五指山市房地產(chǎn)發(fā)展歷程與調(diào)整方向探析

莊海燕+吳仁翔

一、五指山市區(qū)位條件與發(fā)展概況

五指山市位于海南省中南部，為海南島中部地區(qū)的中心城市和交通樞紐，市區(qū)海拔328.5米，是海南島海拔最高的山城。該市總面積1169平方千米，總?cè)丝?1.3萬人，下轄7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個國營農(nóng)場。五指山市基礎(chǔ)設(shè)施齊全，交通便利，海榆中心貫穿南北，與各市縣路網(wǎng)相通，高等級生態(tài)旅游公路四通八達，中線高速公路即將開建，將減少與三亞、?？诘耐ㄜ嚂r間。該市通信、金融、郵政網(wǎng)絡(luò)暢通，辦理業(yè)務(wù)便捷；城市防洪、垃圾處理等設(shè)施完善。

2010年1月國務(wù)院出臺了《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，把建設(shè)海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略?！安坏轿逯干剑凰愕胶Ｄ稀?，五指山作為海南島的象征，在政治、經(jīng)濟、文化、基礎(chǔ)設(shè)施等多方面，勢必得到海南省委省政府乃至中央長期的關(guān)注及大力扶持。

五指山市原為海南黎族苗族自治州首府，是海南省中部少數(shù)民族地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，具有較高的知名度及強勁的輻射力。五指山作為三亞旅游經(jīng)濟圈的重要組成部分，它與三亞一樣都擁有世界頂級的旅游資源，五指山的“青山綠水” “天然大氧吧”與三亞的“陽光、海灘”優(yōu)勢互補、相得益彰，是一塊康體養(yǎng)生及休閑度假寶地。

二、房地產(chǎn)發(fā)展歷程

1.初步發(fā)展時期（2003～2006年）

五指山市旅游業(yè)開發(fā)始于1981年，以海南黎族苗族自治州民族博物館的動工建設(shè)為標(biāo)志，拉開了旅游建設(shè)的序幕，隨后旅游業(yè)的迅速發(fā)展帶動了該地區(qū)其他產(chǎn)業(yè)的興起，并將五指山旅游區(qū)推向了全省乃至全國，但其帶動的房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)卻起步較晚。

2003年以前，五指山市房地產(chǎn)市場一直沒有開發(fā)，直到2003年五指山市才開始對房地產(chǎn)業(yè)進行開發(fā)并投資，將其作為該市的新興產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，但投資力度不是很大，占全市總投資額的比例不超過10%，主要用于商品住房以及少量商業(yè)用房的投資上；房地產(chǎn)生產(chǎn)總值不超過5000萬元，占全市GDP的比重始終維持在5%～6%之間。初級商品住房（期房）于2004年開始對外銷售，總銷售額為122萬，銷售均價為581元，2006年的商品房期房總銷售額上升到285萬，銷售均價上升到1212元。

2.高速發(fā)展時期（2007～2010年）

隨著海南省國際旅游島建設(shè)的推進，五指山市的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了4年的初步開發(fā)，開始將其作為該市的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)投資額猛增，開發(fā)規(guī)模逐年加大，開發(fā)企業(yè)數(shù)量快速膨脹。2007年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額上升到13545萬元，比2006年末多出12485萬元；相應(yīng)的，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定投資比例也大幅度增加，上升到2007年的48.54%，2008年達到最大，后又逐年減小，但所占比例仍然很高。房地產(chǎn)生產(chǎn)總值由2007年的5371萬元增長到2010年的20565萬元，也是該市有史以來最高的一次，占GDP的比重基本維持在10%以上，2010年的占比最大，為14.52%。這一時期開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)種類較多，主要有商品住宅、部分商業(yè)用房、少量辦公樓以及其他用房。

從商品房的開發(fā)來看，投資力度較大，總的銷售面積基本維持在20萬元以上，2010年達到最大，為320014平方米；總的銷售額由2007年的5696萬元上升到2010年的120328萬元，增長了108385萬元，同比增長90.07%，其中期房銷售面積與銷售額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)房銷售面積與銷售額，但這幾年銷售情況的波動幅度較大，發(fā)展雖然不夠穩(wěn)定，但發(fā)展后勁比較足；商品房均價由2007年的1242元上升到2010年的3565元，同比增長65.26%。

