我國(guó)土地流轉(zhuǎn)信托實(shí)踐模式比較研究

劉穎　管延芳

摘要：目前我國(guó)幾種典型的土地流轉(zhuǎn)信托實(shí)踐模式：宿州模式、桃園材模式、蘭西模式和金色田野系列模式，比較這四種實(shí)踐模式在信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)主-體、風(fēng)險(xiǎn)控制和收益分配方面的異同，發(fā)現(xiàn)信托公司盈利方式尚未清晰，并且相關(guān)配套尚不健全。因此，政府應(yīng)完善相關(guān)配套制度、完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)，同時(shí)，信托公司應(yīng)明晰經(jīng)營(yíng)模式，將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)跟互聯(lián)網(wǎng)模式聯(lián)系起來(lái)，在條件成熟時(shí)，構(gòu)建“土地信托銀行”，充分發(fā)揮土地的資本屬性，為后續(xù)的金融創(chuàng)新提供可能。

關(guān)鍵詞：土地信托；實(shí)踐模式j(luò)比較研究

伴隨著工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速以及家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制弊端的暴露，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，農(nóng)村土地制度面臨諸多新的問(wèn)題。2013年11月12日，中共十八屆三中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》開啟了新一輪土地改革，改革的亮點(diǎn)在于維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，保障農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。這為我國(guó)農(nóng)村實(shí)施土地流轉(zhuǎn)信托提供了政策保障。

土地流轉(zhuǎn)信托是指在不改變農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途以及堅(jiān)持集體所有權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)穩(wěn)定不變的前提下，農(nóng)村土地承包人基于對(duì)受托人的信任，將其承包的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)信托給受托人，由其利用專業(yè)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)管理或使用，土地收益歸受益人所有的一種土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)新方式。當(dāng)前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托剛剛起步，還未形成統(tǒng)一模式，主要針對(duì)目前典型的土地流轉(zhuǎn)信托模式進(jìn)行比較分析，總結(jié)土地流轉(zhuǎn)信托模式實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為創(chuàng)新發(fā)展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)踐提供依據(jù)與政策建議。

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托的實(shí)踐模式

（一）宿州模式

1.在“宿州模式”中，信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)采取“雙委托代理”模式：（1）第一層委托關(guān)系是村民與區(qū)政府的委托關(guān)系，這其中包括了農(nóng)戶與村委、村委與鎮(zhèn)政府、鎮(zhèn)政府與區(qū)政府分別簽訂土地三層轉(zhuǎn)包合同；（2）第二層委托關(guān)系是區(qū)政府作為最終委托人將土地委托給信托公司。在該過(guò)程中，涉及的農(nóng)戶、村委會(huì)、鎮(zhèn)政府、區(qū)政府、信托公司均按照簽訂的合同約束權(quán)利和義務(wù)。

2.信托產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)采取“財(cái)產(chǎn)權(quán)信托+資金信托”混合式模式：（1）財(cái)產(chǎn)權(quán)信托方面：在承包人自愿基礎(chǔ)上，首先政府要對(duì)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行確權(quán)與登記，信托公司按照確權(quán)后的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與信托單位掛鉤，如將農(nóng)民持有的每一畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)應(yīng)1萬(wàn)份信托單位，信托公司按照信托單位承擔(dān)信托責(zé)任。同時(shí)，信托公司聘請(qǐng)專業(yè)化的農(nóng)業(yè)投資公司對(duì)流轉(zhuǎn)土地進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作與管理；（2）資金信托方面：信托公司根據(jù)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中各階段出現(xiàn)的流動(dòng)性問(wèn)題，如流轉(zhuǎn)土地區(qū)域內(nèi)土地整理、農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)中的資金需求等等，發(fā)行期限不同的資金信托產(chǎn)品，以解決土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的資金短缺問(wèn)題。

