鄭方巧

摘 要：近年來，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷波動(dòng)，造成房地產(chǎn)稅費(fèi)受到了嚴(yán)重的影響。如果不根據(jù)實(shí)際的情況對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整和控制，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較大的波動(dòng)。所以，進(jìn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)的調(diào)整是十分有必要的，可以很大程度上避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)因此而受到影響。本文簡要的分析了地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的稅費(fèi)問題，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 稅費(fèi) 調(diào)整

一、房地產(chǎn)稅費(fèi)的具體去向

（一）納入預(yù)算

進(jìn)行房地產(chǎn)稅的征收并不是只有我國特有的，征收高額的稅收也是結(jié)合我國國情的需要。按常理來說，世界主要的市場經(jīng)濟(jì)國家進(jìn)行預(yù)算內(nèi)的稅收征收，也就是我們所說的正稅，是受到法律以及相關(guān)規(guī)范保護(hù)的，同時(shí)這也是政府進(jìn)行籌資以及進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的主要手段。除此之外，政府還能夠征收一些規(guī)費(fèi)，就是指政府在可以向服務(wù)的居民以及法人適當(dāng)?shù)氖杖∫恍┕け举M(fèi)用或者是手續(xù)費(fèi)用，但是進(jìn)行征收的過程當(dāng)中，一定要按照相應(yīng)的法律程序進(jìn)行，而這部分的費(fèi)用在政府的收入當(dāng)中也僅僅在占到小部分。當(dāng)?shù)氐恼然蛘呤悄骋粋€(gè)社區(qū)在提供相應(yīng)的公共服務(wù)時(shí)，也是可以向接受服務(wù)的人收取使用費(fèi)用的，例如對(duì)于地鐵進(jìn)行收費(fèi)以及高速公路收費(fèi)等，但是這一系列費(fèi)用的收取都是要按照國家所規(guī)定的相應(yīng)條款進(jìn)行的，這里的收費(fèi)在政府的收入比例當(dāng)中，占取大量的位置。我們所了解的不納入預(yù)算是屬于預(yù)算之外的政府收費(fèi)，一些市場經(jīng)濟(jì)國家都堅(jiān)持政府收入的稅收完整性以及政府收入的規(guī)范化，甚至這些國家不能夠真正的理解這種進(jìn)行稅收的方式，這些資本主義市場經(jīng)濟(jì)國家認(rèn)為稅收僅僅只是為了補(bǔ)充高度集中管理制度的方式。同時(shí)，在我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展過程中，伴隨著經(jīng)濟(jì)體制的完善，這種稅收的方式開始逐漸被人們所接受。

（二）轉(zhuǎn)入使用階段

居民在購買物業(yè)的時(shí)候，首先就需要交物業(yè)管理費(fèi)用，這一點(diǎn)是毋庸置疑的。但是在所支付的房價(jià)當(dāng)中還包括了市場公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及城市維護(hù)建設(shè)稅等等，以上一系列的費(fèi)用都是用于進(jìn)行市政建設(shè)的基礎(chǔ)費(fèi)用，不購置房屋的居民則不需要繳納相應(yīng)的費(fèi)用。收費(fèi)應(yīng)該取消以“誰投資，誰收益”的原則。較多的房地產(chǎn)收費(fèi)本來就應(yīng)該納入到使用階段，但是為了使得稅收的收取更加的方便，在進(jìn)行交易的階段就計(jì)入了住房的成本，從而就使得公共消費(fèi)出現(xiàn)嚴(yán)重不均的情況，最終導(dǎo)致部分的居民承擔(dān)了所有居民應(yīng)該進(jìn)行承擔(dān)的費(fèi)用。

（三）按件收費(fèi)

大部分的收費(fèi)，大多都是以按價(jià)進(jìn)行征收的，這樣一來就能夠充分的滿足政府的財(cái)政需要，但是這種做法具有一定的局限性，同時(shí)也不能夠符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件進(jìn)行登記、交易手續(xù)的辦理以及房產(chǎn)評(píng)估的成本并不會(huì)因?yàn)榻灰變r(jià)格的大小為產(chǎn)生較大程度上的變化，但是這些收費(fèi)如果不能夠按件進(jìn)行收費(fèi)，不但可以很好的降低征收額，還能夠提高征收的效率，防止有人在征收稅額的過程當(dāng)中進(jìn)行暗箱操作，較好的促進(jìn)了住房的流通。

二、最重要的保有稅――物業(yè)稅

近年來，我國在進(jìn)行房地產(chǎn)稅務(wù)工作方面，還停留在國內(nèi)人士以及國內(nèi)的單位房產(chǎn)稅收取的階段，與此同時(shí)，城市中的地產(chǎn)稅也只是向外籍以及外企主體進(jìn)行收取。這部分的稅費(fèi)其本身的計(jì)價(jià)，是依據(jù)房產(chǎn)原本的價(jià)值以及進(jìn)行租房的租金收入來作為稅收基礎(chǔ)的。但是如果該房屋是進(jìn)行個(gè)人的居住，并不是進(jìn)行商業(yè)用途，則不需要繳納房產(chǎn)稅。在過去的房屋分配以及土地?zé)o償使用的背景之下，房地產(chǎn)本身就不能夠算作財(cái)產(chǎn)的一部分，因此便無法進(jìn)行相應(yīng)的估價(jià)，但是目前的居住住房已經(jīng)變成了商品，因此這一現(xiàn)象的出現(xiàn)也不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要。

三、問題最多的交易稅――土地增值稅

在1994年，我國進(jìn)行稅制的更新之后，就開設(shè)了相應(yīng)的土地增值稅。但是從各個(gè)方面的實(shí)際稅征收情況上看，該稅收制度本身并沒有起到良好的效果，除此之外，還帶來了較多的困難和壓力。

在土地增值稅方面，我國仍然對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)交易限制以及組織財(cái)政收入各個(gè)角度進(jìn)行了較多的考慮，這就在很大程度上忽視了目前社會(huì)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)承受能力以及稅收實(shí)際的征收效果等等。伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也不斷的崛起，其增值的速度以及價(jià)格的漲幅也得到了較大的提升，但是同時(shí)由于這一系列的發(fā)展，使得大量的熱錢流入到了房地產(chǎn)市場當(dāng)中去，因此，目前必須要采取相應(yīng)的措施對(duì)其進(jìn)行控制、但由于人工投資的改良增值以及自然增值這兩個(gè)方面，不能夠通過有效的措施進(jìn)行詳細(xì)的劃分，同時(shí)由于房地產(chǎn)本身在土地管理制度以及地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估等各個(gè)方面都還不完善，這就會(huì)導(dǎo)致納稅人在這期間較為容易出現(xiàn)逃稅的現(xiàn)象，這時(shí)就算有再高的稅費(fèi)，如果難以征收到，那么也是毫無意義的。與此同時(shí)，上述情況的出現(xiàn)還會(huì)對(duì)外商在中國內(nèi)部的地產(chǎn)投資活動(dòng)產(chǎn)生過影響，這也與我國的國際貿(mào)易組織中的身份行為有所不符合?？傮w上來講，土地增值稅本身所帶來的效果就是不理想的。

四、結(jié)束語

為了充分的改善當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所存在的不良競爭現(xiàn)象，引導(dǎo)房地產(chǎn)更好的進(jìn)行發(fā)展，我國的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度需要進(jìn)行進(jìn)一步的完善和調(diào)整。因此，只有建立起一個(gè)更加科學(xué)的稅費(fèi)制度，才能夠確保稅費(fèi)制度的合理性，保證居民的正常生產(chǎn)生活。

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