2007～2008年，隨著國家一系列保障性住房政策的出臺，保障性住房的建設(shè)力度加大?！笆晃濉逼陂g，我國以廉租住房、經(jīng)濟適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成，五指山市在“十一五”期間也開始響應(yīng)國家號召，建設(shè)并加大保障性住房的投資力度，2008～2009年主要有廉租房和經(jīng)濟適用房兩種類型的保障性住房（廉租房主要針對城市常住居民戶口的最低收入家庭而提供的不具備產(chǎn)權(quán)的普通住房，經(jīng)濟適用房是針對城市低收入家庭而提供的限定套型面積和銷售價格、具有部分產(chǎn)權(quán)的政策性住房），2010年則在這兩種住房的基礎(chǔ)上又增加了城市棚戶區(qū)改造，其中2010年對保障性住房的投資最大，達到63474萬元，共2885套，其中經(jīng)濟適用房占比最大，共2188套，總投資50760萬元，占總投資的79.97%，總建筑面積248271平方米，占總建筑面積的82.32%。這一時期的城市人平均住房面積也有所增加，由17.2平方米（2007年）增加到18.4平方米（2010年），使得中等偏下收入家庭住房困難的問題得到解決，居住條件也得到初步改善。

3.優(yōu)化調(diào)控時期（2011至今）

五指山市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過4年的高速發(fā)展，從2011年開始進入穩(wěn)定優(yōu)化時期，這一時期的房產(chǎn)樓盤大多區(qū)域多元化、特色化和服務(wù)全面化。憑借五指山冬暖夏涼的氣候以及典型熱帶山水交融的森林資源在省內(nèi)獨樹一幟，房地產(chǎn)品質(zhì)和價值也有所提升，吸引了很多島內(nèi)外人士，特別是退休老人前來購房度假。房地產(chǎn)開發(fā)商也開始競相打造旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老居所、景觀居所、宜居生態(tài)、花園洋房、創(chuàng)意地產(chǎn)、水景地產(chǎn)、山景地產(chǎn)等極具特色的高品質(zhì)地產(chǎn)。

2011年的房地產(chǎn)生產(chǎn)總值較2010年有所降低，占GDP比重也相應(yīng)降低，雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資額較以往穩(wěn)步上升，但其占全社會固定資產(chǎn)投資的比例有所下降，在40%～50%左右浮動，主要用于商品住宅的投資，投資力度隨總投資額逐年加大，商品住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比較快速發(fā)展時期有所減小。

商品房銷售面積自2010年以來就逐年降低，下降幅度較大，到2013年上升到197286平方米，商品房期房銷售面積仍然高于現(xiàn)房銷售面積；而商品房總的銷售額在2011年達到最高為210328萬元，僅期房銷售額就占85%，2013年總銷售額為112168萬元，期房銷售所占比例為80%。近三年來五指山商品房銷售情況不夠穩(wěn)定，還有待進一步調(diào)整，但可看出人們對五指山市樓房的購買欲望仍然很強。這一時期的商品房均價在5000～6000元之間浮動，2012年最高為5835元，2014年為5788元，變化幅度不大，經(jīng)過這一階段的優(yōu)化與調(diào)控之后，后幾年內(nèi)商品房均價將會上漲。城市人均住房面積逐年增大，從2011年的21.7平方米上升到2013的24.8平方米，但仍低于全國平均水平。

“十二五”時期，中國將進入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段。保障形式繼續(xù)以包括廉租房在內(nèi)的公共租賃住房、包括經(jīng)濟適用房在內(nèi)的政策性產(chǎn)權(quán)房和各類棚戶區(qū)改造安置房等實物住房保障為主，同時結(jié)合租金補貼。從2011年起五指山市保障性住房又在原來的基礎(chǔ)上增加了限價商品房和公共租賃房，共進行了五種類型的保障性住房建設(shè)，滿足了當(dāng)?shù)刂械绕率杖刖用竦牟煌》啃枨?。廉租房每?.5元/平方米；公共租賃房的主要供應(yīng)對象主要是城市中等偏下住房困難家庭，每月房租4元/平方米，有低保證的公共租賃住房困難住戶，房租可以參照廉租住房繳納；經(jīng)濟適用房則按面積銷售，小于75平方米（包含75平方米）的為1900元/平方米算，面積大于75平方米的，超出部分按2800元/平方米算；限價商品房規(guī)定價格不能超過2800元/平方米；城市棚戶區(qū)改造的安置對象則是城市居民被拆遷戶和征地拆遷房屋的農(nóng)戶。五指山市保障性住房的總套數(shù)、總建筑面積和總投資繼2010年后連續(xù)三年下降，到2014年又加大了對保障性住房的投資和建設(shè)力度。在這7年的保障性安居工程建設(shè)上，五指山市對經(jīng)濟適用房的投資和建設(shè)力度是最大的，其次是廉租住房和棚戶區(qū)改造，對公共租賃房的投資最少。