信托計(jì)劃收益分配模式采取按優(yōu)先級(jí)別逐級(jí)分配的模式。該信托計(jì)劃設(shè)立A類、B類和T類三類收益權(quán)，并按照三類收益權(quán)優(yōu)先級(jí)別逐級(jí)分配，分配方式相對(duì)復(fù)雜，農(nóng)民則根據(jù)合同中載明的土地份額獲得固定地租和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成。

風(fēng)險(xiǎn)控制方面，信托公司引入農(nóng)業(yè)投資公司負(fù)責(zé)招商招租工作，并用租金擔(dān)保機(jī)制和資金信托計(jì)劃為土地信托提供雙重增信保障措施。同時(shí)，信托合同約定延長(zhǎng)土地信托計(jì)劃項(xiàng)下的土地使用環(huán)節(jié)，分散單一環(huán)節(jié)使用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，當(dāng)農(nóng)業(yè)市場(chǎng)或其他相關(guān)市場(chǎng)情況出現(xiàn)非正常變化時(shí)，合同約定承租企業(yè)需購(gòu)買農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)進(jìn)行進(jìn)一步風(fēng)險(xiǎn)賠償保障。

（二）桃園村模式

1.在“桃源村模式”中，信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)采取“入股+委托”模式：（1）入股：引入土地股份合作社制度，農(nóng)民按照政府部門的測(cè)量結(jié)果將自家土地作價(jià)參與到村集體的土地合作社，合作社向村民頒發(fā)入股憑證，村民根據(jù)人股憑證載明的入股比例獲取后期收益；（2）委托：村民將土地人股到土地合作社后，由土地合作社將土地整體直接委托給信托公司。在該過(guò)程中，只存在土地合作社與信托公司單層委托代理關(guān)系。

2.信托產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)仍然采取“財(cái)產(chǎn)權(quán)信托+資金信托”混合式模式，（1）財(cái)產(chǎn)權(quán)信托方面采取“土地合作社”+“專業(yè)合作社”的“雙合作社”設(shè)計(jì)，即在政府主導(dǎo)下成立“土地合作社”，村民將確權(quán)后的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)出資，成為“土地合作社”股東，憑股權(quán)證書享受信托計(jì)劃受益權(quán)?！巴恋睾献魃纭弊鳛槲腥藢⑼恋匦磐薪o信托公司，信托公司又將其租賃給“專業(yè)合作社”進(jìn)行管理；（2）資金信托方面：信托公司在信托計(jì)劃存續(xù)期間視資金需求情況發(fā)行資金信托。

信托計(jì)劃收益由“固定收益+浮動(dòng)收益”兩部分組成。村民按照其人股時(shí)持有的信托單位享有固定的基本地租收入，并抽取承租方“專業(yè)合作社”收益的20%作為浮動(dòng)收益。除此之外，村民還可以進(jìn)入“專業(yè)合作社”通過(guò)勞動(dòng)獲得工資收入。

風(fēng)險(xiǎn)控制方面，政府出臺(tái)措施確保村民的地租收益，包括要求合作社提供固定收益和政府出面對(duì)信托計(jì)劃給予保證。此外，信托公司按照信托資金類別展開信托計(jì)劃，將政府和“土地合作社”投入的資金作為劣后資金保證信托計(jì)劃的安全，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)控制的目的。

（三）蘭西模式

“蘭西模式”是在“宿州模式”基礎(chǔ)上的進(jìn)一步延伸，信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)與“宿州模式”一樣，采取“雙委托代理”模式：先是村民將已經(jīng)確權(quán)好的土地使用權(quán)委托給村委會(huì)或政府相關(guān)的公共機(jī)構(gòu)，其作為最終委托人將整理好的土地信托給信托公司；然后信托公司引人專業(yè)化的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司作為經(jīng)營(yíng)主體進(jìn)行承包經(jīng)營(yíng)。

