虢燦

逾期交房等情況的訴訟時效為兩年。逾期交房違約金的訴訟時間應該從合同約定的交房日期起計算。

買了新房，原本該歡歡喜喜收房，卻因為晝夜不停的噪音煩惱不已，該怎樣維權？搬新家?guī)啄炅朔慨a證遲遲沒有辦下來，如何向開發(fā)商索要違約金？買房是人生大事，買房涉及多個方面，由此產生的糾紛也不少。

案例一：借口財產被凍結延期辦證 業(yè)主起訴開發(fā)商獲賠違約金

開發(fā)商因涉及其他官司，被法院凍結了土地和房屋，所以延期辦理房產證不違約？衡陽人高某就遭遇這樣拖延辦證的借口。他狀告開發(fā)商要求按合同辦好相關證照，并支付已付房價款的3%的違約金。

近日，衡陽市衡陽縣人民法院審結了該案，高某獲賠違約金。

2011年4月，高某與衡陽縣某房地產開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：高某購買該公司位于衡陽縣西渡鎮(zhèn)某處住宅1套，總價26萬余元，出賣人應當在2012年6月30日前依照法律規(guī)定和合同約定將商品房交付買受人使用，并在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，買受人因出賣人的責任不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的3%向買受人支付違約金。

2015年9月，房產公司以公示方式承諾，在2015年11月30日前全部完成“兩證”辦理并交付業(yè)主，預估辦理費用每戶300元。但“兩證”仍遲遲未辦理下來，無奈之下，高某將開發(fā)商告上了法庭。

法庭上，被告辯稱，由于有關法院因其他案件凍結了該公司土地和房屋，被告未能依約為原告辦理“兩證”屬不可抗力所致，不屬被告違約行為。法院審理后認為，被告并未就該辯解意見舉證證明，且該事實并非法律規(guī)定的不可抗力事由，故被告該辯解意見不能成立，法院不予采納。被告未能依約為原告辦理“兩證”，構成合同履行違約，應當依據合同約定承擔違約責任，除繼續(xù)履行合同外，還應依約按已付房價款的3%向原告支付違約金。

案例二：借口資金鏈斷裂延遲辦證 法院判決開發(fā)商辦證賠款

房產證推遲兩年多沒有辦下來，開發(fā)商稱，公司總經理涉嫌挪用公款等刑事犯罪被公訴，暫時辦不了。長沙岳麓大道某公寓的業(yè)主們一起請了律師，把開發(fā)商告到了長沙市岳麓區(qū)法院。何先生就是其中一位業(yè)主，他和他的鄰居們都獲得了一定數額的違約金。

何先生2011年在岳麓大道某公寓買了一套房子，總價77萬多元，他與開發(fā)商簽訂了《長沙市商品房買賣合同》，合同中規(guī)定，開發(fā)商應當在商品房交付使用后545日內，完成該棟房屋的初始登記。初始登記后185日內辦妥何先生的房屋所有權證。

合同同時約定：如因開發(fā)商的責任，致使何先生未能在約定的時間內辦理上述登記和手續(xù)，業(yè)主不解除合同的，自本合同規(guī)定期限的第二天起至實際辦妥登記之日止，開發(fā)商按日支付已付房價款萬分之一的違約金。何先生沒想到，直到2016年下半年，他還沒能拿到房屋所有權證。何先生與幾十戶業(yè)主一同狀告開發(fā)商，要求馬上辦理相關證照，并支付違約金。

庭審現場，房產公司辯稱，該公司也是刑事犯罪的受害者，因為該公司原股東兼總經理與原財務負責人涉嫌合伙挪用公司巨額資金，直接導致公司資金鏈斷裂，造成部分工程爛尾且存在嚴重安全隱患，業(yè)主房屋產權證無法辦理。

岳麓區(qū)法院審理后認為，原、被告之間的糾紛系因被告逾期辦理房屋所有權證所導致，被告公司內部員工涉嫌經濟犯罪與被告繼續(xù)履行合同不具有關聯性，不構成本案中止的法定事由。法院判決房產公司在規(guī)定期限辦理不動產首次登記以及不動產權屬證書，如果逾期，每日按已付房款萬分之零點五的標準支付違約金。此外，賠償已產生的違約金1.7萬元。

律師說法 逾期交房的訴訟時效為兩年

湖南凱威律師事務所律師李容介紹，逾期交房是指開發(fā)商未在雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的房屋交付期限內，向購房者交付符合約定條件的房屋。開發(fā)商所交付的房屋必須是符合使用用途、符合合同約定條件的房屋，否則即使開發(fā)商在約定期限交房，也視為違約。同樣，逾期辦理房屋產權等證照同樣構成違約，可以根據合同約定索賠。

根據法律規(guī)定，逾期交房等情況的訴訟時效為兩年。逾期交房違約金的訴訟時間應該從合同約定的交房日期起計算。

如果開發(fā)商未按合同履約按時辦理房產證，小區(qū)業(yè)主可以向房管、規(guī)劃等相關主管部門投訴舉報；還可以要求開發(fā)商賠償損失，按照合同約定支付違約金。