何澤慧+孫國萍+袁梅+林詩慧

【摘要】2016年5月1日起國家推行全面“營改增”，這是我國結(jié)構(gòu)性減稅和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重大舉措。而房地產(chǎn)企業(yè)也成為“營改增”的重點行業(yè)。理論上來說，國家實行全面“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)稅務系統(tǒng)將更加完善，重復征稅的問題也將有所改善，但是這只是理想化的想法。在實際實施過程中“營改增”究竟會使企業(yè)稅負減少還是增加取決于很多客觀因素，例如：企業(yè)內(nèi)部控制較差，不能及時取得供應商的增值稅專用發(fā)票或房地產(chǎn)企業(yè)聘用大量農(nóng)民工無法取得增值稅專用發(fā)票等問題。為了研究“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅賦的影響，我們將選取房地產(chǎn)行業(yè)代表性公司，通過財務報表分析的方式對比分析其實行“營改增”前后的資產(chǎn)負債，經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況，進而對“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的收益、成本和利潤所帶來的影響進行研究，并針對研究結(jié)果提出建議。

【關(guān)鍵詞】營改增；房地產(chǎn)；財務分析；資產(chǎn)負債；經(jīng)營成果；現(xiàn)金流量；對策

一、“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)帶來的變化

自2016年5月1日起推行全面“營改增”以來，房地產(chǎn)業(yè)受到的最大影響無疑是重復征稅的問題得到解決，并且，在“營改增”政策中，有兩大亮點與房地產(chǎn)業(yè)的財務、稅務制度息息相關(guān)：一是允許開發(fā)商將銷售項目取得的全部價款和價外費用扣除土地成本的差額作為銷售額；二是不動產(chǎn)可以分2年納入一般納稅人進項稅抵扣。

理論上來講，這一政策傳遞出房地產(chǎn)業(yè)稅負整體傾向于減輕趨勢的信息，同時也進一步對規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營流程、財務核算產(chǎn)生了積極影響，從宏觀來看，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，為商業(yè)地產(chǎn)的去庫存化提供了保障。但與此同時，“營改增”政策也不可避免的帶給房地產(chǎn)業(yè)一定的稅收風險。首當其沖的就是企業(yè)的財務核算流程會因政策的變動而面對諸多現(xiàn)實問題，財務工作者面臨的問題也同樣具有多樣性，主要涵蓋了新舊稅制的接洽、稅收政策的改變、一系列業(yè)務的處理和稅務核算的轉(zhuǎn)化等。其次，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長，上下游企業(yè)的銜接容易出現(xiàn)疏漏，很有可能出現(xiàn)開發(fā)成本或難以取得增值稅專用發(fā)票，建筑業(yè)稅負轉(zhuǎn)嫁等問題都有可能導致該行業(yè)稅負增加。這些都使房地產(chǎn)業(yè)面臨較大的稅務風險。

二、房地產(chǎn)業(yè)代表性企業(yè)財務指標分析

企業(yè)稅負是“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)最直接的影響對象，而企業(yè)的稅負又與利潤有著緊密的聯(lián)系，無論是稅負還是利潤均是企業(yè)關(guān)鍵性的經(jīng)營性財務指標。透過財務報表，我們可以對這些指標的變化有一個清晰的了解。另外，指標的改變對企業(yè)財務活動也有著深遠的影響。舉個例子來說，企業(yè)可以通過分析近階段的財務數(shù)據(jù)，盡可能的挖掘出可能發(fā)生的財務風險，進而在后續(xù)的工作中采取強有力的管控措施，將財務風險扼殺在搖籃中，以便確保企業(yè)財務管理活動的順利性與有效性。由此可見，應以房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財務指標為視角，對“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)財務帶來的影響進行分析，接下來，筆者就對房地產(chǎn)企業(yè)具有代表性的財務指標進行分析。

（一）資產(chǎn)負債分析

一般來講，房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)中，固定資產(chǎn)所占的比重較大，因此，當企業(yè)的固定資產(chǎn)發(fā)生變化，企業(yè)資產(chǎn)總額也可能會受到較大影響，從而出現(xiàn)顯著改變，進而影響到企業(yè)資產(chǎn)負債表的數(shù)據(jù)變動。

對房地產(chǎn)業(yè)而言，在“營改增”之前一直存在著顯著的重復征稅問題。這主要是因為，適用于營業(yè)稅的房地產(chǎn)業(yè)上游企業(yè)（如建筑安裝業(yè)），其在施工階段所購買的材料中已包含了增值稅，但這一購進增值稅的進項稅額無法在之后的銷售或者出租環(huán)節(jié)抵扣，而是作為成本中存在于之后的房地產(chǎn)價格中，在房地產(chǎn)銷售或者出租時被再次征收營業(yè)稅。而在“營改增”之后，在購入固定資產(chǎn)的過程中，可以以其獲取的相應增值稅專用發(fā)票為依據(jù)來扣減進項稅額，使固定資產(chǎn)入賬價值得以降低，進而讓企業(yè)總資產(chǎn)處于顯著下滑的態(tài)勢。倘若在企業(yè)負債處于平穩(wěn)狀態(tài)的基礎(chǔ)上，企業(yè)資產(chǎn)總額出現(xiàn)下滑，那么企業(yè)的資產(chǎn)負債率就會相應的有所提升，這樣一來，企業(yè)所承擔的財務風險就更大。