與“宿州模式”不同的是：（1）信托公司設(shè)計(jì)了土地信托憑證，使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)利或信托權(quán)利更加具體化，并且確權(quán)是均等化的，不會(huì)出現(xiàn)分配不公的情形。此外，土地信托憑證將農(nóng)民的土地權(quán)益變成可流轉(zhuǎn)、可攜帶、可抵押融資，深化了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的資本屬性。（2）為控制風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定糧食收購(gòu)價(jià)，信托公司與政府合作收購(gòu)谷物交易所，進(jìn)行糧食期貨交易。

（四）金色田野系列模式

“金色田野模式”中，在桃園村土地信托“入股+委托”模式基礎(chǔ)上，該信托計(jì)劃采取“集中后再分散”的運(yùn)行模式。該模式不同于現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)主體單一化的實(shí)踐模式，最終的經(jīng)營(yíng)主體是專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等等，通過(guò)培育多樣化的經(jīng)營(yíng)主體使整體土地效益得到提高。

與“桃園村模式”不同的是：（1）信托交易沒有采取“雙合作社”的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，而是采取“合作社”+“X”的形式，這里的“x”可以是種糧大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、小型特色的專業(yè)種植合作社或是其他農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體。這些多元化的經(jīng)營(yíng)主體根據(jù)其種植優(yōu)勢(shì)及種植意愿在信托土地上開展具體的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)。此外，經(jīng)營(yíng)主體的多元化也分散了單一經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（2）由于進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)，該模式比較適用于土地規(guī)模比較大的信托計(jì)劃，否則可能會(huì)影響規(guī)?；б妗?/p>

二、不同土地信托實(shí)踐模式的比較分析

現(xiàn)有的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托實(shí)踐才剛剛起步，各有特點(diǎn)，還未形成統(tǒng)一的模式。

（一）四種實(shí)踐模式的不同點(diǎn)

（1）信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)方面：“宿州模式”和“蘭西模式”采取的是“雙委托代理”+“雙信托”的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，從村民到信托公司經(jīng)歷層層委托，政府作為最終委托人與信托公司簽訂協(xié)議。“桃園村模式”和“金色田野系列模式”則相對(duì)直接一些，農(nóng)民人股到土地合作社，由“土地合作社”直接與信托公司簽訂協(xié)議，確定農(nóng)民的受益權(quán)更容易清晰一些。同時(shí)，“土地合作社”未來(lái)還可以以股權(quán)作對(duì)價(jià)進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資，使“土地合作社”成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體，而不是行政化的組織。

（2）經(jīng)營(yíng)主體方面：“宿州模式”和“蘭西模式”引入第三方專業(yè)服務(wù)商（某農(nóng)業(yè)投資公司），更能發(fā)揮專業(yè)化管理優(yōu)勢(shì)，而“桃園村模式”引入的是“專業(yè)合作社”，該合作社的股東和雇傭工人均是該區(qū)域村民，相當(dāng)于由村民自主管理流轉(zhuǎn)土地，鎖定了土地使用用途，但也限制了流轉(zhuǎn)土地更廣闊和深層次的發(fā)展，而“金色田野系列模式”的經(jīng)營(yíng)主體包括專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等等，經(jīng)營(yíng)主體更加多元化，降低了單一經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也同時(shí)也降低了規(guī)模收益。

（3）風(fēng)險(xiǎn)控制方面：“宿州模式”主要依靠市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，主要由專業(yè)的第三方服務(wù)商提供租金擔(dān)保，建立雙重增信保障措施，同時(shí)延長(zhǎng)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)鏈緩解風(fēng)險(xiǎn)，并購(gòu)買農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)做進(jìn)一步控制風(fēng)險(xiǎn)；“桃園村模式”主要靠政府進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，政府出臺(tái)相關(guān)政策措施為土地流轉(zhuǎn)信托提供擔(dān)保責(zé)任，即項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)村民可以找到相關(guān)部門賠償；“蘭西模式”同時(shí)依靠政府和市場(chǎng)，通過(guò)與政府合作收購(gòu)谷物交易所和糧庫(kù)，穩(wěn)定糧食價(jià)格，從終端控制土地信托風(fēng)險(xiǎn)；“金色田野系列模式”主要通過(guò)經(jīng)營(yíng)主體多元化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散，達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（4）收益分配方面：“宿州模式，，和“蘭西模式”按照多層委托合同逐層發(fā)放，分配收益方式相對(duì)復(fù)雜，“桃園村模式”和“金色田野系列模式”分配收益方式相對(duì)簡(jiǎn)單，按照入股合作社時(shí)作價(jià)比例進(jìn)行計(jì)算，分配更加透明平均。