三、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.總體發(fā)展現(xiàn)狀

從商品房的購買人數(shù)、面積、金額、套數(shù)上看，從2008年以來，五指山市商品房的購買對象以島外居民為主，占總數(shù)的比重高達90%以上。結(jié)合實地調(diào)研的情況可以看出，島外居民大多來自霧霾嚴(yán)重地區(qū)，如北京、湖北、山東等地，還有部分來自西北干旱區(qū)和氣候比較寒冷的北方地區(qū)。

2.代表性房地產(chǎn)現(xiàn)狀

以上對五指山市房地產(chǎn)總體發(fā)展歷程以及現(xiàn)狀進行了整體分析，為進一步了解五指山房地產(chǎn)實際發(fā)展現(xiàn)狀以及存在問題，本調(diào)查報告篩選了若干個比較具有代表性的已完成和正在建設(shè)的房地產(chǎn)進行走訪調(diào)查，包括候鳥公寓、錦繡花園、翡翠花園、五指山避暑山莊、山水蘭庭、森林湖、山水綠世界、水墨雨林。

通過對代表性房地產(chǎn)的實際走訪調(diào)研可知，除了政府保障性住房，房地產(chǎn)多為旅游地產(chǎn)。各小區(qū)環(huán)境相對較好，這跟五指山自身生態(tài)環(huán)境密切相關(guān)。從上述分析得出：早期商品房的配套設(shè)施以及小區(qū)環(huán)境缺乏足夠的維護管理，且物業(yè)管理水平較為落后；新建商品房山水蘭庭、森林湖、山水綠世界無論是在建設(shè)水平還是服務(wù)質(zhì)量上都有所提升；正在建設(shè)的水墨雨林作為高端養(yǎng)

生、休閑的生態(tài)旅游地產(chǎn)，建筑風(fēng)格富有民族特色且建筑形式趨于多樣化，社區(qū)管理以及配套設(shè)施趨于智能化與高質(zhì)量化?？梢钥闯?，隨著時間的推移，五指山市的房地產(chǎn)開發(fā)從最初的注重數(shù)量的遞增到后期看重質(zhì)量的提升，是比較符合現(xiàn)今新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求的。

四、房地產(chǎn)發(fā)展方向調(diào)整

1.加大房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的宣傳力度

五指山市應(yīng)立足當(dāng)前優(yōu)質(zhì)的環(huán)境與氣候條件，加大對城市中心區(qū)的管理與修復(fù)的投入力度，優(yōu)化城市內(nèi)部空間，特別是一些城市管理盲區(qū)，打造真正高品質(zhì)的宜居城市，樹立良好的優(yōu)質(zhì)城市品牌。憑借良好的城市品牌，可以到全國各地，特別是環(huán)境條件以及氣候條件比較惡劣的西北以及東北等地舉辦房地產(chǎn)產(chǎn)銷會，將五指山市房地產(chǎn)銷售推廣到全國各地；還可以制作城市宣傳廣告，吸引外地居民到五指山旅游，并將五指山的養(yǎng)生、旅游以及生態(tài)地產(chǎn)介紹給他們。

2.加強小區(qū)的管理與維護

通過對五指山部分房地產(chǎn)小區(qū)的走訪調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)有些小區(qū)的物業(yè)管理工作不到位，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施荒廢的局面。為此，應(yīng)對物業(yè)公司的管理體制進行更新，真正起到全能管家的作用，無論是小區(qū)內(nèi)部設(shè)施的維護、管理與更新，還是住戶個人的生活、健康等，都要做到全方位無死角。并且通過對部分居民的訪談得知，大部分居民表示不會在意較高的物業(yè)費，更想要一個優(yōu)質(zhì)、健康的生活環(huán)境。

3.空置房屋的利用

筆者通過實地調(diào)查訪問了解到五指山存在很多已有業(yè)主但卻常年處于空置狀態(tài)的房屋，這無疑是土地和空間沒有得到有效利用的不良表現(xiàn)，如何將這些空置房屋利用起來而不造成浪費也是值得我們思考的問題。可以借鑒三亞市目前所采取的措施，將其改造成家庭旅館，業(yè)主可以在需要的時候回來住，其他時間可以交給專門的物業(yè)管家打理并作為家庭旅館出租給來五指山度假旅游的人員。所以要對現(xiàn)有物業(yè)公司進行改造升級，或是構(gòu)建房地產(chǎn)公司建設(shè)、管理一體化的格局。

參考文獻：

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