房地產(chǎn)營改增后的稅負(fù)增減問題探析

李欣

【摘要】營改增目前在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及生活服務(wù)業(yè)得到了廣泛的應(yīng)用，確保企業(yè)的稅負(fù)下降。文章基于這一背景，針對房地產(chǎn)營改增后的稅負(fù)增減問題展開討論。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 營改增 稅負(fù)增減問題

在房地產(chǎn)行業(yè)中推行“營改增”是“營改增”中的重要環(huán)節(jié)，具有難度大且相對比較重要，對我國經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展有著重要的影響，與社會發(fā)展也有密切的相關(guān)性，是社會關(guān)注的重點。房地產(chǎn)行業(yè)有效實施“營改增”對于“營改增”能夠順利推廣具有重要作用，也關(guān)系者政府宏觀調(diào)控的效果。

一、“營改增”對房地產(chǎn)稅收的影響

（一）房地產(chǎn)稅率變化

從房地產(chǎn)營業(yè)稅分析，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中都是按照房產(chǎn)5%的稅率進(jìn)行營業(yè)稅的繳納。在營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)將以11%的稅率進(jìn)行增值稅的繳納，雖然從增值稅的收納范圍來看比營業(yè)稅多出很多，但是由于增值稅歸屬于價外稅的范疇，在計稅時能夠進(jìn)行進(jìn)項稅額的抵扣，并且由于“營改增”的目的是為了減負(fù)[1]。因此，稅率的高低不是決定房地產(chǎn)稅負(fù)的決定性因素。需要通過完善抵扣條款，實現(xiàn)增值稅抵扣的全面性，即使“營改增”之后房地產(chǎn)稅率有所提升，但從理論上分析還是能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)稅負(fù)的下降。

（二）房地產(chǎn)計稅方法的改變

第一，營業(yè)稅計稅方法為：營業(yè)稅應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×適用稅率。計稅依據(jù)是指應(yīng)稅業(yè)務(wù)的銷售額、銷售無形資產(chǎn)的款項以及銷售不動產(chǎn)的款項，總稱為營業(yè)額。營業(yè)額是指納稅人在出售有形或出租資產(chǎn)、無形資產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜抠M用。第二，增值稅計稅方法為：增值稅應(yīng)繳稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額。銷項稅額就是指納稅人提供應(yīng)交稅費服務(wù)按照銷售額以及增值稅稅率計算的增值稅額。銷項稅額=銷售額×稅率。進(jìn)項稅額就是指納稅人在購買貨物或享受應(yīng)交稅費服務(wù)時支付的增值稅額。

總而言之，營業(yè)稅與增值稅在總體來說有很大的差異，主要區(qū)別在于：第一，征收營業(yè)稅時，營業(yè)稅的本質(zhì)就是價內(nèi)稅，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時從買房獲得的所有款項以及銷售房產(chǎn)而獲得的費用，再根據(jù)稅法的相應(yīng)條款，乘以營業(yè)稅稅率，即可得到應(yīng)繳稅額；而在實施增值稅之后，其本質(zhì)是價外稅，首先需要將含稅營業(yè)額通過計算分出不含增值稅的稅額，然后在通過稅法的相關(guān)規(guī)定，乘以增值稅稅率得到銷項稅額，然后將銷項稅額與進(jìn)項稅額相抵扣，從而得到最終應(yīng)當(dāng)繳納的稅額[2]。第二，營業(yè)稅與增值稅從本質(zhì)上來說有著較大的區(qū)別，其在核定稅額時所用的計算方法不同；第三，在確定計稅額時，營業(yè)稅的成本利潤率僅需要省級稅務(wù)機關(guān)即可確定，而增值稅則需要有國家稅務(wù)總局來確定。

