文/高峰（上海）

投資海外房產(chǎn)需要慎之又慎

文/高峰（上海）

近年來，很多中國人在海外買房置業(yè)。溫哥華、倫敦、斯德哥爾摩等地房價(jià)自2011年以來已平均上漲50%，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和通脹情況十分不符。中國資本已經(jīng)成為世界上第二大跨境房地產(chǎn)投資來源，僅次于美國，超越了加拿大、中國香港和新加坡。據(jù)悉，2014年，萬科、萬達(dá)、綠地、保利、中海、碧桂園等大中房企均選擇布局海外房產(chǎn)，共有27宗項(xiàng)目，同比增長了93%。一個(gè)原因是國內(nèi)一線城市高品質(zhì)可售資產(chǎn)稀缺，以及核心或核心增長型資產(chǎn)收益率不斷被擠壓，導(dǎo)致越來越多國內(nèi)投資者轉(zhuǎn)向海外尋求投資機(jī)會(huì)。另一個(gè)原因則是匯率波動(dòng)。預(yù)計(jì)中國的海外投資在中短期內(nèi)將會(huì)持續(xù)增長。

瑞銀最新發(fā)布的2016年全球房地產(chǎn)市場泡沫指數(shù)報(bào)告指出，剛性供給以及中國買家持續(xù)涌入，成為推動(dòng)海外房價(jià)不斷攀升的重要因素，低利率、全球資本的流入和投資者對于回報(bào)率的樂觀心態(tài)更助長了這一膨脹勢頭。報(bào)告顯示，過去五年內(nèi)溫哥華、倫敦和斯德哥爾摩的房價(jià)激增，房地產(chǎn)市場泡沫的風(fēng)險(xiǎn)排行前三。接近房地產(chǎn)市場泡沫狀態(tài)的城市，房價(jià)自2011年以來已經(jīng)增加了近50%，而其他城市的平均漲幅只有不到15%。

海外置業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)不可低估。此前因中國人買房而大幅度推升房價(jià)后，新加坡、澳大利亞均采取了部分限制外國人置業(yè)的措施。2016年7月25日，加拿大國外投資者最多的地區(qū)溫哥華宣布房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅新政，8月2日起將向來自海外的房地產(chǎn)投資者額外征收15%的房屋轉(zhuǎn)讓稅。這意味著，賣價(jià)為200萬加元的房產(chǎn)，此前僅需繳納3.8萬加元（約為19.5萬元人民幣）轉(zhuǎn)讓稅，而現(xiàn)在則漲到33.8萬加元（約為173.7萬元人民幣），單這一項(xiàng)稅費(fèi)就增加近九倍。海外置業(yè)不僅面臨法律風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)，且因宏觀政策的改變，持有、轉(zhuǎn)讓成本改變具有不可控性，房產(chǎn)投資隨時(shí)會(huì)暴露在風(fēng)險(xiǎn)之中。