從房地產(chǎn)業(yè)代表性企業(yè)的資產(chǎn)負債率來看，基本符合上述所分析的客觀規(guī)律，但保利地產(chǎn)和華夏幸福兩家企業(yè)卻出現(xiàn)了截然相反的結(jié)果。因此，選取這兩家公司資產(chǎn)負債表中變動較大的項目進行下一步分析，項目包括：長期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)。對這些項目變動率的對比如表2。

從表2來看，長期股權(quán)投資和無形資產(chǎn)的變動率遠高于固定資產(chǎn)變動率，導致這兩家公司與預測的情況不相符。由此可以看出，雖然“營改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險有上升的趨勢，但具體落實到每一個企業(yè)，還需要針對不同的企業(yè)情況做進一步分析。

（二）經(jīng)營成果分析

從稅收角度而言，在實行了“營改增”之后，包含在收入中的增值稅額在房地產(chǎn)企業(yè)確認收入時被剔除，因此，受稅收成本上升影響，同未改革之前相比，企業(yè)的營業(yè)收入降低了。其次，營業(yè)成本的上升也是房地產(chǎn)業(yè)的普遍趨勢，建筑業(yè)作為房地產(chǎn)鏈條前端的一員，其納稅機制同樣由營業(yè)稅改為增值稅，其承擔的稅負比之前高，根據(jù)稅負轉(zhuǎn)嫁原理，無疑也會使得房地產(chǎn)企業(yè)相應增加。營業(yè)收入的減少，營業(yè)成本的增加，造成房地產(chǎn)企業(yè)的利潤下降。

但實際分析10家房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤后，大部分企業(yè)的營業(yè)利潤狀況還是比較樂觀的，這主要是由于2016年初起全國房價呈現(xiàn)同比普漲態(tài)勢。以碧桂園為例，2016年碧桂園毛利同比增長率為9.58%，從其合同銷售額來看，2016上半年同比增長130%，廣東、江蘇兩個地區(qū)為成交量較高的兩個地區(qū)，東莞、南京、蘇州等城市房價同比增長30%以上，這使得碧桂園營業(yè)利潤有大幅度的增加。

綜上，雖然房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤會受稅收制度改革影響而有一定幅度的下降，但其整體利潤還受到房屋銷售價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資額等多因素影響，具體情況還需要具體分析。

（三）現(xiàn)金流量分析

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量主要有以下兩個方面的影響。

一是房地產(chǎn)企業(yè)向上游企業(yè)索取增值稅發(fā)票時可能會有阻力，無法及時取得發(fā)票，進而影響到進項稅額的抵扣。企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流量支出出現(xiàn)了上升態(tài)勢，那么企業(yè)就很容易出現(xiàn)資金斷腿的現(xiàn)象。二是因為房地產(chǎn)企業(yè)按項目分類的生產(chǎn)經(jīng)營模式，其項目資金中包含了大量的預收預付款項，這些款項待項目建設(shè)完成后開始結(jié)算，同時，務必要確認收入后，才可以抵扣進項稅款。房地產(chǎn)企業(yè)先繳納了增值稅銷項稅，才能獲取可以扣的進項稅，無疑增加了其增值稅成本。因此，受“營改增”影響，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量在一定程度上會呈現(xiàn)減少的趨勢。

從表中可以看出，企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量有減少的趨勢，但房地產(chǎn)企業(yè)為降低稅收成本，增加足夠的現(xiàn)金流量，其投資活動現(xiàn)金流量和籌資活動現(xiàn)金流量都普遍呈現(xiàn)上升趨勢，基本上房地產(chǎn)企業(yè)都留有一定的現(xiàn)金流量維持。

（四）稅負影響分析

在“營改增”政策實行以前，房地產(chǎn)企業(yè)所售出的房產(chǎn)要以5%這一稅率標準來繳納營業(yè)稅，是營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)”稅目?！盃I改增”政策實施后，在增值稅方面，房地產(chǎn)企業(yè)的身份轉(zhuǎn)變?yōu)橐话慵{稅人，其在繳納增值稅的過程中，要以一般稅率為標準，應交銷項稅額與可抵扣的進項稅額相減得到的結(jié)果就是其應該繳納的增值稅。