（三）發(fā)票使用情況變化

第一，“營改增”前：2007年國家就發(fā)布規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時所獲得的收入必須依照相關(guān)條款開具發(fā)票，發(fā)票可以由納稅人自開以及稅務(wù)機關(guān)代開，而其他機關(guān)和單位禁止代開。第二，“營改增”后：增值稅專用發(fā)票只提供給符合納稅人資格的納稅人，其是會計憑證也是完稅證據(jù)，在增值稅的審核與計算中具有重要作用，也是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的重要證據(jù)。增值稅專用發(fā)票與 一般發(fā)票有很大的差異，這主要是由于發(fā)票上所寫的增值稅稅額能夠抵扣進(jìn)項稅額，增值稅稅額主要來自于房地產(chǎn)企業(yè)購買商品以及服務(wù)時向?qū)Ψ街Ц兜脑鲋刀?，其深層含義在于增值稅發(fā)票將產(chǎn)品從生產(chǎn)到消費時的每個環(huán)節(jié)都聯(lián)系起來，能夠反映完整的增值稅鏈條，從而充分表現(xiàn)增值稅對于推動我國經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展的作用?？傮w來說，銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票僅能作為會計憑證，管理和處理的層次相對較低，且不能用作抵扣；增值稅專用發(fā)票除了能夠作為會計憑證，且管理和處理更加嚴(yán)格，能夠作為抵扣款項的憑證。

（四）優(yōu)惠政策的變化

目前房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策主要有兩條：第一，企業(yè)以不動產(chǎn)向其他企業(yè)融資并獲得股份，與其他股東一樣承擔(dān)投資所帶來的風(fēng)險，但是這種行為根據(jù)國家稅法相關(guān)條例是不征收營業(yè)稅的；第二，房地產(chǎn)企業(yè)自己投資建設(shè)并使用的建筑，這種做法可以免繳營業(yè)稅。但是在2016年實施營改增之后，優(yōu)惠政策如何改動尚未給出具體回答。但是財政部新聞發(fā)言人發(fā)表聲明指出，為了確?！盃I改增”降低行業(yè)稅負(fù)的目的，原則上將保持現(xiàn)有稅收的優(yōu)惠政策，從而促使企業(yè)得到更好的發(fā)展。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策會將持續(xù)實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何面對“營改增”

（一）提升納稅意識

在“營改增”之后，由于增值稅計算方法不同于營業(yè)稅計算方法，其重點在于進(jìn)項稅額抵扣，那么就需要收集增值稅相關(guān)發(fā)票，房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，重視增值稅發(fā)票的收集，同若為了銷售方給出的優(yōu)惠而沒有獲得增值稅發(fā)票，就無法抵扣進(jìn)項稅額，這就導(dǎo)致重復(fù)納稅的問題出現(xiàn)。此外，如果不注重辨識所取得增值稅發(fā)票的真?zhèn)我约皝碓矗坏荒軌虻挚圻M(jìn)項稅額，而且很可能會涉及到司法訴訟。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要爭取認(rèn)識增值稅發(fā)票對計稅的重要性，確保發(fā)票的準(zhǔn)確性、真實性以及合法性。

（二）提高財務(wù)人員的專業(yè)水平

實施“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理以及會計核算將會更加復(fù)雜，因此對財務(wù)人員專業(yè)水平提出了更高的要求，企業(yè)要督促財會人員積極學(xué)習(xí)新的稅收政策，并調(diào)整財務(wù)管理體系以及會計核算體系，使之與“營改增”更加符合，避免在工作中出錯。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重發(fā)揮財務(wù)人員的作用，通過設(shè)立相應(yīng)的獎勵機制，鼓勵財會人員考取中高級會計師、稅務(wù)師以及注冊會計師等資格證，從而提升企業(yè)財務(wù)管理水平。

三、結(jié)束語

我國與2012年開展了第四次稅收改革，主要改革內(nèi)容就是將營業(yè)稅改為增值稅，也是就是標(biāo)題提到的“營改增”，主要是為了解決目前稅收方面存在的重復(fù)交稅的問題，有助于提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1]于紅娜.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響及對策分析[J].中國商貿(mào)，2015，23（14）：133-134.

[2]鄒忠明.營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅及相關(guān)業(yè)務(wù)處理[J].財務(wù)與會計，2016，32（21）：44-45.