)投資總額與投資結(jié)構(gòu)。銀行可以通過提高個人二套房貸款門檻，限制房貸占總體貸款的比重等手段約束市場擴張規(guī)模與速度，利用信貸對資源配置的引導與調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健運行。

3.改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)由于其產(chǎn)業(yè)鏈長，對民生影響范圍大等特點，長期作為我國投資拉動內(nèi)需的重要措施之一。然而僅僅依靠房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟高速發(fā)展的中國而言顯得杯水車薪，單一的經(jīng)濟發(fā)展方式將不利于我國經(jīng)濟長期健康合理的發(fā)展。因此只有改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使中國經(jīng)濟增長不再過度依賴房地產(chǎn)，才是解決問題的關(guān)鍵。大力發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，尤其是以高新技術(shù)為主的產(chǎn)業(yè)，促進勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變，讓中國經(jīng)濟在多方平衡帶動下健康發(fā)展。

作者簡介：

陳耿斌，福建師范大學經(jīng)濟學院，2013級財務(wù)管理本科生。