賣房還是收租 大數(shù)據(jù)說了算

史瑩

房地產(chǎn)的白銀時代，市場重心從增量向存量轉(zhuǎn)移，加上土地供給規(guī)則的改變，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)從傳統(tǒng)開發(fā)思維向服務(wù)、運營思維轉(zhuǎn)變。如何通過提高管理、運營存量資產(chǎn)的能力以盈利，成為這些公司迫切需要思考的問題。擁有互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的房地產(chǎn)交易平臺，則試圖以自身接近客戶的優(yōu)勢來生產(chǎn)、沉澱數(shù)據(jù)，並從數(shù)據(jù)中窺得未來真實的新「蛋糕」、新場景及新的盈利模型。

「過去的兩年當(dāng)中互聯(lián)網(wǎng)一直在快速地改變我們的經(jīng)紀(jì)行業(yè)?！规溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)表示，鏈家一直在做一些數(shù)據(jù)方面的嘗試，互聯(lián)網(wǎng)正快速改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。此外，經(jīng)過中外租房市場比較研究，楊現(xiàn)領(lǐng)發(fā)現(xiàn)，雖然租房在大陸處於市場化早期，未來市場空間巨大。

如今國家也開始出臺相關(guān)措施來發(fā)展房屋租賃市場。不久前，李克強(qiáng)總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定了培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租並舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。他預(yù)計，隨著一線城市租金水準(zhǔn)的提升，機(jī)構(gòu)化、市場化、專業(yè)化的租賃機(jī)構(gòu)將快速增多。

租賃和轉(zhuǎn)售回報率趨同

鏈家圍繞房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交換和租賃環(huán)節(jié)中，從行銷的購房租房，然後到用戶的回饋，都有數(shù)據(jù)貫穿其中。

圍繞房屋交易場景，鏈家旗下的研究機(jī)構(gòu)鏈家研究院近年展開互聯(lián)網(wǎng)與存量房市場研。7年前鏈家已經(jīng)開始建設(shè)樓盤字典，今天已經(jīng)覆蓋全大陸30個城市、3億人群和7000萬套房源，建立了初步的樓盤資訊庫。

「我們用數(shù)據(jù)來看待互聯(lián)網(wǎng)的生態(tài)，也用數(shù)據(jù)來思考這個生態(tài)中心的消費者，到底消費者的消費需求是我們所看到的碎片化的需求，是吃、行、購物、閱讀，還是說這些背後是有邏輯可循的?！沟谝回斀?jīng)新媒體科技有限公司總經(jīng)理黃磊說。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，租賃業(yè)務(wù)是政策紅利最多且不斷釋放的市場，蘊(yùn)藏著萬億的市場規(guī)模，這一趨勢來源於數(shù)字與數(shù)字的比較。美國的租金規(guī)模為5000億美元，折合人民幣超過3萬億元，日本租金規(guī)模也達(dá)到8000億元人民幣；而中國房地產(chǎn)交易總量2016年約為15萬億元（人民幣，下同），租賃市場規(guī)模為1.1萬億元，僅為交易總額的7%。具體到一線城市，北上廣深4城房屋交易額（包括新房、二手房在內(nèi)）約為4.6萬億元，而這4個城市租金的規(guī)模僅在2500億元左右。

客群方面的指標(biāo)也顯示了差距。中國租房人群在城市人群中的分佈占比也非常低，目前全大陸的比例不到20%；而美國的三藩市、紐約及日本東京的租房人口都超過40%。此外，租金收入存在差距，國外成熟市場租房者通常用40%以上的收入來租房，而中國人的租金收入遠(yuǎn)未達(dá)到這一水準(zhǔn)。

從鏈家研究院上述幾組數(shù)據(jù)來看，中國租房市場相對於賣方市場而言，發(fā)展嚴(yán)重不足，某種程度上導(dǎo)致住房供給結(jié)構(gòu)錯配——這讓楊現(xiàn)領(lǐng)看到了市場空間。