1.測算模型

本文主要依托簡化計算法，利用營業(yè)收入的金額來對應繳納的增值稅銷項稅額進行測算，并以營業(yè)成本為基礎(chǔ)，對企業(yè)的進項稅可抵扣金額進行預估。因建筑安裝成本在房地產(chǎn)行業(yè)可抵扣進項稅額中占據(jù)較大的比重，因此，選擇用建筑業(yè)的增值稅率作為房地產(chǎn)上游行業(yè)整體的增值稅稅率。

2.樣本選擇

本文甄選排名在前20名的房地產(chǎn)上市企業(yè)作為研究對象（按營業(yè)收入排名），對其2016年的年中財務報告進行整合分析，測算統(tǒng)計出其營業(yè)收入、營業(yè)成本等指標。

綜上，本文的分析僅限于房地產(chǎn)企業(yè)的銷項稅率和進項稅率均為11%，且完全可以抵扣時房地產(chǎn)稅負的變化趨勢。

測算結(jié)果表明，房地產(chǎn)行業(yè)增值稅率為11%，上游企業(yè)的增值稅率為11%時，所有被選房地產(chǎn)企業(yè)，稅負都明顯減少。圖1中，同樣10家上市公司的預估增值稅都要比實際繳納的營業(yè)稅低；從圖2能看到，所有企業(yè)的稅負增長率都是負數(shù)，可以預估到這種假設(shè)下“營改增”的改革將會導致企業(yè)稅負的減少。

（五）小結(jié)

本章主要對“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)具有代表性的財務指標帶來的影響進行分析。首先，從資產(chǎn)負債表的角度來說，主要對存貨、固定資產(chǎn)和應交稅費這三個科目產(chǎn)生影響；從運營成果的角度來說，主要對主營業(yè)務收入、主營業(yè)成本產(chǎn)生影響；從現(xiàn)金流量表的角度來說，主要對運營活動、資金籌措活動等產(chǎn)生影響。其次，以稅負為視角來進行分析，選取10家房地產(chǎn)上市企業(yè)作為研究對象，對其2016年年中財務報告進行統(tǒng)計分析，得出結(jié)果：房地產(chǎn)行業(yè)增值稅率和上游企業(yè)增值稅率均是11%時，所有研究對象的稅負都呈現(xiàn)下滑的趨勢，同時，包含中國恒大、萬科地產(chǎn)等十家上市企業(yè)的預估增值稅均低于實際繳納的營業(yè)稅，再加上全部研究對象的稅負增長率都是負值，因此，“營改增”政策的落實會使企業(yè)稅負得以降低。

三、建議及對策

“營改增”政策實施的初衷是遏制重復征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，不斷使增值稅鏈條得以完善，徹底緩解企業(yè)的稅負壓力。為了確?！盃I改增”在房地產(chǎn)行業(yè)中改革的順利性，本文結(jié)合上文的分析，認為應做好以下工作。

（一）提高財務人員水平

“營改增”對企業(yè)賬務處理流程提出了新的挑戰(zhàn)，倘若財務工作者的業(yè)務素質(zhì)和職業(yè)涵養(yǎng)跟不上，那么在稅收政策內(nèi)涵理解、相關(guān)業(yè)務的會計核算等方面都會非常吃力，進而極易滋生出財務核算不精準、納稅申報不規(guī)范等問題。因此，企業(yè)需要對財務人員進行培訓，幫助財務人員盡早適應新稅制，及時掌握新稅收政策相關(guān)知識，只有這樣，才能不斷提高企業(yè)財務管理水平。

（二）完善票據(jù)管理機制

“營改增”增加了對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅發(fā)票的管理要求，為確保增值稅抵扣鏈條的完整性，需要企業(yè)選擇具有相應資質(zhì)的上游企業(yè)以獲取合格的增值稅發(fā)票，減少因不能抵扣稅款帶來的損失。增值稅發(fā)票進入企業(yè)之后，企業(yè)也需要建立相應的增值稅保管制度，加強對票據(jù)的管理，以避免不必要的損失。

（三）加強企業(yè)內(nèi)部控制

稅制改革增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的內(nèi)部管理要求。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，合理進行財務制度的規(guī)劃，摒棄傳統(tǒng)管理模式中的漏洞，向其他企業(yè)學習先進管理經(jīng)驗。房地產(chǎn)業(yè)需要不斷健全企業(yè)管理體制，完善內(nèi)部控制體系，提高企業(yè)的監(jiān)控水平，才能實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的目標。

縱觀我國稅制改革的歷程，不難發(fā)現(xiàn)，“營改增”無疑是我國近幾年結(jié)構(gòu)性減稅的一大創(chuàng)舉，更是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的新起點。在經(jīng)濟改革的新時期，房地產(chǎn)企業(yè)應該積極主動做好稅務籌劃，加強內(nèi)部控制，迎接挑戰(zhàn)，才能迎來行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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