（二）四種實(shí)踐模式的相同點(diǎn)

（1）四種實(shí)踐模式都實(shí)現(xiàn)了土地規(guī)?；⒓s化經(jīng)營(yíng)，盤活了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

（2）信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均采取“雙信托”的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，即信托公司除了設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃外，還設(shè)立資金信托計(jì)劃，為土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的村民提供融資等理財(cái)服務(wù)。

（3）信托收益均由“固定收益+浮動(dòng)收益”兩部分組成，保障農(nóng)民基本地租利益。

三、現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)信托實(shí)踐存在的問(wèn)題

（一）信托公司盈利方式尚未清晰

目前的土地信托實(shí)踐模式處于摸索階段，信托公司介入土地流轉(zhuǎn)信托的具體運(yùn)營(yíng)和盈利方式尚未清晰呈現(xiàn)，信托計(jì)劃中的很多項(xiàng)目尚未取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展，如項(xiàng)目建設(shè)用地、融資等問(wèn)題尚未完全解決。信托公司的信托報(bào)酬主要來(lái)自于土地流轉(zhuǎn)后所產(chǎn)生的地租提升及其他增值收益，而土地流轉(zhuǎn)后是否能產(chǎn)生增值收益取決于信托公司對(duì)信托計(jì)劃的有效管理，而這需要時(shí)間進(jìn)行驗(yàn)證。此外，土地信托產(chǎn)品的投資周期較長(zhǎng)，政策的穩(wěn)定性、明晰性也會(huì)使信托項(xiàng)目面臨是否能獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）相關(guān)配套制度尚不健全

目前，關(guān)于土地流轉(zhuǎn)信托的法律法規(guī)相對(duì)較少，僅有《信托法》，但土地的特殊性又使其對(duì)土地信托的針對(duì)性和操作性不強(qiáng)。此外，農(nóng)民最為關(guān)注的是土地流轉(zhuǎn)之后的收益分配問(wèn)題，而關(guān)于如何確權(quán)、如何進(jìn)行均等分配缺乏相關(guān)的法律依據(jù)。因此，地方政府應(yīng)該完善涉及土地信托制度的法律、稅收及補(bǔ)貼政策，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)土地信托的全面及可持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

土地流轉(zhuǎn)信托作為金融創(chuàng)新是土地流轉(zhuǎn)與金融結(jié)合的有效嘗試，現(xiàn)有的土地信托實(shí)踐處于摸索嘗試階段。為使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托全面發(fā)展，政府應(yīng)完善相關(guān)配套制度，包括土地信托的確權(quán)登記制度、收益分配制度等等；完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)，強(qiáng)化與其他金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)接洽能力。同時(shí)，信托公司應(yīng)明晰經(jīng)營(yíng)模式，將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)跟互聯(lián)網(wǎng)模式聯(lián)系起來(lái)，如將與物業(yè)小區(qū)聯(lián)系起來(lái)作為土地信托終端，創(chuàng)新商業(yè)模式控制風(fēng)險(xiǎn)；最后，在條件成熟時(shí)，構(gòu)建“土地信托銀行”，充分發(fā)揮土地的資本屬性；為后續(xù)的金融創(chuàng)新提供可能。

[責(zé)任編輯：楊秀華]