「中國租房市場未來有很大的發(fā)展空間，今天中國有一幫收入比較高、品位比較高的高管，還有本土的『單身貴族』，這些高收入人群開始進(jìn)入高端的租賃市場。伴隨這波需求的成長，我們相信租金收入比、租金水準(zhǔn)都應(yīng)該還有上升的空間?！箺瞵F(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為租房需求升級的趨勢很明顯，原來主要以合租為主，慢慢轉(zhuǎn)向整租，整租又從一居室向兩居室轉(zhuǎn)變。

然而，對參與其中的企業(yè)來說，現(xiàn)實是大陸租房業(yè)務(wù)一直是一樁不太穩(wěn)定的生意。對此，楊現(xiàn)領(lǐng)分析，租約普遍比較短，租金回報，特別是一線城市的租金回報率低，資金成本過高，這些問題十分突出。

但他仍看好未來趨勢。他測算同一套房屋租賃和轉(zhuǎn)售的回報率發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)售的回報率跟長期持有的回報率越來越接近。在他看來，一個在上漲，一個在下降，當(dāng)兩條收益曲線交叉的時候，這個市場的租金回報率將可以支撐正常的運營機(jī)構(gòu)所需要的回報率。

成為專業(yè)數(shù)據(jù)生產(chǎn)者

商人都是敏銳的。萬科、龍湖等開發(fā)商已經(jīng)先後將目光投向長租公寓業(yè)務(wù)。隨著不久前北京海澱的住宅地塊在競拍中成為住宅全自持地塊，身為地塊競得主體的開發(fā)商也正式迎來了開發(fā)「自持型」住宅產(chǎn)品的新課題。

楊現(xiàn)領(lǐng)給出的數(shù)據(jù)顯示，一線城市品牌公寓滲透率約為5%，在全大陸租賃市場滲透率約2%。他預(yù)測，未來領(lǐng)先的公寓企業(yè)有可能開放成熟的管理系統(tǒng)、資訊平臺和租後服務(wù)，成為連接整個公寓行業(yè)的平臺。模式上，他認(rèn)為，中國大陸的租房市場正由包租向託管更迭，因為租房逐漸從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，房屋需要經(jīng)過專業(yè)的管理才更加容易出租，而租客願意為更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)買單，租房產(chǎn)權(quán)也更加集中於機(jī)構(gòu)端。

在門檻較低、競爭分散的中國大陸租房市場，參與機(jī)構(gòu)如何做到領(lǐng)先？楊現(xiàn)領(lǐng)分析，未來規(guī)模一定是決定這些企業(yè)成敗的第一要素，規(guī)模背後則是產(chǎn)品和服務(wù)的支撐。

樓盤自檢、數(shù)據(jù)化和現(xiàn)狀化，通過激勵機(jī)制讓經(jīng)紀(jì)人成為數(shù)據(jù)的生產(chǎn)者和傳播者，最終帶來的是效率的提升和體驗的改進(jìn)，也是鏈家正在努力的方向。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，鏈家在討論2017年的數(shù)據(jù)戰(zhàn)略，想從約定看房時間這件「小事」入手?？捶康倪^程當(dāng)中能不能告訴客戶這個時間點就可以看房，是中介行業(yè)一直以來沒有解決的問題，也是用戶最大的痛點。通過互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)據(jù)化的手段，特別是通過經(jīng)紀(jì)人的交互，能夠把這件事情做成，對用戶體驗又將是一次大的改進(jìn)。

「過去的15年時間當(dāng)中我們做的就是所謂正確的事情，今天我們又在確認(rèn)所謂的流程化和數(shù)據(jù)化，確定更多的細(xì)節(jié)能夠讓我們產(chǎn)生更多的交互、更多的鏈接和更高質(zhì)量的數(shù)據(jù)和內(nèi)容，這件事情我們也一直在推進(jìn)?！箺瞵F(xiàn)領(lǐng)說。鏈家今天大概有8000家門店、13萬經(jīng)紀(jì)人，不僅僅是房屋交易專業(yè)的服務(wù)提供者，還是一個專業(yè)的數(shù)據(jù)生產(chǎn)者。今天關(guān)於房屋和交易的資訊大部分都是經(jīng)紀(jì)人獲取和生產(chǎn)的，數(shù)據(jù)化將一直推動房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的進(jìn)步。